導(dǎo)語：如何才能寫好一篇?jiǎng)e墅調(diào)查報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

作文風(fēng)向標(biāo)：貼近生活實(shí)際，注意行文格式。

審題指南針：1.選擇貼近生活，而且易操作的問題進(jìn)行調(diào)查，確定調(diào)查主題，避開高精尖的話題。2.明確寫調(diào)查報(bào)告的格式：確定調(diào)查主題，寫清調(diào)查時(shí)間，明確調(diào)查目的，選準(zhǔn)調(diào)查對(duì)象，做好調(diào)查小結(jié)和總結(jié)，寫上調(diào)查人姓名。3.圍繞調(diào)查主題，多渠道、全方位搜集信息，并作出相應(yīng)的分析。4.針對(duì)調(diào)查分析寫好調(diào)查小結(jié)和總結(jié)。

佳作展示臺(tái)：

老百姓過年方式調(diào)查報(bào)告

浙江省嵊州市城南小學(xué)五（1）班 裘屹山 指導(dǎo)老師：魏巧雯

調(diào)查時(shí)間：2012年1月21日-23日

調(diào)查目的：春節(jié)是我國最傳統(tǒng)、最重要、最熱鬧的節(jié)日，家家戶戶張燈結(jié)彩過大年，享受家人團(tuán)圓的美好時(shí)光。這次調(diào)查是為了了解老百姓是怎樣過年的，并親近老百姓。

調(diào)查對(duì)象一：媽媽

一號(hào)調(diào)查對(duì)象陳述：今年過年，咱們低碳一些，不放煙花，到大橋上看會(huì)兒就行了，不也同樣是紅紅火火的熱鬧景象么？年夜飯照例陪爺爺奶奶和長輩們一起吃，大家能夠團(tuán)聚在一起，多幸福啊！到時(shí)候，爺爺、外公給你壓歲錢，你又變成一個(gè)“臨時(shí)大富翁”了！吃完年夜飯，咱們就看春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)。老套吧，呵呵！

調(diào)查對(duì)象二：外地打工夫妻

二號(hào)調(diào)查對(duì)象陳述：俺們來這里已經(jīng)兩年多了，沒回家過年，老家在河南，太遠(yuǎn)，買不到回家的火車票，這樣也好，可以多寄些錢回家給孩子上學(xué)用。你看，就昨天一晚上俺們就撿了這么多燃放過的煙火盒子，能賺好多錢哩！

調(diào)查對(duì)象三：某別墅區(qū)老板

三號(hào)調(diào)查對(duì)象陳述：一年忙到頭，天天吃飯店，也沒時(shí)間陪陪家人，就要過年了，我決定在我那棟豪華的別墅里，邀請(qǐng)有名的廚師燒一桌“滿漢全席”，請(qǐng)全家老老少少快快活活地吃一頓年夜飯，一定會(huì)很溫馨的。你看，我還買了好多的煙花呢！除夕之夜開一個(gè)煙花party，準(zhǔn)備讓左鄰右舍都一起放一放，過個(gè)快樂幸福年！

調(diào)查對(duì)象四：小舅媽

四號(hào)調(diào)查對(duì)象陳述：我在電信局話務(wù)處工作，今年過年輪到我值班不能回家，身不由己啊！坐在辦公桌前，吃著盒飯，守著電話機(jī)，肯定會(huì)很寂寞的，但這樣過年也很難忘哦。一想到下班后照樣可以與家人團(tuán)聚，照樣可以走親訪友，心里還是感到好幸福的！

調(diào)查小結(jié)：

一號(hào)：我們家的過年方式，應(yīng)該代表了中國千千萬萬普通家庭的普遍過年方式。但媽媽的低碳概念絕對(duì)是大家學(xué)習(xí)的榜樣！

二號(hào)：外地叔叔的過年方式雖然很寒酸，但因?yàn)樗麄兊男闹杏袑?duì)家人的無限牽掛，所以仍然很幸福。這也同樣反映出無數(shù)打工人心中的無奈。

三號(hào)：是奢侈的過年方式，非常豪華，但還是保留著中華民族傳統(tǒng)的過年方式——回家過年！

四號(hào)：千千萬萬堅(jiān)守崗位的工人的寫照，請(qǐng)?jiān)试S我向這些過年了還堅(jiān)守崗位的工人叔叔阿姨們敬一個(gè)禮！你們辛苦了！

調(diào)查總結(jié)：隨著人們生活水平的提高，不同條件不同層次的人們過年的方式各有不同。但是，在這傳統(tǒng)的新春佳節(jié)，家人團(tuán)聚仍然處在十分重要的地位，無論多忙，無論多遠(yuǎn)，和家人團(tuán)聚永遠(yuǎn)是人們心底的渴望！

調(diào)查人：裘屹彬

彩筆頭點(diǎn)睛： 本次調(diào)查主題貼近人們生活，便于操作，調(diào)查對(duì)象涉及人群不單一，調(diào)查信息的搜集覆蓋面廣，內(nèi)容豐富，既有積極向上的一面，也有消極的一面，盡管如此，都異彩紛呈地呈現(xiàn)著老百姓過年方式的多樣性，而且調(diào)查獲取信息的形式采用陳述式，這樣呈現(xiàn)，證明搜集的信息來源真實(shí)，為撰寫調(diào)查報(bào)告拿到了第一手真實(shí)可信的材料。小作者的調(diào)查小結(jié)真實(shí)客觀，既有肯定，又有批評(píng)；調(diào)查總結(jié)緊扣調(diào)查主題，點(diǎn)明了調(diào)查的主旨—和家人團(tuán)聚永遠(yuǎn)是人們心底的渴望！ （姜廣生）

篇2

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文(一)

一、市場(chǎng)調(diào)研

目前市場(chǎng)上的沙發(fā)按照材質(zhì)主要分為木質(zhì)、真皮、布藝、以及二者結(jié)合四種，木質(zhì)沙發(fā)：直接由各種木材打造，坐墊和靠背上沒有任何面料修飾，實(shí)用性和環(huán)保性比較好，但原木較生硬，舒適感不強(qiáng)，沒有人性化設(shè)計(jì)難以滿足現(xiàn)代沙發(fā)舒適性的要求;

目前市場(chǎng)上的沙發(fā)高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發(fā)配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發(fā)的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢(mèng)寶、世紀(jì)博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則。

一、XX沙發(fā)市場(chǎng)概況：

目前，XX沙發(fā)銷售地主要聚居在XX大街處銀座家居、富雅家居、歐亞商城、東亞商城、清河家具、國貿(mào)家具、二印家具城。從產(chǎn)品和品牌檔次上看，銀座家居、富雅家居屬高檔品牌的根據(jù)地，東亞商城、清河家具、國貿(mào)家具、二印家具則匯聚了來自天南海北的中低檔沙發(fā)品牌。從經(jīng)營定位上看，各商城均有自己的差異化定位，知名品牌、高檔商品的專賣店向富雅、銀座家具城集中;中檔及部分專業(yè)市場(chǎng)多數(shù)集中在東亞家具城;低檔商品的批發(fā)業(yè)務(wù)又集中在XX和XX家具城，歐亞則走專業(yè)化辦公家具路子，與其同一東家的銀座家居形成互補(bǔ)，對(duì)其他家具商城形成攻擊。

市場(chǎng)上的沙發(fā)按照材質(zhì)主要分為真皮、布藝、以及二者結(jié)合三種，進(jìn)駐XX沙發(fā)目前市場(chǎng)上的沙發(fā)高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發(fā)配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發(fā)的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢(mèng)寶、世紀(jì)博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則匯聚了一些來自XX本土和其他各地區(qū)縣城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

