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篇1

城市房地產(chǎn)管理辦法完整版全文第一章　總　則

第一條　為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，制定本法。

第二條　在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋建筑及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條　國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃拔國有土地使用權(quán)除外。

第四條　國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民住宅條件。

第五條　房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法益受法律保護(hù)任何單位和個人得侵犯。

第六條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓

第七條　土地使用權(quán)出讓，是指國家將有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定的年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓。

第九條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃。

第十條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下的控制指標(biāo)擬訂度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或省級人民政府批準(zhǔn)。

第十一條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途年限的其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市，縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條　土地使用權(quán)出讓，可采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可采取雙方協(xié)議方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

第十三條　土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

第十六條　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓土地;未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，有土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可請求違約賠償。

第十七條　土地使用者必須改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。

第十八條　土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政，列入預(yù)表，用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用辦法有國務(wù)院決定。

第十九條　國家土地使用者依法取得土地使用權(quán)，在出讓合同約定使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十條　土地使用權(quán)因土地來失而終止。

第二十一條　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依法規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用者由國家無償收回。

第二節(jié)　土地使用權(quán)劃撥

第二十二條　土地使用權(quán)劃撥，是批縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅地音交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的期制。

第二十三條　下例建設(shè)用的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥的：

(一)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用發(fā);

(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的公益事業(yè)用地;

(三)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十五條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計、施工、必須符合國家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十七條　依法取得土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行下政法規(guī)和規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十八條　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的經(jīng)營場所;

(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資金;

(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章　房地產(chǎn)交易

第一節(jié)　一般規(guī)定

第三十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十二條　基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十三條　國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評沽應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。

第三十四條　國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報成交價，不得瞞報或者作不實(shí)的申報。

第三十五條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為第三十七條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行執(zhí)機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán);

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已支付部份土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書;

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定的，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十二條　出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

第四十三條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件。

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條　商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押

第四十六條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第四十七條　依法取得的房屋所有權(quán)連同該屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十八條　房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書辦理。

第四十九條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第五十條　設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十一條　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增的房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)　房屋租賃

第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十四條　住宅用地的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條　以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)　中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十六條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十七條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

(一)有自已的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的服務(wù)場所;

(三)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);

(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。

第五十八條　國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。

第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條　國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變使用更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十一條　房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十二條　經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更。分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章　法律責(zé)任

第六十三條　違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十四條　違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條　違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條　違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條　違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可經(jīng)并處罰款。

第六十八條　違反本法第五十七條規(guī)定的，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條　沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款;情節(jié)嚴(yán)重的，由上級機(jī)構(gòu)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十條　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章　附　則

篇2

第一條  為加強(qiáng)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地及獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙及賬冊表卡等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。

第三條  城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)遵循權(quán)利主體一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，不得分離。

房屋所占用范圍內(nèi)的土地，包括房屋占地面積和與房屋相關(guān)的土地面積。

第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作。

市（地）、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理機(jī)構(gòu)、測繪隊伍和房地產(chǎn)檔案室，對房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行規(guī)范化管理。

第五條  房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)管理的法規(guī)和政策，做好城市房屋的產(chǎn)權(quán)登記管理和產(chǎn)籍資料的管理工作。

第二章  房屋產(chǎn)權(quán)登記

第六條  房屋產(chǎn)權(quán)登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋產(chǎn)權(quán)登記包括總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記和其他登記。

第七條  凡屬房屋產(chǎn)權(quán)登記范圍內(nèi)的房屋權(quán)利人（自然人、法人和其他組織）須在限期內(nèi)到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，憑證依法行使對其房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利并受國家法律保護(hù)。

第八條  申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，申請人必須填寫申請書，出示個人身份或法人資格證書，并提交合法、齊全、有效的房屋產(chǎn)權(quán)原始證件。

自然人申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用其身份證件上的姓名；法人、其他組織申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用其法定全稱，由其法定代表人申請；共有的房屋，由共有人共同申請；設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請；房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。

第九條  權(quán)利人不能親自辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，可委托人代辦。委托登記，人應(yīng)出具委托人簽署的書面委托書及委托人和人的有效證件。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時，委托書須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

第十條  共有的房屋，《房屋所有權(quán)證》由共有人推舉的執(zhí)證人收執(zhí)，其它共有人執(zhí)《房屋共有權(quán)證》。

第十一條  設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申請他項(xiàng)權(quán)利登記。《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由他項(xiàng)權(quán)利人收執(zhí)。

第十二條  設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利期滿后，權(quán)利人應(yīng)在期滿之日起三十日內(nèi)申請辦理他項(xiàng)權(quán)利注銷登記。申請辦理注銷登記，權(quán)利人應(yīng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第十三條  設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利期滿后，若需繼續(xù)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)按本辦法第十一條要求重新申請。

第十四條  軍隊、宗教和涉外房屋按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  經(jīng)申請批準(zhǔn)，下列房屋準(zhǔn)予暫緩登記：

（一）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；

（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

第十六條  下列房屋的登記申請不予受理：

（一）房屋權(quán)屬不清的；

（二）違章建筑；

（三）臨時建筑；

（四）其他依法不予核準(zhǔn)登記的。

第十七條  房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、滅失的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)持有關(guān)證件在三十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

新建的房屋，應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格之日起三個月內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記。

第十八條  房屋產(chǎn)權(quán)證書文本由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，由市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)。

第十九條  省、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門要對管轄范圍內(nèi)的公私房屋定期驗(yàn)證，并按規(guī)定辦理驗(yàn)證手續(xù)。

第二十條  申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)交納登記費(fèi)、勘察丈測費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章  房屋產(chǎn)權(quán)管理

第二十一條  房屋產(chǎn)權(quán)管理是指房地產(chǎn)行政主管部門依法對各類房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、監(jiān)督和管理。

第二十二條  產(chǎn)權(quán)人在領(lǐng)取房屋（包括開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售的房屋）所有權(quán)證后，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，該房屋占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。

第二十三條  共同共有的房屋，一般不予分割，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；按份共有的房屋，除確實(shí)難以分割的以外，允許按照份額分割；土地使用權(quán)不能分割的，應(yīng)維持土地的共同使用權(quán)。

第二十四條  房屋設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利時，應(yīng)包括房屋占用的土地使用權(quán)。

第二十五條  房屋有下列情況之一的，禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，依法繼承或人民法院判決的除外：

（一）在城市改造規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)的；

（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)；

（三）其它依法禁止轉(zhuǎn)移、變更的。

除前款第（三）項(xiàng)外，禁止期限不得超過一年。

第二十六條  直管公房使用的國有土地，由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一申報土地使用權(quán)，保持權(quán)利主體一致。

第二十七條  合并、分立、撤銷的單位，其房屋產(chǎn)權(quán)歸屬已按政策規(guī)定作過處理的，按當(dāng)時的處理結(jié)果確認(rèn)產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸屬不明的，由其上一級主管部門出具證明，經(jīng)審查無產(chǎn)權(quán)糾紛的，方可確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

第二十八條  單位與個人共同投資建設(shè)或購買的房屋，投資多的一方為主權(quán)人，收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》，其它投資方執(zhí)《房屋共有權(quán)證》。各方均應(yīng)履行協(xié)議、章程規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第二十九條  商品房實(shí)行預(yù)售許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。

第三十條  房屋產(chǎn)權(quán)證書遺失、損壞的，應(yīng)及時登報聲明作廢并向房屋所在地房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)六個月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

第三十一條  任何單位和個人均不得虛報、瞞報房屋產(chǎn)權(quán)情況，不得涂改、偽造產(chǎn)權(quán)證件，不得侵犯他人房屋產(chǎn)權(quán)，不得利用房屋和使用的國有土地危害國家利益、公共利益，損害他人利益。

第四章  房屋產(chǎn)籍管理

第三十二條  房屋的產(chǎn)籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷修正產(chǎn)籍資料，保證產(chǎn)籍資料的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際情況相符，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，為城市規(guī)劃和建設(shè)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)而對房屋產(chǎn)籍資料進(jìn)行綜合管理。

第三十三條  房屋產(chǎn)籍由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一管理。

第三十四條  房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立健全房產(chǎn)檔案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更申報、檔案資料調(diào)閱及房產(chǎn)測繪等管理制度。

