委托方

居間方

合同編號(hào)

簽訂地點(diǎn)

簽訂時(shí)間年月日

合同有效期限年月日

1．格式居間合同

合同編號(hào)：

委托人：×××（個(gè)人寫明姓名、性別、年齡、住址，單位寫明名稱、法定代

表人和地址）

居間人：×××（個(gè)人寫明姓名、性別、年齡、住址，單位寫明名稱、法定代

表人和地址）

《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀(jì)合同等一并被單列出來(lái)，成為一個(gè)獨(dú)立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)?？v觀現(xiàn)今社會(huì)上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險(xiǎn)、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過(guò)于籠統(tǒng)和簡(jiǎn)單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上我國(guó)現(xiàn)階段居間活動(dòng)的發(fā)展。因此國(guó)家立法部門確有必要重新審視上述復(fù)雜而眾多的居間市場(chǎng)，制訂……

一、房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)居間合同的定義

根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”相應(yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動(dòng)中提供訂立合同的信息、咨詢或提供或策劃的服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，又稱為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及房屋買賣、租賃這三類活動(dòng)。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說(shuō)為主進(jìn)行論述的。

（二）相關(guān)問(wèn)題

1、居間合同的分類

《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀(jì)合同等一并被單列出來(lái)，成為一個(gè)獨(dú)立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)?？v觀現(xiàn)今社會(huì)上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險(xiǎn)、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過(guò)于籠統(tǒng)和簡(jiǎn)單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上我國(guó)現(xiàn)階段居間活動(dòng)的發(fā)展。因此國(guó)家立法部門確有必要重新審視上述復(fù)雜而眾多的居間市場(chǎng)，制訂相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，以填補(bǔ)居間關(guān)系在法律上的不足。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的景氣與否影響到一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的興衰，而作為與房地產(chǎn)業(yè)有著密切聯(lián)系的房地產(chǎn)中介行業(yè)，其重要性從中也可見(jiàn)一斑。本文結(jié)合法律規(guī)定的居間合同以及我國(guó)房地產(chǎn)中介活動(dòng)方面作些探討。

一、房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)居間合同的定義

根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”相應(yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動(dòng)中提供訂立合同的信息、咨詢或提供或策劃的服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，又稱為”房地產(chǎn)中介服務(wù)合同“。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及房屋買賣、租賃這三類活動(dòng)。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說(shuō)為主進(jìn)行論述的。

（二）相關(guān)問(wèn)題

1、居間合同的分類

委托人甲（出售、出租方）：

居間人（中介方）：

委托人乙（買入、承租方）：

第一條訂立合同的前提和目的

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《浙江省經(jīng)紀(jì)人管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定，三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就居間人接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙訂立房地產(chǎn)交易（買賣/租賃）合同，并完成其他委托的服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。

第二條提供居間房地產(chǎn)的狀況

《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀(jì)合同等一并被單列出來(lái)，成為一個(gè)獨(dú)立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)。縱觀現(xiàn)今社會(huì)上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險(xiǎn)、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過(guò)于籠統(tǒng)和簡(jiǎn)單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上我國(guó)現(xiàn)階段居間活動(dòng)的發(fā)展。因此國(guó)家立法部門確有必要重新審視上述復(fù)雜而眾多的居間市場(chǎng)，制訂……

一、房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)居間合同的定義

根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！毕鄳?yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動(dòng)中提供訂立合同的信息、咨詢或提供或策劃的服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，又稱為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及房屋買賣、租賃這三類活動(dòng)。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說(shuō)為主進(jìn)行論述的。

（二）相關(guān)問(wèn)題

1、居間合同的分類

合同編號(hào)：

委托人（甲方）：

居間人（乙方）：

依據(jù)《華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋出租居間的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為其居間出租具備以下條件的房屋（見(jiàn)附件），并協(xié)助其與承租人簽訂房屋租賃合同。

