摘要:房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域,房價過高已是不爭的事實(shí),集團(tuán)利益決定著房價走勢,高房價下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價格的來龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實(shí)施。

關(guān)鍵詞:高房價;集團(tuán)利益房價走勢;宏觀策略

一、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體,是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達(dá)到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價格連續(xù)高漲,消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓,受投資尋租與投機(jī)獲利的動機(jī)驅(qū)使,消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實(shí)的需求與現(xiàn)實(shí)供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實(shí)的市場供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,空頭套利。2003年后,房價的走高趨勢、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風(fēng)險存在著嚴(yán)重的非對等性,讓房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了無風(fēng)險炒作,這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房價下,更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來,我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價格(許經(jīng)勇、馬原,2005)。中國的房地產(chǎn)定價已不再是簡單的成本費(fèi)用定價、商品價值定價和市場定價,而是包含了強(qiáng)烈的人為因素,這種定價是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的,這種定價方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性。

二、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析

伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢,與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位,獲得了各自利益,實(shí)現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動的部門廣泛,同時,這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn),具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2005)。受到收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實(shí)需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實(shí)質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠(yuǎn)發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。

論文關(guān)鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實(shí)情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達(dá)的指標(biāo)。治理高地價的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟(jì)真的很簡單，價格是供求關(guān)系的反映（當(dāng)然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。近兩年來，經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對，很多人認(rèn)為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實(shí)正在緊鑼密鼓的研究和推進(jìn)土地出讓方式改革。實(shí)際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請”、“綜合評標(biāo)”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進(jìn)行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費(fèi)配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進(jìn)行這項(xiàng)改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達(dá)2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

論文關(guān)鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實(shí)情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達(dá)的指標(biāo)。治理高地價的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟(jì)真的很簡單，價格是供求關(guān)系的反映（當(dāng)然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。近兩年來，經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對，很多人認(rèn)為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實(shí)正在緊鑼密鼓的研究和推進(jìn)土地出讓方式改革。實(shí)際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請”、“綜合評標(biāo)”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進(jìn)行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費(fèi)配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進(jìn)行這項(xiàng)改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達(dá)2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

論文關(guān)鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實(shí)情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達(dá)的指標(biāo)。治理高地價的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟(jì)真的很簡單，價格是供求關(guān)系的反映（當(dāng)然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。近兩年來，經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對，很多人認(rèn)為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實(shí)正在緊鑼密鼓的研究和推進(jìn)土地出讓方式改革。實(shí)際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請”、“綜合評標(biāo)”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進(jìn)行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費(fèi)配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進(jìn)行這項(xiàng)改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達(dá)2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

編者按：本文主要從相關(guān)政策相互矛盾是房價居高不下的根源；唯有徹底改革才能突破高房價困境進(jìn)行論述。其中，主要包括：國家和一些地方連續(xù)出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購房、全國房價普遍上漲過快，引起廣泛擔(dān)憂、目前房價居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關(guān)、與房地產(chǎn)開發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系、土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競爭產(chǎn)業(yè)、普通百姓都希望房價降低，低到自己能夠買得起、應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合、應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財稅體制改革緊密結(jié)合、要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實(shí)行多軌制的開發(fā)與建設(shè)、構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列等，具體請?jiān)斠姟?/p>

近期，國家和一些地方連續(xù)出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購房，預(yù)計短期內(nèi)，它們將對房價過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本其力度和針對對象的明確程度前所未見。

1相關(guān)政策相互矛盾是房價居高不下的根源

我國平均房價連續(xù)十幾年上升，特別是2009年下半年以來，全國房價普遍上漲過快，引起廣泛擔(dān)憂。從根本上說，目前房價居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關(guān)，更與長期以來我國土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關(guān)系，也與房地產(chǎn)開發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系。