三、消費(fèi)者調(diào)查：

1、消費(fèi)者細(xì)分特性描述一(低、中、高檔)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低層次、低價(jià)位的主要消費(fèi)群。他們的要求是：簡潔實(shí)用而又有現(xiàn)代美感;功能較多，以便充分利用有限的居住空間;希望中高檔次的設(shè)計(jì)及風(fēng)格，但價(jià)位偏于中低價(jià)，心理上能感到物有所值。這一類消費(fèi)群還是雜牌的天下，因其長于抄襲與模仿，拙于原創(chuàng)與設(shè)計(jì)研發(fā)。因此，它們利用自身的各項(xiàng)成本優(yōu)勢(shì)，吸引了廣大的中下層次的消費(fèi)群。

b)中高層次的消費(fèi)群，這部分消費(fèi)者包括企、事業(yè)單位的管理人員，城市“白骨精” (白領(lǐng)、骨干、精英)。他們事業(yè)有成，思想獨(dú)立，個(gè)性化追求較為明顯。對(duì)家私的性價(jià)比、設(shè)計(jì)風(fēng)格、用材、品牌定位較為看重。這部分生產(chǎn)廠家較多，他們各自以自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)及針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的技術(shù)研發(fā)滿足了追求不同風(fēng)格的消費(fèi)者的需求。

c)都市新貴或富豪的高層次群體。這部分人居于消費(fèi)金字塔的頂端。一般都有別墅或?qū)挸ê廊A的住房，對(duì)家具的要求首先是品牌要與自己的社會(huì)或金錢地位相匹配，通常選擇的是國際品牌或知名品牌。

2、消費(fèi)者細(xì)分特性描述二(辦公、家居)：

a)辦公沙發(fā)消費(fèi)群主要是經(jīng)濟(jì)水平處于中找。購買群也多位于這個(gè)群體。經(jīng)濟(jì)佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他們看重品牌，因此選擇的一般都是知名品牌。經(jīng)濟(jì)一般者，則選擇中檔品牌，既顧及到了形象，又節(jié)省資金。

b)家居沙發(fā)消費(fèi)群的范圍比較廣泛，幾乎涵蓋了所有成家立業(yè)或?qū)⒔杉业南M(fèi)者。對(duì)于私人使用物品，他們選擇起來相當(dāng)慎重，不僅注重質(zhì)量，而且在與室內(nèi)風(fēng)格匹配上也花盡心思。由于經(jīng)濟(jì)狀況的不同，選擇的品牌檔次亦各不相同。

3、影響消費(fèi)者購買沙發(fā)的主要因素：

訪問5人，綜合如下：

消費(fèi)者選擇標(biāo)準(zhǔn)——無污染、沒怪味、舒適、款式合理、價(jià)格實(shí)惠

高消費(fèi)——大品牌

中低消費(fèi)——舒服、價(jià)格便宜

現(xiàn)用沙發(fā)品牌——南方、泰新、以及濟(jì)南本地產(chǎn)布藝沙發(fā)

認(rèn)為現(xiàn)在較好的沙發(fā)品牌是芝華士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙發(fā)產(chǎn)品的未來發(fā)展走勢(shì)：

通過訪談和查找二手資料，有三大走勢(shì)：

a)產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)方面：力求創(chuàng)新，國際一體化，簡約、舒適成為城市中人們放松壓力生活的主題;

b)產(chǎn)品使用方面：力求方便搬運(yùn)，使用年限減少，色彩和時(shí)裝化的家具受到越來越多人的歡迎;

c)品牌方面：由于產(chǎn)品日趨細(xì)分，沙發(fā)品牌呈兩極化發(fā)展，知名品牌更加注重其品牌的建設(shè)和推廣，某些中檔品牌則在競(jìng)爭(zhēng)中淘汰，而那些雜牌、小品牌則依舊利用自己的成本、價(jià)格以及地域優(yōu)勢(shì)，占據(jù)中下層消費(fèi)區(qū)域。

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文(二)

一、調(diào)查方案

(一)調(diào)查目的：通過了解大學(xué)生手機(jī)使用情況，為手機(jī)銷售商和手機(jī)制造商提供參考，同時(shí)為大學(xué)生對(duì)手機(jī)消費(fèi)市場(chǎng)的開發(fā)提供一定的參考。

(二)調(diào)查對(duì)象：在校生

(三)調(diào)查程序：

1、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，明確調(diào)查方向和內(nèi)容;

2、進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)聊天調(diào)查。隨機(jī)和各大學(xué)的學(xué)生相互聊天并讓他們填寫調(diào)查表;

3、根據(jù)回收網(wǎng)絡(luò)問卷進(jìn)行分析，具體內(nèi)容如下：

(1)根據(jù)樣本的購買場(chǎng)所、價(jià)格及牌子、月消費(fèi)分布狀況的均值、方差等分布的數(shù)字特征，推斷大學(xué)生總體手機(jī)月消費(fèi)分布的相應(yīng)參數(shù);

(2)根據(jù)各個(gè)同學(xué)對(duì)手機(jī)功能的不同要求，對(duì)手機(jī)市場(chǎng)進(jìn)行分析;

二、問卷設(shè)計(jì)

大學(xué)生手機(jī)使用情況調(diào)查問卷

三、數(shù)據(jù)分析

根據(jù)以上整理的數(shù)據(jù)，我進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得出結(jié)論：學(xué)生手機(jī)市場(chǎng)是個(gè)很廣闊的具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。

(一)根據(jù)學(xué)生手機(jī)市場(chǎng)份額分析

(二)學(xué)生消費(fèi)群的普遍特點(diǎn)

作為學(xué)生我對(duì)這個(gè)群體做了一些了解，對(duì)于我們共同的特點(diǎn)進(jìn)行分析，得出手機(jī)市場(chǎng)應(yīng)該針對(duì)不同學(xué)生群體開發(fā)產(chǎn)品或進(jìn)行針對(duì)性的營銷手段，才能夠搶占市場(chǎng)。下面我們就來對(duì)學(xué)生群體的特點(diǎn)來進(jìn)行分析：

1、學(xué)生消費(fèi)群的普遍特點(diǎn)：

1)沒有經(jīng)濟(jì)收入;

2)追逐時(shí)尚、崇尚個(gè)性化的獨(dú)特風(fēng)格和注重個(gè)性張揚(yáng);

4)學(xué)生基本以集體生活為主，相互間信息交流很快易受同學(xué)、朋友的影響。

5)品牌意識(shí)強(qiáng)烈，喜愛名牌產(chǎn)品;

(三)學(xué)生消費(fèi)者購買手機(jī)的準(zhǔn)則和特點(diǎn)

通過調(diào)查大學(xué)生購買手機(jī)主要考慮因素是時(shí)尚個(gè)性化款式、功能、價(jià)格、品牌等，這也成為學(xué)生購買手機(jī)的四個(gè)基本準(zhǔn)則。在調(diào)查中表明，大學(xué)生選擇手機(jī)時(shí)最看重的是手機(jī)的外觀設(shè)計(jì)，如形狀、大小、厚薄、材料、顏色等，占65%;但大學(xué)生也并非一味追求外表漂亮，“內(nèi)涵”也很重要，所以手機(jī)功能也占有一席之位，占 50%;其次看重的是價(jià)格，而較少看重的是品牌，看來現(xiàn)在的大學(xué)生還是比較看重實(shí)際的。

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文(三)

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場(chǎng)及餐飲類市場(chǎng)的消費(fèi)情況，特進(jìn)行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時(shí)間是20**年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2019戶。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報(bào)告如下：

一、調(diào)查對(duì)象的基本情況

二、專門調(diào)查部分

(一)酒類產(chǎn)品的消費(fèi)情況

1、白酒比紅酒消費(fèi)量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費(fèi)以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費(fèi);二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場(chǎng)大于紅酒的市場(chǎng)。

2、白酒消費(fèi)多元化。

(2)購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費(fèi)者關(guān)注的因素依次為價(jià)格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價(jià)是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。

(3)顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費(fèi)者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對(duì)新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯?，一旦某個(gè)品牌在消費(fèi)者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭(zhēng)創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分重要。

