一、正確把握物業(yè)管理市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)

企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與社會(huì)發(fā)展緊密相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)是做好企業(yè)宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，并以社會(huì)、行業(yè)大環(huán)境、大趨勢(shì)為依據(jù)，把握市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展方向，不斷捕捉企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，消除或減弱企業(yè)發(fā)展的威脅，強(qiáng)化企業(yè)優(yōu)勢(shì)、回避企業(yè)劣勢(shì)。

珠海華發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業(yè)管理企業(yè)之一。2001年，我們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，企業(yè)已走過(guò)16年風(fēng)雨歷程，但是企業(yè)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，企業(yè)在管項(xiàng)目?jī)H有10多個(gè)，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅有800多萬(wàn)元。為了加快企業(yè)的發(fā)展，上任不久的公司經(jīng)營(yíng)班子決定制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在這一戰(zhàn)略規(guī)劃的指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)5年的艱苦努力，公司在經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)品牌上實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約增長(zhǎng)了4倍，4個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“國(guó)優(yōu)”，10多個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“省優(yōu)”，并獲得了多個(gè)各級(jí)政府頒發(fā)的榮譽(yù)，公司無(wú)論從規(guī)模、品牌、效益都取得了質(zhì)的飛躍。

在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃前，首先要把握市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，做好宏觀環(huán)境分析，因?yàn)檫@些環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響往往是深遠(yuǎn)的、廣泛的。我們?cè)谶M(jìn)行宏觀環(huán)境分析時(shí)，應(yīng)從政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境四個(gè)方面入手：即分析當(dāng)時(shí)國(guó)家的政治制度改革、法律法規(guī)建設(shè)、政策動(dòng)向、司法執(zhí)法情況、政府機(jī)構(gòu)設(shè)置與改革、重要政治事件等對(duì)行業(yè)、企業(yè)的影響；分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)政策等的變化及對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的影響深度與廣度；分析自然環(huán)境、文化環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的影響；分析國(guó)家科技政策、科技體制、科技發(fā)展水平等對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)裝備水平的影響等。

其次，在進(jìn)行行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析方面，我們應(yīng)著重把握如下六方面的趨勢(shì)：行業(yè)政策不斷得到完善，行業(yè)法制管理逐步健全。非凡是近年來(lái)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、地方政府陸續(xù)出臺(tái)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等法律、法規(guī)文件。隨著時(shí)間的推移，猜測(cè)今后將會(huì)有更多的相關(guān)法律、法規(guī)陸續(xù)頒布，物業(yè)管理市場(chǎng)與行業(yè)將逐步走向法制化；房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著中國(guó)城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而進(jìn)入高速發(fā)展期，并帶動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮；物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、人才競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰、存強(qiáng)去弱和專業(yè)分工的不斷細(xì)化；客戶現(xiàn)實(shí)與潛在的需求持續(xù)增長(zhǎng)，客戶對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理服務(wù)的廣度與深度將不斷增加；業(yè)主的維權(quán)意識(shí)、消費(fèi)意識(shí)同步提高，必然要求物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作更加規(guī)范化；物業(yè)管理企業(yè)呈集團(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)，跨地區(qū)、跨行業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將陸續(xù)出現(xiàn)。

在做好行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析的同時(shí)，我們要進(jìn)一步進(jìn)行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析，即分析行業(yè)新進(jìn)入者、顧客、供給商、替代服務(wù)產(chǎn)品、行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)對(duì)本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與影響。

一、物業(yè)管理人才現(xiàn)狀與發(fā)展需求分析

1.物業(yè)管理人才嚴(yán)重供不應(yīng)求

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員約612萬(wàn)人，較2008年的250萬(wàn)人上升145%，較2004年的144萬(wàn)人上升325%，但是，物業(yè)管理師數(shù)量?jī)H有43,919人，平均每家企業(yè)只有0.6個(gè)，占全國(guó)612萬(wàn)從業(yè)人員的0.7%，由此可見(jiàn)，物業(yè)管理師隊(duì)伍數(shù)量與需求呈現(xiàn)出了較嚴(yán)重的失衡?！栋l(fā)展報(bào)告》第四部分有關(guān)制約行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題也指出，“行業(yè)從業(yè)人才隊(duì)伍匱乏”這一實(shí)際情況。依據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。但實(shí)際情況是我們?nèi)珖?guó)在管的70萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目中，具備物業(yè)管理師資格的項(xiàng)目經(jīng)理數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到《暫行規(guī)定》的要求。

