導(dǎo)語：如何才能寫好一篇還款風(fēng)險分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

消費信貸提前還款風(fēng)險,主要針對中長期消費貸款而言,以住房消費信貸為典型。所謂提前還款風(fēng)險,是指借款人在貸款合約終止期限之前提前還清貸款,導(dǎo)致放款人提前收回資金,資金回報率降低。

在西方發(fā)達(dá)國家,由于資產(chǎn)證券化的普及,住房消費信貸大多以住房抵押貸款支持證券——MBS的形式打包發(fā)售,部分風(fēng)險已從銀行剝離。但對于MBS管理方,即所謂特殊目的公司(SPV)而言,提前還款導(dǎo)致原先基于貸款利息的現(xiàn)金流消失,用于支付債券利息的基礎(chǔ)資產(chǎn)減少,需要進行再投資,而再投資資產(chǎn)收益可能較之于貸款利息為低,從而帶來債券的收益風(fēng)險,對于以MBS為標(biāo)的資產(chǎn)的其他衍生產(chǎn)品,其影響程度甚至可能更大。就此而言,提前還款的風(fēng)險承擔(dān)主體盡管由銀行轉(zhuǎn)移出去,但其影響范圍反而擴大了。

另外,就商業(yè)銀行而言,如未進行資產(chǎn)證券化以轉(zhuǎn)移風(fēng)險,消費信貸提前還款行為帶來的風(fēng)險主要表現(xiàn)為貸款久期的變化。久期,指資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的時間的加權(quán)平均,其權(quán)重為各期現(xiàn)金流值在資產(chǎn)現(xiàn)值中的比重,實際上反應(yīng)了資產(chǎn)價值對于利率的敏感度。商業(yè)銀行需要測算貸款的久期,以相應(yīng)的負(fù)債匹配之,用來降低利率風(fēng)險。提前還款實際改變了現(xiàn)金流分布,從而影響貸款久期,相應(yīng)的負(fù)債結(jié)構(gòu)也需要調(diào)整。如忽視提前還款風(fēng)險,將造成資產(chǎn)負(fù)債不匹配,對商業(yè)銀行經(jīng)營帶來風(fēng)險。

二、消費信貸提前還款風(fēng)險影響因素

考慮消費信貸提前還款的行為,需要考察系統(tǒng)性影響因素和非系統(tǒng)性影響因素兩個方面。所謂系統(tǒng)性影響因素,指影響所有借款人的宏觀經(jīng)濟變量,在對數(shù)量較大的貸款組合進行分析時,這些因素是主要需要考慮的因素。非系統(tǒng)因素針對于單筆貸款,只對特定借款人有影響。

系統(tǒng)性影響因素主要包括如下幾個:

1)市場長期借款利率,這也是影響借款人提前還款行為的主要因素。當(dāng)市場長期借款利率低于貸款利率時,借款人可以從市場借入資金提前還款,之后享受較低的長期借款利率,形成了提前還款的動機。因此,分析提前還款風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)即為估計未來長期借款利率的變動趨勢。但值得注意的是,中國住房抵押貸款的利率為浮動利率,與西方的固定利率有區(qū)別,因此利率對于中國消費信貸提起還款行為的影響可能較小。

2)季節(jié)因素,即由季節(jié)影響導(dǎo)致提前還款比率變化,如夏季為學(xué)生畢業(yè)的時期、天氣和稅收原因(征稅時期)。

3)時間因素,即在貸款發(fā)放后的一段特定時間內(nèi)出現(xiàn)提前還款高峰,之后提前還款比率會下降。原因可能是具有提前還款意向的借款人需要一定時間來籌措資金以歸還貸款。

4)衰減效應(yīng)。當(dāng)市場長期借款利率首次下降時,會出現(xiàn)提前還款高峰,但當(dāng)市場長期利率回升后又再次下降時,提前還款比率較前一次為低,此后不斷減少。相應(yīng)的一種解釋是每次提前還款高峰都會將對利率變化敏感的借款人剔除出貸款組合(通過其提前還款的方式),剩下的借款人對利率變化相對不敏感。

非系統(tǒng)性影響因素較多。包括婚姻狀況、教育水平、退休狀況、性別、工齡等、收入狀況等。需要注意的是,西方國家由于資產(chǎn)證券化的使用,消費信貸的風(fēng)險承擔(dān)者通過證券化不斷的擴大并分散,影響單個個體的非系統(tǒng)性因素的效果將會減弱,主要影響因素為系統(tǒng)性影響因素。因此,西方學(xué)者相關(guān)研究重點關(guān)注系統(tǒng)性因素對于消費信貸提前還款的影響。而中國商業(yè)銀行的消費信貸業(yè)務(wù)目前缺少證券化工具,商業(yè)銀行為風(fēng)險的唯一承擔(dān)者,非系統(tǒng)性因素對于提前還款仍然重要?；诖?蔡明超和費一文(2007)在考察中國消費信貸提前還款風(fēng)險時,將非系統(tǒng)性因素引入模型,回歸結(jié)果表明,收人、婚姻、工齡等因素將影響提前還款,并發(fā)現(xiàn)利率對于中國消費信貸提前還款的影響并不明顯。三、消費信貸提前還款風(fēng)險相關(guān)研究

有關(guān)提前還款風(fēng)險的研究眾多。其原因在于資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速,相應(yīng)發(fā)展出的一系列金融產(chǎn)品受眾廣泛,提前還款行為影響了基礎(chǔ)資產(chǎn)——貸款池的收益,進而影響相關(guān)所有資產(chǎn)的收益。相關(guān)利益方的需求導(dǎo)致了相應(yīng)研究的發(fā)展。有關(guān)提前還款的研究,主要目的在于構(gòu)造相應(yīng)的提前還款比率函數(shù),進而作為資產(chǎn)定價模型的基礎(chǔ)部分之一幫助定價。

Golub和Pohlman(1994)構(gòu)造了一個基于公開數(shù)據(jù)的提前還款函數(shù)模型,其因變量為四個:季節(jié)因素、再融資利率、時間因素、衰減因素。數(shù)據(jù)來源為GNMA、FNMA和FHLMC三大住房抵押貸款機構(gòu)的近3000萬個樣本。結(jié)果顯示此模型基本上與商業(yè)用模型區(qū)別不大,展現(xiàn)出較好的適用性,因而作者聲稱其為那些無力開發(fā)模型的中小金融機構(gòu)提供了機會。

最近的研究有Tsai、Liao和Chiang(2009)的一個模型,其考慮了借款人的財務(wù)和非財務(wù)提前還款行為對于貸款資產(chǎn)的到期收益率、久期和凸度的影響。同時,他們分析了提前還款罰息和部分提前還款對于到期收益率、久期和凸度的影響,這一情況與傳統(tǒng)的完全提前還款相比更為復(fù)雜,結(jié)果也更不確定。

當(dāng)確定提前還款比率模型后,就可以依據(jù)其計算出相應(yīng)資產(chǎn)組合的收益率和久期,進而對資產(chǎn)進行定價,還可以根據(jù)其計算出相應(yīng)的保險費率,作為其衍生產(chǎn)品的定價基礎(chǔ),可以說,提前還款比率模型是一系列相關(guān)金融產(chǎn)品的定價基礎(chǔ)之一。

四、中國商業(yè)銀行消費信貸提前還款風(fēng)險控制方法探討

中國商業(yè)銀行目前對于提前還款行為主要采取罰息的手段,但不同地區(qū)、不同銀行的規(guī)定不同。同時,部分銀行還有一些硬性規(guī)定,如一年內(nèi)不得提前還款等。上文中提到中國的住房抵押貸款采用浮動利率,提前還款對商業(yè)銀行造成的利率損失并不明顯,而罰息這一工具實質(zhì)為彌補利息損失,因此中國商業(yè)銀行采用罰息進行提前還款風(fēng)險管理并不合適。

商業(yè)銀行控制提前還款風(fēng)險,較為合適的方法還是建立提前還款比率模型,估計出提前還款比率隨時間的分布,進而調(diào)整相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。注意到,中國商業(yè)銀行作為貸款提前還款風(fēng)險的唯一承擔(dān)者,提前還款比率的影響因素較多,既包括季節(jié)、時間等系統(tǒng)性因素,還包括眾多非系統(tǒng)性因素,相應(yīng)的模型也會更加復(fù)雜。建立模型,大量的數(shù)據(jù)積累是必需的,隨著中國個人信用記錄系統(tǒng)的建立和不斷完善,相應(yīng)的貸款數(shù)據(jù)也會不斷增加,這將有利于提前還款模型的建立和發(fā)展。

參考文獻:

[1]BennettW.Golub,LawrencePohlman.MortgagePrepaymentsandanAnalysisoftheWhartonPrepaymentModel[J].Interfaces,1994,24(3):80-90.

[2]Tsai,M-S.,Liao,S-L.,Chiang,S-L.AnalyzingYield,DurationandConvexityofMortgageLoansunderPrepaymentandDefaultRisks[J].JournalofHousingEconomics,2009,doi:10.1016/j.jhe.2009.02.005.

[3]蔡明超,費一文.商業(yè)銀行消費信貸中的提前償還風(fēng)險影響因素與風(fēng)險管理[J].金融研究,2007(7):25-35.

