導(dǎo)語：如何才能寫好一篇全案營銷策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、營銷組織架構(gòu)

為確保本次集合資產(chǎn)管理計劃順利發(fā)行，，全國公務(wù)員公同的天地本公司內(nèi)部特成立“集合資產(chǎn)管理計劃工作小組”，其中營銷策劃組、銷售管理組、客戶服務(wù)組（參見圖）具體負責(zé)本次計劃的營銷組織工作。

圖計劃的營銷組織架構(gòu)

集合資產(chǎn)管理計劃工作小組

銷售管理組

客戶服務(wù)組

營銷策劃組

二、代銷活動組織安排

（一）組織安排

本集合資產(chǎn)管理計劃發(fā)行期間，對于代銷活動的組織安排，××證券有限責(zé)任公司（以下簡稱“本公司”）擬定了以下基本思路：通過與代銷機構(gòu)建立良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，充分調(diào)動代銷機構(gòu)的積極性，在為代銷機構(gòu)提供人員培訓(xùn)、市場推廣、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、客戶服務(wù)等全方位支持的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮代銷機構(gòu)現(xiàn)有的資源優(yōu)勢。將本公司代銷業(yè)務(wù)管理體系與代銷機構(gòu)業(yè)務(wù)營銷管理體系有機結(jié)合，形成一個資源共享、優(yōu)勢互補的集合資產(chǎn)管理計劃代銷業(yè)務(wù)營銷體系。

在本次計劃的代銷組織安排中，營銷策劃組負責(zé)整個代銷活動的組織策劃，與代銷機構(gòu)共同協(xié)商確定宣傳定位、推廣方式、宣傳推廣實施方案等，共同組織系列宣傳材料，聯(lián)合開展投資者輔導(dǎo)工作。

銷售管理組負責(zé)代銷機構(gòu)的市場調(diào)研，組織實施業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)與業(yè)務(wù)考評工作，及時準(zhǔn)確地傳達相關(guān)信息。在發(fā)行過程中與代銷機構(gòu)管理部門一起巡視各代銷網(wǎng)點，督促銷售活動的開展，就發(fā)現(xiàn)的問題及時提出整改意見。

客戶服務(wù)組負責(zé)為代銷機構(gòu)的客戶提供全方位、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，收集客戶的反饋信息，跟蹤市場反應(yīng)情況，及時準(zhǔn)確地上報相關(guān)情況。

（二）協(xié)議簽訂

為規(guī)范代銷機構(gòu)的銷售行為，保護投資者的合法權(quán)益，本公司根據(jù)中國證監(jiān)會有關(guān)規(guī)定、《××證券“××××”集合資產(chǎn)管理計劃管理合同》及其他有關(guān)規(guī)定，本著平等自愿、誠實信用的原則，與代銷機構(gòu)簽訂了《××證券“××××”集合資產(chǎn)管理計劃銷售協(xié)議》（以下簡稱“代銷協(xié)議”），明確了本公司與代銷機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。針對代銷業(yè)務(wù)的日常管理工作，本公司還制定了一系列管理規(guī)章制度。在具體業(yè)務(wù)活動開展過程中，本公司將與代銷機構(gòu)密切合作，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，并做好風(fēng)險防范的事前、事中、事后控制工作。

（三）銷售活動安排

⒈按照中國證監(jiān)會《證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試行辦法》規(guī)定，對代銷機構(gòu)進行資格審查，以促使代銷機構(gòu)的各項業(yè)務(wù)準(zhǔn)備工作符合要求，確保集合資產(chǎn)管理計劃的銷售活動順利開展。

⒉獲得批文前，銷售管理組配合代銷機構(gòu)對其一級分支機構(gòu)開展市場調(diào)研、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括本公司××證券“××××”集合資產(chǎn)管理計劃簡介、集合資產(chǎn)管理計劃投資指南、本集合資產(chǎn)管理計劃業(yè)務(wù)規(guī)則與業(yè)務(wù)流程以及客戶服務(wù)介紹等。同時要求代銷機構(gòu)對其下一級分支機構(gòu)開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

⒊獲得批文后至發(fā)行前，營銷策劃組與代銷機構(gòu)確定整體宣傳推廣方案，并組織實施，在發(fā)行公告刊登日前將所有宣傳材料送達代銷機構(gòu)指定營業(yè)網(wǎng)點。銷售管理組為代銷機構(gòu)一級分支機構(gòu)提供強化培訓(xùn)，配合各重點地區(qū)舉辦路演推介會，為發(fā)行工作進行市場策動。

⒋發(fā)行期間，營銷策劃組與代銷機構(gòu)共同組織宣傳推廣活動；銷售管理組負責(zé)各地區(qū)代銷機構(gòu)的巡查工作，現(xiàn)場解決銷售過程中的有關(guān)問題，向本公司總部及時準(zhǔn)確地傳達相關(guān)信息；客戶服務(wù)組為銷售活動提供全面客戶服務(wù)支持。

⒌發(fā)行結(jié)束后，按照中國證監(jiān)會的有關(guān)規(guī)定要求，由銷售管理組與代銷機構(gòu)共同對整個集合資產(chǎn)管理計劃銷售活動進行總結(jié)，對各地區(qū)發(fā)行工作進行考核評價，總結(jié)內(nèi)容包括發(fā)行組織安排、銷售業(yè)績及客戶服務(wù)等。

三、直銷活動組織安排

（一）組織安排

本集合資產(chǎn)管理計劃發(fā)行期間，直銷部分主要針對機構(gòu)客戶及資金量充裕的個人客戶。本公司根據(jù)客戶需求特征及地域分布情況，對直銷組織活動安排如下：

⒈機構(gòu)設(shè)置

目前，本公司在全國設(shè)有家營業(yè)部以及北京、上海個地區(qū)管理總部，為直銷客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。公司集合資產(chǎn)管理計劃工作小組負責(zé)直銷業(yè)務(wù)的統(tǒng)一管理與協(xié)調(diào)工作。

⒉人員安排

為做好本集合資產(chǎn)管理計劃的直銷工作，本公司將充分調(diào)動各方面資源，周密計劃，統(tǒng)籌安排。

在集合資產(chǎn)管理計劃發(fā)行期間，從各部門抽調(diào)人員組成路演推介領(lǐng)導(dǎo)小組與各地區(qū)工作組，具體如下：

（）路演推介領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)對整個路演推介工作的統(tǒng)籌安排與監(jiān)督實施。負責(zé)人：張躍；

