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篇1

關鍵詞： 房地產 工程管理 項目 優(yōu)化措施

引言 房地產開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目開發(fā)成敗負總責。房地產開發(fā)商對其工程建設的項目控制管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個系統(tǒng)性管理模式。 開發(fā)工程項目管理實例概況：

項目實例，位于廣州市中心區(qū)，南臨中山四路，西接農講所，東北部接多棟高層住宅，用地面積5400 m2，是一棟商住大樓，本工程總建筑面積23379m2，其中地下室3042m2。為單棟商住大樓，31層高。首層～2層為商場，首層高5.7m，3～6層為辦公層，裙樓高25.9 m ；7～31層為住宅，層高2.95m。建筑物總高度111.65m。外墻主要貼瓷質釉面磚，裙樓外墻面干掛花崗巖，公共部分墻面貼800×800釉面磚，屋面采用膨脹珍珠巖隔熱砌塊，地下室及天面防水采用APP防水卷材。

兩層地下室、層高6.0m。設高低壓電房，生活水池、消防水池及泵房，空調機房，車庫，人防工程。

基礎采用沖鉆孔灌注樁，樁長約25m，樁徑為0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五種尺寸。樁身砼C30。地下室底板厚度為400mm，側壁板厚度為350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼?！?.000以上主體砼為C40、C30、C25、C20。

開發(fā)建設時間2006年10月――2010年11月

該開發(fā)項目實施的全過程中，項目管理工作自始至終貫穿其中，項目部力求通過貫徹落實建設總計劃，分階段計劃、工作任務實施方案細則來實現(xiàn)項目建設總目標和各階段目標管理任務。本開發(fā)工程項目管理基本可劃分為規(guī)劃管理，設計管理，實施管理三個階段。

1．房地產開發(fā)的項目規(guī)劃管理階段

1.1規(guī)劃管理是房地產開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹慎取舍，因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的作用，關系到項目開發(fā)的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

1.2規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。

1．3房地產企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。實施細則可具體依靠計算機輔助管理軟件，以求全面系統(tǒng)的指導管理任務落實完成。

1．4在規(guī)劃管理階段要做深做細全局控制計劃，項目管理人員在規(guī)劃管理階段就要深度介入，將工程建設計劃與營銷計劃、資金計劃相配合，以協(xié)同形成可行的項目計劃書。將全局控制計劃形成各層各單位各開發(fā)階段可操作的指導文件。

1．5在本開發(fā)項目實例中，項目建設實施前，各開發(fā)階段各專業(yè)已制訂了與總目標一致的相應工作計劃圖表，分解落實到專業(yè)負責人。其中重點工作：建筑的規(guī)劃方案的確認，根據(jù)項目地塊所處位置特點，確定以開發(fā)高級住宅為主，結合1―6層裙樓開發(fā)商業(yè)和辦公功能，最終取得了高于預期的住宅銷售價格，商業(yè)和辦公的出租率超九成的優(yōu)良收益目標。

2. 房地產開發(fā)的項目設計管理階段設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結構設計的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現(xiàn)。為此，房地產開發(fā)設計管理應做好以下幾個方面的工作：2.1、注重對設計單位的選擇，切忌因過分強調節(jié)約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設計單位承擔設計任務。2.2、保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現(xiàn)的，需由房地產開發(fā)企業(yè)確定的相關事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設計人員進行及時溝通、探討。2.3、要督促設計單位嚴格執(zhí)行國家有關強制性技術標準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要隨意自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關規(guī)定程序辦理手續(xù)。

2.4、房地產開發(fā)企業(yè)擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。設計階段初期，及時提供房地產市場的需求，對市場的發(fā)展趨勢有超前判斷分析，以引導設計的產品最大限度滿足市場需求，實現(xiàn)項目銷售的最大產出。

3. 房地產開發(fā)的項目實施管理階段

房地產開發(fā)工程項目管理實施階段，開發(fā)企業(yè)應始終掌握工程開發(fā)進程的控制權開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設有全局的統(tǒng)籌，在整體的安全、質量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應經驗的管理班子。項目的風險管理為第一要務，協(xié)調設計、施工、監(jiān)理單位各方力量，以實現(xiàn)工程安全，質量，進度管理的全方位控制目標。3.1 加強房地產開發(fā)項目風險管理 風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：

3.1.1風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用。

3.2項目部的管理工作

3.2.1工程項目部代表開發(fā)企業(yè)對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

3.2.2開發(fā)項目實例中的措施，項目部根據(jù)設計圖紙文件和工程項目建設總計劃，提早介入招標工作，對合同合約中擬定的技術標準和驗收條件審查，做好入選承建單位的資格預審，防止不合格施工單位和材料設備進入本項目。為實現(xiàn)控制成本、保證質量、縮短工期的目標打前期基礎。

3.3.安全，質量，進度管理對策3.3.1質量和工期控制在房地產項目的施工管理中是極為重要的工作內容。直接關系到房地產開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益。為此，要督促施工企業(yè)結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。3.3.2整合發(fā)揮團隊的集成經驗的作用

如果說對工程建設前期報建、竣工驗收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關法律法規(guī)基礎上的運用，那么對工程建設過程中，整體質量和進度的控制，則是一種管理經驗的體現(xiàn)。項目部配備相應經驗專業(yè)技術管理人員，把個人做過某個項目的經驗加以總結提升，合并為集成經驗，運用于工程建設控制，做到分工協(xié)作，就可以有效的提升項目管理的效率。

3.3.3在項目實例中的措施；項目部要充分發(fā)揮委托監(jiān)理公司住場小組在“三控兩管一協(xié)調”的作用。其中對工期控制是建設單位現(xiàn)場代表最主要的工作任務，要始終掌握工程質量和進度管理的控制權，在整體的質量、進度、各專業(yè)之間的工作配合等方面進行有效的駕馭。具體實施中針對關鍵工序有效控制（前期土建：地基與基礎、主體結構，后期水電安裝，關鍵設備到貨時間，永久用電開通時間），嚴格審核有關施工組織設計方案，會同組織設計，監(jiān)理單位及時處置現(xiàn)場施工問題。

4.結 語