導(dǎo)語：如何才能寫好一篇維修基金管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）專項維修維修資金的規(guī)定

《物業(yè)管理條例》（2003年9月1日施行）第54條規(guī)定：＂ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。＂

（二）專項維修基金的規(guī)定

1、建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（1999年1月1日實(shí)行）第4條規(guī)定：＂凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字［1998］7號），專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。＂

2、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字［1998］7號）第3條規(guī)定：＂代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。＂

3、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（2004年1月1日起執(zhí)行）第11條第4款規(guī)定：＂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。＂

二、“專項維修資金”與＂專項維修基金＂的比較

兩者的區(qū)別

1、前者是《物業(yè)管理條例》規(guī)定的概念；后者則是《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定的概念。

2、《物業(yè)管理條例》屬于行政法規(guī)，因此，前者屬于行政法規(guī)規(guī)定的概念；《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》屬于部門規(guī)章，因此，后者是部門規(guī)章規(guī)定的概念。

3、前者適用于住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)；而后者則主要適用于商品住房和公有住房出售后的物業(yè)，也適用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第22條）。

4、前者交納的主體是業(yè)主；后者則又區(qū)分商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房的交納主體是購房者（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售后的交納主體有二，其一是售房單位，其二是購房者（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項、第2項）。

5、前者專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造；后者則用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修。

6、前者屬于業(yè)主所有；后者則根據(jù)適用范圍的不同具體區(qū)分為商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房由購房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售時售房單位提取的基金屬于屬售房單位所有，購房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項、第2項）。

7、前者收取、使用、管理的辦法，《物業(yè)管理條例》授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定，而至今兩部門沒有制定具體的收取、使用、管理的辦法；后者則是由建設(shè)部制定的，由具體收取、使用、管理的規(guī)定。

由此可見，兩者之間存在著明顯的區(qū)別，因此，不能得出＂專項維修基金＂就是＂專項維修資金＂的結(jié)論。

（二）兩者的相同之處

另外，兩者之間也有一些相似之處，如適用的范圍、交納的主體、權(quán)屬等方面。

三、關(guān)于兩者之間的適用關(guān)系

對此有兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為自2003年9月1日《物業(yè)管理條例》施行后只能收?。ｍ椌S修資金＂，不能收?。ｍ椌S修基金＂。而＂專項維修資金＂只能按照國家有關(guān)規(guī)定交納，而至今沒有國家有關(guān)規(guī)定，因此，業(yè)主勿須交納＂專項維修資金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》作為部門規(guī)章，在其上位法《物業(yè)管理條例》沒有具體規(guī)定專項維修資金的收取、使用、管理的情況下，規(guī)定了專項維修基金的收取、使用、管理規(guī)定，違反了《立法法》的規(guī)定。根據(jù)《規(guī)章制定程序條例》第37條第1款的規(guī)定，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的制定機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)與新公布的法律、行政法規(guī)或者其他上位法的規(guī)定不一致的，或者與法律、行政法規(guī)或者其他上位法相抵觸的，應(yīng)當(dāng)及時修改或者廢止。因此，在《物業(yè)管理條例》施行后，應(yīng)適用《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，而不能適用《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》施行在先，《物業(yè)管理條例》施行在后?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定不沖突。在不沖突的情況下，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》可以制定具體的適用規(guī)則。因此，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》并沒有違反《立法法》的規(guī)定。此其一。其二，前一種觀點(diǎn)只適用《規(guī)章制定程序條例》第37條第1款的規(guī)定，但卻忽視了該條第2款的規(guī)定，即修改、廢止規(guī)章的程序，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！对囆修k法》的制定機(jī)關(guān)在沒有修改、廢止《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的情形下，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》仍是有效的。因此，適用《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》沒有問題。

筆者傾向于第一種意見。但須對第一種意見的理由進(jìn)行兩點(diǎn)補(bǔ)充，其一是＂專項維修資金＂與＂專項維修基金會＂存在著重大的區(qū)別。其二是在實(shí)務(wù)中對＂專項維修基金＂還沒有建立起符合《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》要求的機(jī)制，更不用說＂專項維修資金＂這種機(jī)制了。

四、對當(dāng)前收?。ｍ椌S修資金＂的解決辦法

在實(shí)務(wù)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在出售住宅商品房時收取＂專項維修資金＂，具體又有不同的方式：

有些是在商品房買賣合同中作出了約定，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收取，比例一般為商品房出售價格的2－3％。如果業(yè)主不交納，。可以以違約來追究業(yè)主的責(zé)任；

有些是合同中沒能約定，而是根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》及地方性規(guī)章和規(guī)范性文件收?。ｍ椌S修基金＂，對此我認(rèn)為不妥，業(yè)主可以拒絕交納。有些是合同中沒有約定，而是根據(jù)《物業(yè)管理條例》來收?。ｍ椌S修資金＂，對此有些業(yè)主根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的要求交納了，有些則沒有交納。對于沒有交納＂專項維修資金＂的業(yè)主，根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有救濟(jì)的方式和途徑，既不能向人民法院起訴，更不能向民商事仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

篇2

【關(guān)鍵詞】物業(yè)維修基金；管理與運(yùn)作；法律問題

一、我國物業(yè)維修基金的相關(guān)概念

為了業(yè)主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過后對物業(yè)范圍內(nèi)房屋的公共部分、公共設(shè)施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業(yè)維修基金。在我國城市化進(jìn)程中，重建輕管思想嚴(yán)重，使得大多房地產(chǎn)開發(fā)商只為將自身利益最大化，在房屋建造時粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業(yè)主入住時無法檢查到，這樣的房屋一經(jīng)使用，業(yè)主不僅需要面對難以承擔(dān)的維修費(fèi)，更無法找到出現(xiàn)故障的問題在那里，因此，我國相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業(yè)維修基金進(jìn)行維修，目前世界上多數(shù)國家均對物業(yè)維修基金的設(shè)立做出強(qiáng)制性規(guī)定?？梢哉f物業(yè)的“養(yǎng)老金”就是物業(yè)維修基金，其在營造和諧生活環(huán)境以及完善物業(yè)管理體制方面起著重要的作用。

二、我國物業(yè)維修基金管理與運(yùn)作中存在的法律問題

（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業(yè)管理制度建立時間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開發(fā)商作為繳費(fèi)主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢又重新轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費(fèi)主體應(yīng)該是購房者，但是根據(jù)法理，部門規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時候，法官將無所適從。

第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒有繳納基金，開發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運(yùn)作中出現(xiàn)的法律問題

物業(yè)管理企業(yè)是以營利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問題逐漸凸顯出來。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤。然而由于目前物業(yè)市場不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對物業(yè)維修基金收費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來巨額利潤，更是在短期內(nèi)無法被業(yè)主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

三、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運(yùn)作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業(yè)的重要保障。由于我國目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問題，使得物業(yè)維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進(jìn)我國物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。

另外，立法需要對物業(yè)維修基金中行政部門的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商存在物業(yè)故障不及時維修，或是業(yè)主舉報維修基金被侵占的時候，相關(guān)部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商以及業(yè)主自主機(jī)構(gòu)等行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進(jìn)行及時有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運(yùn)作

第一，對于每一筆所動用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對其用途、動用數(shù)額等進(jìn)行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時查閱物業(yè)維修基金運(yùn)作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會所侵犯時，需要有強(qiáng)制性法律對其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，引進(jìn)法律顧問作為業(yè)主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務(wù)所以及保險公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時，需要對公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對其進(jìn)行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進(jìn)一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財產(chǎn)保險，財產(chǎn)保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無法找到開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無法追償維修費(fèi)用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機(jī)構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達(dá)國家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國許多物業(yè)管理企業(yè)同時監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風(fēng)險的行業(yè)以求達(dá)成保值增值的目的。

第二，有學(xué)者提出利用社會分工理論進(jìn)行對物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機(jī)構(gòu)對物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔(dān)，風(fēng)險自負(fù)，按照比例對增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的信任，以改造、維護(hù)以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進(jìn)行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。