篇2

客戶信用評級是不同交易對象適用不同信用評級的方法。比如，對于公司客戶，主要分析客戶自身的還款能力和還款意愿；而對于銀行客戶，還要著重考慮銀行規(guī)模、其在金融市場的地位，以及與政府的關(guān)系和獲得政府支持的能力。信用風(fēng)險組的工作人員即按照交易對象的類型分工。

公司客戶信用評級按照商業(yè)風(fēng)險――財務(wù)風(fēng)險――法律風(fēng)險――定性分析――參考外部評級的層次展開。其中，商業(yè)銀行分析主要是考慮其公司內(nèi)外經(jīng)營情況。公司內(nèi)部經(jīng)營情況分析包括公司的運營情況、歷史演變、發(fā)展階段、競爭地位、操作風(fēng)險、管理水平、所有權(quán)結(jié)構(gòu)以及公司治理等。公司外部風(fēng)險分析包括行業(yè)屬性、宏觀環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境。

財務(wù)風(fēng)險分析主要包括集團關(guān)系、會計處理、以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的收入和各種比率、資本結(jié)構(gòu)與財務(wù)流動性、趨勢分析。特別需要注意的是表外負(fù)債，如不用合并報表的子公司或分支機構(gòu)的負(fù)債、對外擔(dān)保、金融衍生產(chǎn)品合約，以及其他或有負(fù)債；公司的套期保值政策；以及利息資本化、大額營業(yè)性租賃費用、融資租賃債務(wù)、收購、處置等其他特殊事件。

篇3

【關(guān)鍵詞】個人住房抵押貸款提前還款

一、住房消費貸款提前清償?shù)挠绊懸蛩?/p>

1998年我國停止住房分配政策之后,住房抵押貸款就成了城市居民購買房屋的主要方式,這是一種以所購買的房屋為抵押向銀行借款的住房信貸模式。在合同期限內(nèi)當(dāng)借款人擁有提前還貸能力時會選擇提前償還貸款,以減少不必要的利息負(fù)擔(dān),即住房抵押貸款的提前還貸。造成提前還貸的因素是多方面的:借款人積蓄增加、其他投資收益減少、住房抵押貸款利率上升,另外還有轉(zhuǎn)讓房屋等其他的獲得提前還貸資本的可能。提前還貸的行為是房屋購買者作為理性人的經(jīng)濟行為,它受到了以利率和貸款期限為主的各種經(jīng)濟因素的影響。理性的提前還貸可以增加借款人的收益,對銀行及金融市場也有著重大的影響力,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:首先,提前還貸的發(fā)生使得銀行的預(yù)期利息收入減少,從而帶來直接的經(jīng)濟損失;再次,提前還貸增加了銀行的流動性風(fēng)險,此外提前還貸現(xiàn)象還使得住房抵押貸款證券現(xiàn)金流不確定?，F(xiàn)金流的確定正是解決住房抵押貸款證券的關(guān)鍵問題。

1、利率因素

(1)市場利率和原先貸款利率的利率差額(interest rates p read,I RS)。利率水平的不斷變化,會使在還款期間市場利率與初始的貸款利率產(chǎn)生一個利率差額,導(dǎo)致貸款的機會成本發(fā)生變化,這種變化又分為兩種情況:固定利率抵押貸款和浮動利率抵押貸款。在固定利率抵押貸款中,利率下降,當(dāng)?shù)盅嘿J款的市場利率明顯低于原先訂立的抵押貸款的合同利率時,貸款人就會考慮提前還貸,用更低的市場利率去獲得新的貸款。在可變利率抵押貸款的條件下,利率下降,借款成本會隨著浮動利率降低。由于理性人的預(yù)期是利率降低后不會持續(xù)走低,借款人為了減少利率支出,在利率降低后盡快還款。

(2)利率的變動軌跡。利率路徑見表1。在利率變動軌跡1中,大量提前償付發(fā)生在第一年底,到第三年底,相對第一年底發(fā)生的提前償付的量是極少的,這種現(xiàn)象被稱為“再融資歇火”(Refinancing Burnout);而利率變動軌跡2的提前償付大部分發(fā)生在第三年底。

2、房屋周轉(zhuǎn)率

(1)經(jīng)濟因素。宏觀經(jīng)濟的周期性變動也是影響住房抵押貸款提前償付行為的一個重要的因素。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示,當(dāng)經(jīng)濟周期處于繁榮時期時,社會就業(yè)率上升,人們收入增加,對未來的良好預(yù)期使借款人對住房產(chǎn)生改舊換新的沖動,使得房屋周轉(zhuǎn)率上升,住房抵押貸款的提前償付也隨之上升;與此相反,當(dāng)經(jīng)濟周期處于蕭條時期時,住房抵押貸款的提前償付則顯得比較低迷。

(2)季節(jié)因素。美國的研究表明,抵押貸款的提前償付會表現(xiàn)出一定的季節(jié)性趨勢,在春季(從3月份開始)和夏季的提前償付率呈上升趨勢,該趨勢與一級住宅市場的活動有關(guān)。在這個市場中,住宅購買在春季增加,在夏季后期逐步達(dá)到高峰。在秋季和冬季住宅購買下降。這是因為很多美國人在夏季會隨著子女上大學(xué)的地點而發(fā)生遷移,因而會使得住房抵押貸款的提前支付率增大。在冬季,遷移率比較低,因此住房抵押貸款的提前支付率也較低。季節(jié)因素在中國的抵押貸款提前償還中表現(xiàn)的并不是很明顯。

3、抵押貸款的債齡

抵押貸款的期限同樣是影響提前償付的重要因素,美國的經(jīng)驗表明,期限低于三年的抵押貸款提前償付率較低,隨著期限的增加提前償付表現(xiàn)出增長的趨勢。這是因為在較短的時間內(nèi)一個家庭的經(jīng)濟、生活環(huán)境發(fā)生大變動的可能性較小,提前還款的幾率較小。隨著抵押貸款期限的延長,一個家庭出現(xiàn)變動的可能性增大(如工作變動、收入增加、離婚等),就會發(fā)生自愿與非自愿的提前還款等行為。

二、住房抵押貸款提前還貸對商業(yè)銀行的影響

1、影響了銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

銀行的利差來源于資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的配對管理,資產(chǎn)減少會對利差來源產(chǎn)生影響,從而影響負(fù)債管理。銀行作為一個負(fù)債經(jīng)營企業(yè),資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配程度直接影響著其資本營運狀況。借款人的提前還款行為,將使得其資產(chǎn)與負(fù)債之間的期限發(fā)生錯位,使原有的利率結(jié)構(gòu)平衡喪失。如果沒有提前還款行為,銀行資產(chǎn)的期限與負(fù)債的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前還款行為,將破壞這種期限對等的狀態(tài)。銀行自身的資產(chǎn)與負(fù)債的期限不配,將使其暴露在流動性風(fēng)險之下。

2、減少商業(yè)銀行的利息收入

存貸款業(yè)務(wù)是我國商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù),獲取存貸差仍是我國商業(yè)銀行利潤的主要來源。個人住房抵押貸款有房產(chǎn)作抵押,同時又有保險公司保險,安全性較高,風(fēng)險相對其他貸款項目較低,是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一,也是銀行獲利的重要業(yè)務(wù)。

3、短期內(nèi)造成巨額存貸差,回收資金閑置

提前還貸增加,會使銀行的累收速度超過累放速度。一方面,住房抵押貸款的不定期提前還款使大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)現(xiàn)金回籠,另一方面,銀行對沒有把握還貸的企業(yè)和項目“慎貸”,此消彼長,短期內(nèi)會造成巨額存貸差。由于消費者提前還款時間不確定,銀行對提前還款的資金不能預(yù)先做好安排,造成回收資金積壓。銀行要重新選擇新的投資渠道使資金有效合理的運用,而資金閑置會導(dǎo)致信貸投放壓力增大,從而加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

4、服務(wù)成本未得到全部補償,增加經(jīng)營成本

每發(fā)生一筆抵押貸款,銀行在審核貸款者信用、評估抵押物價值、簽訂抵押貸款合同、發(fā)放抵押貸款等環(huán)節(jié)都產(chǎn)生服務(wù)成本,這些成本通過抵押貸款利息得以補償,并分?jǐn)傇谡麄€還款期。若借款人突然提前還款,銀行等于白忙一場,付出的勞動只得到部分補償。此外,提前還貸也需要經(jīng)過借款人提出申請、銀行受理并批準(zhǔn)、變更借款合同、計算部分或全部提前償還等一些環(huán)節(jié),這不可避免會導(dǎo)致銀行經(jīng)營成本提高。由于提前還款行為的不確定性,使得銀行不能按照正常的貸款程序來處理,只能提供額外的人力來完成有關(guān)的各種操作,從而造成人工成本的增加。由上述分析可知,提前還款行為增加了銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險。為了維護自身經(jīng)濟利益,銀行應(yīng)緊跟消費者日益增長的需求步伐,采取有效措施,借鑒國外的方法,積極研究提前還款行為發(fā)生的機理和變化規(guī)律,統(tǒng)計有關(guān)提前還款的數(shù)據(jù)并建立相應(yīng)的預(yù)測模型,以便進行對提前還款行為進行有效地預(yù)測和防范,減少風(fēng)險。

三、加強住房抵押貸款提前還貸風(fēng)險管理

1、掌握提前還貸行為規(guī)律,準(zhǔn)確預(yù)測提前償付率

對提前還貸風(fēng)險進行有效管理的前提是準(zhǔn)確預(yù)測提前償付率,確定提前還貸導(dǎo)致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還貸行為的各種因素及其作用機理,并運用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還貸模型,量化各因素與提前還貸行為的關(guān)系。

1989年,Richard和Roll提出了一個主要針對固定利率住房抵押貸款的提前償付模型。在該模型中,影響提前償付率的因子有四個:再融資激勵(refinancing incentives)、季節(jié)(seasoning)、債齡(age)、衰竭效應(yīng)(burnout)。將四個因素結(jié)合起來,由Richard和Roll的提前償付模型計算出的提前償付率為:

CPRt=RI(t)×MM(t)×AGE(t)×BM(t)

上式中,CPRt為第t個月的提前償付率,RI(t)、MM(t)、AGE(t)、BM(t)分別代表第t個月的再融資激勵因子、季節(jié)因子、債齡因子和衰竭效應(yīng)因子。