一、電子商務(wù)平臺(tái)官方法律概念的界定模糊

法律概念是發(fā)生在法律領(lǐng)域中的社會(huì)事實(shí)的法律描述，是法律定性的基石，也是法律關(guān)系走向以及權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的前提。如果法律概念不準(zhǔn)確甚至發(fā)生錯(cuò)誤，勢(shì)必會(huì)影響法律的規(guī)范作用，進(jìn)而影響法律的社會(huì)作用。當(dāng)然，不是所有的社會(huì)事實(shí)都被賦予法律概念，只有那些被認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)制的社會(huì)事實(shí)才會(huì)成為法律事實(shí)，進(jìn)而產(chǎn)生法律評(píng)價(jià)，從而享有權(quán)利或履行義務(wù)。在我國(guó)，電子商務(wù)平臺(tái)被當(dāng)作法律事實(shí)引入法律領(lǐng)域始于21世紀(jì)。2000年出臺(tái)的《互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”)規(guī)定了“經(jīng)營(yíng)性互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)”的法律概念，電子商務(wù)平臺(tái)作為互聯(lián)網(wǎng)信息經(jīng)營(yíng)者，雖可囊括于前述法律概念，但并未作為獨(dú)立的法律概念進(jìn)行法律規(guī)制，且前述法律概念僅僅用立法語(yǔ)言做了簡(jiǎn)單的法律事實(shí)概括，《辦法》本身更側(cè)重于互聯(lián)網(wǎng)信息行業(yè)的行政準(zhǔn)入，并非法律關(guān)系調(diào)整以及權(quán)利義務(wù)的權(quán)衡;2007年頒布的《關(guān)于網(wǎng)上交易的指導(dǎo)意見(jiàn)(暫行)》雖出現(xiàn)“網(wǎng)上交易平臺(tái)”法律概念，但仍屬于事實(shí)概念范疇，未與網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中的“賣方”區(qū)分，法律定性更無(wú)從談起;2009年頒布的《電子商務(wù)模式規(guī)范》中的“第三方經(jīng)營(yíng)的電子商務(wù)平臺(tái)”、《網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)規(guī)范》中的“網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)”、《第三方電子商務(wù)服務(wù)平臺(tái)服務(wù)及服務(wù)等級(jí)劃分規(guī)范》中的“第三方電子商務(wù)服務(wù)平臺(tái)”明確了區(qū)分了“平臺(tái)”與網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中的“買方”與“賣方”，尤其是網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中的“賣方”，出現(xiàn)了“電子商務(wù)平臺(tái)”法律概念，賦予了“平臺(tái)”獨(dú)立的法律主體地位;2011年頒布的《第三方電子商務(wù)交易平臺(tái)服務(wù)規(guī)范》規(guī)定了“第三方電子商務(wù)交易平臺(tái)”，首次提出電子商務(wù)平臺(tái)法律作用是“對(duì)交易進(jìn)行撮合”;2014年頒布的《網(wǎng)絡(luò)交易管理辦法》中“第三方交易平臺(tái)”豐富了“平臺(tái)”法律作用“提供虛擬交易場(chǎng)所、交易規(guī)則、交易撮合”。2018年由全國(guó)人大通過(guò)并于2019年實(shí)施的《電子商務(wù)法》這一電子商務(wù)領(lǐng)域的基本法中規(guī)定了“電子商務(wù)平臺(tái)”法律概念，規(guī)定了其“提供網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、交易撮合”等功能。從上述有關(guān)電子商務(wù)平臺(tái)的法律法規(guī)可知，官方關(guān)于電子商務(wù)平臺(tái)法律概念的界定存在以下特點(diǎn):1．電子商務(wù)平臺(tái)的法律概念以立法者對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)官方解釋為主，大多屬于事實(shí)概念范疇;2．雖然賦予了電子商務(wù)平臺(tái)獨(dú)立的法律主體地位，但缺乏對(duì)其法律地位定性的內(nèi)容;3．電子商務(wù)平臺(tái)的法律概念雖增加了其法律作用、法律功能內(nèi)容，但并未對(duì)網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中電子商務(wù)平臺(tái)與買賣關(guān)系的“買方”與“賣方”形成何種法律關(guān)系，電子商務(wù)平臺(tái)在該種法律關(guān)系中處于何種法律地位，應(yīng)承擔(dān)何種法律義務(wù)以及法律職責(zé)等問(wèn)題作出規(guī)定;4．缺乏消費(fèi)者在網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中權(quán)益受損時(shí)如何向電子商務(wù)平臺(tái)維權(quán)的規(guī)定。綜上，官方對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)的法律概念界定模糊，缺乏對(duì)其法律地位以及在網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中與“買方”“賣方”法律關(guān)系定性的規(guī)定，造成了司法實(shí)踐中法律爭(zhēng)議的解決存有障礙的局面。