結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，新建小區(qū)也日益增多，人們對物業(yè)維修基金越來越關(guān)注，其使用、籌集以及保值增值等相關(guān)問題與全體業(yè)主的自身利益聯(lián)系緊密，并且物業(yè)維修基金制度對房屋的安全使用以及公共區(qū)域的使用功能等有著重要意義，因此成為關(guān)注焦點(diǎn)。因此，需要對物業(yè)維修管理基金的監(jiān)督機(jī)制，管理方式等立法不斷加強(qiáng)完善，明確其性質(zhì)，不斷健全其歸集、管理、運(yùn)作等流程中的法律法規(guī)，從而促使物業(yè)維修基金逐漸規(guī)范。

參考文獻(xiàn)

[1]于玉蓮，魯捷.物業(yè)管理法規(guī)[M].電子工業(yè)出版社，2008年版

篇3

[關(guān)鍵詞]房屋；維修基金；管理模式

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）08-0198-01

前言

社會經(jīng)濟(jì)和科技的快速發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)也隨之發(fā)展起來，近幾年來，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較為突出，但是在發(fā)展的同時，人們在居住和使用的過程中出現(xiàn)了一系列的問題，困擾著人們的正常生活和工作，完善房屋維修基金管理模式，健全房屋維修管理制度體系勢在必行。

1 房屋維修基金管理不足

我國房屋實(shí)行商品化是在最近幾年開始實(shí)施的，正是由于實(shí)施的時間還不夠長，所以在房屋維修基金管理模式中存在這一系列的問題。

1.1 房屋維修基金管理力度比較弱

造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因主要是顯現(xiàn)的房屋維修管理模式下機(jī)構(gòu)不健全，相應(yīng)的管理手段也不夠先進(jìn)，導(dǎo)致矛盾、糾紛的出現(xiàn)。房屋維修基金在沒有業(yè)主大會之前主要由房屋所在地的房產(chǎn)主管部門進(jìn)行管理。該部門通常情況下會選擇當(dāng)?shù)劂y行來對房屋維修基金進(jìn)行專項管理，同時在該銀行設(shè)立一個專戶。自從有了業(yè)主大會，房屋基金也被存放在當(dāng)?shù)劂y行，但是進(jìn)行基金賬目管理的部門則要由業(yè)主會選取，從這一點(diǎn)上可以看出，有三個管理者參與了維修基金管理，這在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)侵吞、挪用現(xiàn)象，加之有些基金管理賬目本就混亂，管理不嚴(yán)，損害了業(yè)主利益，從而導(dǎo)致矛盾發(fā)生。

1.2 資金運(yùn)用不到位

業(yè)主繳納維修基金的最根本目的是讓基金真正用到維修工作上，包括維修小區(qū)公用部位和設(shè)備。此外，房屋維修基金在、投資工作中的運(yùn)行也是基于維修目的的。維修基金如果沒拿來進(jìn)行房屋維護(hù)與建設(shè)，那么它的收繳也就沒有了意義。但是，盡管絕大多數(shù)人知道這一道理，但是實(shí)際使用維修基金的過程中還存在維修不足的問題，即資金在維修工作中沒有落實(shí)到位。

1.3 資金管理成本耗費(fèi)大

《住宅專項維修資金管理辦法》曾指出，如果在銀行開設(shè)一個專戶進(jìn)行基金管理，那么需要做好設(shè)帳工作，首先要先以小區(qū)為單位，在此基礎(chǔ)之上根據(jù)房屋設(shè)置分戶賬。對于沒有物業(yè)管理的，則設(shè)帳的時候按樓來進(jìn)行。這樣做增大了基金管理信息量，使管理程序變得復(fù)雜，各環(huán)節(jié)工作量很多導(dǎo)致管理工作既耗時又費(fèi)力，增加了資金管理成本。

2 完善房屋維修基金管理模式

2.1 完善法規(guī)建設(shè)

針對現(xiàn)階段房屋基金管理力度弱，管理機(jī)構(gòu)不健全的情況，可以采用完善法律法規(guī)建設(shè)的方式來進(jìn)行解決。這主要是因為資金管理力度差是缺乏上層指導(dǎo)。關(guān)于房屋基金管理的法律法規(guī)或是相互存有沖突，或是在某一領(lǐng)域內(nèi)涉及不全面。這也稱為了完善房屋維修基金管理模式的一個阻礙。因此，為了優(yōu)化管理模式，國務(wù)院或其它權(quán)利部門應(yīng)該就房屋維修基金相關(guān)問題進(jìn)行完善，比如對維修基金的收取數(shù)量及收取范圍做好明確規(guī)定，同時對于歸集、監(jiān)管等環(huán)節(jié)進(jìn)行立法管理，保證房屋維修管理工作在何時何地都能有法可依。另外，在執(zhí)行期間，政府及相關(guān)部門也應(yīng)據(jù)此制定關(guān)于基金管理的具體細(xì)則，保證上方制度和下方執(zhí)行的統(tǒng)一，以完善和規(guī)范基金的歸集、管理工作。

2.2 加強(qiáng)基金監(jiān)管

房屋維修基金管理是一項長期工作，它所涉及到的基金收繳、歸集或投資等方面聯(lián)系性較強(qiáng)且比較復(fù)雜，此外基金管理工作有涉及到廣大人民群眾的利益。因此在維修基金的使用和管理方面一定要加大監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)錯誤。特別是要確保收繳上來的資金安全，因此要做好基金監(jiān)管，保證基金應(yīng)用到位，防止資金管理和使用過程中有違法亂紀(jì)情況出現(xiàn)。

2.3 規(guī)范資金的歸集和使用

歸集和使用是進(jìn)行基金管理的一項重要內(nèi)容，因此想要保證基金管理工作的的落實(shí)，首先要先做好基金的歸集工作，這一點(diǎn)上可以先從地方政府和房地產(chǎn)管理部門入手，由它們建立一個專門機(jī)構(gòu)來進(jìn)行資金的歸集和使用。對于已經(jīng)收繳到的維修基金，應(yīng)盡快交到管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，已經(jīng)被挪用的基金一定要進(jìn)行追繳和補(bǔ)足。其次，還應(yīng)該加強(qiáng)對基金使用的管理，保證基金真的能取之于民、用之于民。

3 房屋維修基金管理模式創(chuàng)新

為解決上述房屋維修基金管理工作中存在的不足，確保房屋維修資金的最優(yōu)化利用，對于現(xiàn)階段房屋維修資金管理模式的創(chuàng)新變得十分必要。為了讓基金避免投入風(fēng)險，提高基金利用率，可以采用一種政府主導(dǎo)模式來加強(qiáng)對房屋維修基金的管理。

3.1 創(chuàng)新原則

這種新型管理模式下主要由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)來支配維修基金運(yùn)作，同時也有政府進(jìn)行日?；鸬墓芾?。這樣做的主要原因政府在物業(yè)公司等涉及到房屋維修工作的組織部門面前是具有公信力的，而且政府本身就具有統(tǒng)籌資金的能力，相比較其它部門而言也有著更高的抗風(fēng)險力。在這一模式中，業(yè)主繳納的房屋維修資金和資金運(yùn)作下的經(jīng)濟(jì)收益是維修基金的主要來源，由政府統(tǒng)一進(jìn)行支配和操縱可以將房屋資金運(yùn)作規(guī)劃到國家融資計之中，這樣既有利于資金安全，同時也能達(dá)到其增值性要求。