2、構(gòu)建抵押貸款提前還貸的數(shù)據(jù)庫

目前,我國對住房抵押貸款提前償還問題的研究還存在較大不足,一個重要的原因是實證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。由于住房抵押貸款在我國發(fā)展的時間不長,一些商業(yè)銀行對原始資料的集整理意識淡薄,有關(guān)貸款申請人個人信息的標(biāo)準(zhǔn)化資料比較收缺乏。同時,我國住房抵押貸款一級市場沒有經(jīng)歷過不同宏觀經(jīng)濟環(huán)境下的充分考驗,因此很難從市場上獲得以大的時間和空間跨度為基礎(chǔ)建立起來的大樣本的提前償還統(tǒng)計資料。

3、推出多樣化的住房抵押貸款方式

目前,我國主要實行可變利率等額還款這樣一種貸款方式,其貸款利率的調(diào)整也不是根據(jù)法定利率的變動而及時調(diào)整的,而是存在一定的時滯。由于借款人的還款能力有很大差別,使得單一的貸款方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足借款人多方面的需求,也就是說當(dāng)前有相當(dāng)數(shù)量的借款人每月計劃償還的現(xiàn)金流與其可用于償還貸款的收入流之間有很大的缺口,從而有可能導(dǎo)致包括提前還貸在內(nèi)的各種風(fēng)險的發(fā)生。為了適應(yīng)不同借款人的市場需求,從而降低提前還貸風(fēng)險,很有必要推出多種抵押貸款方式。

4、積極推進住房抵押貸款證券化

資產(chǎn)證券化作為管理銀行流動性風(fēng)險和利率風(fēng)險的有效工具,自1970年代在美國推出后發(fā)展極為迅猛,而最早也是最適合證券化的銀行資產(chǎn)是住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計,目前美國有一半以上的住房抵押貸款進行了證券化處置,1999年MBS(資產(chǎn)支持證券)發(fā)行規(guī)模首次超越聯(lián)邦政府債券,成為美國第一大債券市場;2001年MBS余額占全部債務(wù)余額的22%,而國債僅占全部債務(wù)余額的16%。需要強調(diào)的是,住房抵押貸款證券化的主要目的并非是向投資者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,而在于及早收回資金,提高資產(chǎn)的流動性。而這一過程客觀上也對由長期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配導(dǎo)致的利差風(fēng)險和銀行價值波動進行了有效管理。當(dāng)然,成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握,否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價。

【參考文獻】

[1] 安東尼?G?科因等:利率風(fēng)險的控制與管理[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社,1999.

[2] 王春峰、張偉:具有隱含期權(quán)的商業(yè)隱含利率風(fēng)險測量與管理:凸度缺口模型[J].管理科學(xué)學(xué)報,2000(10).

[3] 何問陶、徐華云:期權(quán)定價理論在風(fēng)險管理中的應(yīng)用[J].商業(yè)研究,2004(13).

[4] 戴國強、肖海燕:固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險分析[J].企業(yè)經(jīng)濟,2004(5).

[5] 周天蕓:提前還貸的成因、影響與預(yù)測模型[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2006(11).

[6] 施方:住房抵押貸款提前償付預(yù)測[J].商業(yè)研究,2005(310).

篇4

[關(guān)鍵詞]個人住房按揭貸款 風(fēng)險分析 商業(yè)銀行 平均收入

一、重慶市商業(yè)銀行個人住房按揭

1.定義：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項貸款時，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)的一種貸款方式

2.借款人條件：具有完全民事行為能力的自然人，年齡不超過65周歲；具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；信用良好，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，家庭其他成員共同參與償還貸款本息的，每月還款額不超過家庭月均收入的50%；與售房單位簽訂有真實、合法的購房合同；在我行開立個人結(jié)算賬戶，應(yīng)有我行規(guī)定的首付款項。

3.業(yè)務(wù)特點和優(yōu)勢：借款人購買第一套自用住房的，應(yīng)有房屋全款20%以上的自有首付款，借款金額最高不超過所購房屋全款的80%。對借款人貸款購買第二套(含)以上房屋的，首付款比例不低于30%。借款期限最長不超過30年，借款期限加借款人年齡不超過65歲。房屋財產(chǎn)保險按照借款金額投保。借款期間可多次部分提前還款。貸款期滿一年，允許全部提前還款。免公證費、律師費。

4.借款利率：借款人申請購買房改房或第一套自用住房的，借款利率按照不低于人民銀行公布同期同檔次貸款利率下浮10%執(zhí)行；購買商業(yè)用房、高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)房屋的，借款利率按照同期同檔次貸款利率及有關(guān)上浮規(guī)定執(zhí)行。

5.還款方式：分為等額本息和等額本金兩種。

6.借款擔(dān)保：借款人須以所購房屋作抵押，并辦理抵押登記手續(xù)，在抵押期間，房屋兩證交我行保管。抵押登記費用由借款人承擔(dān)。

7.業(yè)務(wù)流程：借款人與售房單位簽訂《商品房買賣合同》，并支付首付款項；借款人填寫申請審批表，并向經(jīng)辦行提交相關(guān)資料；經(jīng)辦支行受理，對借款人提交的資料進行審查，審查合格的，借款人與經(jīng)辦行簽訂《借款合同》，經(jīng)辦行逐戶與售房單位簽訂《保證合同》，同時在房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理房屋的抵押登記手續(xù)。借款人在經(jīng)辦行指定的保險公司處辦理房屋財產(chǎn)保險；在辦理完畢抵押登記及保險手續(xù)后，經(jīng)辦行發(fā)放貸款；借款人按月還本付息，全部貸款本息清償完畢，辦理房屋抵押登記注銷手續(xù)。

二、現(xiàn)狀

據(jù)筆者親身于重慶市商業(yè)銀行某支行實習(xí)期間，整理個人住房按揭貸款相關(guān)文件檔案，列下表：

XXX個人住房按揭貸款

按照銀監(jiān)會的個人住房按揭貸款指引，個人按揭貸款的貸款額是個人每月按揭貸款的還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%比重。以一家月收入5000元為例，該家庭每月所能承擔(dān)的最大按揭還款金額為2500元，并且根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該家庭第二套住房按揭貸款每月還款金額將與第一套住房按揭貸款每月還款金額進行累加，累積金額也不得超過該家庭收入的50%比重。另外，房屋首付款不得低于房屋總價的30%比重。

三、風(fēng)險分析

借款人風(fēng)險：2007年重慶市春季房屋交易會上，重慶市房屋平均價格為3100元/平米，居全國第27位；重慶市主城區(qū)職工平均工資：大渡口區(qū) 13629元；沙坪壩區(qū) 13438元；渝中區(qū) 13430元；江北區(qū) 12570元；九龍坡區(qū) 11518元；北碚區(qū) 11192元；南岸區(qū) 11118元；渝北區(qū) 10476元；巴南區(qū) 9684元。重慶市商業(yè)銀行個人住房按揭貸款利率為：政策性住房按揭貸款(一般為公積金貸款)：4.86%/年，商業(yè)性住房按揭貸款：6.12%/年。以一家3口購買兩居室一客廳80平米住房為例子，按照重慶市2007年房屋平均價格進行計算，20年期共計240個月，房屋的總價格為248000，而貸款人在交過最低首付30%共74400元吼應(yīng)付金額總數(shù)為政策性貸款：342339.20元，商業(yè)性貸款：386086.40元，每月應(yīng)還款為政策性貸款：1426.41元，商業(yè)性貸款：1608.69元。按照每月還款金額不得大于家庭收入的50%比重，該家庭的收入應(yīng)該大于2826.82元，如果是商業(yè)性貸款的話，就應(yīng)該大于3217.38元。

通過重慶市人均工資可以看出，僅有排名第一的金融業(yè)和第二的信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)能夠滿足住房按揭貸款條件。但是據(jù)筆者從重慶市商業(yè)銀行內(nèi)部獲取的信息來看，個人住房按揭貸款人收入最低為3500元，最高為12000元，其真實程度存在一定水分。大大增加了借款人違約風(fēng)險。

四、市場風(fēng)險

(1)市場無序競爭。近年房地產(chǎn)市場供給充足，但價格居高不下使空房沉淀不少，當(dāng)開發(fā)企業(yè)無法實現(xiàn)資金回籠時，會通過虛擬按揭套取銀行資金，供求不平衡使按揭貸款存在潛在風(fēng)險。(2)市場供求關(guān)系的重大變化。市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)價格大幅下降，業(yè)主愿意損失首付和已還款，以低于尚未歸還的貸款余額，重新購置低價房產(chǎn)，使銀行難以收回貸款，貸款損失風(fēng)險增大。(3)利率變動風(fēng)險。貸款期限內(nèi)市場利率可能發(fā)生數(shù)輪波動，利率上升，短期存款利率上升，壓縮了銀行獲利空間，利率下降，借款人以較低利率籌資并提前還貸，銀行會因其放貸不能獲得原定貸款利息回報而受損失。而且合同有關(guān)利率條款在利率管制時制訂，對利率市場化后可能形成風(fēng)險缺乏前瞻性。

2007年，自從中央宣布重慶成為城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)試驗區(qū)以來，重慶市住房價格平均上漲10%，民眾對房產(chǎn)市場投資欲望強烈，對住房價格預(yù)期相對較高。民眾已經(jīng)將購買商品房當(dāng)作一種重要的投資手段。然而事實上，火熱的房產(chǎn)市場背后存在巨大泡沫。據(jù)相關(guān)報道，一些宣稱已經(jīng)爆滿的樓盤實際入住率不到到30%。銀行將大量資金用于個人住房按揭，而這些住房按揭款又大量用于住房操作，如果市場上出現(xiàn)大的波動，將會給銀行帶來極大的風(fēng)險。

五、銀行經(jīng)營風(fēng)險

1.按揭貸款比例問題。按揭貸款比例越高，對借款人壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人違約，銀行處分抵押房產(chǎn)所得扣除各項支出后，有可能不足以彌補銀行的支出。一般還款期越長，經(jīng)濟可變因素就越多，抵押房產(chǎn)價值的變動就越難預(yù)料和把握，銀行需承擔(dān)的違約風(fēng)險就越大。

