關(guān)于xx物業(yè)公司員工宿舍管理的有關(guān)規(guī)定

為了加強內(nèi)部管理，做到既合理地利用資源又節(jié)約開支，體現(xiàn)對業(yè)主及其他員工的公平原則，公司對現(xiàn)有的員工宿舍的管理有關(guān)注意事項通知并規(guī)定如下：

一、宿舍必須保持整潔衛(wèi)生，不得亂堆亂放。

二、不得在宿舍內(nèi)大聲喧鬧、飲酒猜拳，嚴(yán)禁在宿舍里賭博。

三、節(jié)約水電，不得浪費。

四、不得隨意攜帶他人在宿舍內(nèi)留宿，如因特殊情況有親戚朋友投宿的，應(yīng)告知管理處負(fù)責(zé)人或協(xié)管隊長，在得到同意后方可留宿。

20*年，在公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在有關(guān)部門的支持配合下，我?guī)ьI(lǐng)奧林管理處圍繞年初公司制定的“14445”工作思路，團結(jié)和帶領(lǐng)全處員工扎實工作，奮力推進，較好地完成了公司下達的各項工作任務(wù)和指標(biāo)。在履行職責(zé)方面，能夠按照“德、能、勤、績、廉”的要求，嚴(yán)格要求自己，努力提高自身素質(zhì)，現(xiàn)將履行職責(zé)情況匯報如下，請各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們予以評議。

一、20*年工作情況

（一）、竭力在服務(wù)上下功夫，提升優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平。

執(zhí)行規(guī)章，認(rèn)真落實，確保標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)做到位，

為全面提升優(yōu)質(zhì)服務(wù)年水平，奧林國際公寓D區(qū)管理處在物業(yè)服務(wù)中，從加強基礎(chǔ)建設(shè)、注重細(xì)節(jié)管理入手，我們認(rèn)真執(zhí)行公司《綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《公共區(qū)域清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《公共區(qū)域秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。為更好地實行陽光服務(wù)，完善了業(yè)主檔案，服務(wù)區(qū)域落實到人頭，繪成圖表上墻，服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容上墻公開。為了把日常管理做精做細(xì)，使常規(guī)服務(wù)精益求精，奧林D區(qū)管理處嚴(yán)格執(zhí)行崗位規(guī)范，包括形象規(guī)范、語言規(guī)范、行為規(guī)范等。從保安值班每晚幾次巡邏到上門維修幾分鐘內(nèi)到達，從客服人員接聽電話的規(guī)范用語到保潔人員衛(wèi)生清掃的干凈程度。

以人為本，奉獻愛心，確保親情服務(wù)暖到家

2009年在緊張和忙碌中過去了，回顧過去，展望未來，我的心情難以平靜，在收費的一年里,為了給公司帶來更高的效益,本著刻苦奮斗、任勞任怨的宗旨,在實踐中不斷磨練自己,使我的業(yè)務(wù)水平又有了很大的提高,這都與物業(yè)公司正確領(lǐng)導(dǎo)、與各部門的支持和本部門的收費人員是分不開的.借此之機,向關(guān)心收費工作成長和發(fā)展及領(lǐng)導(dǎo)和同事們的支持和理解表示深深的謝意.

現(xiàn)匯報如下::

物業(yè)收費是物業(yè)公司的關(guān)鍵,必須要按計劃完成當(dāng)年應(yīng)收的各項收費指標(biāo)。在09年這一年里，緊緊圍繞“增效”收費、“文明”收費的標(biāo)準(zhǔn),盡心盡力、努力工作.工作中有時遇到刁難的房產(chǎn)員,我就想盡各種辦法，絞盡腦汁，費盡口舌,很耐心的與他們進行溝通,盡自己所能爭取收費標(biāo)準(zhǔn)達到最高,希望能順利的完成本年的收費任務(wù),從而也大大的鍛煉了自己,使自己的工作越來越成熟.說到這里就不由得想炫耀一下自己了，在我收費的日子里，累計為單位多收回數(shù)萬元。爭取各個單位的關(guān)聯(lián)交易價格，每每到一處就跟房產(chǎn)員細(xì)心的解釋，在單位收費標(biāo)準(zhǔn)不健全的情況下，油公司管理局接受了這個價格，我很欣喜，同時單位的多付，累計起來金額就更多了。能為公司帶來更多的利潤，是我們大家共同的愿望。為了更好地完成09年的工作任務(wù)，克服消極影響，調(diào)動一切積極因素，我改變了許多。如“文明”收費在收費工作中也是不容忽視的,還記得有一次,在二廠機修廠.面對房產(chǎn)員的傲慢和無禮,在眾多人的場合下莫名的當(dāng)面數(shù)落,我忍了下來,想到以后工作還要開展,還要有接觸,我必須這么做,后來經(jīng)過我們多次的溝通和交流,我們現(xiàn)在竟然成為了朋友.