二、電子商務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)的法律功能欠缺

信息技術(shù)進(jìn)步與普及應(yīng)用孕育了新型生產(chǎn)關(guān)系———網(wǎng)絡(luò)交易關(guān)系，產(chǎn)生了通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道進(jìn)行商品———貨幣交換的新型交換方式。新的生產(chǎn)關(guān)系不斷發(fā)展壯大，經(jīng)歷了“野蠻生長(zhǎng)”階段的累計(jì)發(fā)酵以及不斷升溫勢(shì)必產(chǎn)生規(guī)范化發(fā)展的需求，新型法律關(guān)系－網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系以及電子商務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)便應(yīng)用而生。新興領(lǐng)域以及新興行業(yè)的立法的制定無(wú)不是為了實(shí)現(xiàn)理想的法律的規(guī)范作用以及法律的社會(huì)作用，充分發(fā)揮法律對(duì)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的功能性的能動(dòng)作用，即規(guī)范網(wǎng)絡(luò)交易關(guān)系的發(fā)展，推動(dòng)電子商務(wù)領(lǐng)域的繁榮，預(yù)防和控制網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中法律爭(zhēng)端的產(chǎn)生，保護(hù)網(wǎng)絡(luò)交易的穩(wěn)定以及網(wǎng)絡(luò)交易中各方的合法權(quán)益，尤其是弱勢(shì)方的合法權(quán)益。法律雖具有一定的前瞻性，但瞬息變化的社會(huì)事實(shí)以及法律的相對(duì)穩(wěn)定性決定了法律的落后性，一定程度上影響著法律作用的實(shí)現(xiàn)。立法技術(shù)對(duì)法律功能發(fā)揮的重要性亦不言而喻。如不重視立法技術(shù)，立法就缺乏科學(xué)性，就會(huì)有許多弊端，立法的目的就難以實(shí)現(xiàn)。①2011年之前出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)僅對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易行業(yè)發(fā)展起指引作用，2011年頒布的《第三方電子商務(wù)交易平臺(tái)服務(wù)規(guī)范》意在規(guī)范網(wǎng)絡(luò)交易以及電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展，推動(dòng)電子商務(wù)行業(yè)甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展，但缺乏電子商務(wù)領(lǐng)域法律關(guān)系以及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)內(nèi)容;2014年頒布的《網(wǎng)絡(luò)交易管理辦法》除規(guī)范網(wǎng)絡(luò)交易的功能外，增加了權(quán)利義務(wù)調(diào)整以及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等功能，規(guī)定“平臺(tái)”應(yīng)與平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者訂立協(xié)議，建立交易規(guī)則。但對(duì)“平臺(tái)”與消費(fèi)者之間權(quán)利義務(wù)劃分以及消費(fèi)者受到侵害如何向“平臺(tái)”主張自身合法權(quán)益法律功能缺失。2018年通過(guò)的《電子商務(wù)法》增加了消費(fèi)者維權(quán)的依據(jù)，增加了“平臺(tái)”與平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者連帶責(zé)任的情形，但該情形的內(nèi)容顯然過(guò)于籠統(tǒng)，比如“知道”“應(yīng)該知道”“不符合財(cái)產(chǎn)安全”等法律條件如何認(rèn)定，“平臺(tái)”應(yīng)采取哪些“必要措施”，導(dǎo)致“平臺(tái)”連帶責(zé)任的認(rèn)定仍存在諸多不確定性因素，法官無(wú)法“依法裁判”，消費(fèi)者權(quán)益無(wú)法得到有效保障。因此，目前官方對(duì)于電子商務(wù)平臺(tái)的法律概念的定性基本停留在主體概念、事實(shí)概念的階段，對(duì)于電子商務(wù)平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系當(dāng)事人處于何種法律關(guān)系并無(wú)明確界定，缺乏有關(guān)電子商務(wù)平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)交易雙方法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的法律關(guān)系概念的描述，裁判者無(wú)法根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)明確電子商務(wù)平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系雙方形成的法律關(guān)系的性質(zhì)，司法裁判缺乏明確直接的法律依據(jù)。如果僅依據(jù)《合同法》等一般法律作出裁判則無(wú)法滿足具有特殊性的網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系的調(diào)整需求，況且現(xiàn)有法律法規(guī)中缺乏如何在網(wǎng)絡(luò)買賣法律關(guān)系中適用《合同法》的規(guī)定，這也為將來(lái)裁判類似案件埋下隱患，消費(fèi)者更無(wú)從得知自身在網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中所享有的權(quán)利，網(wǎng)絡(luò)交易中的“賣方”甚至電子商務(wù)平臺(tái)極易利用法律漏洞作出有損消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，給消費(fèi)者維權(quán)帶來(lái)極大障礙。目前的法律法規(guī)以及現(xiàn)行的立法技術(shù)及立法語(yǔ)言已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)不斷發(fā)生的電子商務(wù)領(lǐng)域的法律事實(shí)的變化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)法律功能的最大化，立法缺乏科學(xué)性與合理性，電子商務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)的法律功能欠缺，嚴(yán)重影響立法目的的實(shí)現(xiàn)。