2.流動性風(fēng)險。按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款和企事業(yè)單位的短期存款，而住房按揭貸款的期限一般較長，這就產(chǎn)生了以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險，并在一定程度上影響銀行對短期資金的有效利用。另方面，銀行對本行員工的績效考核是按照員工發(fā)放貸款的數(shù)額來決定的，并不取決于貸款的回收率。這就有可能導(dǎo)致員工幫助顧客利用各種手段達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)，比如虛假的工資證明等手段，導(dǎo)致了銀行的貸款風(fēng)險的增加。

六、風(fēng)險防范手段

2.加強貸前審查，在成本允許時，盡量細(xì)致。嚴(yán)格主體資格及信用審查，綜合評價申請人的素質(zhì)、收入穩(wěn)定性、還款第一來源及綜合還款能力等，確保業(yè)主信用良好，據(jù)不同客戶群體，采取靈活的信貸政策，幫助客戶合理地確定貸款金額、成數(shù)、期限。

2.防范整個簽約過程中的風(fēng)險。在簽約時對開發(fā)商和購房人的資信證明材料原件進行審查，盡量不一次性把貸款付予開發(fā)商，盡量將回購條款具體化，加強可操作性。在簽約后介入項目全過程，掌握按揭貸款的實際用途和流向，“供樓”期間，了解購房人的經(jīng)濟狀況，加強與開發(fā)商聯(lián)系，掌握其經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)和確定“供樓”不能的情況后，及時要求開發(fā)商參與解決。期樓按揭要慎重，考慮工程延期可能性，根據(jù)工程進度，分期投放貸款，?？顚Ｓ?。

3.加強住房按揭貸款的貸后管理工作和風(fēng)險跟蹤訪問策略。在發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過程中，必須適時建立“兩項制度”，即貸后對業(yè)主訪問制度和對業(yè)主跟蹤管理制度。在期房按揭中應(yīng)落實專人加強對售房款的監(jiān)控。了解按揭樓盤的配套建設(shè)、小區(qū)環(huán)境、市場價格的變動情況，加強對按揭項目的回訪。

4.確定合理的風(fēng)險溢價、信貸額度及貸款成數(shù)。根據(jù)承擔(dān)的風(fēng)險大小、市場供求、市場價格、利率及按揭比率，確定相應(yīng)的風(fēng)險溢價和信貸額度，提前預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生。采取實時防范措施，防止按揭違約帶來的提前償還風(fēng)險，實現(xiàn)資金的預(yù)期利潤率，提高資金的運用效率。

5.制定完善的貸款信息管理控制體系，改變銀行信息被動局面。建立完善的借款人信用評價體系，改變逆選擇的局面。積極推動社會個人信用登記系統(tǒng)的建立，加強銀行內(nèi)部的個人信用體系的建設(shè)，推動同業(yè)之間開展數(shù)據(jù)共享，最終建立全社會的個人信用登記系統(tǒng)。

6.在規(guī)范經(jīng)營行為的同時，處理好風(fēng)險防范與業(yè)務(wù)拓展創(chuàng)新的關(guān)系，完善按揭貸款管理制度和借款合同。不能將一些必須的手續(xù)簡化掉，合理設(shè)置風(fēng)險控制指標(biāo)，在風(fēng)險和收益之間達(dá)成平衡；合同要明確小業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任，按借款合同約定辦事。實施債權(quán)轉(zhuǎn)移辦法，明晰住房按揭貸款的法律性質(zhì)后，可將損失的法律責(zé)任部分或全部轉(zhuǎn)移給另一個具備實力的經(jīng)濟主體。無論在何時何地何種情況下，都必須客觀注視不良貸款的孽生。

七、結(jié)束語

總之，個人住房貸款的可持續(xù)發(fā)展對整個房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義，要實現(xiàn)個人住房貸款的可持續(xù)發(fā)展，銀行一定要不斷完善各項管理制度，采取措施，規(guī)范操作，防范和控制經(jīng)營風(fēng)險，以保障信貸資產(chǎn)的安全性和資金的良性循環(huán)。

參考文獻：

[1]王蕾，楊合禮.建筑管理現(xiàn)代化，2005.

[2]張勁，滑翔.我國目前住房個人按揭貸款風(fēng)險分析及對策[J].西南金融，2003.

篇5

【案例描述】

【案例分析】

鄧某租賃了一棟房產(chǎn)，原計劃投資設(shè)立一家康復(fù)醫(yī)院，總投資2000萬元左右，因資金不足，向某銀行貸款100萬元，由張某、李某、吳某等3人擔(dān)保。該房產(chǎn)的所有權(quán)人有2人，由張某、劉某共有。鄧某租賃該房產(chǎn)時只與張某1人簽訂了租賃合同。協(xié)議簽訂后，鄧某對租賃房產(chǎn)做了必要的裝潢，已具備了基本開業(yè)經(jīng)營的條件。

但是，鄧某沒有想到的是，由于房產(chǎn)共有權(quán)人劉某與張某之間產(chǎn)生矛盾，劉某以對此租賃行為不知情為由，阻撓鄧某醫(yī)院正常經(jīng)營，并采取了封門、斷水、斷電等手段。鄧某無法開業(yè)經(jīng)營，欠某銀行的貸款到期無力償還，擔(dān)保人則以鄧某有過錯為由拒絕承擔(dān)代償責(zé)任，由此產(chǎn)生合同糾紛。銀行將鄧某告上法庭，擔(dān)保人未到庭應(yīng)訴。

審視本案，雖然庭審中原被告雙方?jīng)]有激烈的辯論過程，債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，但根據(jù)被告向法庭陳述事實時透露出的信息可以發(fā)現(xiàn)，銀行信貸人員對貸款難以收回有著不可推卸的責(zé)任：

一是貸款調(diào)查不到位，不能及時揭示風(fēng)險。

根據(jù)銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”中《個人貸款管理暫行辦法》的規(guī)定，“貸款人受理借款人貸款申請后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，對個人貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進行調(diào)查核實，包括但不限于以下內(nèi)容：借款人基本情況；借款人收入情況；借款用途；借款人還款來源、還款能力及還款方式；保證人擔(dān)保意愿、擔(dān)保能力或抵（質(zhì)）押物價值及變現(xiàn)能力”。銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》也規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)酌情、主動向政府有關(guān)部門及社會中介機構(gòu)索取相關(guān)資料，以驗證客戶提供材料的真實性，并作備案”。

顯然，本案中客戶經(jīng)理并未對借款人經(jīng)營項目的基本情況進行實質(zhì)審核，從而導(dǎo)致對借款人還款來源和還款能力的錯誤評估。根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記制，鄧某簽訂的瑕疵租賃協(xié)議是完全可以通過進一步驗證核實租賃房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系而發(fā)現(xiàn)的。

二是對保證人的調(diào)查不實，導(dǎo)致第二還款來源難以落實。

根據(jù)上述《個人貸款管理暫行辦法》的規(guī)定，貸款人應(yīng)對保證人的擔(dān)保意愿和擔(dān)保能力進行調(diào)查核實，而《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》也提出了“應(yīng)對第二還款來源進行分析評價，確認(rèn)保證人的保證主體資格和代償能力”的要求。本案中雖然有三個擔(dān)保人，但都沒有到庭應(yīng)訴。據(jù)了解，其中兩個擔(dān)保人明顯沒有代償能力，還款意愿較差；另一個擔(dān)保人張某就是房產(chǎn)的所有權(quán)人之一，已經(jīng)卷入與共有權(quán)人的侵權(quán)官司中，代償能力難以評估，貸款清收變得異常艱難。

三是貸款審查未盡職，第二道風(fēng)險防線薄弱。

根據(jù)銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”的要求，“貸款審查應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進行全面審查，重點關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔(dān)保情況、抵（質(zhì)）押比率、風(fēng)險程度等”。而《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》也明確了“商業(yè)銀行應(yīng)對客戶的非財務(wù)因素進行分析評價”。本案中，貸款審查崗未能按照要求進行全面審查，忽視了對非財務(wù)因素的風(fēng)險分析，未能及時揭示風(fēng)險隱患。

本案庭審雖已結(jié)束，但本案透露的風(fēng)險信息對信貸人員的從業(yè)行為仍具有很現(xiàn)實的教育意義和警示作用：

一是貸款調(diào)查必須深入、細(xì)致?？蛻艚?jīng)理在受理客戶申請時，應(yīng)對客戶投資項目的可行性進行充分論證。如本案中，客戶經(jīng)理應(yīng)該對借款人的租賃行為的有效性進行充分認(rèn)證，對其租賃協(xié)議和租賃房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系進行仔細(xì)核對、延伸檢查，及時提醒借款人獲得所有產(chǎn)權(quán)人的書面確認(rèn)，否則應(yīng)拒絕貸款。

二是對擔(dān)保人償債能力和擔(dān)保意愿進行認(rèn)真評估。在注重第一還款來源的同時，不僅要充分核實擔(dān)保人的擔(dān)保能力和擔(dān)保意愿，還應(yīng)明確告知擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任和后果。

三是加強貸款審查和貸款風(fēng)險評價。信貸審查崗應(yīng)對調(diào)查資料的完整性、準(zhǔn)確性，貸款主體和用途的合法性、合規(guī)性，以及擔(dān)保相關(guān)情況等進行審查，分析、揭示借款人的財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、道德風(fēng)險等。貸款風(fēng)險評價應(yīng)以分析借款人現(xiàn)金收入為基礎(chǔ)，采取定量和定性分析方法，全面、動態(tài)地進行貸款審查和風(fēng)險評估，提出風(fēng)險防范措施。

篇6

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房貸款；風(fēng)險；防范

1.我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險分析

當(dāng)前經(jīng)濟體制下，個人住房抵押貸款風(fēng)險的存在和發(fā)生有其可能性和必然性，這主要由住房貸款性質(zhì)、特點及市場環(huán)境所決定。國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險主要源于信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險，市場風(fēng)險產(chǎn)生提前還款風(fēng)險，而操作風(fēng)險多來源于銀行內(nèi)部。筆者重點從違約風(fēng)險、提前還貸風(fēng)險和操作風(fēng)險三方面分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險：