第三十五條  房屋的測量，應(yīng)符合房屋管理和測量規(guī)范的要求，準(zhǔn)確反映房屋的自然狀況，并繪制符合規(guī)范的圖表，為審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)。

第三十六條  房屋的產(chǎn)籍，應(yīng)依照房地丘（地）號編制，按房地產(chǎn)測量規(guī)范進(jìn)行。

搞好地籍圖的測繪、補(bǔ)測和修測工作。

房屋地籍圖應(yīng)體現(xiàn)房屋占地和與房屋相關(guān)的土地面積。

第三十七條  房屋產(chǎn)權(quán)檔案，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)人為宗立卷。宗內(nèi)文件的排列，可以按照產(chǎn)權(quán)的變化時間為序。

第三十八條  房屋產(chǎn)籍，應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、變更等及時加以調(diào)整和補(bǔ)充。

第三十九條  房屋產(chǎn)籍管理應(yīng)充分應(yīng)用現(xiàn)代的管理科學(xué)，并廣泛采用先進(jìn)的技術(shù)手段。

第四十條  提供利用檔案資料，按照國家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行有償服務(wù)。

第五章  附則

第四十一條  違反本辦法規(guī)定，按國家有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處罰。

第四十二條  涉外房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，適用本辦法。

城市規(guī)劃區(qū)以外國有土地范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，參照本辦法執(zhí)行。

篇3

第一條為了規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條本市國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，適用本辦法。本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房的，不適用本辦法。

第三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織，依法將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：

(一)買賣；

(二)贈與；

(三)交換；

(四)以房地產(chǎn)作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(六)以房地產(chǎn)清償債務(wù)的；

(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。

第五條市房地產(chǎn)行政主管部門主管本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)施監(jiān)督和管理。

第六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。

第七條本市逐步建立房地產(chǎn)交易信息披露制度。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導(dǎo)信息。

第二章一般規(guī)定

第八條轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

第九條在依法取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，方可轉(zhuǎn)讓。

第十條出讓土地上的房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(二)依法收回土地使用權(quán)的；

(三)登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(四)權(quán)屬有爭議的；

(五)未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第十二條按照房屋建筑設(shè)計為獨(dú)立成套(單元)的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的轉(zhuǎn)讓按照國家和本市的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條共有房地產(chǎn)買賣，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

出賣已出租的房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。出賣人未履行通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第十五條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。但房地產(chǎn)出租前已依法抵押，為實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人不承擔(dān)繼續(xù)履行原租賃合同的義務(wù)。

第十六條已購公有住房轉(zhuǎn)讓時，可以不征得原售房單位同意。

已購公有住房轉(zhuǎn)讓后，原售房單位不再承擔(dān)該房屋的供暖、物業(yè)管理等費(fèi)用。

第十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，除本辦法第四條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)規(guī)定的情形外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；

(二)房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積；

(三)房地產(chǎn)用途；

(四)房地產(chǎn)權(quán)屬證書編號；

(五)買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務(wù)的金額；

(六)房地產(chǎn)交付的條件和日期；

(七)違約責(zé)任；

(八)爭議解決方式；

(九)轉(zhuǎn)讓人和受讓人約定的其他內(nèi)容。

第十八條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立和完善房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)；推行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上登記備案。

第十九條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關(guān)情況。轉(zhuǎn)讓人不履行告知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第二十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格由轉(zhuǎn)讓人和受讓人協(xié)商議定，但實(shí)行政府指導(dǎo)價的除外。

第二十一條新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價，但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車庫(位)轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套(單元)計價。

第二十二條為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議，可以按照約定向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請預(yù)告登記。

第二十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法納稅。

第二十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后90日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交下列文件：

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬證書；

(二)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人是法人或者其他組織的，還應(yīng)當(dāng)出具對具體承辦人員的授權(quán)委托書；

(三)轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；

(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。

境外法人、組織辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時提交的文件，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定經(jīng)公證、認(rèn)證，并提交經(jīng)公證的中文譯本。

第二十五條市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)審核轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請，對當(dāng)事人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知當(dāng)事人需補(bǔ)充提交的全部文件；對當(dāng)事人提交的文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時受理。

對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；對不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人不予登記的理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對該商品房的保修責(zé)任。

第二十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以委托律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者提供中介服務(wù)。

受托人應(yīng)當(dāng)忠實(shí)、勤勉地履行職責(zé)。因受托人過錯給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以要求受托人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的有關(guān)信用信息，并按照規(guī)定公布。

第三章商品房預(yù)售

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。

預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

(二)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；

(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；

(四)已確定竣工日期，且滿足市房地產(chǎn)行政主管部門公布的預(yù)售最長期限。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門提交下列文件：

(一)本辦法第二十九條第二款規(guī)定的事項(xiàng)證明文件；

(二)工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等級證書；

(三)工程施工合同和施工進(jìn)度說明；

(四)包括經(jīng)備案的測繪成果、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊、銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況、住宅小區(qū)建設(shè)方案、房屋裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的交付使用情況、前期物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容的商品房預(yù)售方案；

(五)已將土地使用權(quán)或者土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格的批準(zhǔn)文件。

第三十一條市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)審核商品房預(yù)售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知需補(bǔ)充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時受理。

對符合本辦法第二十九條規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起10個工作日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不同意預(yù)售的決定并說明理由。

市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將核發(fā)預(yù)售許可證的情況予以公布。

第三十二條商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；

(二)預(yù)售許可證編號；

(三)預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；

(四)預(yù)售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

(五)土地的用途和使用期限；

(六)發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。

任何單位和個人不得偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可商品房預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置、商品房預(yù)售許可證編號。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和下列分?jǐn)偳闆r：

(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；

(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；

(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课?。共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個預(yù)購人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂的預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分?jǐn)偟膬?nèi)容。其他商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明示共用建筑面積分?jǐn)偳闆r。

第三十六條預(yù)售商品房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人名稱或者姓名、住所；

(二)商品房預(yù)售許可證編號；

(三)商品房的坐落位置、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽臺封閉情況；

(四)商品房的用途；

(五)土地使用權(quán)取得方式和期限；

(六)預(yù)售的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e；

(七)預(yù)售的面積和實(shí)測面積誤差的處理方式；

(八)商品房附屬設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn)；

(九)交付條件和日期；

(十)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾；

(十一)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施所在位置、用途、交付使用時間；

(十二)申請辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的約定；

(十三)違約責(zé)任；

(十四)爭議解決方式；

(十五)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的，在簽訂預(yù)售合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；未能簽訂預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人返還所收費(fèi)用。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預(yù)購人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售已抵押的商品房，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時間書面告知預(yù)購人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

第四十一條商品房預(yù)售合同登記備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人變更預(yù)售標(biāo)的物或者解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同變更或者解除預(yù)售合同的協(xié)議，并依照本辦法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者解除預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

第四十二條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)和銷售期間的監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列違法行為，應(yīng)當(dāng)依法處理并督促其履行義務(wù)：

(一)違規(guī)交易；

(二)拖欠工程款；

(三)延期交房；

(四)未同步建設(shè)配套公共服務(wù)設(shè)施；

(五)建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題；

(六)其他不依法履行合同的行為。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第四十四條預(yù)購人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；

(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請變更預(yù)售合同登記備案。

第四十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時設(shè)置樣板間的，在簽訂預(yù)售合同前沒有告知預(yù)購人實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板間一致。

第四十六條商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測繪，并提供下列文件：

(一)商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書。

(二)商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與依照本辦法第三十五條規(guī)定公示的內(nèi)容一致；根據(jù)本辦法第四十三條第二款規(guī)定變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。

受委托的測繪單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行實(shí)測，并出具商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書和每套房屋的面積實(shí)測數(shù)據(jù)表。測繪單位對測繪成果質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)允許購房人查詢商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書。

第四十七條預(yù)售商品房按照套內(nèi)建筑面積計價的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售的套內(nèi)建筑面積與實(shí)測的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價款。

(二)面積誤差比絕對值超出3%的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價款及其利息。預(yù)購人不退房的，實(shí)測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由預(yù)購人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人。實(shí)測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預(yù)購人；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預(yù)購人。