2.企業(yè)規(guī)模化發(fā)展過(guò)快，人才“拔苗助長(zhǎng)”趨勢(shì)明顯

《發(fā)展報(bào)告》指出，到2012年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約71,000家，較2008年的58,406家增長(zhǎng)23%，較2004年的26,700家增長(zhǎng)166%。物業(yè)管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長(zhǎng)16%，較2004年28.8億平方米增長(zhǎng)404%。9年時(shí)間，企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，而物業(yè)管理行業(yè)薪酬競(jìng)爭(zhēng)力低，導(dǎo)致物業(yè)管理人才無(wú)論從數(shù)量還是質(zhì)量上，都無(wú)法滿足企業(yè)規(guī)模高速發(fā)展的需要，許多企業(yè)因此在用人上采取“拔苗助長(zhǎng)”的方式，導(dǎo)致出現(xiàn)從業(yè)者能力與崗位能力要求嚴(yán)重不匹配的現(xiàn)象。

3.未來(lái)物業(yè)管理人才將按物業(yè)管理業(yè)態(tài)及專業(yè)細(xì)分

摘要：物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不斷促進(jìn)物業(yè)管理、推動(dòng)物業(yè)管理向更高層次發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＴ谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)特征正在孕育或者說(shuō)已經(jīng)產(chǎn)生巨大變化的新經(jīng)濟(jì)背景下，物業(yè)管理企業(yè)唯有超越傳統(tǒng)的觀念，重塑企業(yè)形象，不斷開(kāi)拓進(jìn)取，才能適應(yīng)新市場(chǎng)、新變化，以求健康持續(xù)的發(fā)展。

一、國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀

國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)大部分是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房管所轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)，受到傳統(tǒng)體制的影響，不少國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，管理體制落后、經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、市場(chǎng)意識(shí)滯后、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，很多這樣的企業(yè)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)、拓展、投資較大項(xiàng)目的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)。這較為嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)的步伐。除了受到傳統(tǒng)體制的影響外，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)不高也是一個(gè)重要原因。如員工年齡偏大、文化水平較低、安于現(xiàn)狀、缺乏進(jìn)取心和危機(jī)感。這些無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的員工，企業(yè)要與其解除勞動(dòng)關(guān)系，或者讓其待崗不是容易的，也不符合勞動(dòng)政策、法規(guī)。即便企業(yè)費(fèi)盡心機(jī)說(shuō)服其下崗或解除勞動(dòng)關(guān)系，但承擔(dān)的費(fèi)用也是相當(dāng)驚人的。如此帶來(lái)的國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)是很重的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較差，員工的收入勢(shì)必受到影響，企業(yè)指望這些缺乏進(jìn)取心、沒(méi)有壓力的員工在日常管理服務(wù)中自覺(jué)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)地維護(hù)企業(yè)形象和業(yè)主的利益確實(shí)相當(dāng)不易。因此，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的改革、改制勢(shì)在必行。

二、國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改革的困惑

說(shuō)到改革，很多人想到的是民營(yíng)，似乎這樣所有問(wèn)題就會(huì)迎刃而解，其實(shí)不然。不是有民營(yíng)企業(yè)感嘆：有些地方享受不到應(yīng)有的待遇，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，得不到政府部門(mén)的扶持、關(guān)照，小而散的結(jié)構(gòu)沒(méi)有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，只能管理物業(yè)市場(chǎng)的“邊角料”？等等。隨著改制工作的不斷深入，新情況、新問(wèn)題就會(huì)不斷凸現(xiàn)出來(lái)（據(jù)先期轉(zhuǎn)制的民營(yíng)企業(yè)介紹，相當(dāng)一部分員工要下崗）。體制的轉(zhuǎn)變，職工切身利益關(guān)系的調(diào)整，歷來(lái)都是特別敏感的問(wèn)題，必然會(huì)產(chǎn)生不同的思想認(rèn)識(shí)和情緒波動(dòng)，解決不好可能對(duì)改革造成消極的后果。我們應(yīng)當(dāng)從維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，以“三個(gè)代表”的思想為指導(dǎo)，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》總則規(guī)定的“為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”為立足點(diǎn)，在推進(jìn)改革的同時(shí)，妥善處理各方利益，不要忽略了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的老職工的利益和想法，更不能把矛盾推向社會(huì)，企業(yè)能自己消化的盡量消化。