3.2 理論設(shè)計

首先，政府主導(dǎo)下的房屋維修基金管理模式實(shí)行基金的統(tǒng)一運(yùn)作和管理。應(yīng)盡量選擇高等級的行政單位來進(jìn)行統(tǒng)籌基金運(yùn)作，如省政府?？梢赃x擇在政府的支持之下開設(shè)一個國有制公司，該公司為獨(dú)資性質(zhì)，主要進(jìn)行房屋維修基金信托，它應(yīng)用于其它公司一樣正常管理，但是其性質(zhì)卻為非營利性。在這個公司中，設(shè)有專職人員進(jìn)行基金理財工作、審計或風(fēng)險管理等。而基金歸集、賬戶管理等工作則由公司交付房地產(chǎn)管理部門來進(jìn)行。在公司進(jìn)行理財?shù)倪^程中，所得到的收益有一些會轉(zhuǎn)進(jìn)業(yè)主賬戶，其它的一些則留下支持機(jī)構(gòu)日常運(yùn)轉(zhuǎn)。

其次，在基金歸集方面，政府則是使用強(qiáng)制性的方式來進(jìn)行確保的。例如：在給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的時候，會提出以繳納維修基金為辦理的前提條件。這種方式可以促使業(yè)主繳納房屋維修基金。如個人基金余額過低，相關(guān)部門需要負(fù)責(zé)同時繳納維修費(fèi)，業(yè)主如不配合，則可以選擇讓水利部門代收的方式來收繳。

最后。基層房管所具有管理職能，主要負(fù)責(zé)對維修基金的統(tǒng)計管理，在這一模式之下，政府應(yīng)負(fù)責(zé)強(qiáng)化房管所這一職能，當(dāng)其管理職能大到一定范圍之后，如果業(yè)主在物業(yè)方面存在問題便可以直接同房管所交涉，這樣業(yè)主不需要在多個行政主管方之間處理問題。

4 總結(jié)

綜上所述，房屋基金的收繳和使用切實(shí)關(guān)系到每一位業(yè)主的利益，因此做好房屋維修基金的管理工作具有重要意義。現(xiàn)階段，我國的房屋維修基金管理模式還存在不足，因此，對于已經(jīng)存在的問題相關(guān)部門一定要由足夠的重視并及時制定出相關(guān)政策去改進(jìn)和完善，同時可以嘗試去創(chuàng)造新型管理模式。無論采用何種方式，其最終目的都在于保證房屋維修基金的收繳能真正做到取之于民、用之于民。

參考文獻(xiàn)

[1] 龐喜錄.加強(qiáng)維修基金歸集與管理建立房屋維修保障新體制[J].中國房地信息.2012（04）.

篇4

烏魯木齊退休金調(diào)整：烏魯木齊市20xx年養(yǎng)老保險待遇資格認(rèn)證正式啟動烏魯木齊市的退休人員注意了，4月起，20xx年烏市居住離退休人員養(yǎng)老金領(lǐng)取資格認(rèn)證啟動，截至6月30日，無正當(dāng)理由不辦理者將停發(fā)養(yǎng)老金。

4月9日，記者從烏市退休人員社會化管理辦公室了解到，認(rèn)證人員包括：在烏市定居，由烏市社保管理局按月發(fā)放養(yǎng)老保險待遇的企業(yè)離退休人員、靈活就業(yè)退休人員、被征地農(nóng)民享受養(yǎng)老基本生活保障金人員及其他納入養(yǎng)老保險統(tǒng)籌的人員。同時也包含神華新疆能源有限責(zé)任公司原六道灣煤礦、葦湖梁煤礦移交烏市實(shí)行社會化管理的離退休人員。

屆時，由本人攜帶身份證原件或社?？ㄔ骄幼〉厣鐓^(qū)勞動保障服務(wù)站進(jìn)行年審。沒做過居住信息備案的異地退休本地居住人員，到居住地社區(qū)交相關(guān)證件即可。

無法親自到社區(qū)辦理的，由本人或委托他人提出申請，社區(qū)提供上門認(rèn)證服務(wù)。

烏魯木齊退休金調(diào)整：烏魯木齊城鄉(xiāng)居民基礎(chǔ)養(yǎng)老金提至180元烏魯木齊市城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)行的每人每月115元提高至180元，上調(diào)幅度達(dá)56.5%。新的標(biāo)準(zhǔn)將從20xx年1月1日起執(zhí)行。

17日，記者從市人力資源和社會保障局了解到，為貫徹落實(shí)自治區(qū)第九次黨代會和市第十一次黨代會精神，切實(shí)改善民生，推動首府社?；菝窆こ?，經(jīng)市人民政府研究決定，市級財政每年投入資金近3000萬元，提高本市城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)。

此次城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險待遇政策調(diào)整，將直接惠及全市11.5萬城鄉(xiāng)居民。

據(jù)悉，20xx年，烏魯木齊市在全疆率先啟動新型農(nóng)村養(yǎng)老保險試點(diǎn)工作;20xx年，又啟動城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險制度，實(shí)現(xiàn)了基本養(yǎng)老保險的制度上的全覆蓋;20xx年，將新型農(nóng)村養(yǎng)老保險和城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險制度并軌，建立了統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險制度。目前，首府城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保居民達(dá)11.5萬人，其中，年齡在60歲以上享受養(yǎng)老金待遇的有3.7萬人。

首府將逐步建立起城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金正常增長機(jī)制，結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，及時調(diào)整城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金，讓首府城鄉(xiāng)居民共享社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革成果。

烏魯木齊退休金調(diào)整：房屋養(yǎng)老金遭遇動力不足物業(yè)專項維修資金俗稱房屋養(yǎng)老金大修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

近日,新疆維吾爾自治區(qū)人民政府法制辦公室會同自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳舉行了《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例(草案)》立法聽證會。聽證會上,住宅專項維修資金的交存、使用以及緊急狀況下維修資金如何使用等問題,成為與會人士關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

近日,《法制日報》記者對烏魯木齊市大修資金的使用情況進(jìn)行了調(diào)查,發(fā)現(xiàn)很多市民對大修資金存在不同程度誤讀,政府層面也還有不少難題需要抓緊研究探索。

新疆烏魯木齊市西山路雅山新天地小區(qū)竣工近8年,不少外墻已經(jīng)有些斑駁,業(yè)主李明起了用維修基金粉刷墻面的想法。

然而,李明的提議雖然得到不少業(yè)主支持,卻被物業(yè)公司以不夠條件為由拒絕。他很不解,基金放在那里也沒人用,為何又不讓我們用?

對此,小區(qū)物業(yè)工作人員王剛介紹,基金具有公益含意,一般歸政府或慈善機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌。中國住宅專項維修資金制度開始于1999年,原建設(shè)部、財政部當(dāng)時了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,20xx年,該辦法更名為《住宅專項維修資金管理辦法》,維修基金已更名為維修資金。

一字之差,差別很大。據(jù)介紹,在維修基金那個年代,確實(shí)有部分小區(qū)將這部分錢用于一般性維修項目,效果不好。盡管維修基金早已改為維修資金,但很多像李明這樣的業(yè)主還是對維修資金產(chǎn)生誤讀,認(rèn)為綠化、美化樓宇外立面、更換自家玻璃等都可以使用這筆費(fèi)用。

篇5

2016年物業(yè)辦公室主任述職報告范文【1】

小區(qū)的主要工作是為住戶提供各種常規(guī)服務(wù),通過歷任領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)全體員工的共同努力，小區(qū)的各項工作已基本成形。但為了迎接下一步物業(yè)收費(fèi)所帶來的挑戰(zhàn)，就必須使小區(qū)的各項工作在原來的基礎(chǔ)上，更上一個臺階，提前做好各項準(zhǔn)備。伴著學(xué)院迎評促建的春風(fēng)，我首先在廣泛征求各方面意見的基礎(chǔ)上，從完善各項規(guī)章制度出發(fā)，先后制定了《小區(qū)員工崗位規(guī)范》、《小區(qū)保安管理辦法》、《小區(qū)應(yīng)急處理程序》、《保安執(zhí)勤文明用語》、《小區(qū)食堂管理實(shí)施細(xì)則》及《小區(qū)物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區(qū)內(nèi)利用宣傳欄進(jìn)行迎評促建宣傳，力爭從工作實(shí)際出發(fā)，細(xì)化和規(guī)范各塊管理。其次是狠抓細(xì)節(jié)管理：