本辦法所稱的面積誤差比等于實(shí)測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。

第四十八條預(yù)售商品房按照建筑面積計價的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

(一)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價款。

(二)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。

(三)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價款。

第四十九條預(yù)售商品房按照套(單元)計價的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套(單元)計價的預(yù)售商品房實(shí)際交付時，房屋的套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸在預(yù)售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價款不變。套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

(二)取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書；

(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

第五十一條已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十條的規(guī)定申請預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預(yù)購人，預(yù)購人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除預(yù)售合同。

預(yù)購人未解除預(yù)售合同的，預(yù)售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)。

第四章法律責(zé)任

第五十二條違反本辦法第十條第一款和第二十九條、第三十條規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者擅自預(yù)售商品房的，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

房地產(chǎn)受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果。

第五十三條違反本辦法第三十三條第二款規(guī)定，偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證的，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法收繳偽造、涂改的預(yù)售許可證，并處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

篇4

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 會計信息 失真

一、影響房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的成因

會計信息失真就是指會計信息對它的使用者而言失去了真實(shí)客觀性，它可以分為主觀會計信息失真和客觀會計信息失真。客觀會計信息失真是指由物價指數(shù)變動、幣值變動，會計原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會計失真。一般說來，會計人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計信息失真，它是無法避免的。主觀會計信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會計信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。

（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會計信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計人員的獎勵和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗(yàn)證報告。這就使有些會計信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟(jì)活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會計信息不實(shí)。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理辦法分析

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計法律體系

會計工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會計法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實(shí)可靠性。轉(zhuǎn)貼于

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會計管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對內(nèi)部的控制，為真實(shí)會計信息的提供打下良好的會計基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會計監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強(qiáng)對注冊會計師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的審計監(jiān)督和財務(wù)檢查。各個主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計隊伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對會計從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會計人員持證上崗制度，強(qiáng)化會計人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會計人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計算機(jī)知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會計人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會計人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計職能充分發(fā)揮。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真是一個較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

參考文獻(xiàn)：

篇5

根據(jù)會議的安排，我就全市房產(chǎn)管理工作發(fā)個言。主要講兩點(diǎn)：

一、近年來房產(chǎn)管理工作情況

近年來，全市房產(chǎn)管理系統(tǒng)緊緊圍繞市委、市政府中心工作，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，加強(qiáng)行業(yè)管理，保持了房產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展勢頭。

（一）加大住房建設(shè)力度，提高居民居住水平。

撤地設(shè)市后，市委、市政府審時度勢，做出加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的決策，使信陽城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入了快速發(fā)展期，信陽房地產(chǎn)業(yè)也由此步入了春天，迎來了新的機(jī)遇，全市房地產(chǎn)市場保持了快速健康的發(fā)展勢頭，住宅需求穩(wěn)中有長，商品房交易漸趨活躍，銷售量和銷售額逐年提高，成為我市拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，起到了擴(kuò)大內(nèi)需、拉動消費(fèi)與投資的雙重作用。全市房產(chǎn)管理部門緊緊圍繞房產(chǎn)管理職能，堅持以市場為導(dǎo)向，從城鎮(zhèn)居民住房需求出發(fā)，以舊城改造為突破口，采取多種途徑，大力發(fā)展住宅建設(shè)，切實(shí)改善居民居住條件，實(shí)現(xiàn)了我市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新跨躍。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

二是加快住房制度改革步伐。近年來，我們在增加住房供應(yīng)量的同時，積極推進(jìn)住房制度改革，取消房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市審批制度，降低房改房入市門檻，凡房改房產(chǎn)權(quán)過渡到100%的，一律直接上市交易，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)了住房商品化、社會化。

經(jīng)過幾年的發(fā)展，我市城市人均住房建筑面積已達(dá)到23.7平方米，居住條件得到明顯改善。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。

（三）強(qiáng)化物業(yè)管理，全面提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

為加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，房管部門在調(diào)研的基礎(chǔ)上提請市政府了《信陽市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和《信陽市物業(yè)管理辦法》，市局出臺了《信陽市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、《信陽市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等規(guī)章制度，制定了《小區(qū)業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理委托合同》、《住戶手冊》、《小區(qū)文明公約》、《物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制》、《小區(qū)物業(yè)管理人員守則》、《小區(qū)治安保衛(wèi)管理規(guī)定》等示范文本，從而保證了物業(yè)管理健康有序的發(fā)展。加大住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集和監(jiān)管力度，截止目前，全市（市區(qū)）累計歸集維修基金達(dá)800余萬元。

（四）規(guī)范拆遷管理行為，確保舊城改造順利實(shí)施。

為進(jìn)一步規(guī)范拆遷管理行為，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，我局提請市政府了《信陽市城市房屋拆遷管理辦法》，市局出臺了《信陽市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價操作暫行規(guī)則》、《關(guān)于加強(qiáng)對拆除隊管理的若干規(guī)定》等規(guī)范性文件。今年，我局成立了信陽市房地產(chǎn)價格評估專家委員會和城市房屋拆遷行政裁決委員會，起草了

《信陽市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價及房屋附屬設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，已報政府待批。各級拆遷行政主管部門按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一建設(shè)”的要求，從拆遷申請受理到審查各種手續(xù)，嚴(yán)格按照《條例》和《辦法》要求，對手續(xù)完備的發(fā)放《房屋拆遷許可證》并在報紙上進(jìn)行公告，做到依法拆遷、文明拆遷。自市拆遷辦成立以來，共發(fā)放拆遷許可證131份，批準(zhǔn)拆遷面積106.3萬，動遷1.1萬多戶。通過拆遷改造，城市面貌煥然一新，居民的居住條件、生活環(huán)境有了很大改善。

（五）完善服務(wù)硬件設(shè)施，規(guī)范產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。

為了方便群眾辦證，在中心城區(qū)、平橋、明港建成了功能完備的一站式交易服務(wù)大廳，內(nèi)設(shè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、商品房預(yù)售、商品房合同登記、測繪、收費(fèi)、發(fā)證等十幾個服務(wù)窗口，同時還開發(fā)使用了房地產(chǎn)市場管理計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟件，實(shí)現(xiàn)了辦證一條龍服務(wù)。今年，我局緊密結(jié)合實(shí)際，采取得力措施，圓滿完成了作為市政府“一抓一”競賽活動的信陽市房產(chǎn)檔案館建設(shè)，累計投資110余萬元，配備了現(xiàn)代化檔案管理設(shè)備，進(jìn)行了《信陽市房屋產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)》的開發(fā)研制工作，建立了規(guī)范的檔案管理和查詢系統(tǒng)，實(shí)行了辦公網(wǎng)絡(luò)自動化操作，完成全市房產(chǎn)檔案的立卷歸檔工作，歸集房產(chǎn)檔案10萬余卷。

總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是健康有序的。但是還要看到，我市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中，還存在房地產(chǎn)開發(fā)管理力度不夠、拆遷管理體制不健全、物業(yè)管理不規(guī)范等方面的問題。

房產(chǎn)管理方面。房管機(jī)構(gòu)不健全，管理職能弱化，全市八縣中僅潢川縣設(shè)立了房管局，其余七縣的房管工作大都一攬子交給自收自支的房管所管理，無法承擔(dān)起各縣的房產(chǎn)行政管理、開發(fā)企業(yè)管理、住宅建設(shè)和住房制度改革等重要職能；存在開發(fā)項(xiàng)目多家管理的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)在有些地方處于無序狀態(tài);在房地產(chǎn)開發(fā)上，個別縣無資質(zhì)開發(fā)，不辦理商品房預(yù)售許可證，違規(guī)預(yù)銷售商品房;住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度沒有建立和有效實(shí)施。

物業(yè)管理方面。存在物業(yè)管理無資質(zhì)企業(yè)管理、開發(fā)商不進(jìn)行招投標(biāo)委托管理；有些住宅小區(qū)的物業(yè)管理未按規(guī)定實(shí)行抄表到戶，其水費(fèi)電費(fèi)仍由物業(yè)公司代收，水損、電損由物業(yè)承擔(dān)，造成了業(yè)主與物管企業(yè)之間糾紛不斷；公共部位設(shè)施維修基金大部分縣尚未收取等。