三、電子商務(wù)平臺(tái)居間法律責(zé)任的理論性研究

電子商務(wù)平臺(tái)是否需對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)民事法律責(zé)任?對(duì)這一問(wèn)題的研究需首先分析通過(guò)電子商務(wù)平臺(tái)形成的網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系的法律性質(zhì)，即電商平臺(tái)是否應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任取決于其與網(wǎng)絡(luò)交易雙方形成何種法律關(guān)系，其在該法律關(guān)系中所處的法律地位如何。從電子商務(wù)平臺(tái)官方法律概念界定及電子商務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)層面分析，根據(jù)《第三方電子商務(wù)交易平臺(tái)服務(wù)規(guī)范》中的“第三方電子商務(wù)交易平臺(tái)”、《網(wǎng)絡(luò)交易管理辦法》中“第三方交易平臺(tái)”以及《電子商務(wù)法》這一基本法中“電子商務(wù)平臺(tái)”定義，電子商務(wù)平臺(tái)充當(dāng)“交易撮合”角色。但由于電子商務(wù)平臺(tái)官方法律概念界定模糊，電子商務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)法律功能缺失，無(wú)法對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系“買方”———消費(fèi)者，“賣方”———平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者，尤其是與平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者的法律關(guān)系定性，無(wú)法對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行法律定位，導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)無(wú)門。電子商務(wù)平臺(tái)作為“交易撮合”方與居間關(guān)系中居間方是否一致，電子商務(wù)平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系雙方是否存在居間法律關(guān)系，電子商務(wù)平臺(tái)在網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中是否作為居間人而存在?筆者從理論層面分析了在電子商務(wù)平臺(tái)充當(dāng)重要的品牌推廣、宣傳角色事件中電子商務(wù)平臺(tái)與平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三者法律關(guān)系，進(jìn)而對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)法律地位定性，最終確定電子商務(wù)平臺(tái)在此類事件中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。本文僅研究非電子商務(wù)平臺(tái)“自營(yíng)”產(chǎn)品。電子商務(wù)平臺(tái)通過(guò)自營(yíng)方式銷售產(chǎn)品的，其充當(dāng)著網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中的“賣方”角色，該“角色”不在本文的研究范圍。(一)電子商務(wù)平臺(tái)———平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者———消費(fèi)者法律關(guān)系的特征。在電子商務(wù)平臺(tái)對(duì)其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品進(jìn)行大力品牌推廣、宣傳事件中，平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者是在電子商務(wù)平臺(tái)注冊(cè)并經(jīng)平臺(tái)審核其相關(guān)資質(zhì)后在平臺(tái)內(nèi)銷售產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)者，電子商務(wù)平臺(tái)充當(dāng)著對(duì)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品進(jìn)行大篇幅廣告宣傳及推廣角色。電子商務(wù)平臺(tái)對(duì)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品的推廣與宣傳類似于“精準(zhǔn)營(yíng)銷”，即正確的顧客(rightcustomer)，正確的信息(rightmessage)，正確的渠道(rightchannel)以及正確的時(shí)間(Righttime)②。根據(jù)Ajzen的計(jì)劃行為理論，人的行為意愿會(huì)受到某種因素的影響，從而驅(qū)動(dòng)人的行為和態(tài)度③。平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者正是通過(guò)具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的電子商務(wù)平臺(tái)這一正確的渠道，面向?qū)﹄娮由虅?wù)平臺(tái)已經(jīng)產(chǎn)生極大信任的客戶群體這一正確的顧客群，對(duì)顧客有吸引力的正確的消息。平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者正是通過(guò)電子商務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品資訊的行為對(duì)平臺(tái)客戶群的消費(fèi)意愿施加了積極的影響力，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生了極大的促進(jìn)作用④，幫助平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者掀起了產(chǎn)品銷售熱浪。由于電子商務(wù)平臺(tái)對(duì)其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品的高曝光度及推廣力，平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品銷售量劇增，消費(fèi)者是出于對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)品牌的信任購(gòu)買平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品。