（）北方地區(qū)工作組負責(zé)華北、東北地區(qū)直銷客戶的路演推介、開發(fā)工作；

（）華東地區(qū)工作組負責(zé)上海、江蘇、安徽、浙江、福建、山東等地區(qū)直銷客戶的路演推介、開發(fā)工作；

（）南方地區(qū)工作組負責(zé)深圳、廣東、廣西、湖南、湖北等地區(qū)直銷客戶的路演推介、開發(fā)工作；

（）西部地區(qū)工作組負責(zé)重慶、四川、云南、貴州、甘肅、新疆等地區(qū)直銷客戶的路演推介、開發(fā)工作；

根據(jù)直銷客戶的特點，各工作組應(yīng)由銷售管理組及本集合資產(chǎn)管理計劃相關(guān)投資、研究人員組成，從計劃的產(chǎn)品、投資、研究等方面向機構(gòu)客戶進行推介。

（二）銷售活動安排

⒈獲得證監(jiān)會批文前的直銷客戶走訪工作

自著手本集合資產(chǎn)管理計劃的發(fā)行準(zhǔn)備工作開始，本公司便將核心客戶群的培育作為工作重心，與重點客戶保持密切聯(lián)系。為確保本集合資產(chǎn)管理計劃的順利發(fā)行，本公司按照四大地區(qū)的分工對潛在客戶進行了走訪，介紹了公司的運作情況以及產(chǎn)品的投資理念等內(nèi)容，同時與客戶加強了溝通，了解了客戶需求，為確定本集合資產(chǎn)管理計劃的銷售活動安排提供了決策依據(jù)。

⒉獲得證監(jiān)會批文后的路演推介工作

（）本公司內(nèi)部進行各地區(qū)路演推介活動的動員工作，協(xié)調(diào)一致，合理安排；

（）各地區(qū)路演推介工作組全面展開實際工作，加強對各地潛在客戶的推介、開發(fā)工作；

（）在各地區(qū)的路演推介活動，注意與代銷機構(gòu)的協(xié)同配合，防止銷售活動出現(xiàn)混亂。

⒊本集合資產(chǎn)管理計劃發(fā)行期間的直銷活動

（）在就近接受各地直銷客戶認購的基礎(chǔ)上，深入挖潛客戶資源；

（）對首次認購金額超過萬元的客戶，本公司提供上門開戶及認購辦理服務(wù)；

（）發(fā)行期間不斷跟蹤核心客戶，落實認購意向；

篇2

營銷策劃服務(wù)合同范文一甲 方： 法定地址： 乙 方： 法定地址：

甲方現(xiàn)將委托乙方對位于 項目(以下簡稱“該項目”)進行獨家營銷策劃。在確保乙方對項目策劃合法性的前提下，雙方本著“誠實守信、互惠互利”的合作原則，訂立協(xié)議如下： 一、 合同有效期：年 月 日至 年 月 日,為期 年。

二、 甲方責(zé)任

1、 保證項目的合法開發(fā)，并向乙方提供有效資料復(fù)印件作合同

附件。

2、 向乙方提供以下書面資料：項目背景、有關(guān)政府批文、紅線圖、技術(shù)指標(biāo)及其它相關(guān)資料等。

3、 甲方指定專人參與本項目策劃工作，并負責(zé)與乙方進行密切的聯(lián)系，加強溝通，為乙方開展本項目提供方便。

4、 對乙方提交的有關(guān)報告進行審查驗收，并必須在七個工作日給予明確答復(fù)或修改意見，簽字認可。如超期沒有反饋，乙方視甲方為同意執(zhí)行，并完成工作。

5、 乙方在項目的策劃合同期內(nèi)，甲方負責(zé)乙方高層人員(集團公司董事、總經(jīng)理、策劃總監(jiān))往返廣州至 機票 人次。

6、 甲方必須按照合同規(guī)定按時向乙方支付費用。 三、 乙方責(zé)任

1、 乙方將組成 人項目小組進行本項目策劃工作，與甲方密切聯(lián)系，加強溝通，并調(diào)動集團公司(決策資源房地產(chǎn)研究中心)重要部門和優(yōu)秀專業(yè)資源全力配合。

2、 本著客觀的原則，按合同規(guī)定的工作內(nèi)容以及甲方提出之有關(guān)項目營銷策劃工作的合理要求，完成營銷策劃工作，并盡力提供準(zhǔn)確的資料以供參考。營銷策劃報告要全面細致地反映《營銷綱要》的內(nèi)容，并富有創(chuàng)新和個性，以保證本項目的銷售質(zhì)量。

3、 乙方通過充分的市場調(diào)研，對本項目所處區(qū)域市場環(huán)境、買家心理、項目自身競爭力和發(fā)展定位等進行詳細分析，并針對本項目的特點進行項目定位，針對目標(biāo)客戶詳細研究本項目的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷組織、入市時機廣告策略等，形成詳細的切實可行的，具有個性的策劃報告書，具體內(nèi)容詳見附件所列《營銷綱要》。

4、 乙方將制定詳細的營銷策劃執(zhí)行方案，并由項目專案小組配合甲方順利實施、廣告設(shè)計，現(xiàn)場包裝，同時負責(zé)協(xié)助相關(guān)專業(yè)設(shè)計單位準(zhǔn)確執(zhí)行該方案。

5、 按本合同約定時間提交正式的營銷策劃報告貳份。

6、 信守甲方提供的有關(guān)本項目的商業(yè)秘密，非經(jīng)甲方同意不得將有關(guān)資料擅自公開或泄露給他人，不得將該策劃工作中的有關(guān)資料與內(nèi)容使用于本項目以外的用途。