國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)很多是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下轉(zhuǎn)制而來(lái)的“老的事業(yè)單位新的企業(yè)”，在有些方面要承擔(dān)歷史遺留問(wèn)題，要在一定時(shí)期擔(dān)負(fù)社會(huì)、政府的職能，并非純粹的經(jīng)濟(jì)組織，不能簡(jiǎn)單地追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化。政府、上級(jí)部門(mén)一些指派性的工作還是要做的?，F(xiàn)在一些設(shè)備、設(shè)施陳舊，條件差，維修、管理難度大，而收費(fèi)低廉的老公房、售后房大都由國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)管理，往往是吃力不討好，吃力沒(méi)有效益。總書(shū)記在談及“立黨為公、執(zhí)政為民”時(shí)要求“必須落實(shí)到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的思想和行動(dòng)中去”，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然不能例外。也就是要為群眾誠(chéng)心誠(chéng)意辦實(shí)事，凡是涉及群眾切身利益和實(shí)際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦。老公房的物業(yè)管理集中了老百姓很多“看得見(jiàn)”的“急”“愁”“難”事，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系到黨和政府的形象，如以追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的標(biāo)準(zhǔn)，有實(shí)力的專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)是不會(huì)接手的。再說(shuō)現(xiàn)在上海售后房物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是沿襲1997年的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府早就核定的，并沒(méi)有實(shí)施“商品化”、“市場(chǎng)化”，最近幾年也沒(méi)有考慮到物價(jià)水平、工資等水平發(fā)生的變化，市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)制實(shí)際上還沒(méi)有完全建立。所以“國(guó)退民進(jìn)”的口號(hào)叫了十來(lái)年，至今不能全部“民營(yíng)”的原因也就不難理解了。

摘要：我國(guó)房改房如何推行物業(yè)管理，本文以鐵路房改房為例，在分析當(dāng)前鐵路房改房的特點(diǎn)、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義的基礎(chǔ)上，論述鐵

路房改房如何推行物業(yè)管理。

關(guān)鍵詞：房改房物業(yè)管理

房改房是指按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受?chē)?guó)家一定優(yōu)惠政策的房屋。從20世紀(jì)80年代至今，我國(guó)的房管體制逐步從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)的行政福利型向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化物業(yè)管理轉(zhuǎn)變，即房改房的管理也從單位自管逐步向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制，社會(huì)各界普遍認(rèn)為推行物業(yè)管理是搞好房改房管理成效最為顯著的管理模式。鐵路部門(mén)如何順應(yīng)潮流，對(duì)管內(nèi)房改房推行物業(yè)管理？本文作一探討。

一、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義

（一）鐵路職工生活小區(qū)的特點(diǎn)

摘要：我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，由于諸多原因還不成熟。筆者試從我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)出發(fā)分析存在的問(wèn)題和原因，并提出建設(shè)性的意見(jiàn)，進(jìn)行理論探討，供實(shí)際工作參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；原因；對(duì)策

物業(yè)管理是指由專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)

自從開(kāi)始實(shí)施物業(yè)管理以來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題一直是工作的難點(diǎn)，也是政府主管部門(mén)立法和監(jiān)管工作的重點(diǎn)。

