摘要:在城市私房拆遷的具體實(shí)施中存在著一些法律問(wèn)題,諸如:私法自治應(yīng)有的法律地位被行政管理所取代、民事主體意思自由被限制、虛假公益等,這些問(wèn)題引起了我們對(duì)民法中私法自治復(fù)位的思考,包括對(duì)私法自治及私權(quán)理念的復(fù)位、通過(guò)確定公共利益標(biāo)準(zhǔn)以協(xié)調(diào)好私權(quán)本位與社會(huì)本位的關(guān)系、建立公正的程序和有效的監(jiān)督。

關(guān)鍵詞:城市私房拆遷/私法自治/復(fù)位

近年來(lái),違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷事件此起彼伏:沈陽(yáng)暴力拆遷、甘肅省蘭州市紅古區(qū)政府野蠻拆遷、“誰(shuí)影響嘉禾發(fā)展一陣子,我影響他一輩子”的株連強(qiáng)制拆遷、北京野蠻拆遷等等,社會(huì)影響非同一般,而在我們對(duì)這些案件的社會(huì)影響進(jìn)行感嘆的同時(shí),我們也應(yīng)該借城市私房拆遷問(wèn)題反省一下我們的私法自治情況。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問(wèn)題

(一)私法自治應(yīng)有的法律地位被行政管理所取代

城市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權(quán)人對(duì)于其不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合法變動(dòng)應(yīng)屬于民法領(lǐng)域的問(wèn)題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發(fā)商和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨(dú)立的法律人格,二者不存在任何隸屬關(guān)系。即使拆遷人是國(guó)家政府機(jī)關(guān),它在拆遷活動(dòng)中也應(yīng)該以與被拆遷人平等的身份出現(xiàn),因?yàn)樵摶顒?dòng)不是政治性活動(dòng),而是市民社會(huì)內(nèi)部的活動(dòng)。而我國(guó)現(xiàn)行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多是先以“加強(qiáng)城市房屋拆遷管理、保障城市建設(shè)順利進(jìn)行”為首要目的,而將“保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”置之其后。且由于我國(guó)的文化傳統(tǒng)是以國(guó)家為中心、以公法理念為傳統(tǒng),因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質(zhì),而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動(dòng)看成政府的當(dāng)然權(quán)利,從而導(dǎo)致了在房屋拆遷過(guò)程中私權(quán)退于公權(quán)之后,私法自治無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用,從而失去其應(yīng)有的地位。

摘要:在城市私房拆遷的具體實(shí)施中存在著一些法律問(wèn)題,諸如:私法自治應(yīng)有的法律地位被行政管理所取代、民事主體意思自由被限制、虛假公益等,這些問(wèn)題引起了我們對(duì)民法中私法自治復(fù)位的思考,包括對(duì)私法自治及私權(quán)理念的復(fù)位、通過(guò)確定公共利益標(biāo)準(zhǔn)以協(xié)調(diào)好私權(quán)本位與社會(huì)本位的關(guān)系、建立公正的程序和有效的監(jiān)督。

關(guān)鍵詞:城市私房拆遷/私法自治/復(fù)位

近年來(lái),違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷事件此起彼伏:沈陽(yáng)暴力拆遷、甘肅省蘭州市紅古區(qū)政府野蠻拆遷、“誰(shuí)影響嘉禾發(fā)展一陣子,我影響他一輩子”的株連強(qiáng)制拆遷、北京野蠻拆遷等等,社會(huì)影響非同一般,而在我們對(duì)這些案件的社會(huì)影響進(jìn)行感嘆的同時(shí),我們也應(yīng)該借城市私房拆遷問(wèn)題反省一下我們的私法自治情況。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問(wèn)題