事業(yè)心、責(zé)任心強，奮發(fā)進取，一心撲在工作上；工作認(rèn)真，態(tài)度積極，雷厲風(fēng)行，勇挑重?fù)?dān)，敢于負(fù)責(zé)，不計較個人得失；工作勤勉，兢兢業(yè)業(yè)，任勞任怨；這就是我對待工作的態(tài)度。09年物業(yè)的收費工作是從9月份開始的,在時間短、任務(wù)急的情況下,我克服了重重困難.起早貪黑是在所難免的，迎著朝霞開始這一天的工作，披著晚霞回到家里，當(dāng)然了如果沒有家人對自己工作的支持，我是不可能全身心的投入工作的，我很感激身邊默默無聞理解和支持我工作的家人和朋友，虧欠他們的太多了…………說到這里不由心里一陣酸楚。寒冬里，酷暑下這份工作鍛煉了我，讓我變得更耐心，更勤快。工作中通過與各個單位房產(chǎn)員的接觸,也使我成熟了很多,有時在單位跟房產(chǎn)約好了,可是他們臨時有急事,我只好在那里等,一等就是很長時間,與我同行的司機師傅也習(xí)慣了,任勞任怨、無怨無悔,耐心積極的配合；我深知一個物業(yè)公司，收費是很重要的，就算在苦在累也要堅持下來，畢竟也要有人做這份工作，我相信憑著我對工作的執(zhí)著認(rèn)真，我能夠堅持下來。

在平時我就怕到早上，一睜開眼睛，這新的一天就開始了，想到到各處單位認(rèn)證，還要爬樓，這個單位4樓，下個單位5樓，從早上到晚上這一天也說不清到底能跑多少層樓梯，真是可怕。在家庭中，平時收費忙的就不可開交了，很少關(guān)心照顧孩子，把精力全部放在本年的收費工作中，想一想就不由得淚眼汪汪，魚和熊掌都想兼得，但凡事都很難兩全其美，在工作和家庭之間，我選擇了工作，心想忙也就忙這么一段付費期，過去了壓力就沒那么大了，所以在怎么有難處我都要堅持，相信自己的付出會為這個企業(yè)做出一份貢獻！綜合很多等等吧，工作中真是幾多艱苦，幾多辛酸，難以言表。

求生存，促發(fā)展，由于物業(yè)開發(fā)較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴(yán)重，經(jīng)營體制的不完善，和法律的不健全，物業(yè)公司的生存也是舉步為艱，盡管面臨這一系列問題，但這將是一條康莊大道，是企業(yè)生存和發(fā)展的必然要求，我相信通過全體達源人的努力，最后必將成功！收費工作任重道遠，需要做的事情，改正的事情很多很多，在今后的工作中，我會更加加倍努力，揚長避短，經(jīng)過全體員工長期不懈的努力，我堅信達源物業(yè)定能樹立自己的企業(yè)品牌，揚帆激進，終就輝煌，達源物業(yè)人定能托起燦爛的明天！