(4)動(dòng)因分析。主要在于消費(fèi)者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費(fèi)者的注意力，對(duì)于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費(fèi)者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場(chǎng)的規(guī)模。而對(duì)于商家來說，營業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因?yàn)槠鋵?duì)酒類產(chǎn)品的銷售有著一定的影響作用。

(二)飲食類產(chǎn)品的消費(fèi)情況

本次調(diào)查主要針對(duì)一些飲食消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)者比較喜歡的飲食進(jìn)行，調(diào)查表明，消費(fèi)有以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：

消費(fèi)者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費(fèi)者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費(fèi)水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個(gè)主要酒店比較如下：

2、消費(fèi)者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機(jī)性，但也并非絕對(duì)如此，例如，長城酒樓、淮揚(yáng)酒樓，也有一定的遠(yuǎn)距離消費(fèi)者惠顧。

3、消費(fèi)者追求時(shí)尚消費(fèi)，如對(duì)手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費(fèi)比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26.14%，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)餐飲類市場(chǎng)。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場(chǎng)的兩個(gè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)潛力很大，目前的消費(fèi)量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占 51.14%，在對(duì)季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場(chǎng)，在夏季也有較大的市場(chǎng)潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費(fèi)的一大景觀和特色。

三、結(jié)論

1、本市的居民消費(fèi)水平還不算太高，屬于中等消費(fèi)水平，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒有達(dá)到小康水平。

2、居民在酒類產(chǎn)品消費(fèi)上主要是用于自己消費(fèi)，并且以白酒居多，紅酒的消費(fèi)比較少，用于個(gè)人消費(fèi)的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。

篇3

吊塔、電鋸、水泥攪拌機(jī)，一刻不停地轟鳴著，這個(gè)隱藏在山谷里的別墅工地已經(jīng)接近完工。工地的左側(cè)，是一片已經(jīng)廢棄的殘?jiān)珨啾凇@是幾年前留下的爛尾別墅工地。

仰天坪屬于廬山風(fēng)景區(qū)的一部分，在這“砍一棵樹都犯法”的國家級(jí)景區(qū)里，有著相當(dāng)嚴(yán)格的法律管制，但卻約束不了肆無忌憚的房產(chǎn)開發(fā)。而整個(gè)廬山風(fēng)景區(qū)也并不是第一次因?yàn)殚_發(fā)別墅而惹來非議，7年前，一批黨員干部在廬山上搶建私人別墅曾引來高層震怒而被嚴(yán)肅處理，而今，權(quán)力遠(yuǎn)去、資本又來，地產(chǎn)商們出頭為有錢人開發(fā)豪華住宅。

廬山上的別墅建了拆、拆了建。這座有著獨(dú)特地理、人文、歷史和政治意義的名山，每一次折騰都毫無例外引來了公眾的目光。

開發(fā)仰天坪

從7年前的蓮花洞別墅事件，到今年7月的“仰天坪出現(xiàn)違規(guī)大宅”事件，廬山別墅再一次被媒體聚焦。

7月份《每日經(jīng)濟(jì)新聞》刊發(fā)報(bào)道以后，新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》、《中國環(huán)境報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京晚報(bào)》等媒體紛紛刊發(fā)報(bào)道和評(píng)論。8月1日，新華網(wǎng)刊發(fā)來源《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》的報(bào)道《廬山景區(qū)違規(guī)建別墅須問責(zé)》，直指“在廬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，建商品房等建筑有著極為嚴(yán)格的審批程序和限制條件，公開興建別墅發(fā)售更是政策所不容許”。

“合法！有省政府批文！”面對(duì)媒體質(zhì)疑，廬山管理局的發(fā)改、國土等部門，一直稱“項(xiàng)目沒問題”，并給開發(fā)仰天坪的地產(chǎn)商發(fā)了預(yù)售證。不過，在江西省住建廳介入調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，廬山管理局發(fā)改委修改了省政府批文，將批準(zhǔn)的酒店項(xiàng)目，改成“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外公開發(fā)售。住建廳對(duì)此進(jìn)行了公開批評(píng)。

此后，廬山管理局相關(guān)部門不再接受媒體采訪?！白〗◤d這么批評(píng)后，下面肯定不好說了?！睆]山管理局宣傳部副部長崔小毅告訴《南風(fēng)窗》記者，“現(xiàn)在廬山管理局已介入調(diào)查，但結(jié)論還沒出來?！?/p>

事實(shí)上，篡改省政府批文這樣的事，單憑廬山管理局下屬的發(fā)改委，顯然難以辦到。

這點(diǎn)，從廬山管理局官網(wǎng)披露的管理局領(lǐng)導(dǎo)和廬山金城置業(yè)有限公司一起召開仰天坪區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)辦公會(huì)等報(bào)道就能看出來。目前正是該公司在進(jìn)行仰天坪別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)銷售。

8月6日上午，江西省住建廳副巡視員曾紹平接受《南風(fēng)窗》采訪時(shí)稱，省政府的批文是可以在那地方搞酒店，但廬山管理局方面卻把它變成了產(chǎn)權(quán)式，變成可以銷售、而且還可以擁有私人產(chǎn)權(quán)，這性質(zhì)就完全不一樣了，變成房地產(chǎn)開發(fā)了，顯然是違反規(guī)定。

“作為執(zhí)法部門和單位，你不能知法犯法??！”在被問到今后如何強(qiáng)化監(jiān)管時(shí)，曾紹平也顯得無奈，“哎，有些話，我也不好說！”

曾紹平告訴記者，目前調(diào)查已經(jīng)結(jié)束，他們也已將相關(guān)內(nèi)容提交給省政府，具體看省政府的處理意見了。

可觀的稅收和利潤

沒有相關(guān)部門權(quán)威的調(diào)查報(bào)告，金城置業(yè)在仰天坪上開發(fā)的別墅和商品房究竟有多大規(guī)模也還沒有準(zhǔn)確的數(shù)字。

有媒體記者和銷售人員閑聊時(shí)獲悉，“10套別墅已售7套”、“別墅大宅均價(jià)每平方米4.2萬元”……這些信息被曝光后，仰天坪銷售中心的工作人員變得異常警惕，“不賣，我們這是做酒店，不對(duì)外銷售?！?/p>

8月初，記者前往廬山采訪時(shí)，這家位于牯嶺合面街的銷售中心，其沙盤模型上還特別在獨(dú)棟別墅上，貼了“商務(wù)樓”字樣。但“銷售中心”和“售樓部”等字樣仍未拆除。

以購房者身份，記者找到了負(fù)責(zé)征收相關(guān)稅費(fèi)的廬山地稅局牯嶺分局一位負(fù)責(zé)人。據(jù)他介紹，目前開發(fā)并對(duì)外銷售房產(chǎn)的金城置業(yè)，是一家外資企業(yè)，在仰天坪開發(fā)的房子有500多套，除別墅外，其他的房子也是屬于高端的。截至目前，包括別墅在內(nèi)，這些房子已賣出近200套，業(yè)主有百余人，其中九江銀行一下子就買了50多套，這些都是有產(chǎn)權(quán)的。仰天坪上的建筑，目前除了少量的酒店設(shè)施外，其他都是別墅和商品房，自去年起就開始對(duì)外銷售了。

這位負(fù)責(zé)人稱，九江銀行也是在去年年初才買的房子，因房款已經(jīng)付清，去年年底，九江銀行就派人來地稅局提走了發(fā)票。除這50多套房子外，九江銀行還在仰天坪購買了會(huì)所，“這可能是他們單位以后用于搞培訓(xùn)或接待”。

近200套房子銷售后，金城置業(yè)的老板已主動(dòng)向廬山地稅局報(bào)稅。據(jù)前述稅務(wù)局的那位負(fù)責(zé)人說，“申報(bào)的銷售額是1億元。這還不包括一些沒有確權(quán)的，確權(quán)后的金額將不止這個(gè)數(shù)?！?/p>