比如，讓每一個公民“住有所居”是我們社會主義國家保障和改善民生的一項(xiàng)重要的公共政策，而要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)，需要政府大規(guī)模投入，需要設(shè)法使房價大體保持在多數(shù)百姓能夠買得起的水平上，而不應(yīng)指望通過稅費(fèi)和高額地價從房地產(chǎn)開發(fā)中獲取巨額財政收入。然而長期以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一和一大消費(fèi)熱點(diǎn)，不僅對GDP的快速增長貢獻(xiàn)巨大，也成了各地方政府“土地財政”收入的重要來源，因此相當(dāng)多的地方政府對地價、房價上漲“樂見其成”。

再如，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競爭產(chǎn)業(yè)；房子也并非完全市場化的商品，而具有保障、改善民生的公益性質(zhì)，不能完全交由市場調(diào)節(jié)?？墒乾F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開發(fā)模式卻是完全市場化、企業(yè)化的。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。

摘要:在國際金融危機(jī)的背景下,我國經(jīng)濟(jì)暴露出來的突出問題是GDP結(jié)構(gòu)不均衡,外貿(mào)依存度過高。7月16日,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超在國新辦新聞會上稱,2009年上半年,投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為87.6%,拉動GDP增長6.2個百分點(diǎn)最終消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為53.4%,拉動GDP增長3.8個百分點(diǎn)凈出口對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為-41%,下拉GDP增長2.9個百分點(diǎn)。在當(dāng)前外需減弱的情況下,迫切需要通過擴(kuò)大內(nèi)需來彌補(bǔ)外需對經(jīng)濟(jì)的拖累,而擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵是刺激消費(fèi)增長。從樓市消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用來看,高房價的擠出效應(yīng),影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為,已經(jīng)成為制約消費(fèi)啟動的最大阻力。

關(guān)鍵詞:高房價;居民消費(fèi);經(jīng)濟(jì)增長率

2009年上半年我國房地產(chǎn)市場的走勢令人驚異。3月份以前依然延續(xù)著2008年年末的疲弱,之后出現(xiàn)了戲劇性的變化房屋銷售面積迅速增長,房價快速飆升,尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房價節(jié)節(jié)攀升,引起業(yè)內(nèi)業(yè)外一片驚呼。國家統(tǒng)計局全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示,1-6月全國商品房銷售面積34109萬平方米,同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元,同比增長53.0%。

房價的高漲,一方面帶來了土地開發(fā)的熱情,帶來投資的上升,拉動了經(jīng)濟(jì)的增長另一方面卻如一把雙刃劍,成為制約城市居民消費(fèi)的障礙,給我國當(dāng)前最為急迫的啟動內(nèi)需帶來負(fù)面影響。因?yàn)楦叻績r使大多數(shù)購房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),只能省吃儉用,壓縮消費(fèi),從而造成嚴(yán)重的內(nèi)需不足。中國社會科學(xué)院出版的《2008年社會藍(lán)皮書》認(rèn)為,房價持續(xù)增高壓抑了其他方面的消費(fèi)。

5月底央行在全國50個大、中、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查,6月12日公布的調(diào)查結(jié)果顯示,居民購房意愿低位徘徊,超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價“高,難以接受”。47%的城鎮(zhèn)居民在安排支出時選擇“更多地儲蓄”,此比例比上季提高9.5個百分點(diǎn),升至歷史最高僅有15.1%的城鎮(zhèn)居民選擇“更多地消費(fèi)”,比上季下降14.6個百分點(diǎn),降至歷史最低。

是何因素造成房價居高不下的呢?

有關(guān)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題的爭論近些年始終沒有停息過。政府必須透過泡沫般的情緒化言論，對中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)形勢形成科學(xué)認(rèn)識，否則許多不科學(xué)、不合理的言論可能誤導(dǎo)甚至脅持政府的宏觀決策。我認(rèn)為目前的房價水平較高，但導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著12個具有中國特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡單地與國外、與國際標(biāo)準(zhǔn)比較是不科學(xué)的。