四、 策劃報告書的交付日期及相關(guān)事宜

1、 營銷策劃報告書的完成需 個工作日，即初稿的交付日期為年 月 日或雙方同意之順延日期。

2、 在提交營銷策劃報告書初稿的一個星期內(nèi)，甲方將對報告書進行審閱，并提出修改意見，乙方在收到甲方修改意見的一個星期內(nèi)向甲方提交報告正稿。

五、 策劃方案執(zhí)行工作相關(guān)事宜

1、 乙方項目專案小組配合甲方確定正稿方案的具體執(zhí)行步驟，確保策劃方案順利實施。

2、 在向甲方提交報告正稿之后，乙方將派人協(xié)助甲方執(zhí)行正稿方案，并對相關(guān)參與單位提供參考意見。

3、 協(xié)助聯(lián)系各方制作公司，落實策劃方案的切入實施。聯(lián)系各廣告媒體，促成宣傳推廣計劃的實施。

4、 參與監(jiān)控廣告公司作好售樓書、宣傳單張、展板、售樓部等的設(shè)計工作。

5、 統(tǒng)籌銷售前期準(zhǔn)備工作，如：展銷會、地盤開放日、公開發(fā)售、新聞等。

6、 全部銷售資料及廣告均注明 “中城置地國際有限公司”字樣。

六、 策劃費及支付方式

1、 該項目策劃費總額為 萬元整，分三期以支票形式支付。

2、 甲乙雙方在合同簽訂后3個工作日內(nèi)甲方向乙方支付策劃費用總額 %即人民幣 萬元整，作為首期費用。

3、 乙方向甲方提交營銷策劃報告正稿起三日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費用總額的 %，即人民幣 萬元整，作為二期費用。 4、 項目正式公開發(fā)售后三日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費余額部分，即總額的 %，折合人民幣為 萬元整。作為后期費用。

七、 違約責(zé)任

在合同期內(nèi)，任何一方提出終止合同，必須提前 天以書面形式通知對方，并在一個月內(nèi)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。如甲方單方違約終止合同，則甲方應(yīng)向乙方支付人民幣 萬元賠償費;如乙方原因，則乙方應(yīng)支付甲方 萬元賠償費。

八、 乙方提交有關(guān)策劃報告后，有責(zé)任向甲方詳細解釋、解答報告有關(guān)內(nèi)容。

九、 本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)實際情況簽定補充協(xié)議，具有同等法律效益。

十、 本合同壹式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具同等法律效力，經(jīng)雙方授權(quán)簽署加蓋公章即行生效。

營銷策劃服務(wù)合同范文二委托方： (以下簡稱甲方) 受托方： (以下簡稱乙方)

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利、真誠合作的原則，在遵循《中

華人民共和國合同法》及其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范的前提下，就甲方委托乙方對 項目(以下簡稱“本項目”)進行相關(guān)的傳播策劃、廣告設(shè)計等相關(guān)事宜，協(xié)商達成如下一致意見，并簽訂本合同，以資雙方共同遵守。

一、委托項目基本情況

1.項目名稱：

2.項目地址：

3.項目規(guī)模：總建筑面積約 萬平方米。

二、委托范圍及期限

1.服務(wù)范圍：與本項目相關(guān)的形象策劃、營銷推廣、廣告設(shè)計等工作。

2.服務(wù)期限：自 年 月 日起至 年 月 日止。如雙方在合作期滿后需繼續(xù)合作，則在本合同期滿前一個月另行協(xié)商并續(xù)簽合同。

3.除本合同約定單方解除權(quán)外，任何一方欲提前解除本合同，必須提前60天書面通知另一方，并由雙方達成提前解除的合同，本合同方可被解除。

三、服務(wù)內(nèi)容及合作方式

1.乙方為項目提供全案策劃推廣服務(wù)，服務(wù)范圍具體見本合同附件一。

2.項目重要的品牌傳播策略、推廣方案、視覺設(shè)計、SP活動策劃案、媒體計劃等，均以提案會方式由乙方向甲方進行提報，雙方?jīng)Q策層、執(zhí)行人員共同參加。其他修正及二次確認文件，往來均以電子郵件文檔發(fā)送進行;在年度傳播策略提報結(jié)束后的執(zhí)行階段，雙方保持每一個月1次的例會。遇到開盤等重要節(jié)點，根據(jù)需要召開臨時會議。

3.甲方對乙方所有工作任務(wù)的下達，均以《策劃任務(wù)書》形式下單(附件二)，由甲方負責(zé)人簽字后生效，對加急任務(wù)書，需甲方企業(yè)負責(zé)人簽字后生效;

四、服務(wù)團隊

1.人員要求

乙方將組建項目的專案小組，乙方確保投入服務(wù)團隊的專業(yè)性和穩(wěn)定性。如有人員變動，必須提前一個月通知甲方，經(jīng)甲方書面同意后方可變動，如因乙方員工離職，則不需要甲方同意。

2.雙方聯(lián)系人

甲方指定 ，乙方指定 ，作為本合同履行過程中相關(guān)事宜的聯(lián)系、協(xié)調(diào)人，并負責(zé)月度工作聯(lián)系單、往來函件的簽收。

五、資料提供及權(quán)利保證

1.乙方需要甲方提供項目廣告設(shè)計所需的本項目的基礎(chǔ)資料，應(yīng)當(dāng)提前以書面形式通知甲方，并詳細列明所需要資料的清單和提交資料的合理時間，甲方對于乙方合理的要求應(yīng)予以配合，并對提供資料的真實性、合法性負責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的一切責(zé)任由甲方負責(zé)，乙方不承擔(dān)任何直接責(zé)任或連帶責(zé)任，但由此造成乙方損失的，甲方須賠償乙方的損失。對甲方提供的資料乙方應(yīng)及時予以簽收。因乙方的要求不明確而導(dǎo)致工作不能完成或遲延，應(yīng)當(dāng)由乙方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。若因甲方資料提供、審稿遲延或定稿后再次修改等方面因素所造成的工作延誤，乙方不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任與損失。

2. 服務(wù)期內(nèi)，乙方有權(quán)在其為甲方設(shè)計制作的宣傳品上署名。

六、工作成果的提交、修改與驗收

1.乙方所有策劃方案及相關(guān)建議方案須按照時間節(jié)點要求完成(附件

三)，并經(jīng)乙方案組負責(zé)人簽字確認后方可向甲方匯報。

2.乙方在完成相應(yīng)工作任務(wù)后應(yīng)當(dāng)立即向甲方提交工作成果。提交成果的載體主要為電子數(shù)據(jù)傳輸或以電子數(shù)據(jù)光盤的形式提交，且能滿足輸出、印刷等制作要求。乙方有義務(wù)按甲方要求，每季將乙方當(dāng)季所進行的工作整理電子文件交于甲方存檔備案。

3.甲方有權(quán)對乙方提交的策劃思路、廣告方案、設(shè)計稿和乙方所有提交的書面工作文件及時以書面形式提出修改意見和建議，乙方據(jù)此進行修改、調(diào)整，直至甲方簽字認可方可定稿。甲方在提出各種正式建議與意見時，應(yīng)采用書面方式，以增進溝通之效率及未來之查證。所有出稿由甲方電子郵件、QQ文字對話、傳真件簽字確認。由甲方簽字稿出街、印刷等如出現(xiàn)任何責(zé)任問題，由甲方自行負責(zé)。