當(dāng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者無(wú)法履行網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中“賣方”義務(wù)造成網(wǎng)絡(luò)買賣合同履行不能時(shí)，消費(fèi)者能否要求電子商務(wù)平臺(tái)履行其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者責(zé)任?解決這一問(wèn)題的前提是對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)與平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者之間法律關(guān)系進(jìn)行界定，對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)在該法律關(guān)系中的法律地位定性。在電子商務(wù)平臺(tái)對(duì)其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品進(jìn)行大力品牌推廣、宣傳事件中，電子商務(wù)平臺(tái)－平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者－消費(fèi)者三者法律關(guān)系存在如下本質(zhì)特征:1．電子商務(wù)平臺(tái)不是網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系的當(dāng)事人。平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者是網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中的賣方，消費(fèi)者是買方，平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間存在網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系。2．買賣關(guān)系的雙方依托電子商務(wù)平臺(tái)訂立買賣合同，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，通過(guò)電子商務(wù)平臺(tái)完成交易。該買賣合同及相關(guān)交易信息保存在電子商務(wù)平臺(tái)的服務(wù)器中，消費(fèi)者手中并無(wú)買賣的書面憑證。3．電子商務(wù)平臺(tái)起到了對(duì)其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品大力推廣、宣傳作用，電子商務(wù)平臺(tái)強(qiáng)大的品牌效應(yīng)使得消費(fèi)者對(duì)其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品產(chǎn)生極大信任，并促使消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品，電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)質(zhì)上起到了介紹或報(bào)告訂立買賣合同的機(jī)會(huì)、撮合買賣合同訂立的作用。4．電子商務(wù)平臺(tái)對(duì)其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品的大力宣傳與推介，甚至將該產(chǎn)品置于電子商務(wù)平臺(tái)顯著位置，實(shí)質(zhì)上是在為其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者尋找交易機(jī)會(huì)，為平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者與潛在消費(fèi)者達(dá)成交易而努力。(二)電子商務(wù)平臺(tái)“扮演”居間人角色。法律主體處于何種法律關(guān)系，在該種法律關(guān)系中的法律地位如何決定著該法律主體所享有的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)及責(zé)任。電子商務(wù)平臺(tái)的法律地位決定著其是否應(yīng)承擔(dān)對(duì)消費(fèi)者的法律責(zé)任。根據(jù)上文論述可知，電子商務(wù)平臺(tái)不屬于網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中“買方”或“賣方”中任意一方，不以自己的名義與消費(fèi)者訂立買賣合同，電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)質(zhì)上起著為其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者尋找交易機(jī)會(huì)，促成“賣方”與消費(fèi)者買賣合同成立的作用。根據(jù)我國(guó)《合同法》第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同⑤。居間人與委托人形成居間法律關(guān)系，居間人在居間法律關(guān)系中的主要義務(wù)是替委托人積極尋找滿足委托人要求的合同相對(duì)方，積極尋找滿足委托人要求的且具有極大可能性與相對(duì)方成功簽訂合同的機(jī)會(huì)，向委托人報(bào)告上述有關(guān)合同相對(duì)方及合同簽訂機(jī)會(huì)的相關(guān)信息。居間人的主要權(quán)利為向委托人主張居間報(bào)酬。居間人不參與委托人與合同相對(duì)方合同關(guān)系，不享有委托人與合同相對(duì)方合同中的權(quán)利，不承擔(dān)委托人與合同相對(duì)方合同中的義務(wù)。電子商務(wù)平臺(tái)為其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品進(jìn)行大力宣傳與推廣過(guò)程中所形成的法律關(guān)系符合居間法律關(guān)系的特征，電子商務(wù)平臺(tái)在該法律關(guān)系中所起的作用符合居間人“向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)”本質(zhì)。