（一）企業(yè)相關(guān)知識的培訓(xùn)該類培訓(xùn)是為了讓每一個員工對企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、未來規(guī)劃、管理服務(wù)理念、經(jīng)營范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。（二）物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)該類培訓(xùn)主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)知識。（三）物業(yè)管理從業(yè)人員專項技能培訓(xùn)該類培訓(xùn)是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。五、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計劃（一）培訓(xùn)需求分析1、培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容在編制培訓(xùn)計劃之前，首先要對企業(yè)的培訓(xùn)需求進行全面的分析，培訓(xùn)需求分析主要包括三個方面的內(nèi)容。⑴組織分析結(jié)合企業(yè)的年度經(jīng)營管理發(fā)展計劃，分析企業(yè)及各部門需要哪些培訓(xùn)以保正計劃的實施。⑵任務(wù)分析依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容，分析個人需要進行哪些培訓(xùn)才能保證任務(wù)的完成。⑶個人分析依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀，分析哪些人需要培訓(xùn)，培訓(xùn)的具體內(nèi)容是什么。2、需求分析的方法⑴問卷調(diào)查法向企業(yè)員工發(fā)出培訓(xùn)需求問卷，讓員工結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織怎樣的培訓(xùn)提出建議。讓員工結(jié)合自己的工作任務(wù)提出培訓(xùn)要求；讓員工結(jié)合自己的個人發(fā)展提出培訓(xùn)需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養(yǎng)員工關(guān)心學(xué)習(xí)、熱愛學(xué)習(xí)、參與學(xué)習(xí)的熱情，既是培訓(xùn)需求分析方法又是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，較為有效。⑵約見面談法挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談，根據(jù)面談了解到的信息以確定公司的整體培訓(xùn)需求。⑶會議調(diào)查法召開培訓(xùn)需求分析會，讓參加會議的人員提出培訓(xùn)需求。⑷工作表現(xiàn)評估法根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)以確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對性地進行培訓(xùn)以提高這些方面的工作能力。⑸報告審評法根據(jù)各部門提供的培訓(xùn)需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓(xùn)內(nèi)容。（二）制定培訓(xùn)計劃.培訓(xùn)計劃是為了規(guī)定培訓(xùn)工作的目標(biāo)，制定整體規(guī)劃以實現(xiàn)這些目標(biāo)；以及將培訓(xùn)計劃逐層展開，以便協(xié)調(diào)和將各種活動一體化。1、制定程序企業(yè)各部門根據(jù)培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容，結(jié)合部門培訓(xùn)目標(biāo)以及部門年度發(fā)展計劃制定出本部門的年度培訓(xùn)計劃，上報到企業(yè)人力資源管理部門，再由企業(yè)人力資源管理部門結(jié)合企業(yè)年度發(fā)展計劃以及企業(yè)培訓(xùn)總體目標(biāo)制定整個企業(yè)的培訓(xùn)計劃。2、計劃內(nèi)容為保證培訓(xùn)工作按時、按質(zhì)地實施，培訓(xùn)計劃應(yīng)包括培訓(xùn)目標(biāo)、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)控制、培訓(xùn)評估等五個方面的內(nèi)容。⑴培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)目標(biāo)是指通過培訓(xùn)工作所期望取得的成果，這些成果包括個人的、部門的、整個企業(yè)所要求達到的培訓(xùn)結(jié)果。培訓(xùn)目標(biāo)是制定培訓(xùn)計劃的基礎(chǔ)，培訓(xùn)目標(biāo)決定了培訓(xùn)課程、培訓(xùn)方式等一系列的內(nèi)容。同時，培訓(xùn)目標(biāo)又是培訓(xùn)考核和培訓(xùn)評估的依據(jù)。所以，培訓(xùn)目標(biāo)的制定應(yīng)該準(zhǔn)確、細(xì)致并具有可測量性。⑵課程設(shè)置培訓(xùn)課程包括了培訓(xùn)課程的名稱、培訓(xùn)的時間、培訓(xùn)地點、培訓(xùn)教員簡介、針對培訓(xùn)課程的培訓(xùn)要求等內(nèi)容。明確的培訓(xùn)要求有利于員工提前對所培訓(xùn)的內(nèi)容有所準(zhǔn)備和有所側(cè)重，有利于提高培訓(xùn)效果。⑶培訓(xùn)方式根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)對象的不同，可采用不同的培訓(xùn)方式。常用的培訓(xùn)方式包括講授法、學(xué)徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。①講授法講授法是最常用的一種教學(xué)方法，通常是讓一位教員向?qū)W員直接傳授某方面的知識。這種方法的優(yōu)點是節(jié)約經(jīng)費、教授對象多，可同時面對多名學(xué)員，一次教學(xué)可讓很多學(xué)員同時受益。②學(xué)徒制學(xué)徒制是最古老的教學(xué)方法，但至今為止仍然是企業(yè)培訓(xùn)新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經(jīng)驗豐富的老師傅，負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來的員工，通過傳授、示范、練習(xí)、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學(xué)徒制較適合物業(yè)管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術(shù)性工種③小島討論法員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前（也稱“小島”），對特定的話題或主題進行討論。指導(dǎo)老師控制培訓(xùn)的時間和進程。每一位員工都可以自由地發(fā)表自己的意見，但是不允許反駁別人的意見。指導(dǎo)老師將每個人的意見都寫在黑板上，同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當(dāng)大家將自己的想法全部講完后，在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，員工對每一種意見進行評價，最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導(dǎo)員工自己解決管理問題的有效方法。④角色扮演法角色扮演法是讓培訓(xùn)對象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓(xùn)對象身臨其境地分析問題和解決問題，對員工提高工作技能和改造工作習(xí)慣都很有幫助。例如：讓員工扮演業(yè)主要求提供相應(yīng)的服務(wù)，以提高員工的服務(wù)意識；讓工作習(xí)慣不好的員工與上司角色轉(zhuǎn)換以達到改變工作習(xí)慣的目的。⑤管理游戲法這種方法寓教于游戲中，通過完成事先設(shè)計好的精妙游戲，讓培訓(xùn)對象領(lǐng)悟到其中的管理思想。例如：組織員工對有爭議的物業(yè)管理事件進行辯論，在辯論中提高認(rèn)識。⑥觀摩范例法通過組織實地參觀考察，運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設(shè)備來向?qū)W生呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息，讓員工學(xué)習(xí)經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)問題、改進工作。3、培訓(xùn)控制培訓(xùn)控制的目的是為了監(jiān)視培訓(xùn)活動以保證培訓(xùn)活動按計劃進行并糾正培訓(xùn)過程中的偏差?？刹捎门嘤?xùn)簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓(xùn)結(jié)束時對員工進行考核，并將考核成績納入績效考評，與員工的待遇掛鉤。