一、組織辦公室人員和保安對小區(qū)內(nèi)前期遺留的一些問題進(jìn)行了全面的清理整治：

1、 對小區(qū)內(nèi)遺留的建筑垃圾進(jìn)行了全面清理;

2、 對與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進(jìn)行了全面清理，同時對東大門及其它一些衛(wèi)生死角也進(jìn)行了全面清理，保證小區(qū)內(nèi)無死角或盲區(qū);

3、 對所有路燈進(jìn)行了清洗，全面清除燈罩內(nèi)外的污染物;

4、 對所有消防及供水閥門、健身器械進(jìn)行了加油防護(hù)，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;

5、 對所有球場及游樂場長條凳進(jìn)行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個舒適、安全的休閑場所。

二、由于小區(qū)的四周都是開放式的圍欄，給小區(qū)的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為重點(diǎn)來抓。首先通過完善各項規(guī)章制度，對保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語，到宿舍的清潔衛(wèi)生等，都作了細(xì)致的規(guī)定，并由辦公室人員監(jiān)督落實(shí)。其次針對夜班的重要性，專門安排由保安隊長帶隊，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，在暑假期間投資八千多元，在小區(qū)內(nèi)的一些死角地帶安裝了鐵絲網(wǎng)，并添置了保安器材。同時，為了解決小區(qū)圍墻死角照明不足帶來的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內(nèi)部管理的基礎(chǔ)上，我也注意加大和派出所民警、社區(qū)，以及友鄰單位的溝通協(xié)調(diào)，力求通過將內(nèi)外部相結(jié)合，來為小區(qū)住戶營造一個安全舒適的居住環(huán)境。

三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應(yīng)，小問題及時解決，大問題爭取在12小時內(nèi)完成。對無力解決的問題，及時上報或商請有關(guān)部門協(xié)助解決。同時加大公共路燈的修理維護(hù)力度，并根據(jù)氣候變化，及時對路燈數(shù)量和照明時間作出相應(yīng)調(diào)整，既保證小區(qū)內(nèi)有足夠的照明，又最大限度的節(jié)約電能損耗。

四、 在對小區(qū)綠化做好日常管理維護(hù)的同時，組織綠化人員積極開展育苗補(bǔ)種工作，同時加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區(qū)花木的正常生長和綠化景觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一;同時監(jiān)督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節(jié)約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內(nèi)的肥料，對小區(qū)內(nèi)的灌木進(jìn)行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長提供了充足的養(yǎng)分。

五、在總結(jié)日常管理經(jīng)驗和聽取保潔人員意見的基礎(chǔ)上，制定了《小區(qū)保潔制度》，細(xì)化保潔員工作流程和監(jiān)督程序，將每人每天的工作量明細(xì)化，做到工作到哪里，就監(jiān)督到哪里，同時加大了對室外球場、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛(wèi)生間、信服箱、房頂?shù)鹊那鍧嵙Χ龋剐^(qū)的保潔工作得到了極大提升。

六、制定了《小區(qū)食堂管理細(xì)則》，對食品采購、飯菜售賣等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，同時積極幫助食堂主任解決一些工作中的實(shí)際問題，保證小區(qū)住戶有一個安全衛(wèi)生的就餐環(huán)境;

七、在增收節(jié)支方面，除了大力開展水電節(jié)約管理外，我們對外單位在小區(qū)內(nèi)的用電情況進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計。通過多方聯(lián)系協(xié)調(diào)，并經(jīng)雙方確認(rèn)，追回電信局在小區(qū)內(nèi)設(shè)置小靈通機(jī)站的電費(fèi)15386元，但由于電信局年終結(jié)算，所以該筆費(fèi)用推至XX年1月份支付。另外在中心領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，投資39000多元對小區(qū)食堂進(jìn)行了改造，力圖將其作為小區(qū)創(chuàng)收的一個增長點(diǎn)，但由于我個人的經(jīng)營能力有限，未能實(shí)現(xiàn)這一愿望。

2016年物業(yè)辦公室主任述職報告范文【2】

在XX年的工作中，我辦嚴(yán)格執(zhí)行了物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結(jié)合琿春實(shí)際情況，對全市的物業(yè)進(jìn)行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。

一、進(jìn)一步強(qiáng)化單位的制度建設(shè)

今年我辦進(jìn)一步加強(qiáng)了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進(jìn)行學(xué)習(xí)各項業(yè)務(wù)知識，要求每位單位職工都要認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴(yán)格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進(jìn)模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實(shí)行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時對近年的檔案進(jìn)行了有序整理及分類備檔，即：(1)開發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進(jìn)行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、物業(yè)維修基金的管理工作

(1)、為進(jìn)一步確保物業(yè)買受人的合法權(quán)益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開發(fā)建設(shè)單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過業(yè)務(wù)上的溝通，制定了嚴(yán)禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修基金的資格。

(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細(xì)，細(xì)化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業(yè)務(wù)管理員一起到延吉、汪清學(xué)習(xí)了維修基金管理經(jīng)驗。同時結(jié)合琿春實(shí)際情況，將維修基金賬戶以棟分設(shè)賬戶，有的并以戶分設(shè)賬戶明細(xì)。從而為今后使用維修基金準(zhǔn)備了有效的基礎(chǔ)材料。

(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進(jìn)行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領(lǐng)導(dǎo)做出了匯報，經(jīng)研究決定，市政府向我市開發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案。現(xiàn)正在實(shí)施當(dāng)中。

四、業(yè)主委員會的管理工作

為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會、金臺花園業(yè)主委員會、國聯(lián)花園業(yè)主委員會，同時又重新審批了海關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主委員會，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進(jìn)入海關(guān)住宅小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理。

五、基金的使用情況

篇6

關(guān)鍵詞:遼寧省;農(nóng)村飲水安全;維修養(yǎng)護(hù);維修資金;定額標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村飲水安全工程是關(guān)系農(nóng)村居民生活健康和生存條件的民生工程。2007年5月20日，國務(wù)院批準(zhǔn)了《全國農(nóng)村飲水安全“十一五”規(guī)劃》。各地都采取有力措施，把農(nóng)村飲水安全作為“發(fā)展公共事業(yè)，改善農(nóng)村民生”的大事來抓，取得了卓有成效的進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，遼寧省2013年共建農(nóng)村飲水安全工程1851處，投資逾5.5億元，新增97.6萬農(nóng)村人口喝上放心水。遼寧省東西部為山地丘陵地勢，中部為平原。地形的不同決定了省農(nóng)村飲水安全工程必須采取不同的取水形式?，F(xiàn)階段，遼寧省農(nóng)村飲水安全工程主要分為集中供水模式和分散式供水模式。按水源形式來分，遼東地區(qū)，水源以山泉水為主;遼西地區(qū)以地表徑流為主;中部地區(qū)以地下水為主。這些工程對于改善遼寧省農(nóng)村居民生活環(huán)境，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量和健康水平，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到了積極的作用。在成績的背后，我們也要清醒的意識到遼寧省在推進(jìn)農(nóng)村飲水安全工程的過程中依然暴露出工程重建設(shè)、輕管理，設(shè)備年久失修，廢棄率高等問題，這些問題不解決，必將阻礙農(nóng)村飲水安全工程的長效、健康、可持續(xù)發(fā)展。