1.1違約還貸風(fēng)險

違約貸款指借款人和銀行簽訂以住房為抵押取得貸款，且在規(guī)定時間未能還清貸款的行為。違約貸款風(fēng)險亦稱信用風(fēng)險，它伴隨貸款關(guān)系出現(xiàn)而生，貸款償還或發(fā)生違約沖銷壞賬而滅。對于特定貸款人都存在違約還款的可能性，因此從貸款發(fā)放至本息收回期間都應(yīng)開展信用風(fēng)險管理。

信用風(fēng)險管理是商業(yè)銀行風(fēng)險管理的主要組成板塊。商業(yè)銀行和借款人之間信息不對稱是產(chǎn)生違約還貸風(fēng)險的根源，而其中信用制度的不完善是信用風(fēng)險發(fā)生基礎(chǔ)條件。而此處信息不對稱多為內(nèi)生性信息不對稱，一般借款人對自我信息清晰知曉，處于優(yōu)勢地位，而商業(yè)銀行缺乏對借款人信息的充分掌握，屬弱勢方。當(dāng)借款人借助信息優(yōu)勢使銀行利益受損時，市場價格機制無法發(fā)揮職能，進而產(chǎn)生違約還貸風(fēng)險，借貸雙方信息不對稱行為愈嚴(yán)重，信用風(fēng)險越大，即使商業(yè)銀行單方面采取種種措施，也只能有效降低信用風(fēng)險程度，卻不能避免和消除。

1.2提前還貸風(fēng)險

提前還款風(fēng)險多指借款人提前還款所造成損失的可能性。當(dāng)市場利率低于貸款合同的利率時，借款方提前還貸情況時常發(fā)生，此類提前還款使銀行既承受利息的損失，又要承擔(dān)為該部分資金尋找投資渠道的成本。影響提前還貸風(fēng)險因素有外生和內(nèi)生因素。外生因素多指非自愿性提前還款，如房屋受自然災(zāi)害影響，保險公司代為還款的情形；而內(nèi)生因素包含利率和房價、貸款期限、經(jīng)濟周期。個人住房貸款包含固定利率和浮動利率貸款，后者利息隨利率浮動而變化，尤其對貸款期限長的借款者價值波動較大；經(jīng)濟繁榮時，個人住房貸款還款上升，而經(jīng)濟蕭條時個人住房貸款的提前還款隨之低迷。

1.3操作風(fēng)險

商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險中的操作風(fēng)險多源于銀行內(nèi)部，違規(guī)操作是引發(fā)操作風(fēng)險的重要因素。操作風(fēng)險的產(chǎn)生和商業(yè)銀行自身貸款制度松弛程度有很大關(guān)系，當(dāng)商業(yè)銀行貸款制度放寬時，操作風(fēng)險較大；而當(dāng)商業(yè)銀行制度管理上嚴(yán)格約束貸款，則操作風(fēng)險會相應(yīng)降低。由于國內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營重業(yè)務(wù)輕管理，在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵約束機制下，為提升業(yè)務(wù)量不惜違規(guī)降低貸款標(biāo)準(zhǔn)開展業(yè)務(wù)，或借助住房貸款違規(guī)辦理個人高風(fēng)險業(yè)務(wù)。

2.我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防范對策

2.1 完善我國商業(yè)銀行內(nèi)部借貸管理機制

加強房貸申請審查資格審查，該審查是風(fēng)險防范的第一個關(guān)卡，可有效防范信用風(fēng)險的發(fā)生。進行資格審查時，應(yīng)以借款人現(xiàn)金收入為評估基礎(chǔ)，對其家庭收入、疾病預(yù)測等進行綜合分析；對貸款人借款金額、合法合理性進行全面審查，調(diào)查科側(cè)重借款人還款能力、信用清理、擔(dān)保情況；貸款人應(yīng)規(guī)范審批流程，實現(xiàn)審查和貸款分離，確保貸款審批人員獨立授權(quán)審批貸款；貸款人應(yīng)設(shè)置合理借款者收入償還機制，結(jié)合借款人收入、負(fù)債、日常支出等，確定科學(xué)的貸款期限和金額，保證借款人每期償還能力超過還款金額。

加強個人房貸抵押物的審查，抵押物作為商業(yè)銀行收款的第二來源，亦是銀行收款的最后憑證，但同時抵押物自身伴有的風(fēng)險性，因此，加強對個人住房貸款抵押物的審查非常關(guān)鍵，越發(fā)嚴(yán)格的審查，越能為商業(yè)銀行降低貸款風(fēng)險。抵押物審查中要對抵押物合法性強化審查；控制抵押率，以規(guī)避因抵押物市場價格變動帶來的金融風(fēng)險；對未能如期還款履行擔(dān)保法的借款人，堅決拍賣其抵押房產(chǎn)。

2.2建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)是和國家宏觀經(jīng)濟緊密聯(lián)系的領(lǐng)域，具有較高的市場和政策風(fēng)險，為預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險，建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)非常關(guān)鍵。建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警機制能夠有效對國家政策、市場變化宏觀經(jīng)濟指標(biāo)進行分析，及早對房地產(chǎn)市場環(huán)境進行預(yù)測，繼而采取一系列措施規(guī)避潛在的風(fēng)險和威脅降低損失。預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)是一項長期、復(fù)雜、高難度的工程，它包含風(fēng)險預(yù)警數(shù)據(jù)庫、風(fēng)險預(yù)警模型和快速反應(yīng)和預(yù)控機制。其中風(fēng)險預(yù)警數(shù)據(jù)庫可通過不同渠道和途徑收集全面、系統(tǒng)的資料和數(shù)據(jù)，為開發(fā)合理風(fēng)險預(yù)警模型提供條件，風(fēng)險預(yù)警模型中的參數(shù)綜合我國經(jīng)濟實況、概率密度函數(shù)等確認(rèn)；而快速反應(yīng)和預(yù)控機制的建立能夠及時、迅速化解和消除潛在風(fēng)險的威脅。

2.3建立并發(fā)展個人住房抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制和個人信用體系

房屋抵押貸款保險目的在于分散房屋毀壞的風(fēng)險、借款人的信用風(fēng)險和借款人的人參風(fēng)險。國內(nèi)個人住房抵押貸款保險種類單一，對各種風(fēng)險沒有進行合理劃分。因此，可通過建立個人住房抵押貸款保險機制，嚴(yán)格劃分風(fēng)險，并開發(fā)與之相關(guān)的保險產(chǎn)品，如財產(chǎn)險、失業(yè)險、人壽保險等；根據(jù)消費者收入情況開發(fā)不同種類保險，如對收入較低建立政策性抵押貸款保險，對收入高借款人提供商業(yè)性抵押貸款保險；加快個人房屋抵押貸款證券化進程，從根源上驅(qū)除商業(yè)銀行“存短貸長”的矛盾和與之帶來的風(fēng)險。

建立科學(xué)、全面、系統(tǒng)的個人信用體系。嚴(yán)格按照借款人收入、信用等級、信用透支等綜合確定是否貸款或貸多少。首先完善國內(nèi)個人信用評估制度，可從國外引進先進可靠的計量模型，將定量和定性相結(jié)合對借款人進行信用評估；同時加強全國范圍內(nèi)思想道德宣傳和教育，強化誠信意識、守信意識，這對個人信用體系建設(shè)具有至關(guān)重要作用。（作者單位：長江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

參考文獻

[1]余麗霞，竇.論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]錢鳳林，鄧予蘭.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的分析及防范[J].科學(xué)經(jīng)濟社會，2011，29（1）：32-35.

篇7

為了規(guī)范集團公司及其所屬企業(yè)擔(dān)保及借款行為，嚴(yán)格控制對集團外企業(yè)提供擔(dān)保及借款，跟蹤了解被擔(dān)保方及借款方的財務(wù)狀況，對代償風(fēng)險較高的擔(dān)保事項及時采取應(yīng)對措施，規(guī)避、降低擔(dān)保及借款風(fēng)險，筆者認(rèn)為，集團母公司對子公司擔(dān)保及借款應(yīng)采取了以下管控辦法：

一、嚴(yán)格界定提供擔(dān)保及借款企業(yè)的范圍

集團公司及其所屬企業(yè)不應(yīng)允許對集團以外單位及個人提供擔(dān)保及借款。由于集團的子公司有全資、控股、參股等多種形式，如何掌握判斷“集團以外單位”，是個較復(fù)雜的問題。

筆者認(rèn)為，可以采用集團合并報表范圍作為界定標(biāo)準(zhǔn)，對集團合并報表范圍以外的成員單位原則上不提供擔(dān)保及借款。

企業(yè)會計準(zhǔn)則中關(guān)于合并財務(wù)報表的合并范圍的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定?？刂疲侵敢粋€企業(yè)能夠決定另一個企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策，并能據(jù)以從另一個企業(yè)的經(jīng)營活動中獲取利益的權(quán)力。母公司直接或通過子公司間接擁有被投資單位半數(shù)以上的表決權(quán)，表明母公司能夠控制被投資單位，應(yīng)當(dāng)將該被投資單位認(rèn)定為子公司，納入合并財務(wù)報表的合并范圍。但是，有證據(jù)表明母公司不能控制被投資單位的除外。以集團合并報表范圍為集團內(nèi)企業(yè)界定標(biāo)準(zhǔn)，也就是以集團控制為標(biāo)準(zhǔn)，界定了集團公司及其所屬企業(yè)只對控制企業(yè)擔(dān)保的范圍。應(yīng)嚴(yán)禁為不能控制的企業(yè)提供借款或擔(dān)保，切實防范借款或擔(dān)保風(fēng)險，維護集團的利益。