雖無(wú)從得知電子商務(wù)平臺(tái)是否向其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者主張居間服務(wù)報(bào)酬，但根據(jù)電子商務(wù)平臺(tái)利潤(rùn)模式，平臺(tái)向其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者收取技術(shù)服務(wù)費(fèi)、廣告費(fèi)等⑥費(fèi)用，同時(shí)平臺(tái)對(duì)其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)品大力宣傳與推廣，甚至平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者如需將其產(chǎn)品置于平臺(tái)顯著位置，必然需向電子商務(wù)平臺(tái)繳納高額廣告費(fèi)。電子商務(wù)平臺(tái)通過(guò)大力宣傳與推廣促使其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品大賣，促成平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者買賣合同關(guān)系的訂立，完成了其作為居間人的使命，電子商務(wù)平臺(tái)已然獲得高額報(bào)酬。因此，電子商務(wù)平臺(tái)扮演著“居間人”的角色。(三)電子商務(wù)平臺(tái)必須履行特殊的商事居間人義務(wù)。從上文論述可知，電子商務(wù)平臺(tái)為其平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者銷售產(chǎn)品提供品牌推廣和宣傳服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者提供“增值服務(wù)”，電子商務(wù)平臺(tái)已不再是單純的中立角色，其是作為網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系的居間人而存在。但電子商務(wù)平臺(tái)與一般意義上的居間人又有所不同。其中最大的不同在于網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系的“買方”———消費(fèi)者和“賣方”———平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者不見(jiàn)面，買賣合同的簽訂與履行均需借助電子商務(wù)平臺(tái)完成。這是由網(wǎng)絡(luò)交易以及網(wǎng)絡(luò)“中介”的特性所決定的。一般的買賣關(guān)系中，即使買賣關(guān)系中有居間人的存在，買賣雙方也會(huì)見(jiàn)面詳談，買方會(huì)對(duì)賣方的各種資質(zhì)與經(jīng)營(yíng)信息進(jìn)行審查，最終買方根據(jù)自身的專業(yè)判斷決定是否與賣方訂立紙質(zhì)版的買賣合同。在網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中，一般消費(fèi)者作為不具備專業(yè)判斷能力的自然人，在網(wǎng)絡(luò)交易中處于弱勢(shì)一方，電子商務(wù)平臺(tái)作為網(wǎng)絡(luò)交易關(guān)系的居間人，作為以盈利為目的的商事主體，其所應(yīng)履行的居間人義務(wù)應(yīng)屬于商事居間人的義務(wù)，該義務(wù)應(yīng)重于一般民事居間人義務(wù)?，F(xiàn)行電子商務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)關(guān)于電子商務(wù)平臺(tái)對(duì)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、行業(yè)許可證、經(jīng)營(yíng)地址、聯(lián)系方式等相關(guān)信息進(jìn)行必要的審查與披露;同時(shí)，電子商務(wù)平臺(tái)應(yīng)建立其所經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的交易規(guī)則、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)制度，建立交易信息保護(hù)與保存制度，建立可疑商品銷售監(jiān)控機(jī)制⑦;2018年出臺(tái)的2019年實(shí)施的電子商務(wù)領(lǐng)域基本法《電子商務(wù)法》第38條“平臺(tái)明知平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者提供產(chǎn)品侵害消費(fèi)者合法權(quán)益而未采取措施的與平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)連帶責(zé)任”⑧等相關(guān)規(guī)定也表明了立法者將電子商務(wù)平臺(tái)按照商事主體對(duì)待的立法態(tài)度。如果電子商務(wù)平臺(tái)盡到了商事居間人應(yīng)盡的提示義務(wù)消費(fèi)者權(quán)益仍受到損害，則該損失由消費(fèi)者承擔(dān)，平臺(tái)無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。但若電子商務(wù)平臺(tái)明知網(wǎng)絡(luò)交易關(guān)系中的平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者存在履行不能的法律風(fēng)險(xiǎn)卻未履行商事居間人應(yīng)盡風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)，未將該產(chǎn)品監(jiān)控下架，反而通過(guò)平臺(tái)大肆推廣宣傳，使得該產(chǎn)品銷量劇增，導(dǎo)致大量消費(fèi)者無(wú)法獲得網(wǎng)絡(luò)買賣關(guān)系中得“對(duì)價(jià)物”，財(cái)產(chǎn)利益受損的，電子商務(wù)平臺(tái)應(yīng)根據(jù)《合同法》第425條并結(jié)合《電子商務(wù)法》第38條等有關(guān)電子商務(wù)平臺(tái)的義務(wù)規(guī)定承擔(dān)違反誠(chéng)實(shí)信用原則，故意隱瞞交易風(fēng)險(xiǎn)等重要事實(shí)的法律責(zé)任，即電子商務(wù)平臺(tái)與平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)對(duì)消費(fèi)者的連帶賠償責(zé)任，電子商務(wù)平臺(tái)應(yīng)承擔(dān)居間人法律責(zé)任，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行賠償。