4、培訓(xùn)評估每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過員工的培訓(xùn)報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓(xùn)工作的效果進行評估，以便在今后的培訓(xùn)中采取更好的培訓(xùn)措施。六、培訓(xùn)組織實施培訓(xùn)組織實施是物業(yè)管理培訓(xùn)工作的核心，它包括了培訓(xùn)工作做什么，培訓(xùn)工作如何做，培訓(xùn)工作由誰來做的問題。（一）人力資源管理部門的職能和任務(wù)員工培訓(xùn)是人力資源管理部門的主要工作內(nèi)容之一，其主要職能包括計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等內(nèi)容。具體職能和任務(wù)包括：1、確定各級人員的培訓(xùn)要求，聽取各部門的培訓(xùn)需求，依據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)計劃；2、組織執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計劃；3、定期向上級匯報培訓(xùn)費用開支情況；4、組織實施各種培訓(xùn)課程與活動；5、做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作；6、做好收集培訓(xùn)資料，編制符合企業(yè)經(jīng)營管理特點的基礎(chǔ)教材；7、維護培訓(xùn)設(shè)施與場地，充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。（二）培訓(xùn)分類及實施要點分類是為了建立一個立體的培訓(xùn)模式，以便有針對性地組織實施培訓(xùn)工作，培訓(xùn)分類可根據(jù)培訓(xùn)的對象、階段、內(nèi)容、類型不同來劃分。1、以培訓(xùn)對象的不同層次分類⑴高層管理者①培訓(xùn)目的精通企業(yè)管理相關(guān)知識，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識，了解財務(wù)管理相關(guān)知識。②培訓(xùn)內(nèi)容A、企業(yè)管理類管理基本職能、組織文化建設(shè)、決策、戰(zhàn)略管理、組織結(jié)構(gòu)與組織設(shè)計、人力資源管理、變革與創(chuàng)新管理、組織行為學(xué)、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統(tǒng)、品牌策劃、公共關(guān)系。B、物業(yè)管理類房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。C、法律知識類公司法及相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)、會計法及相關(guān)法規(guī)。D、財務(wù)知識類學(xué)會閱讀會計報表、了解基本會計科目、了解財務(wù)管理基本指標(biāo)。④培訓(xùn)方式專題講授、參觀考察、短期脫崗學(xué)習(xí)、在職學(xué)歷教育。⑤組織實施由公司人力資源管理部門直接組織實施。⑥培訓(xùn)評估每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過面談法對培訓(xùn)工作的效果進行評估，以便在以后的培訓(xùn)中更好地采取培訓(xùn)措施。⑵中層管理者①、培訓(xùn)目的掌握企業(yè)管理相關(guān)知識，精通物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識，了解財務(wù)管理相關(guān)知識。②、培訓(xùn)內(nèi)容A、企業(yè)管理類管理學(xué)基礎(chǔ)知識、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、決策學(xué)、組織行為學(xué)、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關(guān)系學(xué)。B、物業(yè)管理類房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。C、法律知識類物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。③培訓(xùn)方式專題講授、觀摩教學(xué)法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。④組織實施基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門具體實施。⑤培訓(xùn)評估每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報告對培訓(xùn)工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。⑶基層管理者①培訓(xùn)目的了解企業(yè)管理基礎(chǔ)知識，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識。②培訓(xùn)內(nèi)容A、企業(yè)管理類管理基本職能、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關(guān)系。B、物業(yè)管理類物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。C、法律知識類物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。③培訓(xùn)方式專題講授、觀摩教學(xué)法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。④組織實施基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門具體實施。⑤培訓(xùn)評估每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓(xùn)工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。⑷基層操作人員培訓(xùn)該類培訓(xùn)的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規(guī)程，可由各部門具體組織實施。2、以實施培訓(xùn)的不同階段分⑴崗前培訓(xùn)①培訓(xùn)目的為新聘員工提供基本的任職知識和技能進行的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)認(rèn)定其上崗資格。②培訓(xùn)內(nèi)容公司的歷史、公司的組織結(jié)構(gòu)、各部門的工作職責(zé)和權(quán)限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產(chǎn)品與服務(wù)、對員工的期望、公司的人力資源政策。③組織實施由公司人力資源部門組織實施。④培訓(xùn)評估考核合格后上崗。⑵在崗培訓(xùn)為在崗人員提供學(xué)習(xí)履行職務(wù)所必須的知識和技能進行的培訓(xùn)。⑶轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)為在職人員崗位輪換之前進行的培訓(xùn)，目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應(yīng)具備的知識和技能。3、以培訓(xùn)的不同類型分⑴學(xué)歷教育是成人繼續(xù)教育的一種方式，公司應(yīng)在工作時間上積極給予支持，如條件允許還可在經(jīng)濟上給予一定的支持。學(xué)歷教育的主要方式有夜校、函授等方式。⑵職業(yè)技能培訓(xùn)根據(jù)國家勞動社會保障部的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理、電工等技術(shù)性工種必須持有技術(shù)資格證方能上崗，凡從事這些工作的人員應(yīng)參加相應(yīng)的培訓(xùn)并通過鑒定后取證。此類培訓(xùn)一般是委托勞動部門批準(zhǔn)的培訓(xùn)機構(gòu)來進行。⑶專項培訓(xùn)為提高員工某方面的專業(yè)技能而進行的培訓(xùn)。此類培訓(xùn)一般是通過專題講座的方式來進行。例如：為提高員工公文寫作能力而進行的寫作培訓(xùn)；為提高員工服務(wù)水平而進行的禮節(jié)、禮儀培訓(xùn)等。七、培訓(xùn)工作誤區(qū)（一）員工培訓(xùn)不重要的管理者認(rèn)為培訓(xùn)工作不重要，這種觀點是非常錯誤的。員工培訓(xùn)十分重要。只有通過培訓(xùn)才能使管理者的意圖得到貫徹；只有通過培訓(xùn)才能使公司的制度得到具體落實；只有通過培訓(xùn)才能使員工的素質(zhì)得到提升；只有通過培訓(xùn)才能使企業(yè)在市場中立于不敗之地。（二）員工培訓(xùn)有風(fēng)險有的管理者擔(dān)心自己培訓(xùn)好的員工跳槽，因此不太重視培訓(xùn)。其實這是一種非常短視的行為，其結(jié)果只會使公司員工素質(zhì)停留在一個較低的水平上好的員工會因為得不到培訓(xùn)而離開企業(yè)，最終企業(yè)只留下一些平庸的員工。（三）員工培訓(xùn)是人事部門的事員工培訓(xùn)是企業(yè)長期持久的戰(zhàn)略性工作，是一項系統(tǒng)工程，涉及企業(yè)的每一個員工，需要企業(yè)各方面的配合以及人、財、物、信息資源的保障。因此，它并不是哪一個部門的事，而是整個企業(yè)都應(yīng)該關(guān)注的事，應(yīng)該引起企業(yè)管理人員的高度重視。