七、計取費用及付款方式 1. 項目20xx年年度銷售指標(biāo)為 億元，根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)，本項目20xx年策劃服務(wù)費為 萬元，平均到每個季度策劃服務(wù)費為 萬元;

2. 支付條件：

項目年度策劃服務(wù)費包括固定策劃服務(wù)費與指標(biāo)完成率考核兩部分，其中60%為固定費用，40%與甲方銷售指標(biāo)完成率掛鉤，均按季收取。銷售指標(biāo)按季完成率≥90%，按40%計收取;70%≤完成率<90%，按30%收取;50%≤完成率<70%，按20%收取;完成率<50%，不收取。

3. 支付時間與支付方式：

(1)策劃服務(wù)費支付為季度支付，在每個季度的首月支付本季度固定服務(wù)費用與上季度考核服務(wù)費用?？己朔?wù)費用由乙方在每季度第一個工作月的第15天前，與甲方根據(jù)銷售額結(jié)算，結(jié)算完成后向甲方開具相應(yīng)策劃服務(wù)費發(fā)票(因是對內(nèi)服務(wù)企業(yè)，實際發(fā)票開具時間及金額以財務(wù)成本中心確認為準(zhǔn))。在下表指定的日期內(nèi)支付季度策劃服務(wù)費用。

(2)乙方收款賬戶如下：

賬戶名稱：

開戶銀行：

銀行賬號： 甲方開增值稅票如下(必填):并請明確開普通還是專用!

公司全稱:

稅號:

3. 第三方費用及合作

(1) 須第三方參與的工作，甲方評估并選擇合作方，確定合作方后乙方須予以工作配合。

(2) 電視、電臺廣告由乙方提供創(chuàng)意腳本，拍攝費和費由甲方支付給第三方。如交由第三方拍攝，乙方將不參加監(jiān)制，如甲方提請必須參加監(jiān)制，乙方將按總制作費用的15%收取監(jiān)制費。

(3) 有關(guān)甲方已事先書面確認的涉及第三方所發(fā)生的費用，包括但不限于專業(yè)市場調(diào)研、菲林制作、打樣、攝影、模具、印版、印刷、廣告品制作，電視廣告片制作成本及所有制作播放所需音樂、錄制、演員、校色、版權(quán)拷貝等所需的費用由甲方負擔(dān)。

(4)因項目需要并經(jīng)甲方同意而發(fā)生的乙方人員出差的費用(差旅費、住宿費等)，不含在本合同第七條第一點所述的“服務(wù)費”中，而是按實際發(fā)生的費用由甲方全額承擔(dān)。

八、保密責(zé)任及知識產(chǎn)權(quán)

1.乙方未經(jīng)甲方書面同意，不得擅自向第三方透露本項目及相關(guān)信息。

2.甲方對乙方為本項目創(chuàng)作的工作成果、過程文件、設(shè)計產(chǎn)品在甲方款項結(jié)清的前提下，享有完全的知識產(chǎn)權(quán)。乙方享有在本項目媒體及廣告宣傳資料上署名的權(quán)利。

3. 乙方在為該項目服務(wù)過程中，所有策略、廣告語、屬性定位語、平面視覺、影像宣傳片等只為本合同中的項目或甲方集團下屬項目所創(chuàng)作，如乙方有其它項目需要以任何形式對上述作品進行拷貝、復(fù)制、模仿的，均需要甲方確認，并支付版權(quán)費用才可為其他項目使用，否則甲方將追溯乙方責(zé)任。

九、違約責(zé)任

1.甲方須按合同約定的時間按時足額將應(yīng)付的費用支付給乙方，甲方無故推遲付款時間30個工作日內(nèi)的，每逾期一天，按逾期應(yīng)付款的1‰向乙方支付違約金。若超過約定支付期限30天以上，乙方有權(quán)向甲方上級反映并要求協(xié)商解決或解除合同。

2. 非甲方原因，乙方未按時提交策劃成果超過2天的，或?qū)追焦ぷ鳟a(chǎn)生經(jīng)濟損失和重大影響的，甲方有權(quán)提出罰款，每出現(xiàn)一次罰款20xx—10000元，具體視情況而定。如乙方提交成果三次得不到甲方認可的，甲方也有權(quán)提出終止合同。

3. 雙方不得無故擅自終止合同，否則將支付違約金人民幣貳拾萬元整。

4. 遵照《勞動合同法》規(guī)定，甲方同意受乙方與其員工簽署的《保守商業(yè)秘密暨競業(yè)限制協(xié)議》條款限制，于合同履行期間及履行屆滿之日起兩年內(nèi)，不與乙方員工形成勞務(wù)關(guān)系和/或承包、委托開發(fā)/創(chuàng)作等合作關(guān)系，否則，一旦發(fā)現(xiàn)且證明甲方系明知而為之的，甲方得無條件向乙方支付違約金人民幣貳拾萬元并另行承擔(dān)由此招致的保守商業(yè)秘密及競業(yè)限制等賠償責(zé)任。

十、其他

1.本合同附件與合同正文具有同等約束力。

2.本合同在履行過程中發(fā)生爭議的，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法向 合同簽訂地的 人民法院提起訴訟。

3.本合同于 年 月 日在 簽訂;本合同壹式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，自雙方加蓋公章之日起生效。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：

簽訂日期： 簽訂日期：

地址： 地址：

法定代表人： 法定代表人：

聯(lián)系人： 聯(lián)系人：

電話： 電話：

傳真： 傳真：

電子郵箱 電子郵箱

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簽約地點：嘉興市南湖區(qū)

營銷策劃服務(wù)合同范文三甲方： 乙方：

(以下簡稱甲方) (以下簡稱乙方)

為了_______________ ，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方本著互相配合、講求效率、誠實信用的原則，就甲方委托乙方完成_______________項目的有關(guān)事宜，簽訂本合同書。

一、策劃項目

1 、 (內(nèi)容見本合同書附件一)

2 、 (內(nèi)容見本合同書附件二)

3 、 (內(nèi)容見本合同書附件三)

二、委托項目進度

1 、第一階段：完成《 》，限期為自合同書簽訂之日起 個工作日。

2 、第二階段：完成《 》，限期為_____個工作日。

3 、第三階段：完成《 》，限期為_____個工作日。

上述工作在程序上順延，但實際執(zhí)行中有一定的交叉，總體累計時間不超過_____個工作日。

三、報送與確認方式

乙方在各階段規(guī)定期限內(nèi)完成既定任務(wù)，取得階段成果后報送甲方審定，甲方審定或要求乙方修訂的時間不在限定期限內(nèi)，審定通過后，由聯(lián)絡(luò)人以書面形式予以確認，確認之日為下一階段期限起始日。