一、六大國情背景決定了長期的明顯的求大于供局面

所謂“六大國情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化等6個明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國發(fā)展背景與特點(diǎn)的因素。中國人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1／3，如果與俄羅斯、加拿大、美國這些國家比，差距就更明顯了。在土地問題上，我們的國策是“一要吃飯，二要建設(shè)”，也就是說農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問題。這么大的國家，如果糧食短缺，需要大量進(jìn)口，可能就不是一個外匯或者經(jīng)濟(jì)問題了。國內(nèi)的穩(wěn)定問題不說，中國還必然會受到西方大國的要挾，在政治上、外交上、國家安全上甚至領(lǐng)土完整上付出大的代價。1994、1995年，美國人萊斯特·R·布朗連續(xù)發(fā)表了兩篇表達(dá)同一思想的驚世駭俗的文章——《誰來養(yǎng)活中國——當(dāng)2030年中國糧食問題成為世界問題的時候》、《未來的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對的。中國已經(jīng)成為糧食凈進(jìn)口國，嚴(yán)格保護(hù)耕地的意義已經(jīng)不止停留在紙面上。要嚴(yán)格控制耕地，控制城市規(guī)劃面積，可用于城市建設(shè)的土地就受到限制，房地產(chǎn)開發(fā)就受到限制，供給的增長就受到了限制。

另一方面，中國的人口卻在繼續(xù)增長，在這種人口的機(jī)械增長過程中，城市人口必然隨之增長，對房地產(chǎn)的需求就要增加。除了機(jī)械增長外，還有個結(jié)構(gòu)變化問題，也就是城市化問題。中國城市化已進(jìn)入加速發(fā)展期，城市化率已由1993年的28％提高到2003年的40．5％。根據(jù)統(tǒng)計，2003年，中國共有建制市660個，同年，中國總?cè)丝跒?2．9億，其中市鎮(zhèn)人口為5．2億。2003年城市人口上升了1．5個百分點(diǎn)，大約增加了2000萬。但中國的城市化也需要二、三十年的過程。它會帶動投資熱，當(dāng)前80％左右的中長期投資就都與城市住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。它還會帶動重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級。而消費(fèi)升級又帶動服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然也要房地產(chǎn)業(yè)作支撐。

中國還處于經(jīng)濟(jì)高速增長階段。改革開放以來中國的增長速度世界第一，而且這種趨勢還會繼續(xù)下去。如果中國致力于構(gòu)建緣西邊境國際經(jīng)濟(jì)合作帶，至少會在經(jīng)濟(jì)不過剩的情況下再高速增長20年。世界經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)起飛時期，房地產(chǎn)業(yè)需要超前發(fā)展以提供固定資產(chǎn)支撐。房地產(chǎn)也不可能不發(fā)展，因?yàn)檫@一階段收入增長快，住房需求必然旺盛。

再就是城鄉(xiāng)收入差異問題。中國這個問題很嚴(yán)重，而且未來10年內(nèi)不可能解決。不僅僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)量低、糧食不值錢問題，農(nóng)村土地少、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會也很少，而城市就業(yè)機(jī)會多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險、最低生活保障、各種救濟(jì)等。這么大的誘惑當(dāng)然農(nóng)民爭著進(jìn)城了。進(jìn)城就得有房住，不管是租房還是買房。

房價與住房保障問題不僅受到老百姓的熱切關(guān)注，也受到政府決策部門的高度重視。在今年“兩會”議案提案中，不少代表、委員的建議也直指高房價。針對這一問題，溫總理在政府工作報告中指出，要“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求?！辈⒕唧w提出了三條措施。

一是“進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)?！薄?/p>

這實(shí)際上是從房屋供給的角度解決住房市場供求矛盾。這么做的目的不僅僅是通過未來住房存量的增加緩解高企的住房需求對房價的推升作用，更重要的一點(diǎn)在于保障性住房是對商品房市場的分流，而且分流出的絕大部分是自住型、消費(fèi)型需求，而這部分消費(fèi)者的福利往往最容易受高房價的侵蝕。日前，溫總理在接受新華網(wǎng)專訪時表示，我國計劃在今后五年新建保障性住房3600萬套，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。若這項(xiàng)計劃能落到實(shí)處，那么我國住房壓力、房價過高等問題有望在“十二五”期間得到有效緩解。當(dāng)然，如何將保障房落到實(shí)處，杜絕保障房建設(shè)中的權(quán)利尋租，保證真正符合條件的家庭受益，這就要求各級地方政府抓緊建立保障性住房使用、運(yùn)營、退出等管理制度，提高透明度，加強(qiáng)社會監(jiān)督。