1供電公司電梯管理工作現(xiàn)狀

目前，應(yīng)用電梯的范圍越來(lái)越廣，而且數(shù)量也日益增多。在電梯使用過(guò)程中，若稍有懈怠，就很可能會(huì)造成不可挽回的損失，這與人們的生命財(cái)產(chǎn)安全有著密不可分的聯(lián)系。故而，供電公司物業(yè)管理的電梯管理是一項(xiàng)非常重要的工作，必須予以重視?？墒?，目前很多供電公司在電梯管理方面還存在著諸多不足之處。

1.1維修人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，存在無(wú)證上崗的現(xiàn)象

在現(xiàn)實(shí)生活中，有些供電公司在物業(yè)管理中為了以降低成本來(lái)獲取盈利，通常會(huì)聘請(qǐng)那些專業(yè)技術(shù)水平不高、沒(méi)有維修資質(zhì)的從業(yè)人員，令其負(fù)責(zé)電梯的日常維修和保養(yǎng)工作，有的從業(yè)人員甚至嚴(yán)重缺乏專業(yè)技術(shù)方面的知識(shí)，遇到問(wèn)題往往會(huì)處理不當(dāng)，從而耽誤了供電公司電梯維修的進(jìn)程。

1.2維修人員對(duì)工作持不良態(tài)度

有些供電公司的電梯管理人員錯(cuò)誤地以為只要電梯能夠正常運(yùn)行，不發(fā)生故障，就不需要對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。對(duì)電梯的預(yù)防式維護(hù)和保養(yǎng)不夠重視，對(duì)電梯存在的安全隱患不積極排查，最終導(dǎo)致維修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，維修效果不好，嚴(yán)重的甚至?xí)劤纱蟮湣?/p>

當(dāng)前物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)思考

為加強(qiáng)商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問(wèn)題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應(yīng)加強(qiáng)以下工作。

1.發(fā)揮政府職能作用，強(qiáng)化對(duì)住宅小區(qū)的管理

房產(chǎn)行政主管部門(mén)要發(fā)揮以下幾個(gè)方面的作用。一是要堅(jiān)決貫徹落實(shí)自治區(qū)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)”委托下放審批工作，嚴(yán)格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實(shí)性、有效性；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過(guò)程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)為主體實(shí)行平時(shí)監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門(mén)實(shí)行年中抽查、年底檢查等方式進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以通報(bào)批評(píng)、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門(mén)以及街道辦事處（社區(qū)）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（或建設(shè)單位），嚴(yán)格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒(méi)有完全移交相關(guān)事項(xiàng)的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)行，嚴(yán)格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴(yán)格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)和正常使用。物價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格機(jī)制問(wèn)題。對(duì)于長(zhǎng)期低費(fèi)服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整的申請(qǐng)，順應(yīng)物價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實(shí)現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對(duì)等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門(mén)要高度重視新建商品住房的車(chē)位規(guī)劃問(wèn)題。嚴(yán)格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車(chē)位設(shè)計(jì)，營(yíng)造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關(guān)職能部門(mén)要進(jìn)一步強(qiáng)化部門(mén)間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實(shí)廣西新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會(huì)管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會(huì)、居民委員會(huì)自治管理作用，加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問(wèn)題，使小區(qū)工作得以相對(duì)管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問(wèn)題，需要政府相關(guān)部門(mén)共同研究解決的，應(yīng)當(dāng)采取“聯(lián)席會(huì)”的方式與政府相關(guān)部門(mén)溝通，一起研究和解決問(wèn)題。

2.發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)橋梁紐帶作用，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展

百色市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)要在政府與物業(yè)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁紐帶作用，積極協(xié)助政府職能部門(mén)加強(qiáng)行業(yè)管理，傳達(dá)、貫徹、落實(shí)政府相關(guān)法律法規(guī)和政策，及時(shí)反映廣大會(huì)員的意愿和要求，積極有效地組織制定本行業(yè)的行規(guī)行約并執(zhí)行監(jiān)督，完善行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹(shù)立行業(yè)的良好形象，維護(hù)行業(yè)誠(chéng)信、構(gòu)建和諧服務(wù)，指導(dǎo)和帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)更好地為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理逐步邁進(jìn)專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化進(jìn)程，為營(yíng)造商品住宅小區(qū)“管理有序、服務(wù)完善、文明祥和”的和諧小區(qū)而努力。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的困擾