拆遷管理方面。城市房屋拆遷管理體制不建全，目前市拆遷辦屬自收自支事業(yè)單位，僅靠收3%的管理費(fèi)，難以維持正常的工資和工作運(yùn)轉(zhuǎn)；大部分縣沒有設(shè)立專職的拆遷管理機(jī)構(gòu)，絕大部分是成立領(lǐng)導(dǎo)小組，臨時抽幾個人進(jìn)行拆遷，對拆遷安置補(bǔ)償方案只審批其合法性，對其合理性審查不細(xì)，造成拆遷補(bǔ)償不盡合理，拆遷安置補(bǔ)償矛盾日趨漸多。

二、當(dāng)前需要做好的幾項(xiàng)工作

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展，對于我市全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需求和促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動投資增長等方面都具有十分重要的意義。為此，我們要認(rèn)真做好以下幾個方面的工作。

（一）加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

從總體上看，全市房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢是健康平穩(wěn)的，房價上漲速度、幅度比較正常，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對合理，不存在炒買炒賣現(xiàn)象。目前，全市（含八縣二區(qū)）商品住房平均售價每平方米1059元，中心城區(qū)樓市平均售價約在每平方米1435元左右，與周邊南陽、駐馬店價格水平相當(dāng)。因此，面對信陽的房地產(chǎn)發(fā)展，我們還要宏觀把握、理性認(rèn)識；既要大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，又要繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件，有效遏制投機(jī)炒作。當(dāng)前，全國各地都在認(rèn)真貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》文件精神，尤其是東部沿海地區(qū)和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，都把穩(wěn)定房價提到了政府工作的重要議程，我市房價漲幅雖然基本平穩(wěn)，但也要及早采取措施。對此，我們要認(rèn)真做好以下5個方面的具體工作。

一是提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。各縣區(qū)要把貫徹國務(wù)院關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)突出任務(wù)，不折不扣地抓好落實(shí)。二是調(diào)控規(guī)劃，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房管部門要根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)市場供求等情況，會同有關(guān)部門編制好本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，并制定出房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃；要建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)。三是明確標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)。享受優(yōu)惠政策的普通住房，原則上應(yīng)為住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下。四是加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目手冊制度、項(xiàng)目資本金制度、預(yù)售許可制度、合同備案制度、竣工綜合驗(yàn)收制度。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)或個人，一律不準(zhǔn)參加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的招投標(biāo)；項(xiàng)目資本金達(dá)不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得批準(zhǔn)和辦理開工手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，不得有任何預(yù)售行為，不得向預(yù)購人收取任何預(yù)訂性質(zhì)的費(fèi)用；開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房必須實(shí)行實(shí)名制，簽訂商品房銷售合同后，3日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理商品房銷售合同備案，禁止預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，金融部門不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

（二）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

隨著我市城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，公有住房大部分出售給了職工個人，新建住宅基本上是個人購買，房屋所有權(quán)發(fā)生了重大變化，人們對物業(yè)管理的需求越來越大。尤其是2004年市政府出臺《信陽市物業(yè)管理辦法》之后，居民的法律意識普遍增強(qiáng)，推動了物業(yè)管理的發(fā)展。如何使我市物業(yè)管理更加健康、快速、有序的發(fā)展，是今后我市物業(yè)管理的重點(diǎn)工作。

一是積極開拓物業(yè)管理市場。逐步推進(jìn)各部門、各單位自管房屋的管理與其業(yè)主的分離，加快機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的后勤房管部門改革步伐，逐步改制成具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)一步推進(jìn)社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理方式，積極創(chuàng)造條件推進(jìn)老城區(qū)非小區(qū)住宅的物業(yè)管理工作，將新建住宅小區(qū)、大廈納入專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，努力擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。二是廣泛進(jìn)行宣傳，完善配套規(guī)章制度。通過宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《信陽市物業(yè)管理辦法》，進(jìn)一步提高業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的法律意識，使物業(yè)管理企業(yè)及員工能認(rèn)真執(zhí)行法律制度，切實(shí)履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信服務(wù)取信于業(yè)主。全面推行業(yè)主大會制度，嚴(yán)格物業(yè)選聘招投標(biāo)制度，建立健全物業(yè)管理從業(yè)人員資格管理制度，實(shí)行開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理 “建管分離”，規(guī)模較大的住宅小區(qū)要積極取得當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的支持，積極設(shè)立“警務(wù)區(qū)”。三是加快住宅小區(qū)水電管網(wǎng)改造步伐。各物管住宅小區(qū)要按規(guī)定實(shí)行水電一戶一表，直接抄表到戶、收費(fèi)到戶。今后，新建住宅小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按抄表到戶的設(shè)施要求進(jìn)行建設(shè)，否則，不予驗(yàn)收，不辦理房產(chǎn)有關(guān)手續(xù)。未實(shí)行抄表到戶的舊有住宅小區(qū)，要逐步進(jìn)行改造，仍由物業(yè)公司代收水費(fèi)電費(fèi)問題要盡快糾正。四是加大住宅公用部位維修基金歸集力度。嚴(yán)格按照《信陽市住宅公用部位設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，加大收繳力度，實(shí)行?？顚Ｓ?，嚴(yán)格監(jiān)管。五是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)人員素質(zhì)。完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立“質(zhì)價相符”、“以質(zhì)論價”的收費(fèi)機(jī)制，以合同約定的方式規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)。同時結(jié)合物管行業(yè)的自身特點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)開展有償服務(wù)、親情服務(wù)，針對業(yè)主的需要，提供家政、代辦、清潔、機(jī)電維修等專業(yè)化服務(wù)，走多種經(jīng)營之路，增進(jìn)企業(yè)與業(yè)主的感情，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁，為廣大業(yè)主提供一個寬松、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境。

（三）加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理，保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益。

在我市大力推進(jìn)城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中，拆遷工作有其獨(dú)特的地位和貢獻(xiàn)，所發(fā)揮的作用是不言而喻的。但在我市各縣區(qū)的城市建設(shè)特別是舊城改造中，近年來因拆遷也出現(xiàn)了不少的矛盾，必須引起我們的高度重視，并采取切實(shí)可行的措施加以解決。一是要充分認(rèn)識拆遷安置工作的重要性。各縣區(qū)房屋拆遷主管部門一定要全面認(rèn)識做好拆遷工作對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會穩(wěn)定的重要性，增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感；認(rèn)真研究拆遷當(dāng)事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，通過細(xì)致的具有說服力的思想工作，化解拆遷矛盾，保證拆遷工作順利進(jìn)行。二是要堅持量力而行搞拆遷。根據(jù)城市發(fā)展的需要，研究編制舊城改造和拆遷計劃，合理確定拆遷規(guī)模。確定拆遷規(guī)模一定要和當(dāng)?shù)氐呢斄σ约袄习傩盏某惺苣芰ο噙m應(yīng)，以科學(xué)的態(tài)度為指導(dǎo)，實(shí)事求是、量力而行做好拆遷工作。三是要堅持依法行政、依法拆遷。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)拆遷法規(guī)規(guī)定，明確拆遷主體條件，規(guī)范拆遷行為。對拆遷補(bǔ)償資金不到位、拆遷補(bǔ)償安置方案不落實(shí)和條件不成熟的項(xiàng)目，一律不能實(shí)施拆遷。各級拆遷行政主管部門要嚴(yán)格依法行政，嚴(yán)格拆遷行政許可制度，加強(qiáng)拆遷單位的資格管理。除自拆自建外，各種拆遷項(xiàng)目必須申請《拆遷許可證》后才能實(shí)施拆遷；已辦有拆遷許可證的項(xiàng)目，不得擅自擴(kuò)大和縮小拆遷面積。要加大對拆遷項(xiàng)目許可證發(fā)放、拆遷評估、拆遷補(bǔ)償?shù)拳h(huán)節(jié)的檢查力度，及時糾正違法行為。要充分發(fā)揮房地產(chǎn)價格評估專家委員會和裁決委員會的作用，有效減少拆遷糾紛，依法保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（四）嚴(yán)格落實(shí)住宅與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。