摘要：隨著經(jīng)濟社會的不斷深入發(fā)展，高校社會化的發(fā)展步伐明顯加快，學(xué)生公寓后勤服務(wù)外包需求不斷增多。本文以探究獨立學(xué)院智慧公寓建設(shè)基礎(chǔ)為目標(biāo)，實地調(diào)研江蘇省內(nèi)鹽城、南通等多家高校物業(yè)公司現(xiàn)狀。以HK-FG物業(yè)公司員工績效管理為主體調(diào)查研究分析其共性，對其當(dāng)中存在的問題提出幾點員工績效管理對策措施。

關(guān)鍵詞：智慧公寓；物業(yè)公司；員工績效管理

一、導(dǎo)言

本文通過結(jié)合問卷調(diào)查廣泛全面收集信息數(shù)據(jù)，本文了解HKFG物業(yè)公司員工績效管理體系的現(xiàn)狀和運行情況，制作調(diào)查問卷盡量全面系統(tǒng)地反映問題，摸清真實現(xiàn)狀及產(chǎn)生的原因。從本次調(diào)查的結(jié)果來看，超過50%的被調(diào)查員工對公司績效管理體系設(shè)計意見頗多?？冃Ч芾眢w系中存在重大問題，如績效考核指標(biāo)不合理、績效結(jié)果運用不充分、績效宣傳培訓(xùn)不重視、績效溝通改進不足等所占比例最高，表明這些問題在員工心中有較強的反響并具有一定的真實性。通過訪談公司各個階層的員工，對結(jié)論進行分析歸納，總結(jié)出以下結(jié)論：在績效管理體系設(shè)計上，績效目標(biāo)指標(biāo)不合理（指標(biāo)過高或指標(biāo)模糊），考核細(xì)則沒有根據(jù)崗位、層級的不同而量身定做?？己瞬繘]有聯(lián)合其他部門共同考核。同時，在考核過程中沒有與考核對象進行雙向交流。對績效考核的結(jié)果運用不合理，總是獎勵的少懲罰的多，使得員工形成“考核就是為了扣錢”的潛在意識，在員工心理上自然形成間隙，很不利于績效管理的宣傳與推進。

二、HKFG物業(yè)公司員工績效管理問題的原因分析

（一）績效考核體系設(shè)計不合理

本物業(yè)管理公司自年月份開始組建至今已經(jīng)歷了約2個月時間，為令步行街首期商戶順利交付使用，并確保好又多商戶開業(yè)后能正常營業(yè)，管理公司作了大量工作，現(xiàn)謹(jǐn)概述如下：

1．籌組管理公司及招聘管理公司員工

管理公司籌備初期，僅有董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及工程部正、副經(jīng)理共5人，為配合好又多之交付使用，管理公司以公開招聘方式招募各級員工，并對各應(yīng)聘者進行筆試、技能實操及面試，以考試成績作為招聘員工之主要依據(jù)。經(jīng)過2個月的發(fā)展，直至年元月底，管理公司共有員工54人，詳細(xì)之管理公司人員架構(gòu)情況見附件一。