1農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)存在的問題

1.1維修養(yǎng)護(hù)資金缺口大，水費(fèi)收繳不利

農(nóng)村飲水安全工程是一項準(zhǔn)公益性工程，維修養(yǎng)護(hù)資金來源應(yīng)包括政府資金補(bǔ)貼和水費(fèi)提取兩部分。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，加之相關(guān)政策法規(guī)制定比較滯后，大部分地區(qū)政府補(bǔ)貼資金都無法真正落實(shí)。因此水費(fèi)收繳的好壞直接影響工程日常運(yùn)行管理及維護(hù)的效果。水費(fèi)收繳不利，一方面，由于農(nóng)村收入水平低，水價承受能力有限，因此，水價一直處于低水平狀態(tài)。其次，人們還沒有“水是能源，水是商品”的意識，交納水費(fèi)積極性差。同時，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些人為了當(dāng)選村長，在競選時承諾不收水費(fèi)，這種“福利水”觀念也嚴(yán)重阻礙了水費(fèi)的收繳工作。第三，隨著農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人數(shù)的逐年上升，農(nóng)村的常住人口數(shù)量與工程設(shè)計供水人數(shù)的差距逐年加大，而水費(fèi)收繳只能按照常住人口進(jìn)行收取，因此，實(shí)際水費(fèi)收繳量與設(shè)計水費(fèi)收繳量存在差距。

1.2工程產(chǎn)權(quán)不明，管理責(zé)任不清

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，遼寧省超過75%的農(nóng)村安全飲水工程為日供水規(guī)模小于50m3/d小型工程，分布比較分散，集中管理難度大?，F(xiàn)階段采取的方式多為工程由縣水行政主管部門建設(shè)，建成后交由各村集體管理，而各村或由村委會管理，或承包給個人。因此，在后期運(yùn)行管理過程中，由于工程產(chǎn)權(quán)不明，管理責(zé)任不清導(dǎo)致的“多頭管理”或“相互推諉”的情況時有發(fā)生，這都會影響農(nóng)村飲水安全工程的后期管理和養(yǎng)護(hù)。

1.3管理機(jī)構(gòu)及專業(yè)人員不足

管理機(jī)構(gòu)不健全，大多地方水行政主管部門沒有設(shè)立專門的農(nóng)村飲水安全辦公室，領(lǐng)導(dǎo)力量薄弱。此外，還普遍缺乏懂技術(shù)，會維修管理的專業(yè)技術(shù)人員，相當(dāng)一部分的技術(shù)管理人員是沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的農(nóng)民，業(yè)務(wù)素質(zhì)低，不能適應(yīng)日常的運(yùn)行管理工作。農(nóng)村飲水安全是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有在加強(qiáng)政府主導(dǎo)，各部門極力配合下，才能多管齊下，處理好工程建后的種種問題，確保工程長效、健康、可持續(xù)發(fā)展。

2加強(qiáng)農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)的對策建議

2.1加大農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)資金落實(shí)力度

維修養(yǎng)護(hù)資金的落實(shí)應(yīng)該實(shí)行水費(fèi)提取與政府補(bǔ)助相結(jié)合的方式進(jìn)行籌集。

2.1.1合理確定水價，加大收繳力度，規(guī)范計量標(biāo)準(zhǔn)

由于遼寧省大部分農(nóng)村飲水工程規(guī)模較小，農(nóng)民水價承受能力有限，全成本水價一時不能到位，因此應(yīng)在確保工程正常運(yùn)行并兼顧給予農(nóng)民生活用水優(yōu)惠的原則下合理確定水價。其次，加大宣傳力度，努力提高農(nóng)村飲水安全工程受益群眾的思想認(rèn)識水平，樹立“主人翁”的思想，培養(yǎng)用水戶使用商品水、購買商品水必須付費(fèi)的意識，提高交納水費(fèi)的積極性，提高水費(fèi)收繳率。第三，完善水利工程計量配套設(shè)施，實(shí)行水表計量收費(fèi)，使水費(fèi)收取有據(jù)可依。

2.1.2立足財政支持，廣泛開源，實(shí)現(xiàn)資金渠道多元化

按照“遼寧省長令2012年第271號”文笫十九條省、市、縣三級財政從本級水利非稅收入、按國家規(guī)定從土地出讓收益計提的農(nóng)田水利建設(shè)資金中，按照不低于20%的比例安排資金，作為農(nóng)村水利工程管理專項資金，專款專用，用于工程的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。此項政策在未來將會成為農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)的固定資金來源，必須加緊落實(shí)到位。

2.1.3建立農(nóng)村飲水安全工程專項維修基金制度

在落實(shí)維修經(jīng)費(fèi)來源的同時，必須輔以配套政策才能對資金有效管理，?？顚Ｓ?，規(guī)范有效。

(1)制定規(guī)章制度，加強(qiáng)政策支持。由省發(fā)改委、財政廳、水利廳聯(lián)合制定出臺“關(guān)于農(nóng)村飲水安全工程維修基金建立和使用管理意見”，明確省及地方政府在農(nóng)村飲水安全工程維修基金建立和使用中的職責(zé)，同時對維修基金的管理、使用、監(jiān)督等作出規(guī)定，使維修基金“出之有名，建之有據(jù)，用之有法”。

(2)建立專門賬戶，加強(qiáng)監(jiān)管，?？顚Ｓ?。維修基金由市農(nóng)村飲水安全行政主管部門負(fù)責(zé)管理，建立維修基金專門賬戶，專戶儲存，專戶管理。維修基金僅用于農(nóng)村飲水安全工程的維護(hù)、維修及更新改造，任何單位和個人不得攤派、截留和挪用。同時，維修基金的使用管理還要接受財政、審計部門以及用水戶和社會的監(jiān)督，建立“明白卡”、上“明白墻”制度，定期將維修基金的使用情況進(jìn)行公示。

(3)廣泛開展試點(diǎn)，擴(kuò)大維修基金覆蓋面?？梢愿鶕?jù)遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)域特點(diǎn)，選取不同類型的地區(qū)作為維修基金建設(shè)試點(diǎn)，從資金來源、使用及監(jiān)管、政策優(yōu)惠、保障機(jī)制等方面進(jìn)行探索實(shí)踐，及時評價效果，總結(jié)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上向其他地區(qū)推廣。遼寧省朝陽市已經(jīng)率先推出了《朝陽市農(nóng)村飲水安全工程維修項目及財政扶持資金管理辦法》。

(4)制定基金申請程序，保證基金使用規(guī)范有效。農(nóng)村飲水安全工程維修基金的申請程序可以參考《住宅專項維修資金管理辦法》中的申請程序。凡維修金額超過一定數(shù)量(河南是200元，重慶是500元)的維修項目，都可以使用維修基金。申報程序:一是申報，制定施工方案;二是批復(fù);三是驗收合格后資金的劃撥。對于應(yīng)急維修項目，可電話或口頭向基金管理中心報告，管理單位迅速組織人員到現(xiàn)場核實(shí)，報批后先施工維修，再按實(shí)際核算費(fèi)用，補(bǔ)辦手續(xù)，劃撥資金。

2.2建立權(quán)責(zé)明晰的農(nóng)村飲水安全工程長效管理體制

現(xiàn)階段，遼寧省正在積極建立縣、鄉(xiāng)、村三級聯(lián)動、分級負(fù)責(zé)的基層水利建設(shè)與管理責(zé)任體系。農(nóng)村飲水安全工程的規(guī)范化管理應(yīng)以建設(shè)基層水利服務(wù)體系為契機(jī)，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)水利站地指導(dǎo)下，明確劃分權(quán)利義務(wù)。工程由村委會管理的，應(yīng)在地方水行政主管部門的監(jiān)督下建立目標(biāo)責(zé)任制，保證工程正常運(yùn)行;工程承包給個人的，要規(guī)范承包程序，依法簽訂合同，并加強(qiáng)對合同執(zhí)行情況的監(jiān)督。同時，建立定期和不定期報告制度，接受用水戶和社會的監(jiān)督、質(zhì)詢和評議。