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制滯后。

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價(jià)、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂(lè)等部門(mén)，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門(mén)，部門(mén)越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門(mén)不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問(wèn)題投訴無(wú)門(mén)。物業(yè)公司與有關(guān)部門(mén)關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對(duì)一些管理項(xiàng)目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清。

居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習(xí)慣、消費(fèi)層次、認(rèn)識(shí)能力、知識(shí)水平、個(gè)人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護(hù)意識(shí)處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無(wú)償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過(guò)去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)管理部門(mén)就要對(duì)房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對(duì)物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來(lái)說(shuō)不愿意有這種長(zhǎng)期消費(fèi)，心理上還沒(méi)有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識(shí)里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運(yùn)行受到很大的影響。

3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。

摘要：寫(xiě)字樓的物業(yè)管理屬于管理服務(wù)業(yè)的范疇，其管理水平的高低直接決定了寫(xiě)字樓質(zhì)量的好壞。近幾年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，建筑與科技領(lǐng)域發(fā)展也都較為迅速，人們大大提高了對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)管理的重視程度，這就使得整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的整體水平也有了大幅度的改善。在此種形勢(shì)背景下，報(bào)告會(huì)議曾提出，現(xiàn)如今的中國(guó)特色社會(huì)主義已經(jīng)邁入了新時(shí)代階段，這也就意味著我國(guó)的寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)與經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)進(jìn)入了全新的發(fā)展時(shí)代。本文將對(duì)新時(shí)代背景下寫(xiě)字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)進(jìn)行研究分析，并對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)的管理服務(wù)的未來(lái)發(fā)展定位進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：新時(shí)代；寫(xiě)字樓；物業(yè)管理；特點(diǎn)；定位及發(fā)展

一、新時(shí)字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)

1.專業(yè)且專注的特點(diǎn)。新時(shí)代的寫(xiě)字樓與傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓相比較，更加注重高端寫(xiě)字樓的物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量。寫(xiě)字樓的物業(yè)管理工作雖然是后來(lái)才被重視起來(lái)的，但其基礎(chǔ)較為牢固，既做到了基層的良好服務(wù)與管理，又做到了注重高品質(zhì)、品牌的打造建設(shè)。更加側(cè)重于寫(xiě)字樓在運(yùn)營(yíng)服務(wù)商方面的角色擔(dān)任，憑借專注且專業(yè)的精神品質(zhì)來(lái)建設(shè)高端、高質(zhì)量的品牌。2.服務(wù)理念注重價(jià)值。新時(shí)代下，寫(xiě)字樓被當(dāng)作一個(gè)富有生命的物體來(lái)看待。如此一來(lái)，便使得服務(wù)對(duì)象富有生命化，管理方式也因此更具有人性化，企業(yè)更加注重用精心和匠心自外而內(nèi)地提升其自身內(nèi)涵與價(jià)值。例如寫(xiě)字樓物業(yè)管理較為出色的楷林物業(yè)，本著細(xì)節(jié)與極致一手抓的價(jià)值理念，使物業(yè)向著更加輝煌光明的方向發(fā)展。該物業(yè)公司在此理念下可以將工作做到符合極其細(xì)微精致的標(biāo)準(zhǔn)，它的電梯可以嚴(yán)格控制在標(biāo)準(zhǔn)的27.5s以內(nèi)；在清潔過(guò)程中，甚至可以用棉簽來(lái)仔細(xì)地進(jìn)行清潔，針對(duì)于不同的污垢配以八十多種的污垢清潔劑；一個(gè)停車(chē)場(chǎng)坪漆的設(shè)計(jì)需要經(jīng)過(guò)九道復(fù)雜的工藝程序，在減少噪音和增加舒適感等方面極具優(yōu)勢(shì)。楷林物業(yè)之所以能夠做大做好，正是因?yàn)樗o予了物業(yè)服務(wù)一定的生命理念，用心做好物業(yè)管理服務(wù)工作。3.寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)體系獨(dú)具特色。新時(shí)代下寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)體系主要分為以下四大板塊：精心的管理服務(wù)、愉悅的客戶體驗(yàn)、優(yōu)化資產(chǎn)配置以及智能自動(dòng)化共享。這便是新時(shí)代下物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力及產(chǎn)品的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之所在。正如我們經(jīng)常問(wèn)到的，一個(gè)企業(yè)在現(xiàn)如今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的背景之下，要怎樣才能贏得顧客的芳心，占領(lǐng)更多的市場(chǎng)呢？答案很明了，就是靠企業(yè)的服務(wù)體系，企業(yè)的軟實(shí)力必須夠強(qiáng)，才可實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)。