二、采用擔(dān)保分級管理

借款企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)爭取免擔(dān)?；蛴勺陨碣Y產(chǎn)抵押擔(dān)保，其次可申請由上一級企業(yè)或集團內(nèi)其他企業(yè)提供擔(dān)保，集團公司原則上只為滿足擔(dān)保條件的二級企業(yè)提供擔(dān)保。這樣采取分級擔(dān)保的辦法，有利于擔(dān)保企業(yè)對借款企業(yè)的管理和風(fēng)險監(jiān)控，同時分散擔(dān)保單位的擔(dān)保風(fēng)險，降低了單個企業(yè)集中擔(dān)保的壓力。

三、明確提供擔(dān)保金額控制標(biāo)準(zhǔn)

母公司對子公司的經(jīng)營風(fēng)險按規(guī)定以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任，但是由于為子公司提供擔(dān)保履行還款責(zé)任時，而承擔(dān)了超出出資額的責(zé)任。因此，集團應(yīng)當(dāng)明確為子公司提供擔(dān)保金額的控制標(biāo)準(zhǔn)。

企業(yè)對外提供擔(dān)?？傤~不得超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產(chǎn)的50%；對單一企業(yè)的擔(dān)保原則不得超過該企業(yè)凈資產(chǎn)的10%。對公司制企業(yè)擔(dān)保一般應(yīng)按持股比例與其他股東共同擔(dān)保，如提供全額擔(dān)保則要求其他股東按持股比例提供反擔(dān)保。

這里包括兩方面的內(nèi)容，一方面是規(guī)定對外提供擔(dān)保不要超過自己的擔(dān)保能力，擔(dān)保總額不得超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產(chǎn)的50%的規(guī)定限制了企業(yè)可承擔(dān)的擔(dān)保范圍，如果真的發(fā)生對外擔(dān)保代償損失，本身還有50%的凈資產(chǎn)結(jié)余，不能因擔(dān)保造成更大的損失。對單一企業(yè)的擔(dān)保原則不得超過該企業(yè)凈資產(chǎn)的10%，集團公司母公司有很多子企業(yè)，而集團及所屬企業(yè)擔(dān)保能力有限，這樣的規(guī)定可以使集團母公司及所屬企業(yè)合理分配擔(dān)保資源，也降低擔(dān)保風(fēng)險；另一方面，由于公司制企業(yè)包括控股或參股企業(yè)，對其擔(dān)保要考慮集團母公司的出資比例，按比例承擔(dān)風(fēng)險和收益，不允許承擔(dān)一定比例收益而承擔(dān)全部或超過投資比例的風(fēng)險，要按比例提供借款或擔(dān)保。

在實務(wù)中，很多債權(quán)人不同意一筆債權(quán)由兩個擔(dān)保人按比例擔(dān)保，如提供全額擔(dān)保則要求其他股東按持股比例提供反擔(dān)保。

四、明確提供擔(dān)保的審核標(biāo)準(zhǔn)

集團母公司應(yīng)當(dāng)明確提供擔(dān)保的審核標(biāo)準(zhǔn)，在提供擔(dān)保前，應(yīng)當(dāng)對借款企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)狀況和償債能力等進行風(fēng)險分析，在審查借款企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和信用等情況，對有下列情形之一的可以不為其提供擔(dān)保：

（一）擔(dān)保單位發(fā)生擔(dān)保履約責(zé)任或形成重大損失的借款企業(yè)；

（二）存在債務(wù)違約或延期支付利息的事實，且仍處于繼續(xù)狀態(tài)；

（三）借款企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于集團平均值或財務(wù)指標(biāo)顯示償債存在較大風(fēng)險（不得為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)提供債務(wù)擔(dān)保）；

（四）上年度審計報告被會計師事務(wù)所出具了否定意見或無法表示意見；

（五）在近兩年內(nèi)有違反法律法規(guī)、違反集團管理制度或損害集團利益的行為；

（六）上年度管理建議書或內(nèi)部審計部門認(rèn)為企業(yè)在擔(dān)保及借款內(nèi)部控制制度方面存在重大缺陷；

（七）存在影響持續(xù)經(jīng)營的擔(dān)保訴訟以及仲裁等重大或有事項；

（八）未按要求辦理有效反擔(dān)?；蚍磽?dān)保能力不足。

五、規(guī)范集團公司擔(dān)保及借款的審批程序

（一）擔(dān)保及借款計劃的編制

集團二級企業(yè)在每年年底前（比如規(guī)定12月20日前）根據(jù)總體資金需求預(yù)算，向集團公司報送下一年度擔(dān)保及借款計劃（包括借款可行性分析報告），企業(yè)借款必須納入財務(wù)預(yù)算管理。

（二）擔(dān)保及借款計劃的審核

集團公司由財務(wù)部審核各企業(yè)擔(dān)保及借款計劃，會同有關(guān)職能部門進行分析和評價，其中集團公司批準(zhǔn)的境內(nèi)固定資產(chǎn)投資、資本運作項目由投資發(fā)展部進行投資風(fēng)險分析和評價；涉及高科技、新技術(shù)項目由技術(shù)部門提出技術(shù)風(fēng)險分析和評價；境外工程項目由國際合作部進行相關(guān)市場、運營風(fēng)險分析和評價；法律部對有關(guān)法律風(fēng)險進行分析和評價。通過對投資項目的戰(zhàn)略風(fēng)險、運營與市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險進行分析與評價，發(fā)揮了職能部門第一道防線作用。

對擔(dān)保人來說，風(fēng)險大小主要取決于借款人償還貸款能力的大小，要對借款人的借款可行性分析報告進行詳細(xì)深入分析，評估其信譽和償債能力，預(yù)測擔(dān)保及借款風(fēng)險。

（三）擔(dān)保及借款計劃的審批

在計劃審核基礎(chǔ)上匯總編制集團公司下一年度擔(dān)保及借款計劃建議文件，上報總經(jīng)理辦公會審批，總經(jīng)理辦公會通過后上報董事會審批。需要改變擔(dān)保及借款計劃的相關(guān)重要內(nèi)容，包括延長期限或增加金額等，應(yīng)重新辦理審批手續(xù)。

（四）擔(dān)保及借款計劃的辦理

借款企業(yè)應(yīng)在簽訂擔(dān)保合同前20個工作日向擔(dān)保企業(yè)提交擔(dān)保申請、銀行要求擔(dān)保企業(yè)提供財務(wù)資料清單及借款合同、擔(dān)保合同及企業(yè)近期生產(chǎn)經(jīng)營情況等材料。集團公司財務(wù)部負(fù)責(zé)具體辦理每項擔(dān)保業(yè)務(wù)，提出初審意見，報集團公司總會計師、總經(jīng)理、董事長簽署意見后，辦理擔(dān)保手續(xù)。

六、借款企業(yè)應(yīng)編制借款可行性分析報告

借款企業(yè)應(yīng)編制借款可行性分析報告，包括下列內(nèi)容：

（一）經(jīng)營狀況，主要是企業(yè)近三年生產(chǎn)、銷售、效益情況和前景預(yù)測；

（二）行業(yè)及市場情況，主要是企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和存在的主要風(fēng)險；企業(yè)產(chǎn)品市場占有份額及變動趨勢；企業(yè)上下游行業(yè)情況，原材料、產(chǎn)成品價格變化趨勢；

（三）財務(wù)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量分析，主要是企業(yè)近三年財務(wù)狀況、資金結(jié)構(gòu)、償債能力、盈利能力、營運能力、成長能力等財務(wù)指標(biāo)及變動原因；現(xiàn)金流量的構(gòu)成和變動情況；

（四）融資及信用狀況，主要是企業(yè)近三年在銀行的融資情況、或有負(fù)債；有無逃廢債、拖欠貸款本息等不良記錄；

（五）新增借款的還款來源、收益及對企業(yè)整體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量的影響預(yù)期；

（六）境外工程承包項目還應(yīng)分析業(yè)主付款及違約、境外經(jīng)營地的社會環(huán)境和匯率風(fēng)險以及對項目所簽署的合同、標(biāo)書等文件，法律顧問出具的法律意見；

（七）固定資產(chǎn)投資、資本運作項目的長期借款擔(dān)保還應(yīng)提供批準(zhǔn)文件、可研報告、資金落實情況及還款能力專項分析報告；

（八）風(fēng)險分析評價及為規(guī)避、減少風(fēng)險擬采取的防控措施。

七、被擔(dān)保方提供反擔(dān)保并繳納擔(dān)保費

篇8

關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；建材公司；防范措施

一、引言

由于國內(nèi)外的國家政策與市場經(jīng)濟環(huán)境有很大區(qū)別，國外關(guān)于建材企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究不能很好的應(yīng)用于國內(nèi)建材公司財務(wù)風(fēng)險的防控；國內(nèi)關(guān)于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究大多集中于金融企業(yè)及大型制造企業(yè)，針對于中小型建材公司財務(wù)風(fēng)險研究相對較少，不能為中小型建材企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險管理提供可靠依據(jù)，進行中小企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究變得尤為重要。

二、理論與方法

1.理論依據(jù)

本文根據(jù)公司在經(jīng)營過程所涉及的環(huán)節(jié)將財務(wù)風(fēng)險分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險?；I資風(fēng)險是公司在經(jīng)營活動過程中由于借款不能及時償還本息、自有資金收益效益低等引起的財務(wù)風(fēng)險；投資風(fēng)險是指公司為獲得一定收益對內(nèi)或?qū)ν膺M行的投資，投入資本嚴(yán)重低于或近似于所獲得的收益導(dǎo)致的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險貫穿于公司的整個經(jīng)營過程。主要有采購成本過高風(fēng)險、存貨存積風(fēng)險、銷售風(fēng)險、應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力弱等風(fēng)險；收益分配風(fēng)險是公司的收益水平下降或收益分配不合理導(dǎo)致公司償債能力下降等因素導(dǎo)致公司的財務(wù)危機。

2.研究方法

文獻資料法。通過圖書館資源及網(wǎng)上搜索相關(guān)資料，了解財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)理論知識。為分析JH建材公司的務(wù)風(fēng)險提供理論基礎(chǔ)。