二是“進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”。

我們不難看出，打擊投機(jī)性需求，將投資性購房從購房需求中剝離，使商品房回歸自住市場，是我國今后一段時期完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策著力點(diǎn)。長期以來遏制房價的政策之所以收效甚微，是因?yàn)樵谖覈杖敕峙洳痪?、通脹預(yù)期等背景下，有錢人越來越將房產(chǎn)作為首選的財富保有方式，引發(fā)了大量投機(jī)投資需求，扭曲了房屋的自住屬性。從今年月出臺的新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策到上海、重慶等地推出的房產(chǎn)稅細(xì)則，其效用旨在通過限購、稅收、信貸政策、土地供應(yīng)等一系列“組合拳”合理引導(dǎo)住房需求，遏制房價過快上漲，使房地產(chǎn)市場只能成為像糧食、蔬菜一樣的消費(fèi)型市場，不能成為像股市一樣的投資型市場。

三是“建立健全考核問責(zé)機(jī)制”。

剖析兩會精神：兩會能否成房價走勢分水嶺?"房價過高過快上漲會引起不穩(wěn)定,今年,中央政府抑制房價過快上漲的決心非常大。"近日的全國人大記者會上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新這樣表態(tài)。與此同時,記者在各個地方人大代表團(tuán)采訪時,北京、廣東、上海等各大城市地方高層也都坦言去年房價上漲過快,今年要下大力氣抑制房價。政協(xié)方面,數(shù)百提案指向高房價……房價簡直成了老鼠過街人人喊打,實(shí)際交易中,也有中介借兩會聲音勸說業(yè)主降價。如此輿論重壓之下,大家都很關(guān)心,兩會過后,房價是否真會如民意調(diào)頭向下呢?

兩會聲音

地方高層：房價漲得太快

廣東省省長黃華華在接受記者采訪時表示："廣東的房地產(chǎn)市場總體上是比較平穩(wěn)的,但部分中心城市房價增長過快,像廣州、深圳,在去年12月份和今年1月份,房價上漲超過40%,我們將采取一些措施來抑制房價過快增長。"

對于同樣的話題,上海市委書記俞正聲在開放日對媒體稱,上海的房價很高,需要進(jìn)一步采取綜合性措施予以遏制。他同時表示,目前住宅問題已成為上海人才發(fā)展的瓶頸,很多在滬人才由于房價過高而不能安心工作。

從去年年底到今年1月,一幕幕房地產(chǎn)"神話"在海南上演。對于這一點(diǎn),海南省副省長姜斯憲解釋說："這主要與海南國際旅游島建設(shè)成為國家戰(zhàn)略有關(guān)。這段時間拉動了我們整個房地產(chǎn)量價齊升的是海南的高端房產(chǎn),也就是說面向島內(nèi)外購買力比較強(qiáng)的群體量在增加,這反映出這些購房者對海南國際旅游島建設(shè)的一個良好的預(yù)期,當(dāng)然也有一定的泡沫。"

[摘要]我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)高房價和高空置,國家相應(yīng)出臺了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國國情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房價政策

近幾年,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格上的快速飛漲?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房價回落,反而在各大城市出現(xiàn)房價,投資一路高漲。這一次中國的房地產(chǎn)市場所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場步入理性健康的發(fā)展軌道上來。正是有這樣的認(rèn)識,2007年9月份至今我國的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過去房價虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢

價格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房價,主要也從供求入手,兩方面都要同時調(diào)整。我國當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國過去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過長等等。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國際熱錢的涌入,市場投機(jī)過盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過分虛漲的價格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長期保持,房價從長遠(yuǎn)趨勢看是上漲的。所以長期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房價是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房價越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開始,供求形勢發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房價出現(xiàn)了一定程度的下跌，國家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說對于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長期調(diào)控目標(biāo)。