2．協(xié)助發(fā)展商各項設(shè)備之安裝調(diào)試情況

為順利接管步行街及令商場日常管理工作順利開展，于步行街建設(shè)期間，物業(yè)公司定期參加發(fā)展商、施工單位之工程會議及參予步行街各項設(shè)備之安裝、調(diào)試、初步驗收工作，如：步行街空調(diào)系統(tǒng)評標(biāo)、安裝階段；發(fā)電機組安裝、調(diào)試、代管運行；高、低壓電房調(diào)試、代監(jiān)護；車庫照明系統(tǒng)設(shè)計、施工、接管；車庫交通標(biāo)志安裝；車庫墻壁、天花油漆工程；車庫給排水系統(tǒng)更改工程；天頂光棚工程跟進，并于上述工程期間從物業(yè)管理角度就上述設(shè)施、設(shè)備提供改善建議（詳見附件二）。

3．員工崗前培訓(xùn)

堅持“一切從醫(yī)院利益出發(fā)，2011年管理科物業(yè)辦在院領(lǐng)導(dǎo)及主管部領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下。一切以臨床、病人為中心”原則，做了以下工作：

完善監(jiān)督機制，1物業(yè)監(jiān)督管理堅持完善工作職責(zé)。代表甲方認(rèn)真履行監(jiān)督義務(wù)，嚴(yán)格按合同約定考核獎罰，實行日常檢查區(qū)域設(shè)衛(wèi)生監(jiān)督員專人負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，每日深入病區(qū)巡查、記錄與反饋，中旬班長帶領(lǐng)檢查，月末由科主任帶領(lǐng)班組長、衛(wèi)生監(jiān)督員及物業(yè)公司負(fù)責(zé)人共同深入病區(qū)現(xiàn)場檢查考核，并與護理部、住院病人考核打分相結(jié)合的三級監(jiān)督管理辦法，加強一線巡查及考核力度，隨時監(jiān)督檢查，不定期地抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，做到有人查、有人管，有書面反饋，月末根據(jù)考核得分依據(jù)合同進行獎罰和付款，對乙方起到很好的監(jiān)督作用，整個醫(yī)療區(qū)域及公共區(qū)域衛(wèi)生合格，各種檢查中受到好評，未給醫(yī)院造成扣分，完成了醫(yī)院交給的監(jiān)督管理任務(wù)。

配合醫(yī)院感染管理較重要的一環(huán)?？圃卺t(yī)療垃圾的管理中嚴(yán)格按醫(yī)院及上級要求執(zhí)行，2醫(yī)療垃圾管理醫(yī)院醫(yī)療垃圾的收集、轉(zhuǎn)運和暫存地的管理也是科較重要的一項工作。配備專人管理，重新制定和完善了醫(yī)療垃圾暫存地管理制度及工作職責(zé)。要求和物業(yè)公司員工嚴(yán)格按要求負(fù)責(zé)收集、打包、貼簽、登記、轉(zhuǎn)運，要求暫存地管理人員認(rèn)真登記交運，及時對暫存地進行清洗消毒，做好本職工作?？茖Υ诉M行經(jīng)常性的監(jiān)督和抽查，力爭在各級檢查中在軟件方面合格達標(biāo)，不給醫(yī)院造成扣分。由于我院醫(yī)療垃圾暫存地年久失修，設(shè)施破舊落后，歷次檢查中硬件不符合暫存要求，12月我科配合院基建科、感染管理科已完成對醫(yī)療垃圾暫存地進行新建工作的選址和計劃上報等工作。

以及門診樓、內(nèi)科樓廁所設(shè)施陳舊落后、外科裙樓廁所無透氣排風(fēng)設(shè)施等問題，3完成廁所除味工程由于醫(yī)院人員過多、人員較集中的公共場合的屬性。廁所臟、異味重，一直是醫(yī)院的老大難問題。今年五月，科經(jīng)過考察了解一些賓館、飯店衛(wèi)生間的除味設(shè)施，醫(yī)院及主管領(lǐng)導(dǎo)的支持下，對整個醫(yī)療區(qū)域的公共衛(wèi)生間投入了少量資金，配裝了電子除味劑盒，加之要求保潔員工勤沖洗、勤打掃，個別公廁配備專人專守管理，科勤檢查，加強管理和監(jiān)督，實施了以上措施后，公廁管理得到明顯改觀，異味得到較好地控制。

作為不可或缺的后勤保障，4完成突發(fā)、應(yīng)急工作在今年五月玉樹抗震救災(zāi)及八月舟曲搶險救災(zāi)特殊戰(zhàn)斗中?？迫w員工包括聘用員工及物業(yè)公司員工，積極配合醫(yī)院行動，隨叫隨到積極準(zhǔn)備電梯、搬運及保潔應(yīng)急預(yù)案，醫(yī)院及傷病員的需要就是指令，積極協(xié)調(diào)，克服各種困難保證完成了任務(wù)。合同工人及物業(yè)公司員工，不分節(jié)假日及休息時間，隨時做好電梯拉運、傷病員搬運及病房的保潔消毒、垃圾運送及送氧氣工作，很好地配合醫(yī)院及臨床完成救災(zāi)及傷病員救治工作。