調(diào)查問卷法。選定JH建材公司，對其進項調(diào)查問卷的方式了解企業(yè)的狀況及企業(yè)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的態(tài)度。

案例分析法。通過收集JH建材公司的資料，根據(jù)資料通過風(fēng)險分析方法分析公司所存在的財務(wù)風(fēng)險，并根據(jù)分析的結(jié)果提出相關(guān)建議。

三、JH公司現(xiàn)狀

1.內(nèi)部管理現(xiàn)狀

JH建材公司根據(jù)自身行業(yè)特點，設(shè)立財務(wù)主管1人，負(fù)責(zé)公司的財務(wù)會計工作，編制各項工作計劃，審查相關(guān)會計資料。根據(jù)經(jīng)營活動過程中所涉及的財務(wù)活動，設(shè)立不同的會計工作崗位，分別負(fù)責(zé)公司不同的財務(wù)工作。在對JH建材公司財務(wù)部門崗位設(shè)置分析中發(fā)現(xiàn)，公司缺少風(fēng)險管理人員。如：財務(wù)預(yù)算人員，內(nèi)部審計人員，風(fēng)險分析人員等。公司的職務(wù)職責(zé)劃分中出現(xiàn)嚴(yán)重的一人多職的情況，導(dǎo)致公司自我監(jiān)控能力下降，影響公司財務(wù)信息的真實性，從而阻礙公司的發(fā)展。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果結(jié)合財務(wù)部門人員設(shè)置情況調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)公司的人員配置不夠合理，財務(wù)風(fēng)險管理沒有得到嚴(yán)格的執(zhí)行，財務(wù)管理存在多種缺陷。公司員工的工作效率不高，財務(wù)工作出現(xiàn)錯誤，員工的歸屬感不強，自我監(jiān)控能力下降，財務(wù)風(fēng)險管理不到位，執(zhí)行力度不足，最終可能會導(dǎo)致公司面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險危機。

2.財務(wù)報表現(xiàn)狀

公司負(fù)債增長速度比較快，其中公司的流動負(fù)債占總負(fù)債的比例很大，是因為公司近幾年規(guī)模的不斷擴大，借入了大量的銀行貸款和民間借貸。民間借貸期限較短，且公司需要承擔(dān)很大的利息負(fù)擔(dān)，銀行借款又有很大的強制性。當(dāng)借款到期時，大量的負(fù)債會給公司帶來嚴(yán)重的還款壓力，一旦公司的還款能力降低，債務(wù)凍結(jié)會給公司的生產(chǎn)經(jīng)營帶來很大的沖擊。

公司為銷售產(chǎn)品花費的成本費用較高，一方面是因為公司為擴大生產(chǎn)規(guī)模借入大量存款，因為利息支出過多導(dǎo)致財務(wù)費用過高，另一方面因引入新的產(chǎn)品采購人員議價能力較差導(dǎo)致成本過高，以及貨物管理人員不足導(dǎo)致貨物盤虧現(xiàn)象嚴(yán)重。同時受現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境的影響，銷售情況低于預(yù)期水平，形成了存貨積壓，為增加貨物的成本，為增加貨物的銷售，公司就會給客戶提供大量的優(yōu)惠措施，此舉就會減少公司的預(yù)期收益。

公司應(yīng)收賬款收賬期較長，并且應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)出下降的趨勢，這會導(dǎo)致公司增加產(chǎn)生應(yīng)收賬款壞賬的可能性，說明JH建材公司在銷售收款環(huán)節(jié)沒有控制好應(yīng)收賬款的比例，對應(yīng)收賬款的賬齡分析和壞賬管理缺乏有效的方法。應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)過慢以及公司的大量借款會導(dǎo)致公司的經(jīng)營資金緊張，公司為保證其他資產(chǎn)的可能會借入新的債務(wù)來償還即將到期的負(fù)債，如果這種惡性循環(huán)不斷進行，就用引發(fā)公司的籌資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。公司存貨周轉(zhuǎn)速度慢，說明公司的存貨銷售狀況不夠好，可能是市場被擠占的原因，這會導(dǎo)致公司的盈利能力下降，進而影響公司的短期償債能力。

公司沒有明確的收益分配政策，利潤的分配情況主要由投資人根據(jù)公司的利潤情況，不是根據(jù)公司的資本結(jié)構(gòu)及公司對資金的需求來確定，會導(dǎo)致公司需要采用大量的外部籌資，增加公司的籌資成本。公司會計確認(rèn)基礎(chǔ)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，公司在確認(rèn)利潤時包含了應(yīng)收賬款的存在，以此為基礎(chǔ)確認(rèn)利潤會虛增公司的實際收益，進行分配收益會造成公司現(xiàn)金短缺，后續(xù)經(jīng)營資金不足。

四、JH公司改進措施

1.內(nèi)部管理改進措施

增加公司財務(wù)預(yù)算人員、內(nèi)部審計人員、財務(wù)風(fēng)險分析人員以及倉庫管理人員等，豐富公司內(nèi)部財務(wù)崗位設(shè)置。在招聘新員工進入公司時，對員工進行公司文化及工作崗位知識的培訓(xùn)，讓員工能更快更好的適應(yīng)工作崗位。定期對財務(wù)人員進行財務(wù)風(fēng)險知識考核，讓公司員工提高自身財務(wù)風(fēng)險防范能力，在職能范圍內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度，使員工能主動參與到企業(yè)風(fēng)險管理活動中。對公司的財務(wù)風(fēng)險管理人員進行明確的職責(zé)分工，明確落實員工職責(zé)。建立實施獎懲、晉升和淘汰的人事管理制度，提高員工的工作效率及工作積極性。明確劃分員工的工作職責(zé)與權(quán)限，形成相互監(jiān)督機制，提高員工的工作質(zhì)量。定期組織公司的文化活動，提高每個員工對公司的參與力，增強員工的歸屬感，增加公司凝聚力。

2.財務(wù)報表改進措施

公司在未來應(yīng)建立明確的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)，調(diào)整公司籌資結(jié)構(gòu)，根據(jù)公司未來的發(fā)展方向及資金需求情況確定收益分配政策。在計算公司收益時，可以引入通貨膨脹等新的會計學(xué)研究成果。公司增加長期負(fù)債的比重，為公司未來的發(fā)展贏得更多的時間，增加外部投資者投資以及公司自有資金投資，增加權(quán)益負(fù)債的比例，使公司有足夠的資金用于生產(chǎn)經(jīng)營。建立財務(wù)預(yù)算體系，加強公司的資金預(yù)算管理，構(gòu)建公司的現(xiàn)金流量預(yù)警系統(tǒng)，監(jiān)控公司的現(xiàn)金流量情況，當(dāng)公司現(xiàn)金過多時可增加投資，減少公司的機會成本，現(xiàn)金多少時可進行籌資，防止現(xiàn)金流斷裂給公司帶來的風(fēng)險。

科學(xué)的進行投資工作，在進行投資之前，決策者應(yīng)對投資項目進行可行性分析，對市場情況進行周密的調(diào)查，做好詳細(xì)的投資項目計劃書，減少決策失誤帶來的損失，做好現(xiàn)金預(yù)算，避免在投資項目實施過程中因資金不足導(dǎo)致投資目無法繼續(xù)實施給公司帶來風(fēng)險。

由于本公司主要從事于建材銷售，這類行業(yè)通常回款時間較長，一般對建材企業(yè)的預(yù)付賬款比例相對較低，由于當(dāng)前市場經(jīng)濟形勢的惡化，公司為減少收不回賬款的可能性，應(yīng)提高預(yù)付款的比例。建立客戶信用狀況表，貨物發(fā)出之后，隨時關(guān)注購貨方的信用情況、償債能力以及對方企業(yè)金額較大的經(jīng)營事項變動情況，對客戶的信用評價及時作出調(diào)整。建立應(yīng)收賬款壞賬計提表，將應(yīng)收賬款按賬齡劃分管理。建立應(yīng)收賬款催收政策，對應(yīng)收賬款時間較短的可為購買者提供現(xiàn)金折扣政策，引導(dǎo)客戶提前還款。對應(yīng)收賬款時間較長的，公司要調(diào)查客戶拖欠還款的原因，及時向?qū)Ψ较嚓P(guān)負(fù)責(zé)人進行催討，必要時還可以雇傭?qū)ｉT的人員對應(yīng)收賬款進行催討，減少公司產(chǎn)生壞賬。

五、結(jié)論

本文通過對JH建材公司的經(jīng)營現(xiàn)狀進行分析得出以下結(jié)論：目前我國關(guān)于中小企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的理論與實踐研究相對較少，尤其是建材企業(yè)，對財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識嚴(yán)重不足。對JH建材公司的經(jīng)營現(xiàn)狀進行財務(wù)風(fēng) 險分析，根據(jù)JH建材公司存在的財務(wù)風(fēng)險，本文提出了相關(guān)財務(wù)風(fēng)險管理措施，以此完善JH建材公司的風(fēng)險管理體系，減少公司發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性，實現(xiàn)公司健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉瑩.淺談企業(yè)財務(wù)危機的預(yù)防與化解[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2012（2）：15-18.

[2]王富濤.淺議我國集團公司財務(wù)風(fēng)險控制[J].時代金融，2013（17）：219-220.

[3]孫曉明.企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險及控制研究[J].財會研究.2011，（22：）：43-44.

[4]王洪濤.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制策略探討[J].中國管理信息化.2013（20）：8-9.

[5]李明才.探究企業(yè)內(nèi)控管理與財務(wù)風(fēng)險防范[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015（07）：179-203.