(一)私法自治應(yīng)有的法律地位被行政管理所取代

城市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權(quán)人對(duì)于其不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合法變動(dòng)應(yīng)屬于民法領(lǐng)域的問(wèn)題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發(fā)商和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨(dú)立的法律人格,二者不存在任何隸屬關(guān)系。即使拆遷人是國(guó)家政府機(jī)關(guān),它在拆遷活動(dòng)中也應(yīng)該以與被拆遷人平等的身份出現(xiàn),因?yàn)樵摶顒?dòng)不是政治性活動(dòng),而是市民社會(huì)內(nèi)部的活動(dòng)。而我國(guó)現(xiàn)行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多是先以“加強(qiáng)城市房屋拆遷管理、保障城市建設(shè)順利進(jìn)行”為首要目的,而將“保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”置之其后。且由于我國(guó)的文化傳統(tǒng)是以國(guó)家為中心、以公法理念為傳統(tǒng),因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質(zhì),而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動(dòng)看成政府的當(dāng)然權(quán)利,從而導(dǎo)致了在房屋拆遷過(guò)程中私權(quán)退于公權(quán)之后,私法自治無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用,從而失去其應(yīng)有的地位。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問(wèn)題

(一)私法自治應(yīng)有的法律地位被行政管理所取代

城市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權(quán)人對(duì)于其不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合法變動(dòng)應(yīng)屬于民法領(lǐng)域的問(wèn)題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發(fā)商和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨(dú)立的法律人格,二者不存在任何隸屬關(guān)系。即使拆遷人是國(guó)家政府機(jī)關(guān),它在拆遷活動(dòng)中也應(yīng)該以與被拆遷人平等的身份出現(xiàn),因?yàn)樵摶顒?dòng)不是政治性活動(dòng),而是市民社會(huì)內(nèi)部的活動(dòng)。而我國(guó)現(xiàn)行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多是先以“加強(qiáng)城市房屋拆遷管理、保障城市建設(shè)順利進(jìn)行”為首要目的,而將“保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”置之其后。且由于我國(guó)的文化傳統(tǒng)是以國(guó)家為中心、以公法理念為傳統(tǒng),因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質(zhì),而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動(dòng)看成政府的當(dāng)然權(quán)利,從而導(dǎo)致了在房屋拆遷過(guò)程中私權(quán)退于公權(quán)之后,私法自治無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用,從而失去其應(yīng)有的地位。

(二)民事主體意思自由被限制

私房所有人在進(jìn)行民事活動(dòng)的過(guò)程中本應(yīng)享有意思表示的自由,有權(quán)根據(jù)自己的自由意思表示來(lái)變動(dòng)其財(cái)產(chǎn)關(guān)系,但是在私房拆遷中,這種意思表示的自由卻受到了限制,而這種限制主要來(lái)自于公權(quán)力。我們可以把這種公權(quán)力看成是一種“脅迫”,只不過(guò)這種脅迫的表意人也許不是故意以某種現(xiàn)實(shí)性的危害直接威脅相對(duì)人為意思表示,而是相對(duì)人對(duì)表意人囿于傳統(tǒng)觀念而自發(fā)產(chǎn)生的一種心理恐懼,進(jìn)而形成對(duì)危險(xiǎn)存在的判斷,以至于非自由地為一定意思表示。

(三)虛假公益

[摘要]公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)受到我國(guó)憲法的保護(hù)，且我國(guó)公民平等地享有憲法所規(guī)定的權(quán)利。我國(guó)的法律、法規(guī)、條例、規(guī)章都不得與憲法相抵觸，必須對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)給予平等保護(hù)。本文結(jié)合個(gè)案探究了“帶戶返還”問(wèn)題、《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》中值得商榷的地方及公民對(duì)地方規(guī)章提請(qǐng)審查的依據(jù)和途徑。

[關(guān)鍵詞]憲法，個(gè)人財(cái)產(chǎn)，平等保護(hù)，帶戶返還。

憲法是一個(gè)國(guó)家根本的法律。在一個(gè)國(guó)家當(dāng)中，憲法具有最高的法律效力，“依法治國(guó)”從根本上說(shuō)就是“依憲治國(guó)”。《中華人民共和國(guó)憲法》（1982年12月4日通過(guò)并施行，1988年、1993年、1999年修訂）在序言中明確指出“本憲法以法律的形式確認(rèn)了中國(guó)各族人民奮斗的成果，規(guī)定了國(guó)家的根本制度和根本任務(wù)，是國(guó)家的根本法，具有最高的法律效力?！薄吨腥A人民共和國(guó)憲法》第五條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家。國(guó)家維護(hù)社會(huì)主義法制的統(tǒng)一和尊嚴(yán)。一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸?！痹谝粋€(gè)國(guó)家當(dāng)中，憲法具有最高的權(quán)威，只有嚴(yán)格“依憲治國(guó)”才能保證全體公民權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，也才能更好地體現(xiàn)法制的尊嚴(yán)。