2.3加強(qiáng)培訓(xùn)，打造一支專業(yè)的工程維修養(yǎng)護(hù)隊伍

缺少專業(yè)的工程維修人員也是農(nóng)村飲水安全工程無法持續(xù)發(fā)揮效益的重要原因之一。如沈陽市大部分地區(qū)農(nóng)村供水，因地下鐵錳超標(biāo)，安裝了水處理設(shè)備，但由于缺乏對管道定期的“反沖洗”，從而導(dǎo)致工程運(yùn)作不良，甚至癱瘓。因此，水行政主管部門和相關(guān)業(yè)務(wù)部門應(yīng)盡快培訓(xùn)出一支專業(yè)知識豐富，實(shí)際操作能力強(qiáng)的工程維修隊伍，加強(qiáng)對飲水設(shè)施的日常維護(hù)和定期檢查，確保國家投入大量資金建成的農(nóng)村飲水安全工程長效良性運(yùn)行。

2.4編制《農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)定額標(biāo)準(zhǔn)》

《遼寧省農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)定額標(biāo)準(zhǔn)》(送審稿)已經(jīng)基本編制完成，這套定額是在對遼寧省農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀充分調(diào)研的基礎(chǔ)上制定的，為保證有限的維修養(yǎng)護(hù)資金能夠有效使用，確保資金不會因工程維修費(fèi)的錯報、虛報等行為導(dǎo)致維修資金被濫用提供了保障?！抖~標(biāo)準(zhǔn)》出臺后，將給水管單位編制農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，主管部門和財政機(jī)關(guān)合理審核和批復(fù)執(zhí)行農(nóng)村飲水安全工程經(jīng)費(fèi)預(yù)算，規(guī)范財務(wù)和業(yè)務(wù)管理提供主要依據(jù)。從根本上規(guī)范了農(nóng)村飲水安全工程的維修養(yǎng)護(hù)工作。

3結(jié)語

建立農(nóng)村飲水安全工程權(quán)職明晰的長效管理機(jī)制，加大維修養(yǎng)護(hù)資金落實(shí)力度，這是保障遼寧省農(nóng)村飲水安全工程能夠長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的根本之策。重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象在全國各地都普遍存在，通過對遼寧省農(nóng)村飲水安全工程維修與養(yǎng)護(hù)存在問題的分析，使農(nóng)村飲水安全工程能夠更有效的為廣大農(nóng)村群眾提供安全、方便的飲用水，這也是實(shí)施小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略的需要，是社會發(fā)展的必要條件，這對提高農(nóng)村人口素質(zhì)，穩(wěn)定社會秩序，對于全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建社會主義和諧社會，建設(shè)社會主義新農(nóng)村具有重要意義，社會效益顯著。

參考文獻(xiàn)

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［4］李仰兵．農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)存在的問題與對策［J］．中國水利，2010．

篇7

經(jīng)過近四個小時的審理后，法庭宣布休庭，沒有當(dāng)庭做出宣判。今年6月，健翔園業(yè)主追討物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)案在海淀區(qū)人民法院做出一審判決，健翔園業(yè)委會敗訴。

物業(yè)公司仍拒絕移交經(jīng)費(fèi)

在法庭上，原告健翔園業(yè)委會和被告北京健翔物業(yè)管理有限責(zé)任公司雙方仍圍繞物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)的使用等焦點(diǎn)問題展開激辯，健翔園業(yè)委會堅持要求物業(yè)公司移交300萬物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)，而健翔物業(yè)公司仍拒絕移交。

此前，在一審中，針對物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)的使用情況及渠道，健翔物業(yè)公司人韓小勝律師曾表示，錢已經(jīng)花完了，所用項目包括居委會辦公室裝修、業(yè)委會辦公室的家具及電話費(fèi)、小區(qū)垃圾運(yùn)輸?shù)?，而且健翔物業(yè)公司均有發(fā)票作證。6月20日，海淀區(qū)人民法院在一審判決中認(rèn)定，健翔物業(yè)公司確認(rèn)曾收到過開發(fā)商撥付的啟動性費(fèi)用，但就該項啟動性費(fèi)用的性質(zhì)、管理使用與歸屬問題卻與小區(qū)業(yè)委會產(chǎn)生了意見分歧。判決書還稱，“健翔園業(yè)委會未能就其主張的物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)性質(zhì)及上述相關(guān)規(guī)定內(nèi)容的具體落實(shí)、執(zhí)行情況，向本院提供相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)”。

本次庭審中，健翔物業(yè)公司代表提交了一些“新證據(jù)”，包括物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)使用的清單和票據(jù)。而健翔園業(yè)委會主任任晨光說：“這些證據(jù)均在健翔物業(yè)公司手中，在一審時可以提供而沒有提供，所以不屬于新證據(jù)。”

任晨光認(rèn)為，按照《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十三條的規(guī)定，物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入公共維修基金管理，物業(yè)公司所列出的費(fèi)用沒有一項支出屬于公共維修基金的使用范圍，“健翔物業(yè)公司為非法占有這筆經(jīng)費(fèi)，才拼湊了這些使用項目”。 法庭辯論結(jié)束后，法庭主持了調(diào)解，但由于健翔物業(yè)公司只同意移交資料，不同意移交物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)，因此調(diào)解沒有成功。但任晨光說：“我還是有信心的，希望通過我們這個案子警醒其他存在這類問題的小區(qū)都能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。

《物權(quán)法》無法適應(yīng)本案

由于二審結(jié)果要到10月1日左右才能公布，到記者發(fā)稿時，對于發(fā)起此次訴訟的健翔園小區(qū)業(yè)主委員會來說，本次庭審的結(jié)果依然難以預(yù)料。根據(jù)慣例，二審的結(jié)果會于10月1日左右宣判，“最多會拖到‘十一’長假之后立刻宣判”，原告律師于啟波對記者強(qiáng)調(diào)。而宣判之日，正好是《物權(quán)法》執(zhí)行之時。

雖然健翔園案沒能趕上《物權(quán)法》的實(shí)施，不過，法律專家指出，即時能夠趕上，本案也無法依據(jù)《物權(quán)法》來判決。知名律師孟憲生說：“物業(yè)啟動性經(jīng)費(fèi)是根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》以及其他相關(guān)規(guī)定來的，而這些規(guī)定是有法律約束力的，所以法院判決的法律基礎(chǔ)就是北京市的這些相關(guān)規(guī)定。”原告健翔園業(yè)委會律師于啟波說：“由于一審時法院的判決是依據(jù)北京市的法規(guī)，所以二審還需要依據(jù)這些法規(guī)，而不會依據(jù)《物權(quán)法》判決?！?/p>

不過，案件的關(guān)鍵點(diǎn)并不在于此，北京市關(guān)于物業(yè)啟動性經(jīng)費(fèi)的規(guī)定是不是明確才是決定案件結(jié)果的關(guān)鍵所在。但據(jù)記者了解，到目前為止，除了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》對這筆費(fèi)用以及對費(fèi)用的來源有規(guī)定，但是北京市對于該項費(fèi)用的定性以及引用相關(guān)規(guī)定涉及的制度及具體執(zhí)行情況，尚無具體、詳實(shí)的實(shí)施方案和明文規(guī)定。

北京中實(shí)物業(yè)公司副總經(jīng)理孫建偉表示，據(jù)他了解，大部分開發(fā)商都會履行給予啟動經(jīng)費(fèi)的義務(wù)，但在數(shù)額上可能達(dá)不到市政府文件要求的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司很難全部拿到啟動經(jīng)費(fèi)；還有的開發(fā)商雖然給了啟動經(jīng)費(fèi)，但要求物業(yè)公司在3至5年內(nèi)進(jìn)行返還。目前，還有一些物業(yè)公司在參與招投標(biāo)競爭時，就明確提出不要開發(fā)商的啟動資金，而是自己墊付。

孫建偉還說：“對于北京市政府的這一規(guī)定，后來北京市建委曾就此問題給予某一物業(yè)公司回復(fù)稱，對于物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)，開發(fā)商與物業(yè)公司雙方可根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商解決。而現(xiàn)實(shí)是，很多小區(qū)業(yè)主還并不知道有物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)?！?/p>

健翔園業(yè)委會要繼續(xù)追討經(jīng)費(fèi)