可以想見，剩下的300多套房子在銷售完以后，將給當(dāng)?shù)貛砜捎^的財(cái)政收入。“包括營業(yè)稅、土地出讓金和業(yè)主的契稅，僅金城置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，就可以帶來幾千萬元的財(cái)稅收入?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說。

在仰天坪，除金城置業(yè)開發(fā)外，還有兩家地產(chǎn)公司在接手之前的爛尾建筑—也就是本文開頭，記者看到的連片廢棄的殘?jiān)珨啾?。這些被拆除、推倒的老建筑，是為接下來新開發(fā)做準(zhǔn)備。

據(jù)記者了解，10多年前，一位商人開發(fā)仰天坪，因經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，抵押的地塊和房產(chǎn)被銀行公開掛牌轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致上述爛尾樓出現(xiàn)。

廣州安華物業(yè)管理有限公司取得了該地塊經(jīng)營權(quán)，由于按規(guī)定要由在當(dāng)?shù)刈?cè)企業(yè)來開發(fā)，廣州安華物業(yè)后來又成立了一家叫廬山鼎業(yè)發(fā)展有限公司來開發(fā)該地塊。目前，這片地已從“安華物業(yè)”手中轉(zhuǎn)到“鼎業(yè)發(fā)展”名下，其間轉(zhuǎn)讓地塊涉及增值等問題，“這片地還沒開發(fā)，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓，他們就已經(jīng)給廬山地稅繳了500萬元的稅了。”上述稅務(wù)局的負(fù)責(zé)人說。

記者找到當(dāng)初掛牌轉(zhuǎn)讓的信息，這份標(biāo)的名稱為“九江廬山仰天坪開發(fā)區(qū)26棟房產(chǎn)及附屬土地”的文件顯示，當(dāng)初轉(zhuǎn)讓參考價(jià)是7000萬元，由南昌銀行委托一家公司公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

篇4

短短的幾天訓(xùn)練時(shí)間結(jié)束了，馬上就要回到各自的工作崗位，一路上腦海中浮現(xiàn)這幾天的一幕一幕當(dāng)中給我的感觸很深，又一次得到鍛煉和成長。下面是由小編帶來的有關(guān)銷售培訓(xùn)心得體會(huì)3篇，以方便大家借鑒學(xué)習(xí)。

銷售培訓(xùn)心得體會(huì)1

x周我毛司組織了實(shí)戰(zhàn)營銷技能與技巧提升培訓(xùn)，主講老師x老師給我們進(jìn)行了為期x天的培訓(xùn)，雖然只是短短的x天時(shí)間，但是對(duì)于我們對(duì)銷售技能和技巧了解更進(jìn)一步。十分有幸參加公司組織的銷售培訓(xùn)活動(dòng)，參加這次銷售培訓(xùn)心得是，要做好銷售工作，銷售員必須要認(rèn)真、堅(jiān)持、用心、自信，并要不斷學(xué)習(xí)，以下是我對(duì)這次銷售培訓(xùn)心得體會(huì)。

首先培訓(xùn)目標(biāo)是熟練掌握銷售流程各環(huán)節(jié)規(guī)范行為標(biāo)準(zhǔn)，能靈活運(yùn)用，提高成交率;透過銷售技巧和服務(wù)細(xì)節(jié)的把握與實(shí)踐，提升品牌形象與銷售服務(wù)水平，提高顧客滿意度。之后x老師開始講了銷售理念和信念，計(jì)劃和信息分析，人脈等于錢脈，還講到了如何維護(hù)客情，如何幫忙經(jīng)銷商銷售到終端客戶才是真正的銷售出自己的產(chǎn)品，而不是庫存的轉(zhuǎn)移。其中營銷是信息的傳遞與情緒的轉(zhuǎn)移，見客戶之前把自己的狀態(tài)調(diào)整好，一個(gè)好的業(yè)務(wù)員務(wù)必要修煉自己，有用心的心態(tài)，有自己的理想和目標(biāo)，讓客戶愿意跟我們做業(yè)務(wù)。

其次，詳細(xì)講解了傳統(tǒng)式銷售與顧問式銷售的區(qū)別，并且要從傳統(tǒng)式銷售向顧問式銷售轉(zhuǎn)變。提出正確的問題，大多數(shù)銷售人員沒有問正確類型的問題，即使他們?cè)诖蛲其N電話之前就事先準(zhǔn)備好了問題，但大多數(shù)人沒有事先準(zhǔn)備。提問技巧很糟糕的影響是巨大的。這會(huì)導(dǎo)致拖延和反對(duì)，帶給不正確解決方案的糟糕演示，沒有區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及錯(cuò)失銷售機(jī)會(huì)等形式的阻力。

還有專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，就像x老師講到的“客戶花錢買的不是價(jià)格而是價(jià)值”，我們有時(shí)遇到專業(yè)點(diǎn)的知識(shí)，無法應(yīng)答。這樣顧客在心理上就感覺到了――“不專業(yè)”銷售員，真正讓自己成為一名專業(yè)的銷售員，提高我們定單的概率，就要多學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，要做到平時(shí)不懂的問題要多問多記，勤學(xué)好問。還有儀表形象我們就應(yīng)注意的細(xì)節(jié)問題，從著裝到坐姿，眼神等方面進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。

此外用心傾聽很重要，專業(yè)人士常因一向?qū)ψ约杭捌洚a(chǎn)品喋喋不休，而錯(cuò)過了重要的線索和信息。更為重要的是閉上你的嘴，讓客戶說話。你就應(yīng)引導(dǎo)談話，然后傾聽和正確的消化吸收，我們了解到很多客戶真正需要什么，以使你能正確定位你的產(chǎn)品。

以上就是我參加完這次的培訓(xùn)體會(huì)，以后的工作中我們要努力的從這些方面去提升自己的技能和技巧，時(shí)時(shí)刻刻的學(xué)習(xí)，積累一次次成功的銷售經(jīng)驗(yàn)，只有這樣我們自身才能和x公司一齊成長，并且在激烈的x市場(chǎng)上占有一席之地。

銷售培訓(xùn)心得體會(huì)2

為期兩周的銷售實(shí)訓(xùn)課在本周拉下帷幕。作為一名經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院市場(chǎng)營銷專業(yè)的學(xué)生，我十分重視這次的實(shí)訓(xùn)課程，并且在此次的銷售實(shí)訓(xùn)中獲得了許多在課本及生活中不易得到的寶貴知識(shí)。雖然上課期間從老師那里學(xué)習(xí)到了不少成功企業(yè)的營銷方法，但是透過這次實(shí)訓(xùn)后，深深的感悟到自身目光短淺，并透過實(shí)訓(xùn)課程開拓視野，提高營銷潛力。

開天辟地的第一節(jié)課時(shí)，唐老師就對(duì)本次的實(shí)訓(xùn)做了簡單的介紹以及本次實(shí)訓(xùn)的課程的安排，全班同學(xué)五人一組，每組完成6個(gè)專題項(xiàng)目。我們的第一個(gè)專題項(xiàng)目資料是行業(yè)市場(chǎng)分析，在進(jìn)行分析時(shí)我們需要搜集超多相關(guān)資料按照行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局、消費(fèi)者行為分析等方面依次剖析行業(yè)市場(chǎng)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)我們需要撰寫本次調(diào)查報(bào)告并將分析成果透過PPT演示的形式詮釋給全班同學(xué)。在聽過第一課時(shí)的任務(wù)安排后，全班都沸騰了，每個(gè)小組都聚在一齊討論起選取哪個(gè)行業(yè)市場(chǎng)，個(gè)個(gè)摩拳擦掌，相信在此次的實(shí)訓(xùn)課中每位同學(xué)都能夠大展身手，展示自己的潛力。