為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對全市住宅與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交接管理，提高商品住宅小區(qū)的綜合效益。近期，我局結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)工作實(shí)際，出臺了《信陽市房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理暫行辦法》，對房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目、包括經(jīng)濟(jì)適用房和集資建本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)嚴(yán)禁復(fù)制剽竊房的竣工驗(yàn)收，從驗(yàn)收程序、提供要件和違規(guī)責(zé)任等方面都進(jìn)行了明確規(guī)定。該辦法對保護(hù)消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的合法權(quán)益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，希望各縣區(qū)要認(rèn)真參照執(zhí)行。今后，對房地產(chǎn)開發(fā)的住宅項(xiàng)目，未進(jìn)行竣工驗(yàn)收和取得竣工驗(yàn)收合格證的，開發(fā)企業(yè)不得通知業(yè)主入住，房產(chǎn)管理部門不得為其辦理房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)、他項(xiàng)權(quán)抵押登記手續(xù)和房屋所有權(quán)證。

（五）扎實(shí)開展全市房產(chǎn)綜合執(zhí)法檢查，積極營造良好市場環(huán)境。

篇6

20*年*月*日，第546號令廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括*資企業(yè)和組織以及華僑、*同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人），依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。為了貫徹落實(shí)國務(wù)院第546號令，做好外資企業(yè)及外籍個人房產(chǎn)稅的征管工作，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保政策落實(shí)

廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，是國務(wù)院為深化改革開放和完善體制機(jī)制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進(jìn)一步適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求；有利于統(tǒng)一稅政，公平稅負(fù)，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于規(guī)范稅收征管和納稅服務(wù)，強(qiáng)化依法治稅。各地要充分認(rèn)識對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的重要意義，采取有效措施保證國務(wù)院第546號令的貫徹實(shí)施。要加強(qiáng)對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況研究制定貫徹落實(shí)的具體工作方案；要主動向當(dāng)?shù)卣M(jìn)行匯報，爭取地方領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關(guān)注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業(yè)了解情況、掌握動態(tài)，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務(wù)總局報告。

二、加強(qiáng)政策宣傳，完善納稅服務(wù)

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等途徑，將取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的意義和政策調(diào)整的具體內(nèi)容向社會進(jìn)行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業(yè)及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報的內(nèi)容和期限等。要進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)，加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)。基層征收機(jī)關(guān)要通過發(fā)放宣傳材料、設(shè)立政策解答窗口、開展納稅輔導(dǎo)等方式，使外資企業(yè)及外籍個人盡快熟悉房產(chǎn)稅的稅收政策，掌握房產(chǎn)稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業(yè)及外籍個人及時準(zhǔn)確地進(jìn)行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認(rèn)真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機(jī)制。

三、摸清稅源狀況，強(qiáng)化征收管理

各地要以對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收管理工作。要完善房產(chǎn)稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業(yè)及外籍個人的房產(chǎn)稅稅源信息，及時更新稅源數(shù)據(jù)庫；要開展專門的稅源調(diào)查，全面掌握房產(chǎn)稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強(qiáng)管理的工作措施；要完善房產(chǎn)稅的征管辦法和工作流程，創(chuàng)新征管手段，切實(shí)提高管理質(zhì)量和效率；要健全和細(xì)化房產(chǎn)稅的減免稅管理辦法，嚴(yán)格減免稅的審批。

篇7

一、房產(chǎn)檔案工作的特點(diǎn)

（一）法律性

房產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產(chǎn)行政管理法定職責(zé)的體現(xiàn)，是證明權(quán)利人與房屋之間權(quán)利的原始憑證，具有法律憑證價值。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，伴隨而來的房產(chǎn)交易、抵押、評估、保全、查封等活動日益增多，房地產(chǎn)糾紛呈上升趨勢，房產(chǎn)檔案的利用率迅速增長。房產(chǎn)檔案是人民法院確認(rèn)房屋權(quán)利歸屬、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)，為權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障，促進(jìn)了社會的和諧穩(wěn)定。

（二）社會性

隨著住房消費(fèi)市場的全面啟動和城市二、三級市場的全面放開，擁有房屋所有權(quán)的權(quán)利人越來越多，權(quán)利人在行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利時，房產(chǎn)檔案的利用就成為確認(rèn)交易行為是否合法的必不可少的環(huán)節(jié)。由此房產(chǎn)交易雙方才會有安全感，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行才能安全有序。

同時，隨著城市化進(jìn)程的加速，城市規(guī)劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統(tǒng)的調(diào)查測算方法，投入大、周期長且可靠性差。而利用數(shù)字化房產(chǎn)檔案信息和館藏實(shí)物檔案可以較全面便捷地匯總、統(tǒng)計房屋權(quán)屬狀況，既節(jié)省資金又能較快地計算出成本，加快工程進(jìn)度。

（三）價值性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位，隨著房產(chǎn)價值的上升，人們對房地產(chǎn)給予了前所未有的關(guān)注。房產(chǎn)檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準(zhǔn)確、全面，直接關(guān)系到權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)利益，房產(chǎn)檔案管理人員必須真實(shí)地記錄相關(guān)信息，客觀反映房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過程。因此，房產(chǎn)檔案屬于財產(chǎn)檔案，含金量高，具有價值性。

（四）網(wǎng)絡(luò)性

在當(dāng)前信息化時代下，借助計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)就可以將產(chǎn)權(quán)管理、圖表管理、檔案管理等結(jié)合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統(tǒng)的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進(jìn)了檔案信息的充分利用。

二、房產(chǎn)檔案管理的當(dāng)前形勢

（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案

房產(chǎn)檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實(shí)和實(shí)施，就不能形成科學(xué)的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實(shí)性等就不能得到有效保障，容易出現(xiàn)工作偏差或失誤，出現(xiàn)檔案丟失或者缺損等情況。

（二）房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進(jìn)程緩慢

信息化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化是當(dāng)前房產(chǎn)檔案的管理趨勢，構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫和檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，已經(jīng)成為現(xiàn)代化房產(chǎn)檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統(tǒng)手工的檔案管理方式已經(jīng)不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進(jìn)程緩慢，多地普遍存在著現(xiàn)代化管理模式和傳統(tǒng)手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數(shù)據(jù)庫，增加了檔案信息的安全隱患。

（三）檔案工作人員素質(zhì)較低

房產(chǎn)檔案管理需要一支既有一定檔案專業(yè)知識又有一定測繪、法律等相關(guān)知識的管理隊伍，而當(dāng)前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進(jìn)行過專業(yè)化的培訓(xùn)，非專業(yè)人員的管理導(dǎo)致了檔案管理方式的不科學(xué)。部分地區(qū)由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)，甚至存在想轉(zhuǎn)行或調(diào)動的想法，從而嚴(yán)重影響了檔案資料的管理、利用和發(fā)掘，影響了檔案的質(zhì)量，降低了檔案的利用效果。

三、加強(qiáng)房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的措施

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，制定科學(xué)、統(tǒng)一、切實(shí)可行的檔案管理制度

科學(xué)有效的管理制度是房產(chǎn)檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強(qiáng)檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態(tài)和運(yùn)行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因?yàn)槿狈τ行У闹贫缺O(jiān)督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創(chuàng)造性。因此，房產(chǎn)檔案管理部門應(yīng)當(dāng)首抓制度建設(shè)，建立有效的競爭機(jī)制，提升工作人員的危機(jī)意識和競爭意識，將工作績效同獎懲制度結(jié)合，激發(fā)工作人員的熱情和創(chuàng)造力，從而提升房產(chǎn)檔案管理水平。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴(yán)格按照《檔案法》的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責(zé)》《建檔人員職責(zé)》《接待人員責(zé)職》等崗位責(zé)任制。2008年《房屋登記辦法》實(shí)施后，針對檔案管理中出現(xiàn)的新規(guī)定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實(shí)施細(xì)則》《連云港市房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行規(guī)定》等技術(shù)規(guī)范。同時在工作中根據(jù)業(yè)務(wù)需要，對新出現(xiàn)的帶有普遍性的問題及時制定業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)工作的規(guī)范性和嚴(yán)密性，于2009年順利通過檔案工作目標(biāo)管理江蘇省五星級認(rèn)定。