摘要:《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加房地產(chǎn)居間商的如實(shí)報(bào)告與盡職調(diào)查義務(wù);應(yīng)堅(jiān)持《合同法》第427條的規(guī)定，允許居間人在居間不成時(shí)仍有權(quán)請(qǐng)求委托人支付必要費(fèi)用;應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同，不享有合同權(quán)利，不負(fù)擔(dān)合同義務(wù);應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果加以規(guī)定。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)居間;房地產(chǎn)管理法;權(quán)利義務(wù)

城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來(lái)，房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)踐中暴露出了許多問(wèn)題，其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)居間服務(wù)①領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊，整體誠(chéng)信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德，信息披露不真實(shí)，欺瞞詐騙，成為消費(fèi)者眼中的“黑中介”。②目前我國(guó)除個(gè)別地方性規(guī)定外，規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù)的全國(guó)性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無(wú)幾，導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛案件時(shí)缺乏有效的法律依據(jù)，不少消費(fèi)者的合法權(quán)益因此無(wú)法受到保護(hù)。2009年初，我國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動(dòng)了五年立法規(guī)劃，《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂是其中的重點(diǎn)。借助《城市房地產(chǎn)管理法》修訂的契機(jī)，如果能將“房地產(chǎn)中介服務(wù)”設(shè)為未來(lái)新法中單獨(dú)的一章，對(duì)目前房地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來(lái)的問(wèn)題作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定，不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù)，而且可以為司法部門處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度，對(duì)房地產(chǎn)居間的一些法律問(wèn)題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間，是指提供訂立房地產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一種。

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí)，由此導(dǎo)致委托人遭受損失，則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡珜?duì)于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題，學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存在爭(zhēng)議，主要有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任，其只需將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可，不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法院采此觀點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中，原告百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買賣合約》后，被告以查知該屋賣方曾將戶籍遷入該屋而使其購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由，拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì)，買賣雙方在原告撮合下見(jiàn)面協(xié)商合同事宜，被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查責(zé)任，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù)，故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托人，還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù)，以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是“從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)的專業(yè)人士，委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)的，委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑，故居間商應(yīng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)”③。目前，我國(guó)有些法院采此觀點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中，一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買賣中介服務(wù)時(shí)，本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告，但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，存在一定過(guò)錯(cuò)。基于此，判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費(fèi)。

政府的行政行為中，行政居間行為十分廣泛。行政居間行為與行政職權(quán)行為性質(zhì)不同，然而我國(guó)現(xiàn)行法律不僅未將兩者加以明確區(qū)分，還將大部分行政居間行為納入行政訴訟，從而使有的民間糾紛得不到有效解決，有關(guān)當(dāng)事人的合法民事權(quán)益難以得到合理保護(hù)。為此，本文就行政居間及其司法救濟(jì)問(wèn)題作些分析探討。

一、行政居間行為的性質(zhì)及其范圍

本文所稱行政居間行為，是指由國(guó)家行政機(jī)關(guān)充當(dāng)中間人，對(duì)民間發(fā)生的人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛（以下簡(jiǎn)稱民間糾紛）進(jìn)行調(diào)處或者對(duì)民間可能產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)的事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)、證明的行為。其中，對(duì)有關(guān)民間糾紛進(jìn)行調(diào)處的行為包括對(duì)糾紛各方進(jìn)行調(diào)解和在調(diào)解不成時(shí)作出裁決、處理決定或仲裁等。目前，對(duì)于行政機(jī)關(guān)調(diào)處民間糾紛在調(diào)解不成時(shí)，作出裁決或處理決定的行為，是屬于行政居間行為還是行政職權(quán)行為認(rèn)識(shí)并不一致。有的人認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)處理民間糾紛作出的裁決或處理決定，主要體現(xiàn)的是行政機(jī)關(guān)的職權(quán)行為。對(duì)于該問(wèn)題，有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定亦不一致。如關(guān)于行政裁決，有的規(guī)定當(dāng)事人不服裁決，應(yīng)以作出裁決行為的行政機(jī)關(guān)為被告，提起行政訴訟，[1]這一規(guī)定，顯然是將裁決看作行政職權(quán)行為；有的則規(guī)定，不服行政機(jī)關(guān)的裁決應(yīng)以對(duì)方當(dāng)事人為被告提起民事訴訟，此種規(guī)定，則是把裁決視為行政居間行為。[2]