轉(zhuǎn)眼第一次的成果匯報(bào)會(huì)來臨了，每個(gè)小組依次上臺(tái)演示。臺(tái)上同學(xué)做的PPT畫面新穎，講解到位，選取的行業(yè)分析也各不相同，有火鍋、女鞋、面包、通信等行業(yè)，不勝枚舉，十分精彩;臺(tái)下同學(xué)認(rèn)真吸取經(jīng)驗(yàn)并提出疑問，整個(gè)場(chǎng)面熱火朝天，像極了一場(chǎng)別開生面的辯論賽，每個(gè)人都是樂在其中，受益匪淺。

透過第一次的成果匯報(bào)及調(diào)查報(bào)告的撰寫，同學(xué)們能夠輕車熟路的完成以后的專題項(xiàng)目。在這其中我充分感受到了團(tuán)隊(duì)的力量，由于任務(wù)量比較大，小組成員都能夠服從組長的分工，認(rèn)認(rèn)真真、保質(zhì)保量的完成小組合作，這也保證了我們成果匯報(bào)的高質(zhì)量。

銷售培訓(xùn)心得體會(huì)3

從我個(gè)人認(rèn)為：目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較快，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，營銷不僅要在產(chǎn)品硬件上下功夫，更要注重軟服務(wù)。從杭州的樓市來看，賣得好的樓盤都是“找得到理由的”，而不再是前幾年一味的普遍上漲，只有產(chǎn)品做得好、定位比較準(zhǔn)確、營銷和服務(wù)都比較到位的房產(chǎn)品，才能最終贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。

目前房地產(chǎn)銷售已經(jīng)從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上升到服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的階段，而我們的樓盤又是別墅類產(chǎn)品，定位為高檔房產(chǎn)品，所以更應(yīng)該把基礎(chǔ)工作做到位，軟服務(wù)就更需要銷售員有全面的素質(zhì)。通過學(xué)習(xí)，我又把房產(chǎn)銷售的整個(gè)流程進(jìn)行了全面梳理，加深了對(duì)本公司產(chǎn)品的理解，認(rèn)為自身在售樓部的形象很重要，只有通過學(xué)習(xí)，才能進(jìn)一步提高自己的素質(zhì)，才能積累更多的客戶。作為一線銷售管理人員，不斷學(xué)習(xí)才能充分發(fā)揮銷售人員的主觀能動(dòng)性。

其次是做銷售用心很重要。銷售就如醫(yī)生要先診斷才能開處方一樣，銷售人員要先用心了解客戶的需求后才能再談銷售，而不是一見客戶就推銷自己的產(chǎn)品。此外，只有把客戶看成長久的客戶，成功率才會(huì)增大，客戶應(yīng)該成為自己的終身客戶。最后，銷售人員要主動(dòng)幫助客戶，客戶才會(huì)信任你，主動(dòng)來找你。

篇5

2016市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一

一、調(diào)查方案

(一)調(diào)查目的：通過了解大學(xué)生手機(jī)使用情況，為手機(jī)銷售商和手機(jī)制造商提供參考，同時(shí)為大學(xué)生對(duì)手機(jī)消費(fèi)市場(chǎng)的開發(fā)提供一定的參考。

(二)調(diào)查對(duì)象：在校生

(三)調(diào)查程序：

1、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，明確調(diào)查方向和內(nèi)容;

2、進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)聊天調(diào)查。隨機(jī)和各大學(xué)的學(xué)生相互聊天并讓他們填寫調(diào)查表;

3、根據(jù)回收網(wǎng)絡(luò)問卷進(jìn)行分析，具體內(nèi)容如下：

(1)根據(jù)樣本的購買場(chǎng)所、價(jià)格及牌子、月消費(fèi)分布狀況的均值、方差等分布的數(shù)字特征，推斷大學(xué)生總體手機(jī)月消費(fèi)分布的相應(yīng)參數(shù);

(2)根據(jù)各個(gè)同學(xué)對(duì)手機(jī)功能的不同要求，對(duì)手機(jī)市場(chǎng)進(jìn)行分析;

二、問卷設(shè)計(jì)

大學(xué)生手機(jī)使用情況調(diào)查問卷

三、數(shù)據(jù)分析

根據(jù)以上整理的數(shù)據(jù)，我進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得出結(jié)論：學(xué)生手機(jī)市場(chǎng)是個(gè)很廣闊的具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。

(一)根據(jù)學(xué)生手機(jī)市場(chǎng)份額分析

(二)學(xué)生消費(fèi)群的普遍特點(diǎn)

作為學(xué)生我對(duì)這個(gè)群體做了一些了解，對(duì)于我們共同的特點(diǎn)進(jìn)行分析，得出手機(jī)市場(chǎng)應(yīng)該針對(duì)不同學(xué)生群體開發(fā)產(chǎn)品或進(jìn)行針對(duì)性的營銷手段，才能夠搶占市場(chǎng)。下面我們就來對(duì)學(xué)生群體的特點(diǎn)來進(jìn)行分析：

1、學(xué)生消費(fèi)群的普遍特點(diǎn)：

1)沒有經(jīng)濟(jì)收入;

2)追逐時(shí)尚、崇尚個(gè)性化的獨(dú)特風(fēng)格和注重個(gè)性張揚(yáng);

4)學(xué)生基本以集體生活為主，相互間信息交流很快易受同學(xué)、朋友的(2016年度關(guān)于大學(xué)生手機(jī)調(diào)研報(bào)告)影響。

5)品牌意識(shí)強(qiáng)烈，喜愛名牌產(chǎn)品;

(三)學(xué)生消費(fèi)者購買手機(jī)的準(zhǔn)則和特點(diǎn)

通過調(diào)查大學(xué)生購買手機(jī)主要考慮因素是時(shí)尚個(gè)性化款式、功能、價(jià)格、品牌等，這也成為學(xué)生購買手機(jī)的四個(gè)基本準(zhǔn)則。在調(diào)查中表明，大學(xué)生選擇手機(jī)時(shí)最看重的是手機(jī)的外觀設(shè)計(jì)，如形狀、大小、厚薄、材料、顏色等，占65%;但大學(xué)生也并非一味追求外表漂亮，內(nèi)涵也很重要，所以手機(jī)功能也占有一席之位，占50%;其次看重的是價(jià)格，而較少看重的是品牌，看來現(xiàn)在的大學(xué)生還是比較看重實(shí)際的。

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文(二)

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場(chǎng)及餐飲類市場(chǎng)的消費(fèi)情況，特進(jìn)行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時(shí)間是20**年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是20xx戶。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報(bào)告如下：

一、調(diào)查對(duì)象的基本情況

二、專門調(diào)查部分

(一)酒類產(chǎn)品的消費(fèi)情況

1、白酒比紅酒消費(fèi)量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費(fèi)以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費(fèi);二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場(chǎng)大于紅酒的市場(chǎng)。

2、白酒消費(fèi)多元化。

(2)購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費(fèi)者關(guān)注的因素依次為價(jià)格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價(jià)是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。

(3)顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費(fèi)者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對(duì)新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯?，一旦某個(gè)品牌在消費(fèi)者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭(zhēng)創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分重要。

(4)動(dòng)因分析。主要在于消費(fèi)者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費(fèi)者的注意力，對(duì)于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費(fèi)者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場(chǎng)的規(guī)模。而對(duì)于商家來說，營業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因?yàn)槠鋵?duì)酒類產(chǎn)品的銷售有著一定的影響作用。

(二)飲食類產(chǎn)品的消費(fèi)情況

本次調(diào)查主要針對(duì)一些飲食消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)者比較喜歡的飲食進(jìn)行，調(diào)查表明，消費(fèi)有以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：

1.消費(fèi)者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費(fèi)者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費(fèi)水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個(gè)主要酒店比較如下：

2、消費(fèi)者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機(jī)性，但也并非絕對(duì)如此，例如，長城酒樓、淮揚(yáng)酒樓，也有一定的遠(yuǎn)距離消費(fèi)者惠顧。

3、消費(fèi)者追求時(shí)尚消費(fèi)，如對(duì)手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費(fèi)比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26.14%，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)餐飲類市場(chǎng)。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場(chǎng)的兩個(gè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)潛力很大，目前的消費(fèi)量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對(duì)季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場(chǎng)，在夏季也有較大的市場(chǎng)潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費(fèi)的一大景觀和特色。