發(fā)放控?zé)熜麄鞑牧?萬余份，5控?zé)煿ぷ髡J(rèn)真完成院“控?zé)熮k”交給的控?zé)煻綄?dǎo)任務(wù)。完成督導(dǎo)控?zé)熡涗?本，填寫表格80余份。上級文明辦的無煙醫(yī)院評比檢查中受到表揚和好評。

為了慶?！拔逡弧眹H勞動節(jié)，物業(yè)公司積極響應(yīng)股份公司工會的號召，為豐富廣大員工的業(yè)余文體生活，決定舉辦“五一”國際勞動節(jié)慶?；顒印?/p>

物業(yè)公司于*月*日下發(fā)通知舉行職工乒乓球賽和籃球賽，公司領(lǐng)導(dǎo)對此次活動給予了高度重視，要求各部門積極動員員工參加，同時制定了詳細(xì)的比賽規(guī)則，并通過努力與市一中商定在該校校園標(biāo)準(zhǔn)場地舉行比賽。廣大員工以極高的熱情紛紛踴躍報名，共計*人次報名參加男子籃球、女子籃球、男子乒乓球、女子乒乓球四個項目的比賽。

因*月*日下雨，活動推遲至*日下午*：*舉行。參加比賽的員工表現(xiàn)出了積極向上、敢打敢拼的精神，不論對手強弱，始終保持著頑強的斗志，一分分拼搶、一局局爭奪，經(jīng)過近百場次的較量，最后從*名參加乒乓球賽的員工和*支參加籃球賽的隊伍中分別決出了男子乒乓球、女子乒乓球各前三名和男子籃球、女子籃球各第一名。盡管經(jīng)過了激烈的比賽，員工們?nèi)匀槐３种甙旱亩分竞统渑娴捏w力，在*日股份公司工會舉行的拔河比賽中，由*名男選手和*名女選手組成的物業(yè)公司代表隊在二十多名員工組成的啦啦隊的助威聲中，經(jīng)過三局八回合的爭奪，最終獲得了比賽的第一名。

通過此次活動，物業(yè)公司員工們在體能上得到了鍛練，在精神面貌上都得到了改觀，同時增進了各部門之間的互助與協(xié)作，企業(yè)的凝聚力也得到了充分體現(xiàn)，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)表示，將根據(jù)企業(yè)的實際情況，在今后為員工提供更多參與企業(yè)文化活動的機會，為公司的物質(zhì)文明與精神文明共同發(fā)展做出更大的努力。

為了慶祝“五一”國際勞動節(jié)，物業(yè)公司積極響應(yīng)股份公司工會的號召，為豐富廣大員工的業(yè)余文體生活，決定舉辦“五一”國際勞動節(jié)慶?；顒印?/p>

物業(yè)公司于月日下發(fā)通知舉行職工乒乓球賽和籃球賽，公司領(lǐng)導(dǎo)對此次活動給予了高度重視，要求各部門積極動員員工參加，同時制定了詳細(xì)的比賽規(guī)則，并通過努力與市一中商定在該校校園標(biāo)準(zhǔn)場地舉行比賽。廣大員工以極高的熱情紛紛踴躍報名，共計65人次報名參加男子籃球、女子籃球、男子乒乓球、女子乒乓球四個項目的比賽。

因月日下雨，活動推遲至日下午7：30舉行。參加比賽的員工表現(xiàn)出了積極向上、敢打敢拼的精神，不論對手強弱，始終保持著頑強的斗志，一分分拼搶、一局局爭奪，經(jīng)過近百場次的較量，最后從26名參加乒乓球賽的員工和5支參加籃球賽的隊伍中分別決出了男子乒乓球、女子乒乓球各前三名和男子籃球、女子籃球各第一名。盡管經(jīng)過了激烈的比賽，員工們?nèi)匀槐３种甙旱亩分竞统渑娴捏w力，在日股份公司工會舉行的拔河比賽中，由12名男選手和6名女選手組成的物業(yè)公司代表隊在二十多名員工組成的啦啦隊的助威聲中，經(jīng)過三局八回合的爭奪，最終獲得了比賽的第一名。

通過此次活動，物業(yè)公司員工們在體能上得到了鍛練，在精神面貌上都得到了改觀，同時增進了各部門之間的互助與協(xié)作，企業(yè)的凝聚力也得到了充分體現(xiàn)，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)表示，將根據(jù)企業(yè)的實際情況，在今后為員工提供更多參與企業(yè)文化活動的機會，為公司的物質(zhì)文明與精神文明共同發(fā)展做出更大的努力。

爭創(chuàng)“三個物業(yè)”，是當(dāng)前貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的重要任務(wù)。作為門城分公司來說，我們黨員干部必須帶頭轉(zhuǎn)變觀念、開拓思路、創(chuàng)新求進，研究新情況、解決新問題、迎接新挑戰(zhàn)，以真抓實干的作風(fēng)，努力克服“三大瓶頸”，推動“三個物業(yè)”目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、克服人才短缺的瓶頸，建設(shè)一支綜合素質(zhì)高、執(zhí)行能力強的干部職工隊伍