四、合同金額及付款方式

1 、合同總金額為 萬元人民幣。

2 、付款方式：

( 1 )自本合同書簽訂之日起_____日內(nèi)，甲方支付預(yù)付金_____萬元。 ( 2 )第一階段任務(wù)完成并審定通過后_____日內(nèi)，付_____萬元。

( 3 )第二階段任務(wù)完成并審定通過后_____日內(nèi)，付_____萬元。 ( 4 )第三階段任務(wù)完成并審定通過后_____日內(nèi)，付_____萬元。 3 、工作費用分擔(dān)：乙方去甲方處差旅費用由甲方承擔(dān)。

五、甲方責(zé)任與權(quán)利

1 、指派專人(須書面指定)，作為聯(lián)絡(luò)人，負責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作;

2 、為乙方工作及時提供所需的背景材料和信息;

3 、為乙方各階段成果提出指導(dǎo)性要求，并在審定通過后及時給予書面確認; 4 、及時向乙方支付報酬;

5 、如果就委托項目內(nèi)容、期限作出了原則性改變的決策，應(yīng)及時通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時調(diào)整工作。

六、乙方責(zé)任與權(quán)利

1 、由______擔(dān)任專家組總負責(zé)人，指派_____擔(dān)任專門聯(lián)絡(luò)人;

2 、按進度計劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時報審;

3 、按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段成果;

4 、自本合同規(guī)定的項目完成后，提供_____年的咨詢服務(wù)，期間費用按本合同書第四條第 3 款執(zhí)行;期間的專題培訓(xùn)、講課費用另議另計;

5 、保守雙方的商業(yè)機密，未經(jīng)對方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內(nèi)容。

七、成果歸屬與冠名宣傳

1 、成果歸屬甲方所有;

2 、乙方對成果冠名宣傳的權(quán)利。

八、違約責(zé)任

1 、由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項，無權(quán)要求返還預(yù)付金;

2 、由于乙方原因推延進度，每推延一日向甲方支付當(dāng)期款項萬分之三的違約金;

3 、由于乙方原因中斷本協(xié)議履行，乙方無權(quán)要求當(dāng)期款項，并返還預(yù)付金。

九、合同的終止

1 、本合同履行完畢自動終止;

2 、一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動終止;

3 、任何一方無權(quán)單方面要求中止。待雙方協(xié)商一致后，簽定終止協(xié)議; 4 、甲、乙雙方同意終止時須以書面形式確定。

十、 爭議的解決辦法

本合同履行過程中出現(xiàn)爭議時，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，并以補充協(xié)議形式載明，協(xié)商不成時，任何一方可向人民法院起訴。

十一、 協(xié)議的效力和變更

本合同正本一式二份，甲、乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。本協(xié)議的任何修改必須經(jīng)過雙方的書面同意。

附件一：《 》(項目建議書內(nèi)容)

附件二：

附件三：

篇3

【編者按】 現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。

核心內(nèi)容

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、的策劃營銷；

7、項目服務(wù)策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷；

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費品零售總額：

居民消費價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

A 經(jīng)濟因素

B 政策因素

2、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍

B 確保合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬

七 項目投入產(chǎn)出分析

1、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示

1、項目風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：

項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

.項目開發(fā)步驟

.項目投入產(chǎn)出評估

.結(jié)論

第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項目道路設(shè)置及其說明：

項目主要出入口設(shè)置

項目主要干道設(shè)置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項目綠化景觀系統(tǒng)分析

項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示

.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示

項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團開發(fā)強度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃

.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示

其他特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示

.別墅戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計

.組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計

.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計

六 公共家具概念設(shè)計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項目公共家具概念設(shè)計提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計

.客廳裝修概念設(shè)計

.廚房裝修概念設(shè)計

.主人房裝修概念設(shè)計

.兒童房裝修概念設(shè)計

.客房裝修概念設(shè)計

.室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項目營銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

1、項目燈光設(shè)計

.項目公共建筑外立面燈光設(shè)計

.項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計

.項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計

.項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計

2、背景音樂指導(dǎo)

.廣場音樂布置

.項目室內(nèi)背景音樂布置

九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1、項目建筑規(guī)劃組團評價

2、營造和引導(dǎo)未來生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計

第三章 項目質(zhì)量工期策劃營銷

房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。

一 建筑材料選用提示

1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比

2、新型建筑裝飾材料提示

3、建筑材料選用提示

二 施工工藝流程指導(dǎo)

1、工程施工規(guī)范手冊

2、施工工藝特殊流程提示

三 質(zhì)量控制

1、項目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示

2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四 工期控制

1、項目開發(fā)進度提示

2、施工組織與管理

五 造價控制

1、建筑成本預(yù)算提示

2、建筑流動資金安排提示

六 安全管理

1、項目現(xiàn)場管理方案

2、安全施工條例

第四章 項目形象策劃營銷

項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。

房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。

其他形象（略）

一 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分

1、名稱

.項目名

.道路名

.建筑名

.組團名

2、標(biāo)志

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

二 延展及運用部分

1、工地環(huán)境包裝視覺

.建筑物主體

.工地圍墻

.主路網(wǎng)及參觀路線

.環(huán)境綠化

2、營銷中心包裝設(shè)計

.營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計

.營銷中心功能分區(qū)提示

.營銷中心大門橫眉設(shè)計

.營銷中心形象墻設(shè)計

.臺面設(shè)計

.展板設(shè)計

.營銷中心導(dǎo)視牌

.銷售人員服裝設(shè)計提示

.銷售用品系列設(shè)計

.示范單位導(dǎo)視牌

.示范單位樣板房說明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計

.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

第五章 項目營銷推廣策劃

房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。

一 區(qū)域市場動態(tài)分析

1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查

.項目概括

.市場定位

.銷售價格

.銷售政策措施

.廣告推廣手法

.主要媒體應(yīng)用及投入頻率

.公關(guān)促銷活動

.其他特殊賣點和銷售手段

3、結(jié)論

二 項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策

1、項目主賣點薈萃

2、項目強勢、弱勢分析與對策

三 目標(biāo)客戶群定位分析

1、項目所在地人口總量及地塊分布情況

2、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和項目所在地人口就業(yè)情況

3、項目所在地家庭情況分析

.家庭成員結(jié)構(gòu)