二、新時(shí)字樓物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展

1.寫(xiě)字樓快速發(fā)展助推物業(yè)管理服務(wù)。從傳統(tǒng)封閉式的寫(xiě)字樓工作環(huán)境演變?yōu)樾聲r(shí)代下開(kāi)放形式的寫(xiě)字樓，這能夠充分體現(xiàn)出國(guó)家在改革過(guò)程中的開(kāi)放發(fā)展?，F(xiàn)如今，寫(xiě)字樓越來(lái)越多，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能用座來(lái)描述，取而代之的應(yīng)該是群。之所以會(huì)出現(xiàn)寫(xiě)字樓群的現(xiàn)象，是由多種因素共同影響的。比如我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)一步步由“制造”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸窃臁保@就需要有更多的產(chǎn)業(yè)研發(fā)部門(mén)，在我國(guó)大力倡導(dǎo)積極創(chuàng)業(yè)的前提下，有越來(lái)越多的科技企業(yè)應(yīng)時(shí)而生。高質(zhì)量、研發(fā)前沿的產(chǎn)業(yè)正在加快創(chuàng)新發(fā)展的前進(jìn)步伐，在一定程度上推動(dòng)了高端寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的高要求、高標(biāo)準(zhǔn)。就我國(guó)現(xiàn)狀而言，我國(guó)的寫(xiě)字樓年均落成量均是全世界最高的國(guó)家，這正是新時(shí)代下我國(guó)寫(xiě)字樓的發(fā)展新趨勢(shì)與新定位。其實(shí)，在這種背景下的寫(xiě)字樓空置率也是較高的，因此就出現(xiàn)了兩種不同的觀點(diǎn)，其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果依據(jù)現(xiàn)在的消化能量進(jìn)行發(fā)展消化的話，可能五十年、一百年都未能完全消化。該種看法顯然比較片面和狹隘的。如我國(guó)上海的浦東地區(qū)，在過(guò)去曾出現(xiàn)過(guò)寫(xiě)字樓空置率極高，甚至不花錢(qián)就可以免費(fèi)辦公的情況，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，上海浦東的房子已經(jīng)非常稀缺，不可同日而語(yǔ)。2.寫(xiě)字樓物業(yè)管理要與時(shí)俱進(jìn)。改革開(kāi)放以來(lái)，眾多的實(shí)踐案例證明了要想把事情辦好、辦成功，必須堅(jiān)持中國(guó)特色的相關(guān)要求及標(biāo)準(zhǔn)，同樣，物業(yè)管理服務(wù)也應(yīng)該按照同樣的中國(guó)特色來(lái)發(fā)展創(chuàng)新，只有這樣，寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)工作才能做得更好。需要特別注意的是，首先，要充分利用好政府給予的一些優(yōu)惠政策，如設(shè)備資助及人才供給等方面；其次，寫(xiě)字樓的全球化商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要用國(guó)際化的視角全方位的審視其發(fā)展，做好職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)工作。3.虹吸現(xiàn)象倒逼寫(xiě)字樓的服務(wù)及管理規(guī)劃。寫(xiě)字樓對(duì)于周?chē)h(huán)境的影響極大，尤其是在經(jīng)濟(jì)方面，其造就的精神財(cái)富以及寫(xiě)字樓所延伸出的各種產(chǎn)業(yè)，為當(dāng)?shù)氐亩愂占癎DP增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。對(duì)此，物業(yè)管理部門(mén)要專門(mén)就寫(xiě)字樓在所需資金來(lái)源、知識(shí)技能以及人才所需方面的虹吸現(xiàn)象，提前做好充分的物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)工作。首先，在寫(xiě)字樓內(nèi)部，人流量及物流量都比較大，服務(wù)范圍延伸較廣。比如可以在寫(xiě)字樓內(nèi)開(kāi)展會(huì)、宣傳服務(wù)及餐飲等活動(dòng)，這在一定程度上也為寫(xiě)字樓物業(yè)管理帶來(lái)了難度與挑戰(zhàn)；其次，寫(xiě)字樓新興技術(shù)及設(shè)備的使用增加了寫(xiě)字樓物業(yè)管理的難度，對(duì)寫(xiě)字樓管理提出了新要求；最后，寫(xiě)字樓的客戶量急劇增多，為了給客戶帶來(lái)最佳的體驗(yàn)，要求創(chuàng)新傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，使服務(wù)變得具有特色且多元化。如今，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)選擇將企業(yè)的后勤工作全權(quán)交與綜合服務(wù)商設(shè)計(jì)處理，這其實(shí)是一種新的發(fā)展形勢(shì)。綜上所述的各種情形，均能夠增大行業(yè)的發(fā)展增值空間與機(jī)遇。