門城物業(yè)管理分公司員工隊伍的構(gòu)成主要是原門頭溝煤礦、城子煤礦破產(chǎn)劃轉(zhuǎn)分流人員，這部分人員大多為農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和井下采掘一線員工，知識結(jié)構(gòu)相對偏低，人員年齡偏大，由于大部分員工是從井下采掘一線直接轉(zhuǎn)入后勤服務(wù)業(yè)，工作環(huán)境和工作內(nèi)容發(fā)生了根本變化，提高員工技術(shù)素質(zhì)，以適應(yīng)新環(huán)境、新崗位的需求，就顯得十分重要。經(jīng)初步統(tǒng)計，整個員工隊伍中近十年內(nèi)即將退休人員約占員工總數(shù)的60％，大專學(xué)歷以上的僅占員工總數(shù)的6.3%，35歲以下的員工占員工總數(shù)的1.7%，隊伍嚴(yán)重老化，知識結(jié)構(gòu)亟待更新。

門城物業(yè)管理分公司員工隊伍的構(gòu)成主要是原門頭溝煤礦、城子煤礦破產(chǎn)劃轉(zhuǎn)分流人員，這部分人員大多為農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和井下采掘一線員工，知識結(jié)構(gòu)相對偏低，人員年齡偏大，由于大部分員工是從井下采掘一線直接轉(zhuǎn)入后勤服務(wù)業(yè)，工作環(huán)境和工作內(nèi)容發(fā)生了根本變化，提高員工技術(shù)素質(zhì)，以適應(yīng)新環(huán)境、新崗位的需求，就顯得十分重要。經(jīng)初步統(tǒng)計，整個員工隊伍中近十年內(nèi)即將退休人員約占員工總數(shù)的60％，大專學(xué)歷以上的僅占員工總數(shù)的6.3%，35歲以下的員工占員工總數(shù)的1.7%，隊伍嚴(yán)重老化，知識結(jié)構(gòu)亟待更新。

人才隊伍建設(shè)是物業(yè)公司今后發(fā)展的重要基礎(chǔ)，在人才培育方面要形成一個有規(guī)劃、有規(guī)模、結(jié)構(gòu)合理、配套有序。人才隊伍建設(shè)飽含二各組成部分；一是人才的管理，二是人才的培養(yǎng)，現(xiàn)在物業(yè)公司員工的技術(shù)水平，人才管理水平都有待提高。人才匱乏已成為制約物業(yè)公司業(yè)發(fā)展的瓶頸，而物業(yè)公司的發(fā)展需要的是更多的“專才”，我們現(xiàn)在缺乏優(yōu)秀的具有創(chuàng)新精神專業(yè)人才。根據(jù)目前人才缺口狀況，要努力做好拔尖創(chuàng)新人才的培養(yǎng)工作，加快急需人才和實用人才的培養(yǎng)開發(fā)。同時，加大基礎(chǔ)教育和培訓(xùn)工作力度，強化專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)，進一步提高員工隊伍整體素質(zhì)。建立健全人才管理組織機構(gòu)，建立一套切實可行管理辦法和考評機制以適應(yīng)物業(yè)公司發(fā)展的需要。進一步提高管理人員的管理水平，建立技術(shù)培訓(xùn)中心成立電教室加快計算機培訓(xùn)，盡早實現(xiàn)無紙化辦公。借鑒其他企業(yè)通行的一些有利于激勵人才的制度，創(chuàng)新機制，完善政策，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不斷提高整體性人才資源開發(fā)的質(zhì)量和水平。

針對上述存在的問題，必須著力抓好以下幾項工作：一是先抓人的管理，整章建制，編制員工行為規(guī)范手冊和入戶服務(wù)八不準(zhǔn)及文明用語、服務(wù)忌語等；二是抓基礎(chǔ)設(shè)施改造采取急事急辦體現(xiàn)輕重緩急統(tǒng)籌安排，04年到08年用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程投資3808.8萬元（包括折舊資金、大修資金、補貼資金、公益基金）；三是抓計量管理，安裝水表和用電磁卡表；四是抓收費率、抓清欠、成立綜合組，通過入戶催繳、法院住追繳等辦法，共清欠歷史欠水、電、暖、房費一百多萬；這幾年在上級支持下，通過城子分公司全體員工共同努力奮斗，我們在安全、基礎(chǔ)設(shè)施改造、在經(jīng)營管理上、在收入上、在全體員工情緒上精神面貌上都有了大幅度改變和提高，初步體現(xiàn)了企業(yè)靠員工發(fā)展、員工靠企業(yè)生存的再認(rèn)識再提高再實踐。我們體會到科學(xué)發(fā)展觀在門城物業(yè)管理分公司得到了實踐，認(rèn)定抓好各項基礎(chǔ)工作才會實踐好“三個物”要求，才能有實力建設(shè)，才能為民辦好事、解難事、不誤事，才能達到和諧物業(yè)。