三、結(jié)論

1、本市的居民消費(fèi)水平還不算太高，屬于中等消費(fèi)水平，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒有達(dá)到小康水平。

2、居民在酒類產(chǎn)品消費(fèi)上主要是用于自己消費(fèi)，并且以白酒居多，紅酒的消費(fèi)比較少，用于個(gè)人消費(fèi)的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。

3、消費(fèi)者在買酒時(shí)多注重酒的價(jià)格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者持無所謂的態(tài)度。對(duì)新牌子的酒認(rèn)知度較高。

4、對(duì)酒店的消費(fèi)，主要集中在中檔消費(fèi)水平上，火鍋和海鮮的消費(fèi)潛力較大，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文(三)

一、市場(chǎng)調(diào)研

目前市場(chǎng)上的沙發(fā)按照材質(zhì)主要分為木質(zhì)、真皮、布藝、以及二者結(jié)合四種，木質(zhì)沙發(fā)：直接由各種木材打造，坐墊和靠背上沒有任何面料修飾，實(shí)用性和環(huán)保性比較好，但原木較生硬，舒適感不強(qiáng)，沒有人性化設(shè)計(jì)難以滿足現(xiàn)代沙發(fā)舒適性的要求;

目前市場(chǎng)上的沙發(fā)高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發(fā)配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發(fā)的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢(mèng)寶、世紀(jì)博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則。

一、XX沙發(fā)市場(chǎng)概況：

目前，XX沙發(fā)銷售地主要聚居在XX大街處銀座家居、富雅家居、歐亞商城、東亞商城、清河家具、國貿(mào)家具、二印家具城。從產(chǎn)品和品牌檔次上看，銀座家居、富雅家居屬高檔品牌的根據(jù)地，東亞商城、清河家具、國貿(mào)家具、二印家具則匯聚了來自天南海北的中低檔沙發(fā)品牌。從經(jīng)營定位上看，各商城均有自己的差異化定位，知名品牌、高檔商品的專賣店向富雅、銀座家具城集中;中檔及部分專業(yè)市場(chǎng)多數(shù)集中在東亞家具城;低檔商品的批發(fā)業(yè)務(wù)又集中在XX和XX家具城，歐亞則走專業(yè)化辦公家具路子，與其同一東家的銀座家居形成互補(bǔ)，對(duì)其他家具商城形成攻擊。

市場(chǎng)上的沙發(fā)按照材質(zhì)主要分為真皮、布藝、以及二者結(jié)合三種，進(jìn)駐XX沙發(fā)目前市場(chǎng)上的沙發(fā)高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發(fā)配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發(fā)的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢(mèng)寶、世紀(jì)博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則匯聚了一些來自XX本土和其他各地區(qū)縣城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

三、消費(fèi)者調(diào)查：

1、消費(fèi)者細(xì)分特性描述一(低、中、高檔)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低層次、低價(jià)位的主要消費(fèi)群。他們的要求是：簡潔實(shí)用而又有現(xiàn)代美感;功能較多，以便充分利用有限的居住空間;希望中高檔次的設(shè)計(jì)及風(fēng)格，但價(jià)位偏于中低價(jià)，心理上能感到物有所值。這一類消費(fèi)群還是雜牌的天下，因其長于抄襲與模仿，拙于原創(chuàng)與設(shè)計(jì)研發(fā)。因此，它們利用自身的各項(xiàng)成本優(yōu)勢(shì)，吸引了廣大的中下層次的消費(fèi)群。

b)中高層次的消費(fèi)群，這部分消費(fèi)者包括企、事業(yè)單位的管理人員，城市白骨精(白領(lǐng)、骨干、精英)。他們事業(yè)有成，思想獨(dú)立，個(gè)性化追求較為明顯。對(duì)家私的性價(jià)比、設(shè)計(jì)風(fēng)格、用材、品牌定位較為看重。這部分生產(chǎn)廠家較多，他們各自以自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)及針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的技術(shù)研發(fā)滿足了追求不同風(fēng)格的消費(fèi)者的需求。

c)都市新貴或富豪的高層次群體。這部分人居于消費(fèi)金字塔的頂端。一般都有別墅或?qū)挸ê廊A的住房，對(duì)家具的要求首先是品牌要與自己的社會(huì)或金錢地位相匹配，通常選擇的是國際品牌或知名品牌。

2、消費(fèi)者細(xì)分特性描述二(辦公、家居)：

a)辦公沙發(fā)消費(fèi)群主要是經(jīng)濟(jì)水平處于中找范文就來http:fanwen.高層次的群體。購買群也多位于這個(gè)群體。經(jīng)濟(jì)佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他們看重品牌，因此選擇的一般都是知名品牌。經(jīng)濟(jì)一般者，則選擇中檔品牌，既顧及到了形象，又節(jié)省資金。

b)家居沙發(fā)消費(fèi)群的范圍比較廣泛，幾乎涵蓋了所有成家立業(yè)或?qū)⒔杉业南M(fèi)者。對(duì)于私人使用物品，他們選擇起來相當(dāng)慎重，不僅注重質(zhì)量，而且在與室內(nèi)風(fēng)格匹配上也花盡心思。由于經(jīng)濟(jì)狀況的不同，選擇的品牌檔次亦各不相同。

3、影響消費(fèi)者購買沙發(fā)的主要因素：

訪問5人，綜合如下：

消費(fèi)者選擇標(biāo)準(zhǔn)無污染、沒怪味、舒適、款式合理、價(jià)格實(shí)惠

高消費(fèi)大品牌

中低消費(fèi)舒服、價(jià)格便宜

現(xiàn)用沙發(fā)品牌南方、泰新、以及濟(jì)南本地產(chǎn)布藝沙發(fā)

認(rèn)為現(xiàn)在較好的沙發(fā)品牌是芝華士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙發(fā)產(chǎn)品的未來發(fā)展走勢(shì)：

通過訪談和查找二手資料，有三大走勢(shì)：

a)產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)方面：力求創(chuàng)新，國際一體化，簡約、舒適成為城市中人們放松壓力生活的主題;

b)產(chǎn)品使用方面：力求方便搬運(yùn)，使用年限減少，色彩和時(shí)裝化的家具受到越來越多人的歡迎;

c)品牌方面：由于產(chǎn)品日趨細(xì)分，沙發(fā)品牌呈兩極化發(fā)展，知名品牌更加注重其品牌的建設(shè)和推廣，某些中檔品牌則在競(jìng)爭(zhēng)中淘汰，而那些雜牌、小品牌則依舊利用自己的成本、價(jià)格以及地域優(yōu)勢(shì)，占據(jù)中下層消費(fèi)區(qū)域。

2016市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告是對(duì)某項(xiàng)工作、某個(gè)事件、某個(gè)問題，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查后，將調(diào)查中收集到的材料加以系統(tǒng)整理，分析研究，以書面形式向組織和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)調(diào)查情況的一種文書。

手機(jī)產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研目的

本次調(diào)研手機(jī)市場(chǎng)的平拍狀況、消費(fèi)者試用情況來了解我國目前手機(jī)市場(chǎng)的品牌現(xiàn)狀以及消費(fèi)者購買動(dòng)力

調(diào)研對(duì)象

諾基亞、三星、HTC、摩托羅拉、蘋果、索愛、LG、黑莓、聯(lián)想、華為、魅族、步步高、中興、紐曼、酷派

調(diào)研的內(nèi)容

行業(yè)動(dòng)態(tài)：發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題、發(fā)展前景、相關(guān)政策、行業(yè)技術(shù)及相關(guān)技術(shù)、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及其他因素。

行業(yè)運(yùn)行：行業(yè)整體規(guī)模、生產(chǎn)、銷售情況、進(jìn)出口以及投資等，其他如細(xì)分市場(chǎng)運(yùn)行、替代品與互補(bǔ)品行業(yè)運(yùn)行等。