（二）切實(shí)做好房產(chǎn)檔案的收集工作

收集工作是房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的首要環(huán)節(jié)，也是整個工作流程中最為基礎(chǔ)的工作，只有確保房產(chǎn)檔案資料的完整性和真實(shí)性，才能為后續(xù)工作的開展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。檔案收集要做到登記材料內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，能全面、真實(shí)地反映房地產(chǎn)的本來面貌，反映物權(quán)的歸屬、沿革、變動等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產(chǎn)權(quán)利狀況，使之成為有應(yīng)用價值和長久保存價值的檔案。

為了提高房產(chǎn)檔案收集工作水平，應(yīng)該嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個崗位的職責(zé)以及工作流程，對收集檔案的范圍、分類等做出細(xì)致的劃分。要加強(qiáng)與各個業(yè)務(wù)部門的聯(lián)系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴(yán)格按照《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實(shí)施細(xì)則》的要求，從受理、審核、登簿、發(fā)證等各個環(huán)節(jié)按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規(guī)格、技術(shù)指標(biāo)等達(dá)到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內(nèi)的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時，對每卷檔案在整理前先檢查驗(yàn)收，缺件、錯件檔案以及內(nèi)容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標(biāo)準(zhǔn)的檔案入庫。

（三）認(rèn)真做好房產(chǎn)檔案的整理工作

房產(chǎn)檔案資料收集之后，應(yīng)按照《房屋登記辦法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將應(yīng)當(dāng)歸檔的登記材料按內(nèi)容和形式進(jìn)行排列編號，編制目錄、封面并移交進(jìn)行集中統(tǒng)一保管，形成系統(tǒng)的資料庫。

在檔案整理過程中，要嚴(yán)格按照檔案資料管理的規(guī)則操作，對登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”的規(guī)定立卷，卷內(nèi)材料要按《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行排序、編寫頁碼、編寫卷內(nèi)目錄和備考表等。紙質(zhì)檔案裝訂時應(yīng)將材料上的金屬物全部剔除干凈，對破損或者幅面過小的材料應(yīng)采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應(yīng)按A4大小折疊整齊，并預(yù)留出裝訂邊際。卷內(nèi)文件材料裝訂應(yīng)整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。

（四）加強(qiáng)房產(chǎn)檔案的動態(tài)管理

房產(chǎn)檔案的動態(tài)性是房產(chǎn)檔案最顯著的特點(diǎn)。房產(chǎn)檔案形成后，房地產(chǎn)的權(quán)利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產(chǎn)檔案信息的準(zhǔn)確性和及時性，需要采用動態(tài)管理方式，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更來補(bǔ)充新材料，更改房產(chǎn)檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產(chǎn)檔案信息的真實(shí)性和系統(tǒng)性，使房產(chǎn)檔案成為“活”檔案。

（五）加強(qiáng)房產(chǎn)檔案的信息化建設(shè)

1.提升檔案信息化的認(rèn)識

科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的管理方法和手段已經(jīng)無法適應(yīng)房產(chǎn)檔案管理工作的需求，需要依靠計算機(jī)軟件進(jìn)行檔案管理，依靠網(wǎng)絡(luò)、計算機(jī)、掃描儀等現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行檔案的檢索與存儲。因此，房產(chǎn)檔案管理工作人員要充分認(rèn)識到檔案信息化建設(shè)的重要性，認(rèn)識到檔案管理信息化是房產(chǎn)檔案管理的有效途徑。

2.打造房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)

打造房產(chǎn)檔案管理的信息化，首先要完善房產(chǎn)檔案管理信息系統(tǒng)，把房產(chǎn)交易系統(tǒng)與房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)進(jìn)行對接，交易信息同步于檔案系統(tǒng)中，同時利用掃描儀等設(shè)備把相關(guān)圖像信息導(dǎo)入交易信息系統(tǒng)中，運(yùn)用技術(shù)軟件進(jìn)行整合和調(diào)閱，形成準(zhǔn)確、完善的房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心非常重視檔案管理信息化建設(shè)，按照住建部“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法”的要求，建立了一個集錄入、掃描各種類別和密級的房產(chǎn)檔案系統(tǒng)，使紙質(zhì)檔案圖像化，實(shí)現(xiàn)了電子化的集中存儲、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的前提下，結(jié)合檔案電子化的發(fā)展趨勢，在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中專設(shè)檔案管理模塊，檔案工作的各環(huán)節(jié)都運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理，達(dá)到收集、整理、掃描、編目、備份、統(tǒng)計、查閱等全由信息系統(tǒng)操作，極大地提高了工作質(zhì)量和效率。

3.建立檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)

通過信息化，建立一整套房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，管理人員能夠從不同角度對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、整理，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出合理預(yù)測，便于相關(guān)職能部門科學(xué)決策，及時調(diào)控，減小風(fēng)險，有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（六）提高檔案管理人員綜合素質(zhì)水平

首先，要對管理人員進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)，加強(qiáng)檔案學(xué)知識、法律知識和房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，掌握行業(yè)動態(tài)、新規(guī)，提高專業(yè)素養(yǎng)和知識水平。

其次，要注重復(fù)合型人才的培養(yǎng)。檔案信息化的建設(shè)和實(shí)施，需要既懂計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又精通檔案業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，無論是系統(tǒng)軟件的選購、研發(fā)還是信息化的具體實(shí)施、維護(hù)，都需要人才的支撐。檔案部門除引進(jìn)計算機(jī)專業(yè)技術(shù)人員外，還要加強(qiáng)在職檔案管理人員的計算機(jī)知識培訓(xùn)，做到能夠熟練操作計算機(jī)和檔案管理軟件，掌握房產(chǎn)信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲和處理能力。

最后，房產(chǎn)檔案管理是一項(xiàng)細(xì)致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強(qiáng)烈的責(zé)任心和使命感，認(rèn)真對待工作，確保房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

1.齊劍茹.加強(qiáng)房產(chǎn)交易中心檔案管理工作的措施.東方企業(yè)文化.2015.23

2.王歡.對做好房地產(chǎn)交易管理中心檔案工作的思考.東方企業(yè)文化.2015.24

篇8

    一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

    (一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力

    自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中,都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款,規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

    僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學(xué)界對此也有爭議。

篇9

第二條  本辦法適用于市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)，各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的城區(qū)和青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

第三條  市房產(chǎn)管理局是本市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理的行政主管部門。

市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)的房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作；各縣級市、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)管理部門，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作（以下統(tǒng)稱質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)）。

第四條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理的法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）對房屋修繕工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理；

（三）負(fù)責(zé)對房屋修繕單位質(zhì)量檢查人員的培訓(xùn)、考核，監(jiān)督和幫助房屋修繕單位建立健全質(zhì)量保證體系；

（四）參與房屋修繕工程中采用和推廣新材料、新工藝的試驗(yàn)和鑒定；

（五）審查認(rèn)定房屋修繕工程質(zhì)量等級；

（六）負(fù)責(zé)房屋修繕工程重大質(zhì)量事故的處理。

第五條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)應(yīng)配備熟悉專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、具有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)、辦事公正的工程技術(shù)人員為專職質(zhì)量監(jiān)督員（以下簡稱質(zhì)監(jiān)人員）。

第六條  實(shí)施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督的范圍為大修、中修五十平方米以上的房屋修繕工程。

房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督必須嚴(yán)格按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行。

第七條  凡屬質(zhì)量監(jiān)督范圍內(nèi)的房屋修繕工程，建設(shè)單位無質(zhì)量監(jiān)督能力的，須在開工前十五日內(nèi)到質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，提交全套施工圖紙、預(yù)算或概算書、施工合同副本等。

建設(shè)單位辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，須向質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)繳納工程造價千分之四點(diǎn)八的質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)。質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)列入工程成本。

第八條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)收取質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)應(yīng)專立帳戶。質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)主要用于質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)的日常支出和與質(zhì)量監(jiān)督工程有關(guān)的開支，不得挪作它用。

第九條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對辦理質(zhì)量監(jiān)督的房屋修繕工程，應(yīng)審查房屋修繕單位的資質(zhì)和開工條件，并在建設(shè)單位辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)后七日內(nèi)確定專職質(zhì)監(jiān)人員，負(fù)責(zé)該工程的質(zhì)量監(jiān)督工作。