“6月份一審的敗訴并不能說明實(shí)際問題，我們認(rèn)為法官對北京市相關(guān)文件的理解有偏差，真正能對北京物業(yè)管理市場產(chǎn)生巨大影響的還是二審結(jié)果，所以二審這一仗必須要打?！庇趩⒉ㄕf。

6月初，海淀法院一審以物管啟動費(fèi)的定性和具體執(zhí)行尚無明文規(guī)定，對健翔園小區(qū)的訴訟請求全部予以駁回。不過根據(jù)我國法律二審終審制，無論此番一中院審判的結(jié)果如何都將是最后的終審判決。

據(jù)記者了解，二審?fù)徶?，法官曾協(xié)調(diào)原被告之間和解，不過任晨光表示，物業(yè)管理公司所說的和解只是移交資料，而對政府規(guī)定的300萬元物管啟動費(fèi)只字不提歸還。并反問記者：“如果這樣你會和解嗎?” 據(jù)孟憲生的粗略測算，在21號令(《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》)被漠視的10余年中，有數(shù)十億物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)神秘失蹤。從北京市政府1995年頒布第21號令至今的這10余年間，北京4000余家小區(qū)的物業(yè)公司沒有一家公示過這筆費(fèi)用。一旦健翔園業(yè)委會二審敗訴，全市消失的數(shù)十億物業(yè)啟動性經(jīng)費(fèi)將很難再通過法律途徑追討。

篇8

[鍵詞]房改房物業(yè)管理 管理模式

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、房改房的特征及現(xiàn)行管理模式

房改房是指享受國家政策扶持而建的公有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)卣扛霓k批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準(zhǔn)房改并報當(dāng)?shù)卣扛霓k備案，并按房改政策規(guī)定繳清購房款的住房。房改房有以下主要特征:一是房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售。二是房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策。購買房改房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。三是在房改售房中對購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的建筑面積，以防止一些人大量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。四是購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策。公有住房的價格在標(biāo)準(zhǔn)價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡方面的優(yōu)惠折扣。

房改房絕大多數(shù)為單位自建房，現(xiàn)行的管理模式主要有三種:其一由原產(chǎn)權(quán)單位房管部門進(jìn)行簡單管理。主要針對規(guī)模較小的單位自建職工住宅小區(qū)、與辦公區(qū)相鄰的職工住宅區(qū)。一般不收取物業(yè)管理費(fèi)，只收取有限的衛(wèi)生費(fèi)用，相關(guān)管理費(fèi)用由原單位承擔(dān)。其二業(yè)主與原管理單位相結(jié)合的管理模式。主要針對規(guī)模較大的單位自建的職工住宅小區(qū)。由于原房產(chǎn)管理部門對職工住宅小區(qū)比較熟悉，具有一定的管理經(jīng)驗，有自己的管理隊伍，由原房產(chǎn)行政部門的行政職能變?yōu)榉?wù)職能，以有償為主，與業(yè)主協(xié)商，共同管理職工住宅區(qū)。其三業(yè)主自主管理模式。業(yè)主提高自我管理意識，成立業(yè)主委員會，將住宅區(qū)的管理全部或部分地委托給社會的物業(yè)管理公司管理，或納入就近小區(qū)的物業(yè)管理。這種模式適合于具備一定規(guī)模的單位自建住宅區(qū)，以及由單位在商品住宅小區(qū)團(tuán)購，再按房改房政策出售給職工的住宅區(qū)。

二、現(xiàn)行房改房物業(yè)管理存在的問題

房改房管理市場是巨大的，但物管的覆蓋面卻很低。多數(shù)小區(qū)基本上沒有物管或仍是原產(chǎn)權(quán)單位的一些不需交管理費(fèi)的簡單管理。很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都把房改房的物管撇開，只搞新建小區(qū)的物管。同時，物管企業(yè)也不愿接手對房改房進(jìn)行管理。房改房在推行物業(yè)管理過程中，存在以下問題，致使物業(yè)管理難以推進(jìn):

(一)管理分散，設(shè)施落后。過去單位為方便職工上下班，住宅建設(shè)一般由單位自行選址，一個單位的住宅很難形成大的居住小區(qū)。加之房屋的建設(shè)年代、建筑結(jié)構(gòu)、使用狀況更是各不相同，配套設(shè)施陳舊和不夠齊全。這些情況使物業(yè)管理市場化難度很大。

(二)業(yè)主的物管消費(fèi)觀念尚未形成。房改房不同于商品房，商品房的物業(yè)管理是伴隨商品房而來的，它遵循市場的運(yùn)作，并得到業(yè)主的認(rèn)同。而房改房以前是作為單位的福利房，單位充當(dāng)了物業(yè)公司的角色，屋主享受的“物業(yè)管理”是免費(fèi)的，而現(xiàn)在免費(fèi)的午餐取消了，許多物業(yè)費(fèi)需要自己來承擔(dān)，有的人觀念轉(zhuǎn)不過來。

(三)雙向選擇機(jī)制尚未建立，市場競爭環(huán)境還未形成。房改房的物業(yè)管理一般還延續(xù)房改前的狀態(tài)，由原售房單位的特定人員組織并實(shí)施，管理水平參差不齊。大多數(shù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，技術(shù)落后，管理質(zhì)量差。另外，許多房改房使用時間長，損壞嚴(yán)重，設(shè)施不配套，物業(yè)管理難以滿足業(yè)主多方面的要求。

(四)物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收費(fèi)難，行業(yè)虧損嚴(yán)重，物管公司大多不愿接手房改房。政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。

(五)維修基金嚴(yán)重匱乏。在房改過程中，售房單位按售房款20%的比例，購房者按房款2%的比例提取了維修基金。繳存的維修基金，按規(guī)定應(yīng)專款專用，用作房改房共用部位的維護(hù)。但由于缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度，監(jiān)督管理不夠，許多單位對此基金濫用或挪作他用。有的單位甚至沒有按規(guī)定繳存該基金，影響了物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時， 不少房改房建蓋年代久遠(yuǎn)， 質(zhì)量普遍較差，房屋完好率低， 給維修造成較大壓力。

三、推進(jìn)房改房實(shí)行物業(yè)管理的相應(yīng)對策

(一)加強(qiáng)前期投入，設(shè)施先行

政府對房改房小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行整治改造，同時將一系列社會公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進(jìn)行改造，增加對房改房的前期投入，使其具備物業(yè)管理條件后，再引進(jìn)市場機(jī)制下的物業(yè)管理服務(wù)。這樣既能吸引大批物業(yè)管理公司接手房改房，又減輕了業(yè)主的維修金的負(fù)擔(dān)，改善了業(yè)主生活環(huán)境，有利于業(yè)主接受物業(yè)管理。

(二)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，宣傳物業(yè)管理

從住房實(shí)物分配到貨幣化分配，從單位免費(fèi)修房到交費(fèi)的物業(yè)管理，廣大業(yè)主也需要一定的時間來轉(zhuǎn)變觀念，政府要加大物業(yè)管理的宣傳力度，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識物業(yè)管理。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，相當(dāng)部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)承受能力較弱，是業(yè)主對物業(yè)管理收費(fèi)耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)的維修和養(yǎng)護(hù)呢?發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加居民收入，是推行房改房物業(yè)管理的根本措施。

(三)物管公司要合理收費(fèi)， 規(guī)模經(jīng)營， 引入競爭機(jī)制

鑒于業(yè)主不愿交或只愿交少數(shù)物管費(fèi)的情況，物管公司要確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主有一個適應(yīng)過程。目前，房改房物管處于行業(yè)虧本狀態(tài)，很大程度上是由于管理規(guī)模較小，沒有形成規(guī)模效益。房改房應(yīng)建立網(wǎng)絡(luò)組織，將區(qū)域內(nèi)相鄰的幾個小區(qū)進(jìn)行合并，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，降低服務(wù)成本，提高管理效率。引入市場競爭，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，讓一些管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、資金雄厚的大企業(yè)兼并小企業(yè)，最終形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)。