競(jìng)爭(zhēng)格局：行業(yè)集中度、主要企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)品、財(cái)務(wù)情況、發(fā)展戰(zhàn)略等、市場(chǎng)格局、進(jìn)入與推出壁壘等。

調(diào)研方式

本次調(diào)研采取的是隨機(jī)問卷調(diào)研。

調(diào)研時(shí)間：20xx.2.2120xx.3.21

調(diào)研結(jié)果

現(xiàn)在移動(dòng)電話有三種制式，GSM、CDMA和模擬制式，GSM占主導(dǎo)地位，約有93.1%的用戶、是選擇GSM制式，2.72%的用戶用的是模擬手機(jī)。4.18%的人選擇CDMA制式。

中國移動(dòng)用戶占有率為67.19%，中國聯(lián)通用戶占有率為31.23%，中國電信長城用戶占有率為1.58%，可能跟其網(wǎng)絡(luò)開通覆蓋城市只有上海、，北京、廣州4個(gè)城市有關(guān)。

約61.39%的消費(fèi)者覺得降價(jià)是他們購買手機(jī)的一個(gè)很重要的因素;41.78%的消費(fèi)者可能是看重這一產(chǎn)品的品牌知名度而購買。從中可以看出價(jià)格優(yōu)勢(shì)也是主導(dǎo)消費(fèi)者購買欲望的一大因素。

通過調(diào)研可以看出消費(fèi)者購買手機(jī)最為看重的是手機(jī)的性能、價(jià)格、款式，最后才是時(shí)尚感。這四點(diǎn)是影響消費(fèi)者購買手機(jī)比較重要的因素

消費(fèi)者談到對(duì)手機(jī)未來的功能還有哪些期望時(shí)，有34.53%的人把MP3播放功能放到首位。至于增加手機(jī)的游戲功能、照明功能等選擇比例較低。約有64.17%的消費(fèi)者對(duì)WAP較了解。對(duì)電子郵件收發(fā)此項(xiàng)功能的需求比較突出。手機(jī)銀行這項(xiàng)功能的需求量達(dá)到20%左右。

調(diào)研體會(huì)

通過以上調(diào)研顯示：消費(fèi)者真正看好的是質(zhì)量好、性價(jià)比高的手機(jī)。以上根據(jù)消費(fèi)者對(duì)手機(jī)的購買心理的判定及消費(fèi)者對(duì)未來手機(jī)功能的期望，這也為眾多手機(jī)廠商帶來了以后發(fā)展的方向，更能促進(jìn)我國手機(jī)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。

2016市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

市場(chǎng)調(diào)研是市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)研究的統(tǒng)稱，它是個(gè)人或組織根據(jù)特定的決策問題而系統(tǒng)地設(shè)計(jì)、搜集、記錄、整理、分析及研究市場(chǎng)各類信息資料、報(bào)告調(diào)研結(jié)果的工作過程。

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告是經(jīng)過在實(shí)踐中對(duì)某一產(chǎn)品客觀實(shí)際情況的調(diào)查了解，將調(diào)查了解到的全部情況和材料進(jìn)行分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書面形式陳述出來。這就是調(diào)研報(bào)告。

行業(yè)分析報(bào)告的編制撰寫一般由企業(yè)內(nèi)部市場(chǎng)部或?qū)I(yè)的市場(chǎng)研究公司撰寫，市場(chǎng)研究公司在數(shù)據(jù)采集、資料歸類、觀點(diǎn)提煉、報(bào)告撰寫方面具備獨(dú)特的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，擁有專業(yè)的報(bào)告撰寫團(tuán)隊(duì)，完整的數(shù)據(jù)庫。

實(shí)事求是地反映和分析客觀事實(shí)。調(diào)研報(bào)告主要包括兩個(gè)部分：一是調(diào)查，二是研究。調(diào)查，應(yīng)該深入實(shí)際，準(zhǔn)確地反映客觀事實(shí)，不憑主觀想象，按事物的本來面目了解事物，詳細(xì)地占有材料。研究，即在掌握客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析，透徹地揭示事物的本質(zhì)。至于對(duì)策，調(diào)研報(bào)告中可以提出一些看法，但不是主要的。因?yàn)?，?duì)策的制定是一個(gè)深入的、復(fù)雜的、綜合的研究過程，調(diào)研報(bào)告提出的對(duì)策是否被采納，能否上升到政策，應(yīng)該經(jīng)過政策預(yù)評(píng)估。

作用特點(diǎn)

可以為市場(chǎng)預(yù)測(cè)提供科學(xué)依據(jù)，它是制定經(jīng)濟(jì)政策的依據(jù)。它的作用體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

(1)均衡供需

(2)指導(dǎo)生產(chǎn)

(3)合理定價(jià)

(4)了解信息

市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)

針對(duì)性：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的寫作要有明確的目的性，要針對(duì)實(shí)際工作的需要。實(shí)踐證明，調(diào)查報(bào)告的針對(duì)性越強(qiáng)，其指導(dǎo)意義、參考價(jià)值和社會(huì)作用就越大。

新穎性

真實(shí)性：材料的真實(shí)/選用恰當(dāng)合理、科學(xué)細(xì)致的調(diào)查方法

時(shí)效性

寫法

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現(xiàn)形式。

當(dāng)一切調(diào)查和分析工作結(jié)束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報(bào)告應(yīng)采取什么樣的結(jié)構(gòu)體系?什么樣的方式來表達(dá)數(shù)據(jù)的涵義?

報(bào)告的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)包括，調(diào)研目的、調(diào)研方法、調(diào)研范圍以及數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的一系列內(nèi)容。這種體系基本上在每個(gè)同類型的報(bào)告中都適用，因此，此處不做更詳細(xì)的說明，以下內(nèi)容主要針對(duì)數(shù)據(jù)分析結(jié)論的表現(xiàn)方法。

關(guān)于數(shù)據(jù)分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現(xiàn)手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調(diào)研的分析結(jié)果變成令人信服的圖表之前，首先要謹(jǐn)記，它只是一種傳遞和表達(dá)信息的工具，使用它的重要原則是簡單、直接、清晰、明了。每個(gè)圖表只包含一個(gè)信息，圖表越復(fù)雜，傳遞信息的效果就越差。

在實(shí)際操作中，各種表格、組織圖表、流動(dòng)圖表、矩陣等都被大量的運(yùn)用到報(bào)告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。

使用圖表的目的在于：將復(fù)雜的數(shù)據(jù)變成簡單、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數(shù)據(jù)所表達(dá)的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現(xiàn)不同類型的數(shù)據(jù)?首先，我們應(yīng)先明確數(shù)據(jù)所表達(dá)的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

通常我們的研究數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的關(guān)系是：頻率分布、成分、時(shí)間序列、項(xiàng)類或相關(guān)性。要表達(dá)一個(gè)主題明確的數(shù)據(jù)，可能會(huì)有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數(shù)據(jù)表達(dá)清楚的呢?這就要求我們的主題(即圖表標(biāo)題)突出重點(diǎn)，點(diǎn)明主題。讓我們來看一個(gè)例子，這個(gè)例子能將以上的意思，表達(dá)的非常明確。

這里的標(biāo)題描述了圖表的內(nèi)容范圍，大多數(shù)讀者在看了這個(gè)圖表后，都會(huì)把注意力集中到城西，認(rèn)為圖表的主題是城西是絕大多數(shù)的消費(fèi)者可能選擇的區(qū)域。但是，制圖者可能是想表達(dá)選擇城北和城東的消費(fèi)者較少，但隨著城市建設(shè)的進(jìn)行，將具有較大的發(fā)展?jié)摿?。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數(shù)據(jù)上，所以，我們可以在一般標(biāo)題后附加一個(gè)重點(diǎn)標(biāo)題：城北和城東將有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