從事房屋修繕施工的單位，必須是經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)并持有《企業(yè)資質(zhì)等級證書》或《企業(yè)資質(zhì)審查證書》的施工企業(yè)，或經(jīng)資質(zhì)審查合格并取得《房屋修繕資質(zhì)等級證書》或《資質(zhì)審查證書》的企事業(yè)單位。各區(qū)、縣級市按規(guī)定權(quán)限審批的房屋修繕單位，須報市房產(chǎn)管理局備案。

第十條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)須按國家、省、市有關(guān)規(guī)范及規(guī)程和驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)，對房屋修繕工程質(zhì)量全面進(jìn)行監(jiān)督，同時，重點(diǎn)做好隱蔽工程及關(guān)鍵部位的施工質(zhì)量的監(jiān)督。質(zhì)監(jiān)人員應(yīng)不定期地進(jìn)行現(xiàn)場抽查，做好記錄，檢查有關(guān)資料。

房屋修繕工程竣工后，由房屋修繕單位會同建設(shè)單位進(jìn)行初驗(yàn)，并整理有關(guān)資料及初驗(yàn)質(zhì)量等級。填報竣工工程驗(yàn)收申報表報質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)；質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)應(yīng)在接到驗(yàn)收申請之日起七日內(nèi)正式驗(yàn)收。凡未經(jīng)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的工程不得交付使用，建設(shè)單位不得辦理工程竣工結(jié)算。

第十一條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對經(jīng)驗(yàn)收屬優(yōu)良、合格的房屋修繕工程，應(yīng)發(fā)給房屋修繕工程竣工驗(yàn)收證明書；對經(jīng)驗(yàn)收屬不合格工程或分部、分項(xiàng)不合格工程的，應(yīng)通知房屋修繕單位返工；對其中雖不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，但無結(jié)構(gòu)隱患，基本滿足使用功能的工程，可按“不符合標(biāo)準(zhǔn)”工程進(jìn)行驗(yàn)收，責(zé)令房屋修繕單位按不合格分部、分項(xiàng)工程直接費(fèi)的20－30％，做為經(jīng)濟(jì)賠償，退還建設(shè)單位。

第十二條  房屋修繕工程所用的原材料、建筑構(gòu)配件必須具備合格證。無合格證或不合格的原材料、建筑構(gòu)配件一律不得使用。

第十三條  房屋修繕工程發(fā)生重大質(zhì)量事故，房屋修繕單位必須在二十四小時內(nèi)報告質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)。質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)應(yīng)在接到報告后，二十四小時內(nèi)派員赴現(xiàn)場調(diào)查處理。

第十四條  質(zhì)監(jiān)人員有權(quán)持證進(jìn)入房屋修繕工程施工現(xiàn)場進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督檢查；建設(shè)單位和房屋修繕單位必須如實(shí)提供情況和必要的資料。

質(zhì)監(jiān)人員應(yīng)依法保守被檢查單位的技術(shù)、業(yè)務(wù)秘密。

第十五條  對嚴(yán)格遵守房屋修繕工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)范及其他規(guī)定，工程質(zhì)量優(yōu)良品率較高的房屋修繕單位，由市房產(chǎn)管理局給予表彰和獎勵。

第十六條  對忽視工程質(zhì)量管理或有其他違反本辦法有關(guān)規(guī)定行為的，由房產(chǎn)行政主管部門或其委托的質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)按下列規(guī)定予以處罰：

（一）不按規(guī)定辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，除責(zé)令其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)外，對建設(shè)單位和修繕單位分別處以二百元至一千元的罰款；

（二）違反有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或操作規(guī)程的，責(zé)令其整改，可并處以五百元以下的罰款；

（三）偷工減料、偽造或涂改技術(shù)資料的，處以200元至1000元的罰款。

對施工質(zhì)量低劣的房屋修繕單位，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并視情節(jié)輕重，予以警告或處以30000元以下的罰款。

對違反本辦法規(guī)定的單位的主要負(fù)責(zé)人和主要責(zé)任人，可并處五十元至二百元的罰款。

第十七條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)作出的行政處理決定，應(yīng)制作行政處理決定書，并送達(dá)當(dāng)事人。

罰款上繳財政。

第十八條  當(dāng)事人對質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)的行政處理決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請復(fù)議或提起行政訴訟。

第十九條  質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，堅持原則，秉公辦事。對玩忽職守、弄虛作假、徇私舞弊、索賄受賄的，由有關(guān)部門給予行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條  本辦法具體執(zhí)行中的問題，由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十一條  本辦法自之日起施行。

青島市人民政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章行政處罰等條款的決定

（1998年8月24日  青政發(fā)〔1998〕137號）

全文

根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)決定對《青島市城市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》的行政處罰等有關(guān)內(nèi)容作如下修改：

1、第十六條第一款修改為：“對忽視工程質(zhì)量管理或有其他違反本辦法有關(guān)規(guī)定行為的，由房產(chǎn)行政主管部門或其委托的質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)按下列規(guī)定予以處罰：

……“

2、第十六條第一款（三）項(xiàng)修改為：“偷工減料、偽造或涂改技術(shù)資料的，處以200元至1000元的罰款。”

篇10

【關(guān)鍵詞】城市郊鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記法律探索

一、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋發(fā)證問題的由來和法律現(xiàn)狀

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。正如某著名境外學(xué)者所講的那樣，“整個中國就象是一個大工地”，城市建設(shè)用地的規(guī)模擴(kuò)展大幅度地介入了城市郊區(qū)農(nóng)村集體所有制的土地，這就形成了目前這種局面：城市土地存在兩種所有制類型，一種是國有制土地，另一種是“在城市中生活，身份是農(nóng)民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張，后者有加速擴(kuò)大的趨勢。這樣，與這些“城市農(nóng)民”生活緊密相關(guān)，甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，是否應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就成為城市房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)面臨的一個無法回避的重要法律課題。

我國《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。我國《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。第十條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。”明確指出了該法調(diào)整的范圍即城市國有土地上的房地產(chǎn)法律關(guān)系。

建設(shè)部1997年10月27日了第57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第四十條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，建設(shè)部于2001年8月15日對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國現(xiàn)有的關(guān)于土地權(quán)屬問題的基本法律規(guī)定，

二、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律特點(diǎn)：

和城市國有土地上房屋相比，城市集體土地上房屋有以下特點(diǎn)：(一)建筑密度大。在城市建設(shè)房屋有規(guī)定的間距要求，建設(shè)單位為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會把房屋建得比較高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面設(shè)計。在農(nóng)村建設(shè)房屋沒有規(guī)定的間距要求，建造人為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會房挨房、門對門，盡量先把地皮占滿，因而也就沒有了造型，沒有了配套，沒有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容積率卻并不是很大。(二)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低。城市房屋建設(shè)要遵守國家既定的建筑設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，參與各方分工很細(xì)，出現(xiàn)質(zhì)量問題要按規(guī)定追究責(zé)任。農(nóng)村房屋建設(shè)一般并不按照國家規(guī)定的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，許多房屋甚至連設(shè)計圖紙都沒有。施工方完全按照建房人的要求并結(jié)合自己的施工經(jīng)驗(yàn)組織建設(shè)，出現(xiàn)質(zhì)量問題時責(zé)任很難分清，甚至連責(zé)任主體都很難找到。更有甚者，所有人一旦發(fā)現(xiàn)房屋容易出租，不經(jīng)過任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設(shè)狀態(tài)必然使房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很低，上水、下水、通風(fēng)、采光、電力荷載、采暖等都成問題，消防、社區(qū)配套等更無從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態(tài)。