筆者認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)調(diào)處有關(guān)民間糾紛，是行政居間行為而非行政職權(quán)行為。原因在于：1.從糾紛主體和糾紛內(nèi)容看，行政機(jī)關(guān)處理的是平等主體之間的民事權(quán)益糾紛。這一糾紛的性質(zhì)決定行政機(jī)關(guān)調(diào)處過(guò)程中只能辨明是非、調(diào)整當(dāng)事人之間的利益沖突，不宜依職權(quán)賦予或者剝奪其中一部分當(dāng)事人的民事權(quán)益，故其行為具有準(zhǔn)司法的屬性，而無(wú)明顯的行政職權(quán)性質(zhì)。正如美國(guó)學(xué)者歐內(nèi)斯特？蓋爾霍恩在其所著《行政法和行政程序概要》一書中所說(shuō)的：“讓行政機(jī)關(guān)作出裁定的慣例早已被認(rèn)為是在‘克羅威爾訴本森’案中得到解決了。該案準(zhǔn)許行政機(jī)關(guān)解決由海運(yùn)工人提起的賠償要求。最高法院承認(rèn)該案涉及‘私人利益’即私人當(dāng)事人之間的利益，因此，與根據(jù)憲法第3條規(guī)定由法院審理的案子極為相象?！睔W內(nèi)斯特？蓋爾霍恩在該段的分析中，稱行政機(jī)關(guān)的此類職能來(lái)源于國(guó)家的“司法授權(quán)”。[3]2.行政機(jī)關(guān)調(diào)處民間糾紛，不論以何種方式表達(dá)處理結(jié)果，都不可能改變“調(diào)處民間糾紛”這一行為本身的性質(zhì)。行政機(jī)關(guān)作出的“調(diào)解書”、“裁決書”或者“決定書”等，只是表明結(jié)案的方式不同，并不意味著改變了行為的性質(zhì)。行政機(jī)關(guān)調(diào)處民間糾紛所使用的處理形式如“決定”一類，若其內(nèi)容明顯超出“調(diào)處”的范圍，從而具有強(qiáng)烈的職權(quán)屬性，不過(guò)這只表明行政機(jī)關(guān)居間“調(diào)處”不當(dāng)，并不意味著居間行為因此轉(zhuǎn)變?yōu)槁殭?quán)行為。所以，行政機(jī)關(guān)調(diào)處民間糾紛的行為，不論以何種方式結(jié)案，均應(yīng)是行政居間行為。這與法院審理民事糾紛，不論是以調(diào)解、裁定還是判決結(jié)案，均不會(huì)改變民事司法行為的性質(zhì)屬于一個(gè)道理。最高人民法院《關(guān)于如何處理鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)處的民間糾紛的通知》第3項(xiàng)指出：“人民法院對(duì)經(jīng)司法助理員和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)處的民間糾紛，經(jīng)審理應(yīng)當(dāng)依法作出判決、裁定或者制作調(diào)解書。法律文書的內(nèi)容不應(yīng)涉及是否維持、變更或者撤銷原調(diào)處意見(jiàn)，但如果原來(lái)所作處理有違背法律、法規(guī)的情況，應(yīng)當(dāng)依法予以糾正?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱倪@一司法解釋，雖未指明鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)處民間糾紛系行政居間，但從該解釋的內(nèi)容分析，事實(shí)上是視其為行政居間的。

此外，對(duì)于登記、認(rèn)定一類的行為，目前通論認(rèn)為系行政確認(rèn)而不是行政居間。筆者認(rèn)為，從此類行為的性質(zhì)看，其應(yīng)屬行政居間，主要是此類行為本質(zhì)是對(duì)已存在事實(shí)的確認(rèn)，目的是防止產(chǎn)生爭(zhēng)議，有的本身就是居間確認(rèn)，如火災(zāi)原因認(rèn)定等。行政機(jī)關(guān)登記、認(rèn)定一類的行為，多數(shù)只具有公示的性質(zhì)，比之行政職權(quán)行為有著本質(zhì)的不同，而比之典型的行政居間行為，區(qū)別僅僅是后者產(chǎn)生于糾紛發(fā)生之后，糾紛雙方都是特定的，而前者多數(shù)產(chǎn)生于糾紛發(fā)生之前，其中有一方是不特定對(duì)象而已。筆者認(rèn)為，此不同并不是區(qū)分居間與非居間的本質(zhì)特征，正因?yàn)槿绱?，許多國(guó)家的法律授權(quán)法院或民間組織實(shí)施這類行為，故其是廣義的居間行為。

將登記、認(rèn)定一類的行政行為視為行政職權(quán)行為，并將其納入行政訴訟，在理論上和審判實(shí)踐中都是有害的。例如，《人民法院報(bào)》從2000年7月20日至9月28日曾組織了一次為時(shí)2個(gè)月的關(guān)于《火災(zāi)原因認(rèn)定書》能否接受司法審查問(wèn)題的大討論，至終仍末取得一致意見(jiàn)。依應(yīng)松年、楊順建教授的觀點(diǎn)，認(rèn)為《火災(zāi)原因認(rèn)定書》可接受司法審查，即可對(duì)其提起行政訴訟，而最高人民法院研究室蔣惠嶺則認(rèn)為，對(duì)《火災(zāi)原因認(rèn)定書》的審查是證據(jù)審查而不是司法審查，因而不能單獨(dú)就《火災(zāi)原因認(rèn)定書》提起行政訴訟。[4]火災(zāi)原因認(rèn)定在實(shí)施司法救濟(jì)上出現(xiàn)的分歧，實(shí)質(zhì)是我國(guó)目前視行政確認(rèn)為行政職權(quán)行為而產(chǎn)生的混淆和分歧。