篇9

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險；措施

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險

違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

1.2流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

1.3經(jīng)濟周期風(fēng)險

經(jīng)濟周期風(fēng)險是指在國民經(jīng)濟整體水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機甚至破產(chǎn)。

1.4利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風(fēng)險，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。

2住房抵押貸款風(fēng)險防范

針對上面所述的這些風(fēng)險，本文從以下幾個角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時所帶來的風(fēng)險盡量最小化。

2.1違約風(fēng)險的控制

針對購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業(yè)者的資信進行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動性風(fēng)險的控制

住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現(xiàn)住房融資需求，降低流動性風(fēng)險。

2.3經(jīng)濟周期風(fēng)險的控制

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個人住房抵押

貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，防范市場和政策風(fēng)險。一是建立風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險預(yù)警模型，對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機制，對風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險進行及時處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟周期給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險。

2.4利率風(fēng)險的控制

針對利率變動帶來的風(fēng)險，銀行可以采取以下措施：一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。二是開發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險。

3結(jié)論

住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的利益，要使其帶來的風(fēng)險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善?？傊?，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計中充分考慮風(fēng)險因素，強化風(fēng)險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。

參考文獻

［1］許輝．關(guān)于個人住房抵押貸款風(fēng)險及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．

［2］金寧．淺談個人住房抵押貸款的風(fēng)險與防范［J］.遼寧廣播電視大學(xué)學(xué)報，2006，（1）．

［3］胡紅星．我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險與防范［J］．經(jīng)濟師，2007，（6）.

［4］邱娟華．個人住房抵押貸款的風(fēng)險與防范［J］．中山大學(xué)學(xué)報論叢，2007，（10）．

篇10

【論文關(guān)鍵詞】　公積金貸款 準(zhǔn)備金提取 風(fēng)險管理

前言：

住房公積金個人貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險的最有效途徑之一，當(dāng)前對其準(zhǔn)備金的金額總數(shù)是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問題還是有很多的不同意見?？上攵@些問題處理的妥善與否直接關(guān)系著貸款風(fēng)險管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風(fēng)險和其機構(gòu)當(dāng)前擁有的風(fēng)險管理的系統(tǒng)問題考慮，分析研究合理的準(zhǔn)備金提取的辦法，從而找到貸款風(fēng)險管理的相應(yīng)策略和辦法。

1.　住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r及風(fēng)險分析

1.1住房公積金當(dāng)前發(fā)展情況

自1992年以來，住房公積金制度在全國設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來，不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達(dá)11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發(fā)放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達(dá)到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國計民生、構(gòu)建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其風(fēng)險也不斷加大。

1.2住房公積金個人住房貸款風(fēng)險分析

《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風(fēng)險主要有個人貸款風(fēng)險、利率原因造成的國債投資虧損風(fēng)險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規(guī)形成的損失及具體操作人員工作失誤產(chǎn)生的損失等運行風(fēng)險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產(chǎn)市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風(fēng)險更加的多樣和復(fù)雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規(guī)避風(fēng)險的處理策略才是住房公積金貸款管理風(fēng)險系統(tǒng)需要做的，需要面對的問題。

第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發(fā)放貸款的人員不可能像商業(yè)性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)用工制度的發(fā)展，職工的工作調(diào)動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩(wěn)定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預(yù)想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質(zhì)量。

可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質(zhì)量的提高，那么這就需要相應(yīng)的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風(fēng)險管理的影響。

第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴(yán)重的風(fēng)險就是信用，那是因為當(dāng)前國內(nèi)沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規(guī)定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構(gòu)來說是不能對貸款的具體內(nèi)容予以說明和控制的。

第三，住房公積金必須嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定運作，貸款業(yè)務(wù)單一、動作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況及風(fēng)險水平設(shè)計相應(yīng)的貸款品種，以分散風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的波動直接影響住房公積金貸款的風(fēng)險，房地產(chǎn)業(yè)直接受宏觀經(jīng)濟和政策的影響，因此，住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統(tǒng)性的風(fēng)險。他的產(chǎn)生是按照時間不同來分布的，這就是說有可能某一個時間段內(nèi)什么都不會發(fā)生，這個時間段甚至可以是十年，但是在其他的時間內(nèi)發(fā)生了。正是因為整個系統(tǒng)存在這樣的不穩(wěn)定的發(fā)生危險的概率，所以對于將要發(fā)生的風(fēng)險的可能和具體損失的情況都是很難進行估計的，從而對于這樣的系統(tǒng)存在的風(fēng)險沒有比較合適的辦法進行防范。

第四，很多不能夠預(yù)見的災(zāi)害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會影響住房公積金個人貸款的那些不確定因素不斷增加的。

2.　住房公積金個人住房貸款風(fēng)險管理的研究分析

現(xiàn)在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問題，加強對貸款人員的嚴(yán)格的審查，做好貸款之后的全面資產(chǎn)管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對風(fēng)險管理的工作提供了幫助，但是因為住房公積金管理機構(gòu)建立的時間不長，所以還沒有建立一套系統(tǒng)的完善的風(fēng)險管理制度，對于個人貸款方面風(fēng)險的防范管理能力不是很強，這些問題主要表現(xiàn)在下面兩個地方。

2.1沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準(zhǔn)備計提制度

根據(jù)《條例》的規(guī)定，住房公積金管理機構(gòu)是不以盈利為目的的事業(yè)單位，沒有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機構(gòu)作為住房公積金的責(zé)任主體，承擔(dān)了較金融機構(gòu)更大的的風(fēng)險。提取的風(fēng)險準(zhǔn)備金僅限于貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金的一種，沒有像金融機構(gòu)那樣計提貸款損失準(zhǔn)備。當(dāng)前金融機構(gòu)對個人住房貸款損失準(zhǔn)備嚴(yán)格按照《貸款損失準(zhǔn)備計提指引》（以下簡稱《指引》）的規(guī)定計提?！吨敢芬?guī)定貸款損失準(zhǔn)備包括一般準(zhǔn)備、專項準(zhǔn)備和特種準(zhǔn)備。一般準(zhǔn)備主要用于尚未識別的可能性損失準(zhǔn)備，應(yīng)按季計提，其年末余額應(yīng)不低于年末貸款余額的1%。專項準(zhǔn)備是根據(jù)《貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則》，對貸款進行風(fēng)險分類后，按每筆貸款損失的程度計提，用于彌補專項損失，即按照正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關(guān)注類貸款計提比例為2%；次級類貸款計提比例為25%；可疑類貸款計提比例為50%；損失類貸款計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準(zhǔn)備，計提比例可以上下浮動20%。特種準(zhǔn)備由銀行根據(jù)不同類型（如行業(yè)等）貸款的特殊風(fēng)險情況、風(fēng)險損失概率及歷史經(jīng)驗，自行確定計提比例。因此，借鑒西方國家成功經(jīng)驗，及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準(zhǔn)備計提制度顯得尤為重要。

2.2缺乏完善、統(tǒng)一的風(fēng)險管理體系

要研究住房公積金個人住房貸款風(fēng)險，首先應(yīng)識別貸款風(fēng)險，新巴塞爾協(xié)議的核心內(nèi)容就是準(zhǔn)備的識別、計量和控制風(fēng)險。從目前全國各住房公積金管理機構(gòu)運行情況來看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統(tǒng)一、規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程和科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J款管理模式。風(fēng)險識別系統(tǒng)、計量和控制系統(tǒng)不完善，放出去的貸款沒有相金融機構(gòu)那樣實行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒有形成一個強大的統(tǒng)一的資金鏈條，這樣假設(shè)某個地方出現(xiàn)大型的風(fēng)險問題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區(qū)即便不能有效統(tǒng)一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規(guī)避貸款管理的風(fēng)險。

3.　住房公積金個人住房貸款風(fēng)險管理對策分析

住房公積金管理機構(gòu)肩負(fù)著住房公積金管理的職責(zé)，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實現(xiàn)保值、增值。就貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金而言，目前按照財政部《關(guān)于住房公積金財務(wù)管理補充規(guī)定的通知》，建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規(guī)定，截至2008年年底，全國已建立了住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金285.67億元，數(shù)額不小，但是全國各地分布不均衡。貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險最重要的方式，其提取比例及提取基數(shù)的確定，需要經(jīng)過大量的考察、論證以及準(zhǔn)確的計量，不能僅根據(jù)目前已經(jīng)建立的貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金的多少來判斷是否足以抵御未來發(fā)生的風(fēng)險。為保障住房公積金繳存人的合法權(quán)益，建議目前貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達(dá)到抵抗風(fēng)險的目的。

3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準(zhǔn)備提取及核銷管理機制

建立審慎合理的貸款風(fēng)險分類標(biāo)準(zhǔn)對制定風(fēng)險管理政策、揭示信貸資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。按照住房公積金貸款風(fēng)險程度的高低將貸款分為正常、資級、關(guān)注、可疑和損失五類。按照財務(wù)制度的要求制定壞賬核銷辦法，發(fā)現(xiàn)那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關(guān)的程序和流程進行核銷，這是有效的解決貸款風(fēng)險的一種必要的手段，在規(guī)定的程序?qū)徟?，按照五級分類的辦法已計提的呆賬準(zhǔn)備金進行核銷，而且要對那些已經(jīng)核銷的壞賬保留追求索賠權(quán)利，進一步的實行催收策略。這樣可以保證系統(tǒng)內(nèi)部風(fēng)險的解除，也可以為利益的回收繼續(xù)努力。

3.2研究貸款逾期風(fēng)險管理的指標(biāo)體系，建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預(yù)警機制

針對借款人、開發(fā)商以及不同房屋物性的各種風(fēng)險源，通過對住房公積金貸款數(shù)據(jù)的研究分析，探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風(fēng)險基金余額的比率、房產(chǎn)市值與貸款余額的綜合成數(shù)、住房公積金保證貸款總額與擔(dān)保公司注冊資本金等多方面選取指標(biāo)，從中把握住與風(fēng)險相關(guān)的內(nèi)外部因素，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為對業(yè)務(wù)風(fēng)險的正確描述，正確評估住房公積金貸款的資產(chǎn)安全性，并為采取措施防范風(fēng)險提供量化的客觀依據(jù)，建立起系統(tǒng)化、科學(xué)化的貸款風(fēng)險防范預(yù)警體系。