(四)物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高服務(wù)質(zhì)量

現(xiàn)代社會分工越來越細(xì)，財富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會高速有效運(yùn)轉(zhuǎn)。把房屋交給物業(yè)管理公司來維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主可以有更多的時間和精力在本行業(yè)中發(fā)揮才智。被服務(wù)意識的增強(qiáng)，可以讓業(yè)主更好地分配時間，也會更加容易接受物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)必須堅持“住戶至上、服務(wù)第一的宗旨，規(guī)范管理搞好服務(wù)，讓廣大業(yè)主享受專業(yè)物業(yè)管理帶來的實(shí)惠。

某房改房實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理起初不少住戶有抵觸情緒，但三個月后他們就心服口服。因為專業(yè)化的物業(yè)管理使小區(qū)面貌煥然一新:綠化面積增加了:成堆的雜物、垃圾和淤泥清理了;亂貼亂畫沒有了；坑洼的地面填平了;還建造了供住戶休閑、歇腳的場所，新修了綠茵停車場等等。

(五)建立一套完善的維修基金管理制度

建設(shè)部、財政部建住房【1998】213號文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳納維修基金”，“維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪作它用”。維修基金涉及廣大業(yè)主的共同利益。基金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。因此，建議各小區(qū)召開業(yè)主大會共同討論管理辦法，建立有效的管理和監(jiān)督機(jī)制。

結(jié)語

房改房物管是一個巨大的市場， 房改房物管市場的形成， 需要整個社會的關(guān)心、理解和支持。從住房實(shí)物分配到貨幣化分配，從單位免費(fèi)修房到交費(fèi)的物業(yè)管理，廣大業(yè)主也需要一定的時間來轉(zhuǎn)變觀念。政府、企業(yè)要加大物業(yè)管理的宣傳力度，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識、接受物業(yè)管理。

參考文獻(xiàn)

[1]張應(yīng)華.房改房物業(yè)管理研究[J].云南民族大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)，2008，02:104-106.

篇9

廈門市_______________(以下簡稱賣方)與_______同志(以下簡稱買方)協(xié)商同意訂立本合同，條款如下，以資信守。

第一條 賣方將坐落于廈門市________區(qū)_________路(街、里、巷)_______號(幢)________室出售給買方。該住房為_______結(jié)構(gòu)，于______年_______月竣工，建筑面積共_______平方米。

第二條 以成本價、統(tǒng)建解困房價、房改經(jīng)濟(jì)適用住房價、商品房指導(dǎo)價(或評估價)購買的獲得全部產(chǎn)權(quán)。高層住宅以標(biāo)準(zhǔn)價購買的獲得________%產(chǎn)權(quán)。

第三條 計價：

1、不超標(biāo)面積_________平方米，以_________價出售，單價_______元，計______元。

2、雜物間面積________平方米(層高2.2米以下[ ];層高2.2米以上[ ])，單價________元，計_______元。

3、超標(biāo)面積________平方米，單價________元，計_________元。

4、超商品房指導(dǎo)價計________元。

5、超標(biāo)準(zhǔn)裝修計_______元。

6、工齡折扣________年，計___________元。

實(shí)際付款：1+2+3+4+5-6=________元

人民幣(大寫)：_____拾_____萬______仟______佰______拾_____元。

第四條 該房產(chǎn)建筑面積的計算以土地房屋權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)。

第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個人交款單、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。購買市國土資源與房產(chǎn)管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第六條 買方與毗鄰房產(chǎn)共同享有使用住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備(如走廊、梯級、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統(tǒng))。住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修按《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)法。

第七條 買方取得該房產(chǎn)后，自行管理和維修、養(yǎng)護(hù)，保證房屋安全使用。

第八條 買方使用該產(chǎn)業(yè)時必須遵守國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，遵守社會公德和維護(hù)公共利益。

第九條 買方取得該房產(chǎn)后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)，不得拆改上下水管道、供電設(shè)備、公共電視天線、通信和煤氣等管線;不得更改建筑物外觀藝術(shù)造型，嚴(yán)禁在房頂、陽臺及公共地上搭建。買方若有違反本條規(guī)定，賣方有權(quán)責(zé)令其恢復(fù)原狀、補(bǔ)償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)法律責(zé)任。

第十條 買賣雙方應(yīng)共同遵守廈門市住房制度改革的有關(guān)政策及規(guī)定，雙方如在合同履行中發(fā)生爭議，應(yīng)本著友好精神，協(xié)商不成，雙方均有權(quán)訴法院。

第十一條 其他事項：___________________________________________

第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執(zhí)一份，每份合同具有同等法律效力。

賣方(蓋章)_____________ 買方(蓋章)______________

篇10

《條例》的實(shí)施，是加強(qiáng)和規(guī)范住宅物業(yè)管理的重要舉措，對于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，提高廣大居民的居住質(zhì)量，有著非常重要的意義。全區(qū)各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會及有關(guān)部門要從保障社會穩(wěn)定、提升城市文明創(chuàng)建水平、構(gòu)建和諧社會為出發(fā)點(diǎn)，把學(xué)習(xí)宣傳貫徹《條例》列入議事日程，采用簡報、墻報、宣傳櫥窗、現(xiàn)場咨詢、發(fā)放宣傳材料等形式，向社會廣泛宣傳，使廣大業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)理解和掌握《條例》的基本內(nèi)容，增強(qiáng)依法參與物業(yè)管理的意識，促進(jìn)《條例》的貫徹落實(shí)。

二、屬地管理，密切配合

《條例》明確了地方政府和有關(guān)職能部門在物業(yè)管理活動中的職責(zé)及其應(yīng)該承擔(dān)的工作，各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會必須建立應(yīng)的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)并落實(shí)關(guān)工作人員。

（一）建立分級負(fù)責(zé)、屬地管理的物業(yè)監(jiān)督管理工作機(jī)制。按照《條例》的有關(guān)規(guī)定，區(qū)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督工作。

（二）各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會以及社區(qū)居民委員會要履行關(guān)職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助區(qū)房產(chǎn)管理局對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

（三）區(qū)建設(shè)局、財政局、農(nóng)發(fā)局、環(huán)保局、城管局、公安分局、工商局、規(guī)劃分局、物價局等關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，密切配合，做好關(guān)管理與監(jiān)督工作。

三、健全機(jī)制，規(guī)范管理

區(qū)房產(chǎn)管理局、各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會及其它有關(guān)部門要依照有關(guān)規(guī)定指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為。要積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步完善專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，提高全區(qū)的物業(yè)管理水平。

（一）按照《條例》的關(guān)規(guī)定，各小區(qū)的首次業(yè)主（代表）大會籌備工作在區(qū)房產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會按照《條例》第十條、第十一條的要求組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。

首次業(yè)主（代表）大會籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制訂業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理。

（二）業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)工作。

（三）業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的，應(yīng)當(dāng)停止活動。區(qū)房產(chǎn)管理局將會同鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會組織召開業(yè)主（代表）大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會、社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

（五）規(guī)范前期物業(yè)管理

1、建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照省建設(shè)行政主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)維護(hù)小區(qū)的公共利益，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，并報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。在首次業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。

2、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同的同時，應(yīng)當(dāng)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)注明物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式和起始時間等內(nèi)容。

3、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。

（六）加強(qiáng)專項維修基金管理。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金。商品房專項維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作它用。專項維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則，具體使用和續(xù)籌方案按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（七）加強(qiáng)物業(yè)管理用房的管理。建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)項目時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，并按照7‰比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

（八）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。區(qū)物價局會同區(qū)房產(chǎn)管理局加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督，依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

四、加強(qiáng)指導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)管

（一）各有關(guān)部門要從維護(hù)社會穩(wěn)定，建設(shè)和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性。區(qū)房產(chǎn)管理局要認(rèn)真極履行職責(zé)，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、開發(fā)區(qū)管委會、社區(qū)居民委員會要積極協(xié)作配合，共同做好物業(yè)管理工作。