我國房屋建設(shè)管理的現(xiàn)實(shí)狀況是，城市截然不同于農(nóng)村，在城市建設(shè)房屋有非常復(fù)雜的程序，要蓋幾十個甚至上百個章，但是在農(nóng)村非常簡單，取得宅基地以后，幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農(nóng)村的土地總的來說比較便宜，而且人皆有愛美之心，村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格，與鄰里間保持某種程度的協(xié)調(diào)。這是遠(yuǎn)郊農(nóng)民的一種普遍心態(tài)，但是對于“城市農(nóng)民”和近郊農(nóng)民來說，講究美麗和協(xié)調(diào)是要損失鈔票的，他就不愿意了，他就會隨心所欲地以擴(kuò)大房屋建筑面積為唯一目的來建造或改建房屋。按照農(nóng)村房屋建設(shè)的現(xiàn)狀來分析，他并不違法，至多只是違反了村里的鄉(xiāng)規(guī)民約，其他的村民也都會這么看，也都會這么干。但是按照城市房屋建設(shè)的要求來分析，這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設(shè)房屋連一個章都不蓋怎么行。問題難就難在所有的“城市農(nóng)民”都認(rèn)為在自家的宅基地上建房子，愛怎么建就怎么建，而且所有的“城市農(nóng)民”都可以從這種“共識”中獲益，加之“冰凍三尺，非一日之寒”，這種“共識”已經(jīng)存在了這么久，現(xiàn)在城市建筑管理和規(guī)劃管理部門要著手管理這件事已是無從下手。換句話說，如果把這些房屋按所有制關(guān)系定性為農(nóng)村房屋，大體可以說它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把這些房屋界定為城市房屋，則可以肯定它是違章建筑，是非法的。難就難在人們?nèi)狈⑺_定為任何一種的強(qiáng)有力的依據(jù)和勇氣。

總之，農(nóng)村的建房管理狀態(tài)比較松散、寬泛，這是和農(nóng)村的土地價值狀況相適應(yīng)的。城市土地價值比較昂貴，它是和城市比較嚴(yán)格的規(guī)劃管理和建筑管理狀況相適應(yīng)的?！俺鞘修r(nóng)民”在城市建設(shè)房屋，卻運(yùn)用農(nóng)村比較松散、寬泛的建房管理規(guī)定來蓄意放大自己的自，并形成了一個大一統(tǒng)的既得利益群體。

三、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記亟待立法

在城市國有土地上實(shí)施房屋發(fā)證沒有任何法律困難，正象前文描述的那樣，1980年以前，對城市國有土地上的房屋發(fā)證和對城市房屋發(fā)證是同一個概念。為什么要偏偏對城市房屋發(fā)證而不對農(nóng)村房屋發(fā)證的原因，正是因?yàn)槌鞘蟹课輧r值量大，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不比農(nóng)村。從這個意義上說，房屋發(fā)證機(jī)關(guān)就是要對那些價值量大的房屋發(fā)放房產(chǎn)證。這樣，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)展，原先處于郊區(qū)集體土地上的房屋已經(jīng)被包含在城市范圍內(nèi)時，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)律必然促使人們研究和探討城市集體土地上房屋的產(chǎn)權(quán)證發(fā)放問題。理由很簡單，人們最終是要對價值量大、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不高的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記保護(hù)，而并不在意它是建在國有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環(huán)境和社會環(huán)境下尋找實(shí)現(xiàn)城市集體所有制土地上房屋登記發(fā)證的各種理由。

(一)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益的需要。農(nóng)民的法律意識逐漸增強(qiáng)，他們省吃儉用建設(shè)房屋很不容易，房屋既是他們不可缺少的生活資料，也是他們擁有的價值量最大的私有財產(chǎn)，希望通過法律加強(qiáng)和保護(hù)自己的合法權(quán)益，以便代代相傳，不受侵犯。

(二)城市房屋統(tǒng)一管理的需要。城市房屋都應(yīng)該統(tǒng)一發(fā)證，只有這樣做才是公平，才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就應(yīng)該發(fā)證。

(三)已經(jīng)具備了一定的政策基礎(chǔ)。具體有兩點(diǎn)：一是國務(wù)院頒發(fā)的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，“縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，依法保護(hù)房屋所有人對房屋的所有權(quán)，具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”其中的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理自然包括房屋發(fā)證的內(nèi)容，因而這一條可以做為登記機(jī)關(guān)開展城市集體土地上房屋登記發(fā)證的政策依據(jù)。另外：建設(shè)部修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記?！备絼t里有一條規(guī)定，“本辦法第二條規(guī)定以外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行?！边@就給城市集體土地上房屋發(fā)證問題留下了一個口子，即可以參照城市國有土地上的房屋發(fā)證來執(zhí)行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設(shè)規(guī)模，緩解拆遷改造的難度。目前拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”，認(rèn)為通過房屋發(fā)證就可確認(rèn)哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時就可以不補(bǔ)償或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而降低拆遷成本。

四、實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)的操作模式

這幾年各地也都試點(diǎn)性的開展了城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋的發(fā)證工作，在一些地方還取得了一定成果?？偨Y(jié)其操作模式，有以下三種類型：

(一)在縣域范圍內(nèi)開展，主要是在縣城開展。凡是在這個范圍內(nèi)開展這項(xiàng)工作的，都有一定的歷史淵源，相關(guān)部門之間已經(jīng)形成了一些相互監(jiān)督制約的關(guān)系，就是這種監(jiān)督制約關(guān)系的書面憑證資料形成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的要件。但是深究起來，其中不乏當(dāng)?shù)亍巴琳摺钡暮圹E，經(jīng)不起國家政策方面的認(rèn)真推敲，基本沒有推廣價值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內(nèi)開展工作。這種做法往往具有試點(diǎn)性、探索性的特點(diǎn)。普遍方法是找一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的，有一定代表性的地區(qū)做試驗(yàn)，與當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府合作，爭取他們的理解和支持。操作風(fēng)險比較小。從實(shí)踐來看，暴露出的問題也不少，核心是要件難確定或沒有要件，審核標(biāo)準(zhǔn)難以把握，突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規(guī)定范圍內(nèi)開展工作。這個階段一般是作為對試點(diǎn)階段表示認(rèn)可的情況下才可能出現(xiàn)的，說明在申請要件和審核原則方面卻已有了一個可操作性的標(biāo)準(zhǔn)。至此，也就完成了由試驗(yàn)階段走向全面展開階段的一個完整的法定程序，按說這時開展這項(xiàng)工作應(yīng)該不會再有什么問題。但是我們了解到，在有些城市，即使到了這個階段也仍然被迫停了下來，充分說明目前情況下開展這項(xiàng)工作難度很大。

五、存在的法律問題

總結(jié)城市集體土地上房屋發(fā)證工作的各種困難，可概括為以下幾個方面：

(一)申請要件難確定。土地證是一個必收要件，但是目前在城市集體土地上建設(shè)房屋跟在遠(yuǎn)郊農(nóng)村集體土地上建設(shè)房屋一樣，處于失管漏管狀態(tài)，無法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對所發(fā)產(chǎn)權(quán)證的合法性還要承擔(dān)法庭舉證的責(zé)任。

(二)審批標(biāo)準(zhǔn)難確定。由于房屋利用價值頗高，受利益趨使，城市集體土地上的房屋建設(shè)密度很高，建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作，按照分門別類的常用工作方法，試點(diǎn)城市在具體操作中都規(guī)定了內(nèi)部掌握政策界限。但是這個界線，只能是粗線條的，而且是不可能保密的，這就使得各產(chǎn)權(quán)人會根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)狀況，盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達(dá)到政策上限的地步，造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面，影響了社會安定，脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽，許多集體土地上的房屋事實(shí)上已經(jīng)以較低的價格進(jìn)入市場，買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢群體，進(jìn)行城市集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作必然要面臨對他們所占用房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問題，按政策確認(rèn)其為非法買賣，則將其逼上困難的境地；確認(rèn)其合法又沒有政策支持，即使要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)難掌握。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是由于農(nóng)民家庭分戶有一定的靈活活性，這一政策便有了很大的規(guī)避空間，很難在實(shí)踐中得到貫徹落實(shí)。

(五)登記收費(fèi)難。收費(fèi)困難，工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺有關(guān)城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律法規(guī)，為發(fā)放集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證提供法律依據(jù)。

(二)在農(nóng)村轉(zhuǎn)戶(農(nóng)轉(zhuǎn)非)地區(qū)及時辦理轉(zhuǎn)戶以后國有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證。

(三)緊緊跟隨城市內(nèi)部存在集體土地的地區(qū)拆遷改造和城中村改造的步伐，及時處理好已改造地區(qū)的房產(chǎn)證發(fā)證工作。

以上第一條建議是針對集體土地上房屋發(fā)證問題的治本之策，第二、第三條建議的著眼點(diǎn)在于及時縮小城市集體土地的范圍和數(shù)量。

參考文獻(xiàn)：

1、《中華人民共和國憲法》

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國土地管理法》，1999年1月1日施行