.家庭收入情況

.住房要求、生活習(xí)慣

4、項目客戶群定位

.目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定

市場調(diào)查資料匯總、研究

目標(biāo)市場特征描述

.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細分

目標(biāo)客戶特征描述

目標(biāo)客戶資料

四 價格定位及策略

1、項目單方成本

2、項目利潤目標(biāo)

3、可類比項目市場價格

4、價格策略

.定價方法

.均價

.付款方式和進度

.優(yōu)惠條款

.樓層和方位差價

.綜合計價公式

5、價格分期策略

.內(nèi)部認購價格

.入市價格

.價格升幅周期

.價格升幅比例

.價格技術(shù)調(diào)整

.價格變化市場反映及控制

.項目價格、銷售額配比表

五 入市時機規(guī)劃

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況分析

2、項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析

3、入市時機的確定及安排

六 廣告策略

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

.廣告總體策略

.廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正

5、入市前印刷品的設(shè)計、制作

.購房須知

.詳細價格表

.銷售控制表

.樓書

.宣傳海報、折頁

.認購書

.正式合同

.交房標(biāo)準(zhǔn)

.物業(yè)管理內(nèi)容

.物業(yè)管理公約

七 媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

.媒體總策略

.媒體選擇

.媒體創(chuàng)新使用

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率及規(guī)模

5、費用估算

八 推廣費用計劃

1、現(xiàn)場包裝

2、印刷品

3、媒介投放

4、公關(guān)活動

九 公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝

十 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正

1、效果測評形式

.進行性測評

.結(jié)論性測評

2、實施效果測評的主要指標(biāo)

.銷售收入

.企業(yè)利潤

篇4

當(dāng)名叫美福萊的散糖企業(yè)，今年5月份找到葉茂中營銷機構(gòu)時，只帶來兩樣?xùn)|西：一個做餅干的方向和一小筆錢，其他什么都沒有。

我們了解到：這個企業(yè)以做散糖起家，企業(yè)缺乏品牌知名度，缺乏具體的產(chǎn)品，缺乏生產(chǎn)線，缺乏營銷網(wǎng)絡(luò)；從做什么樣的產(chǎn)品、開發(fā)什么樣的產(chǎn)品概念，到引進什么樣的生產(chǎn)線、建立怎樣的營銷渠道等，一切都要從頭開始。

這是一個典型的全面策劃，企業(yè)的命運就在策劃之中，我們深感責(zé)任重大。

有了市場機會，才有具體的產(chǎn)品。我們成立了美福萊項目組，開始對餅干市場進行搜索，結(jié)果讓我們感到壓力重重。

市場成熟，供大于求

中國的餅干行業(yè)發(fā)展始于1985年，年產(chǎn)量以10％～15％的速度遞增。在2001～2002年出現(xiàn)階段性的“井噴”現(xiàn)象，增長幅度將近25％，之后整個行業(yè)進入一個相對緩慢的增長時期，年均增長率只有1％左右。到2000年，全國縣級以上的餅干廠家約4000多家，餅干類產(chǎn)品生產(chǎn)線有5000多條。2002年，中國成為餅干凈出口國，國內(nèi)總生產(chǎn)能力遠遠大于市場需求。2005年，餅干生產(chǎn)量將達170萬噸，而市場需求量不到130萬噸，“供大于求、生產(chǎn)過剩”已成定局。

餅干行業(yè)已成為一個非常成熟的品類市場，市場表現(xiàn)為：“一線市場”呈現(xiàn)“三足鼎立”的格局――以達能、納貝斯克、康師傅為代表的獨合資品牌壟斷了一線市場的絕大部分市場份額，競爭力不足的品牌將面臨從一線市場轉(zhuǎn)向二、三級市場的困境；產(chǎn)品主流價位的拉低――隨著達能在中高檔市場地位的穩(wěn)定，隨之就開始了對中低檔市場的洗牌(推出了一元餅干)，餅干主流價位全面拉低，國產(chǎn)品牌價格戰(zhàn)開幕。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)約16家大型餅干生產(chǎn)企業(yè)(年產(chǎn)量萬噸以上)的產(chǎn)品零售價下降約30％，餅干已成為低利或微利產(chǎn)品，一些大型企業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)量下滑到中等企業(yè)的水平，有的企業(yè)則破產(chǎn)、轉(zhuǎn)產(chǎn)或被兼并。

在這樣一個過度競爭的市場上，毫無基礎(chǔ)的美福萊公司要占據(jù)一席之地，難乎其難。

產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，創(chuàng)新缺乏空間

餅干市場經(jīng)歷了三個階段：20世紀(jì)80年代的散裝果腹、解饞階段；90年代的口味、情感階段；如今的營養(yǎng)功能型階段。

營養(yǎng)型餅干有加鐵餅干、牛奶加鈣餅干、營養(yǎng)早餐餅干；功能型餅干有維姿瘦身餅干、補充各種維生素的餅干等，要在主流餅干概念中創(chuàng)新，談何容易。

那么，如何在無“市”的“市場”中殺出一條路來呢?

網(wǎng)絡(luò)餅干：從無“市”的“市場”中挖出機會

美福萊項目組開始了市場機會的掃描――

休閑：咖啡情調(diào)餅干、茶餅干；

代餐：咸菜餅干(大型菜顆粒)、肉纖維餅干、素食餅干、粗糧餅干；

娛樂：情緒餅干、DIY餅干、異形餅干(腳丫子形狀和數(shù)字或字母聯(lián)體形狀)、串起來吃的餅干、燒烤餅干(借鑒饃片的多種口味)；

功能：補血(鐵)餅干、腦動力餅干、竹鹽餅干、維生素餅干。

市場走訪、腦力風(fēng)暴，近百個產(chǎn)品概念噴薄而出。其中茶餅干能代表當(dāng)今茶飲料這個流行趨勢，公司和客戶都覺得概念不錯，其他概念則眾說紛紜，莫衷一是。

又是幾個不眠之夜，在美福萊項目組連續(xù)的頭腦風(fēng)暴會上，葉茂中望著電腦，突然一拍大腿叫道：“就做網(wǎng)絡(luò)餅干!”接著就滔滔不絕地講起理由來

網(wǎng)絡(luò)是21世紀(jì)最大的流行趨勢

如果說20世紀(jì)最大的流行是電影、電視，那么毫無疑問，21世紀(jì)則是網(wǎng)絡(luò)。CNNIC第16次調(diào)查結(jié)果顯示，截至2005年6月，我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為10300萬人，上網(wǎng)基數(shù)極大。