一、現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

當(dāng)前要大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，必須依靠?jī)?nèi)、外源型經(jīng)濟(jì)并舉發(fā)展。而對(duì)于一些商業(yè)區(qū)位優(yōu)越，處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的村鎮(zhèn)，“招商引資”“征地辦廠”無(wú)疑是打開(kāi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面的一種重要途徑。而要改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，離不開(kāi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，更離不開(kāi)社會(huì)治安的維護(hù)與穩(wěn)定，這正是新農(nóng)村建設(shè)的重要目標(biāo)之一———“村容整潔”的基本要求。在新農(nóng)村建設(shè)中引進(jìn)規(guī)范化的物業(yè)管理，有利于在短時(shí)期內(nèi)扭轉(zhuǎn)環(huán)境與治安的不利局面，盡快在外來(lái)投資者心中樹(shù)立投資信心，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展搭建一個(gè)和諧穩(wěn)定的平臺(tái)，最終實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展“”生活寬?！钡男罗r(nóng)村建設(shè)目標(biāo)。

（一）對(duì)村民而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

1.發(fā)展物業(yè)管理有利于提高農(nóng)民的生活質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。其中，居住質(zhì)量的高低是檢驗(yàn)全面建設(shè)小康社會(huì)成果的重要標(biāo)準(zhǔn)。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民生活水平尤其是居住條件得到了極大改善?，F(xiàn)在農(nóng)村居住的主要矛盾是農(nóng)村現(xiàn)有的管理制度無(wú)法滿足農(nóng)民的居住需求。好的物業(yè)管理公司可以改善農(nóng)村的居住環(huán)境，有利農(nóng)民安居樂(lè)業(yè),實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住宅資產(chǎn)的保值增值。

2.發(fā)展物業(yè)管理有利于緩解農(nóng)村就業(yè)壓力就業(yè)是民生之本。當(dāng)前和今后我國(guó)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間就業(yè)形勢(shì)會(huì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜,就業(yè)需求也會(huì)十分強(qiáng)烈，擴(kuò)大就業(yè)是我國(guó)當(dāng)前和今后長(zhǎng)時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。特別是在農(nóng)村，剩余勞動(dòng)力的大量外出務(wù)工使在農(nóng)村居住的都是孤寡老人和留守兒童。而農(nóng)業(yè)的機(jī)械化發(fā)展進(jìn)一步解放了農(nóng)村的生產(chǎn)力，使更多的農(nóng)民面臨工作需求。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)管理,做好物業(yè)管理工作需要大量的保潔員、保安員、水工、電工等，這些工種只要農(nóng)民愿意干，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)都可以滿足物業(yè)管理公司的需要。引入物業(yè)管理模式，能夠?yàn)榫徑廪r(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾作出重要貢獻(xiàn)。

（二）對(duì)物業(yè)企業(yè)而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性