在憲法的各項(xiàng)規(guī)定當(dāng)中，對(duì)公民權(quán)利的確認(rèn)和保護(hù)占有重要的地位。公民的權(quán)利是公民所固有的權(quán)利，憲法并非是將某項(xiàng)權(quán)利賦予公民，而僅是對(duì)公民的權(quán)利予以確認(rèn)。政府要積極按照憲法和法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)公民所享有的各項(xiàng)憲法權(quán)利，公民也要珍惜和積極行使自己的憲法權(quán)利，二者都是法治精神深入民心的重要表現(xiàn)。反之，如果政府對(duì)公民的憲法權(quán)利任意踐踏，公民對(duì)自己的權(quán)利輕視、放棄、漠然置之，則只能說(shuō)明法治的觀念尚未深入民心。既然憲法是民意的集中體現(xiàn)，那么當(dāng)國(guó)家的權(quán)力被肆意濫用、公民的權(quán)利隨時(shí)面臨被侵害的危險(xiǎn)時(shí)，政權(quán)的民意基礎(chǔ)也必將產(chǎn)生動(dòng)搖，國(guó)家的長(zhǎng)治久安也就難以保障了。

而在公民的各項(xiàng)權(quán)利當(dāng)中，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)又占有重要的地位。《中華人民共和國(guó)憲法》第十三條規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)?！备母镩_放至今，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)迅速增長(zhǎng)，如何加強(qiáng)對(duì)公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的確認(rèn)和保障，避免政府對(duì)公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的侵害，已經(jīng)越來(lái)越引起全社會(huì)的關(guān)注。只有對(duì)公民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)加大保護(hù)力度，對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行有效的確認(rèn)和保護(hù)，才能達(dá)到定分止?fàn)幍哪康?，才能使公民?duì)政府更加擁護(hù)和愛戴，才能保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展。

要使每個(gè)公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)都能得到充分的保護(hù)，就必須注意對(duì)公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行平等保護(hù)的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)憲法》第三十三條規(guī)定：“凡具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的人都是中華人民共和國(guó)公民。中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等。任何公民享有憲法和法律規(guī)定的權(quán)利，同時(shí)必須履行憲法和法律規(guī)定的義務(wù)?！笨梢?，我國(guó)憲法對(duì)公民的權(quán)利的保護(hù)是平等的，不因公民的民族、種族、性別、職業(yè)、家庭出身、本人信仰、教育程度等而有所不同。只要是中華人民共和國(guó)的公民，擁有中華人民共和國(guó)的國(guó)籍，其所享有的憲法權(quán)利就是平等的，政府不應(yīng)對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)行差異性對(duì)待。

上半年，局黨政領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全局干部職工，在新一屆區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子的領(lǐng)導(dǎo)下，依法行政，認(rèn)真履行管理職能，為實(shí)現(xiàn)“三區(qū)”的工作目標(biāo)努力奮斗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性工作時(shí)間過(guò)半完成任務(wù)過(guò)半，重點(diǎn)工作取得突破性進(jìn)展，行政管理水平進(jìn)一步提高。

一、行政管理工作完成情況

1、拆遷工作。工作量上，X－X月在全區(qū)新啟動(dòng)拆遷項(xiàng)目XX項(xiàng)，動(dòng)遷居民XXXX戶，其中XXX戶居民已簽協(xié)議，占動(dòng)遷居民數(shù)的XX。XXXX年年底結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目XX項(xiàng)，完成項(xiàng)目X項(xiàng)，結(jié)轉(zhuǎn)居民XXXX戶，XXX居民已簽協(xié)議，占結(jié)轉(zhuǎn)居民戶數(shù)的XX。