另一組數(shù)據(jù)同樣說明了網(wǎng)絡(luò)文化無處不在：

在國內(nèi)，MSN、QQ、UC的使用者超過兩億；2005年，中國有5000萬青少年玩家玩網(wǎng)絡(luò)游戲，網(wǎng)游玩家總數(shù)居世界第一。

網(wǎng)絡(luò)BBS大熱，天涯、貓撲等著名論壇日訪問量超過千萬，正在成為第四太強勢媒體。

網(wǎng)絡(luò)就是流行，就是趨勢，就是市場機會，搭上網(wǎng)絡(luò)這班快車，就抓住了21世紀(jì)最大的商機。

搭上網(wǎng)絡(luò)，非富即成名

這是一個誰都想當(dāng)主角的時代，征戰(zhàn)一刻不停。餅干市場不是缺少機會，而是缺少發(fā)現(xiàn)機會的眼光。網(wǎng)絡(luò)代表著財富和成名：網(wǎng)絡(luò)＋戶網(wǎng)站＝網(wǎng)易丁磊；網(wǎng)絡(luò)+游戲＝盛大網(wǎng)絡(luò)陳天橋；網(wǎng)絡(luò)十購物＝易趣；網(wǎng)絡(luò)+歌曲＝《老鼠愛大米》、《丁香花》、《我不是黃蓉》、《東北人都是活雷鋒》。

近年，已有一些聰明的企業(yè)和個人發(fā)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)．開始與網(wǎng)絡(luò)搭上了邊：可口可樂+魔獸＝最富時尚感的飲料；百事可樂十傳奇游戲＝最年輕的飲料；網(wǎng)絡(luò)+紅人＝芙蓉姐姐、木子美、流氓燕。

做全球第一款網(wǎng)絡(luò)餅干

資料顯示，七成以上的網(wǎng)民喜歡上網(wǎng)時吃零食，說明網(wǎng)絡(luò)食品消費人群基數(shù)大。用戶平均每周上網(wǎng)時間是14小時，55％的網(wǎng)民每周上網(wǎng)吃零食的平均次數(shù)是1．5次，網(wǎng)民上網(wǎng)吃零食的頻率高，網(wǎng)絡(luò)食品市場自然就容量巨大。而網(wǎng)絡(luò)+餅干，這個如此巨大的市場，還是一塊處女地。成為第一勝過做得更好，網(wǎng)絡(luò)餅干市場沒有競爭對手，有機會開創(chuàng)一個新品類，美福萊將做這個新品類的第一品牌，這就是戰(zhàn)略。

網(wǎng)絡(luò)餅干的終極目標(biāo)并不是只做網(wǎng)絡(luò)食品，而是希望通過切割“網(wǎng)民”這個分眾市場，先撕開市場缺口，創(chuàng)建一個時尚品牌，形成一個分眾產(chǎn)業(yè)，然后以這個分眾產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，向大眾市場擴張，最終擴展成一個年輕人的大眾市場。

那么，要開發(fā)什么樣的餅干，才能稱得上是網(wǎng)絡(luò)餅干呢?

“一強四狠”，扼住網(wǎng)絡(luò)餅干機會以的咽喉

“一強”――產(chǎn)品的網(wǎng)絡(luò)概念強

網(wǎng)絡(luò)概念的“形似”：網(wǎng)絡(luò)感十足的產(chǎn)品造型。餅干造型如同一個鍵盤按鈕，配上網(wǎng)絡(luò)符號“@”，網(wǎng)絡(luò)感十足。

網(wǎng)絡(luò)概念的“神似”：獨特的網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品利益。

消費者特別是青少年長時間面對電腦、電視屏幕，會引發(fā)視覺疲勞，造成視力下降；看不見的電腦輻射，更在無聲無息中危害著人體健康；體內(nèi)的鈣質(zhì)，也會由于長時間的端坐而悄然流失。網(wǎng)絡(luò)餅干中的“能量補丁”，含有豐富的維生素A、6－胡蘿卜素和活性鈣，給長時間面對屏幕的人群更多關(guān)懷、更多能量。

網(wǎng)絡(luò)概念的“意似”：為網(wǎng)絡(luò)族量身定做的食用方法和口味。

很多網(wǎng)民喜歡邊上網(wǎng)邊吃零食，然而許多零食易碎掉渣，容易污染鍵盤，因此，我們給網(wǎng)絡(luò)餅干在產(chǎn)品上做了改變：餅干個頭與一般鍵盤按鍵大小無二，可以一口一個，吃起來不掉渣；在產(chǎn)品紙盒包裝的開口處，不采用常規(guī)的兩端開口方式，而采用刀版工藝，直接在包裝盒正面開口，消費者只要騰出一只手，沿刀版撕開即可打開食用，方便簡捷，上網(wǎng)與吃零食兩不誤；在規(guī)格上采用60g為主的小規(guī)格和120g為輔的“情侶裝”，一次可以吃完，不浪費；口味上低甜低油，開發(fā)麥香原味、番茄、孜然、燒烤等10種口味，豐富產(chǎn)品線。

“一狠”――搶占網(wǎng)絡(luò)機會，從一“名”驚人開始

市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者對企業(yè)原名美福萊的認知辨識度以及好感度都相當(dāng)?shù)?。一個好的名字是品牌成功的基礎(chǔ)，也是搶占機會的利器，于是尋找一個適合的品牌名稱便成了我們要完成的一個課題。

成功的品牌命名，必須遵循簡單易記憶，上口易傳播，并且能讓受眾產(chǎn)生積極聯(lián)想的原則。面對3500多個常用漢字，究竟哪幾個字才能組合成符合以上要求的品牌名稱呢?

在中國傳統(tǒng)文化中，紅象征活力、愉快、幸福、吉祥與好運。在中國，門聯(lián)、請?zhí)加眉t紙；饋贈禮品也要在包裝紙上放張紅紙條；迎娶的車輛，要掛紅彩帶……

回首再看看我們所處的這個時代，從影視圈到體育界，從超級女生到萊卡我型我SHOW，從芙蓉姐姐到芙蓉哥哥，無論明星，抑或平民，這正是一個誰都想紅的年代。

于是“紅”從3500多個漢字中躍然而出，站在我們的面前。

“紅了”，既代表了一種幸福如意的狀態(tài)，又代表了一種積極向上的愿景。作為品牌名稱，簡潔明了，朗朗上口。在隨后的品牌名稱測試中，“紅了”一鳴驚人，其記憶度、辨識度與好感度人氣最旺。

品牌名有了，產(chǎn)品名呢？叫“網(wǎng)絡(luò)餅干”嗎?

我們認為，既然網(wǎng)絡(luò)食品是一個新品類，那么，“紅了”的產(chǎn)品名就顯得異常重要，要直接搶占“網(wǎng)絡(luò)”這個概念，如果能有餅干之形，又不叫“餅干”之名，是否會給消費者更多的新奇感和嘗試欲呢?因為餅干這個品類特征進入人心太深，消費者對一個叫“網(wǎng)絡(luò)餅干”的產(chǎn)品，仍然會覺得沒什么特別，不就是一個餅干嗎，而不會把它當(dāng)作一個全新的產(chǎn)品來看待與嘗試。

于是，“網(wǎng)絡(luò)飯飯”的名字便脫穎而出，既抓住了“網(wǎng)絡(luò)”概念，“飯飯”更讓人體會到是上網(wǎng)時吃的與“飯”一樣必不可少的食物，同時，“網(wǎng)絡(luò)飯飯”給人更多的新奇感，增添了想嘗試的欲望。

“二狠”――網(wǎng)游傳播概念，搶占“網(wǎng)絡(luò)游戲”大資源

這是一個簡化認知的時代，品牌符號化最大的貢獻就是能幫助消費者簡化他們對品牌的認知。

跟網(wǎng)絡(luò)年輕一族聯(lián)系最緊密、最動感、最刺激的項目就是網(wǎng)絡(luò)游戲，在經(jīng)過一輪又一輪的討論，否定了一打方案之后，我們決定讓紅了網(wǎng)絡(luò)飯飯搭乘網(wǎng)絡(luò)游戲這班順風(fēng)車。

整個傳播中，最大的亮點就是品牌形象載體的創(chuàng)意表現(xiàn)。我們讓產(chǎn)品代言人李冰冰小姐化身為網(wǎng)絡(luò)劍客，身穿網(wǎng)游鎧甲，背插長劍，英姿颯爽地把“網(wǎng)游”這個創(chuàng)意概念表現(xiàn)得淋漓盡致。

李冰冰的網(wǎng)游造型既時尚、又炫酷，出現(xiàn)在哪里便點亮哪里。在TVC中，也讓一紅一黑兩個“網(wǎng)游戰(zhàn)士李冰冰”對打，因為吃了“紅了網(wǎng)絡(luò)飯飯”補充能量．紅李冰冰最終獲勝。而李冰冰的一句臺詞“想跟我斗，等你紅了再說”，有點酷、有點挑釁、有點叛逆、有點另類．更傳神地表達了“紅了”的品牌內(nèi)涵和年輕消費者的心聲。就這樣，我們把“網(wǎng)游李冰冰”這個形象，應(yīng)用在所有品牌出現(xiàn)的地方：包裝、TVC、平面廣告、招商現(xiàn)場、終端物料……制造出一個“網(wǎng)游紅了網(wǎng)絡(luò)飯飯”的海洋。

“三狠”――高質(zhì)中價，快速啟動“網(wǎng)絡(luò)飯飯”市場

我們?yōu)椤凹t了”品牌策劃了“網(wǎng)絡(luò)飯飯”和“心里有茶” 兩款產(chǎn)品，“網(wǎng)絡(luò)飯飯”主打品牌，“心里有茶”跟進跑量。

“高質(zhì)”體現(xiàn)在精選北方優(yōu)質(zhì)面粉，餅干口味吃一口，香兩口，外加高檔卡紙覆膜外包裝，OPP內(nèi)包裝，并且以品牌模式運作，打造出高質(zhì)產(chǎn)品。

“中價”體現(xiàn)在雖然擁有高質(zhì)產(chǎn)品，但是為了迅速啟動市場，我們采取“中價”策略，參照競爭對手零售價和渠道價差，制定出產(chǎn)品完整的價格體系，“網(wǎng)絡(luò)飯飯60g”零售價2．6元；“心里有茶90g”零售價2．8元。這樣既保證了零售價格不高于對手，又保證了渠道有很大的利潤空間。

“四狠”――超高渠道利潤空間，快速建立全國網(wǎng)絡(luò)

策劃之初，葉茂中公司即確定了趕在10月濟南秋季糖酒會上招商的渠道建立策略。為了配合這一策略必須在渠道撬動點上做足功夫。

?渠道利潤空間，招商成功的鑰匙

“紅了網(wǎng)絡(luò)飯飯”在渠道空間上采取“超大平小”的策略，其渠道空間是外(臺)資成熟品牌的4倍以上，基本與一些境內(nèi)品牌渠道利潤持平，以保證經(jīng)銷商的積極性。同時，在價格制定上，也為終端留出了遠超外(臺)資成熟品牌的利潤空間。

?“全面撒網(wǎng)，廣種厚收”的招商原則

對于一個新品牌來講，把貨迅速鋪向全國是關(guān)鍵，“全國招商，招商條件中等”，就成為渠道建立的指導(dǎo)思想。

?糖酒會現(xiàn)場，成功的臨門一腳

“要做就做第一”，這是我們給“紅了網(wǎng)絡(luò)飯飯”的招商會目標(biāo)。為了這一目標(biāo)，我們從招商會策劃方案、招商廣告、現(xiàn)場布置、招商話語、講稿串詞、互動活動安排等方面都做了周密的安排。10月的濟南秋季糖酒會的核心戰(zhàn)場就在火車站附近，大部分經(jīng)銷商會從火車站進出，因此，我們把火車站出口布置為第一層場。在火車站出口處．我們設(shè)立了一個12米高的巨型立體造型，四面由“網(wǎng)游李冰冰形象”包圍，每兩個“網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)士”對峙，呈PK造型，在整個火車站廣場成為最大亮點。同時，火車站附近的鐵道大酒店展廳內(nèi)也變成“網(wǎng)游李冰冰”的海洋，進入鐵道大酒店的經(jīng)銷商，80％都會進入“紅了展廳”，達到了一枝獨秀的效果。再配上100個穿著“網(wǎng)游服裝”的禮儀小姐，在糖酒會各大酒店間來回穿梭，派發(fā)資料；另外，還把“網(wǎng)游形象”武裝到細節(jié)，就連一個派發(fā)的鼠標(biāo)墊，也讓經(jīng)銷商愛不釋手。