管理工作上，深入學(xué)習(xí)拆遷政策法規(guī)，將管理與服務(wù)滲透到拆遷全過(guò)程，重點(diǎn)加大對(duì)拆遷隊(duì)伍、評(píng)估隊(duì)伍的管理力度。主要做法是，把好審批關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行拆遷補(bǔ)償資金監(jiān)管制度，對(duì)于拆遷資金不到位、拆遷方案不落實(shí)的項(xiàng)目，一律不核發(fā)拆遷許可證；建立拆遷工作人員崗前拆遷政策和職業(yè)道德培訓(xùn)制度，提高拆遷工作人員政策水平和服務(wù)意識(shí)；強(qiáng)化監(jiān)督，透明拆遷，在區(qū)監(jiān)察局的監(jiān)督指導(dǎo)下、與區(qū)建委、區(qū)法制辦一道，做好政府投資拆遷項(xiàng)目采取招投標(biāo)的方式確定拆遷隊(duì)伍的工作。上半年，包括北中軸線拓寬、月壇公園環(huán)境整治項(xiàng)目、奧運(yùn)交通指揮中心項(xiàng)目、北營(yíng)房中街整治項(xiàng)目在內(nèi)的X個(gè)項(xiàng)目采取了招投標(biāo)的方式確定拆遷隊(duì)伍。通過(guò)以上做法，堅(jiān)持依法拆遷、文明拆遷，杜絕野蠻拆遷。

作為拆遷管理的重要組成部分，對(duì)拆遷工地?fù)P塵治理的監(jiān)察工作取得好的成績(jī)。通過(guò)組織聯(lián)合執(zhí)法強(qiáng)化重點(diǎn)工地檢查力度、循環(huán)檢查緊抓日常監(jiān)督、專項(xiàng)檢查落實(shí)“掛帳”制度，X個(gè)存在問(wèn)題的拆遷工地經(jīng)整改達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，拆遷工地整體的揚(yáng)塵治理工作通過(guò)市揚(yáng)塵辦的檢查驗(yàn)收，得到肯定。

2、落實(shí)政府對(duì)群眾的承諾，加速解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題。上半年，由我局牽頭負(fù)責(zé)的西城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)租私房搬出工作進(jìn)度一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，騰退比例和完成戶數(shù)均名列全市前茅，多次受到市區(qū)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和市國(guó)土房管局領(lǐng)導(dǎo)的肯定和表?yè)P(yáng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，X－X月完成騰退XXXX戶，占總數(shù)的XX。累計(jì)完成標(biāo)準(zhǔn)租私房騰退XXXX戶，占全區(qū)標(biāo)準(zhǔn)租私房總數(shù)XXXX戶的XX.XX％。其中區(qū)政府直接責(zé)任范圍內(nèi)完成XXXX戶，占全區(qū)直接騰退責(zé)任戶數(shù)XXXX戶的XX.XX％。累計(jì)使用住房資金貸款X.X億元。標(biāo)準(zhǔn)租私房騰退工作的開展徹底解決了一部分群眾的住房困難問(wèn)題，改善了一部分群眾的居住條件，得到了群眾的廣泛擁護(hù)和支持，取得了很好的社會(huì)效益。群眾衷心感激黨和政府的英明決策，肯定了全體落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)租私房政策工作人員的艱苦努力。截止目前，區(qū)落辦共收到標(biāo)準(zhǔn)租私房戶贈(zèng)送的錦旗XX余面，表?yè)P(yáng)信上百封。隨著騰退工作的不斷深入推進(jìn)，有關(guān)上訪人數(shù)和次數(shù)也大大減少，西城區(qū)沒(méi)有再出現(xiàn)針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題大規(guī)模群訪事件，沒(méi)有出現(xiàn)因?yàn)樽赓U雙方矛盾激化而引起的惡性事件。騰退工作為緩解社會(huì)矛盾、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，確保今年兩會(huì)的順利召開做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)案件中幾個(gè)常見問(wèn)題的調(diào)查分析

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：