既然已經(jīng)確定了要表達(dá)的重點(diǎn)，那么接下來就是要明確數(shù)據(jù)間的相互關(guān)系，若是表示占頻率分布、對(duì)比等關(guān)系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用;在實(shí)際工作中可根據(jù)具體需要進(jìn)行選擇?？傊瑮l形圖表應(yīng)該是應(yīng)用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個(gè)報(bào)告中圖表總數(shù)的半數(shù)左右;而線形圖表和餅形圖表的使用則應(yīng)相對(duì)減少，更多的是將各種綜合運(yùn)用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

在用圖表表達(dá)數(shù)據(jù)的同時(shí)，還要注意一些細(xì)節(jié)的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時(shí)，柱體之間的距離應(yīng)小于柱體本身;在說明文字較多時(shí)，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認(rèn);在使用餅形圖表時(shí)，應(yīng)在標(biāo)明數(shù)據(jù)的同時(shí)，突出數(shù)據(jù)的標(biāo)識(shí)。即：同時(shí)使用數(shù)值與數(shù)據(jù)標(biāo)識(shí)。

篇6

2008年以來，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒流，成交量越來越少，但是價(jià)格仍然讓人無法接受。與此相比，美國的房子似乎異軍突起，受到更多關(guān)注。搜房網(wǎng)組織了美國買房看房團(tuán)，引起了世界的關(guān)注。

美國房價(jià)降幅不一

“在我們?nèi)ブ?，即?008年底，美國的一些特別低價(jià)的房子，比如銀行的回收屋和法院的拍賣屋，已經(jīng)被一些投資者購買。所以第一波的時(shí)候價(jià)格很低，我們錯(cuò)過了一個(gè)好時(shí)機(jī)?！北本┯⒏衤蓭熓聞?wù)所主任殷國華律師向《小康•財(cái)智》記者說。殷國華是搜房網(wǎng)首批赴美看房團(tuán)的成員。

殷國華介紹，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)很成熟。美國房價(jià)十來年一直是上漲的趨勢(shì)，即使有過短期的回調(diào)，最終還是上漲。從2007年以后，價(jià)格下跌的很快，整體感覺來說，有的地方，可能下降有40%到50%的幅度，比如說洛杉磯、拉斯維加斯，紐約部分地方。而舊金山和波士頓，因?yàn)橥恋叵鄬?duì)比較緊張，可發(fā)展的空間不大，房價(jià)的跌幅很低，大概有的才5%左右，有的在10%，好的地段跌幅在5%以下。

在美國有一個(gè)說法，房價(jià)，在好的地段，好的位置，它的下跌幅度比較低。美國有的地段，即使大勢(shì)見底了，它的房價(jià)也不至于跌幅太大。

美國城鄉(xiāng)差距不大，但是美國社區(qū)的品質(zhì)差異非常大，這和中國也有點(diǎn)類似。比如說特別好的，不管是私人居住區(qū)也好，還是高品質(zhì)的社區(qū)，這種房子雖然房價(jià)現(xiàn)在也降了，這對(duì)于購房者反而是個(gè)利好消息。首先是房價(jià)確實(shí)下降了，這種高品質(zhì)的社區(qū)，雖然降的不大，但是實(shí)際上仍然下降了。其次是有房可買，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別熱的時(shí)候，真正漲價(jià)的時(shí)候，你想買，卻買不到好的房子，有這種好的社區(qū)的房子，房主不愿意出售。

“所以從這個(gè)角度來講，如果要買高品質(zhì)社區(qū)，現(xiàn)在是機(jī)會(huì)，趁這個(gè)時(shí)候有選擇余地，完全是買方市場(chǎng)，你可以選擇。如果是為子女上學(xué)或購房自住考慮的話，這個(gè)跟大勢(shì)見不見底，關(guān)系不是太大，但是作為投資，如果選對(duì)的話，應(yīng)該也是時(shí)機(jī)?！币髧A對(duì)記者坦陳。

1美元陷阱

如果是投資，在美國買房的第一要點(diǎn)是位置，第二要點(diǎn)是位置，第三要點(diǎn)仍然是位置。相距500米的兩棟房子價(jià)格可能天淵之別，升值潛力也大相徑庭。一般來說，“富人區(qū)”的房子條件比較好，增值空間比較大。

“1美元房子是一種炒作。如果真有1美元的房子，那肯定這是一種不正常的處置，是處置沒有價(jià)值房屋的一種方式。比如說為了避免遺產(chǎn)稅，或者是避免房產(chǎn)稅，房子買了基本上沒有價(jià)值，因?yàn)榉课葑獠怀鋈ィ恐髟谀抢镒∈遣豢赡艿?。你自己沒法住，別人也沒法住，這個(gè)房子你買不買？”殷國華解釋到。

美國任何一個(gè)州的法律規(guī)定，所有的房產(chǎn)必須是按照當(dāng)時(shí)的價(jià)值要繳納房產(chǎn)稅等等，而且美國的物業(yè)管理費(fèi)和涉及到人工方面的價(jià)格都很貴，比如說草坪要澆水，然后修剪草坪，或者其他的要有人清掃，這些費(fèi)用都非常高。

殷國華介紹就是根據(jù)個(gè)人的需要，到美國買房的至少分幾類：

一類是考慮子女求學(xué)的或者自住的。那就要考慮在大學(xué)所在地社區(qū)的房子。比如說上次看房團(tuán)去過離硅谷很近的美國斯坦福大學(xué)附近一個(gè)好的社區(qū)，下跌的空間很有限。斯坦福大學(xué)旁邊這個(gè)小區(qū)給他們印象確實(shí)很好，很干凈，很特別，它的最大特點(diǎn)好像是一個(gè)天然的植物園，非常的漂亮，沒有遮擋，開放性的看不到大門，這附近連排別墅，面積大約200平米，價(jià)格是50多萬美金。

第二類投資，就看個(gè)人的眼光。如果說在合適的時(shí)候，比如說趕上銀行的回收和法院的拍賣等好時(shí)機(jī)，那么你再低價(jià)吸入，過去、現(xiàn)在和將來都有時(shí)機(jī)。對(duì)于其他的，比如說有的想做商業(yè)或者其他投資的話，這個(gè)差別就比較大了，有的商鋪或者是寫字樓這類的投資，因?yàn)橛械牡囟紊虡I(yè)房子跌幅特別大，但是也有的可能基本上沒有怎么跌，這個(gè)就看個(gè)人眼光。

美國很大，選擇什么樣的城市買房是每個(gè)投資者首先應(yīng)該考慮的問題。大多數(shù)中國人對(duì)美國的地理環(huán)境和各個(gè)城市的生活環(huán)境都不大了解，他們只熟悉國內(nèi)經(jīng)常提起的大城市，如紐約，芝加哥，洛杉磯等，卻很少有人了解美國對(duì)于美國城市的排名，例如美國著名的經(jīng)濟(jì)雜志每年都會(huì)對(duì)美國的城市排名，美國排在前面的最適合居住生活商業(yè)的城市在加州只有一個(gè)(Irvine)，新澤西州有兩個(gè)（Franklin Township 和 Piscataway),北卡羅萊州有兩個(gè)（Raleigh 和cary),其它的就不一一列舉了，總之，紐約和洛杉磯從來都不是美國人心目中的好城市。

畢業(yè)于武漢大學(xué)的陳美玲女士，厭倦了國內(nèi)的繁忙生活，終于在2008年底安家美國。她對(duì)《小康•財(cái)智》記者說：“我認(rèn)為與其在紐約生活，不如在國內(nèi)的深圳或上海，既然來美國，就是想享受中國沒有的東西，這里的生活環(huán)境之好和房子周圍的環(huán)境（前后花園都有幾百平米），甚至你家后院全是樹林，那種安靜，祥和，教育環(huán)境和人的禮貌在紐約是很難有的?！?/p>

美國買房稅費(fèi)高

美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)應(yīng)該是已經(jīng)是相當(dāng)規(guī)范了，首先這個(gè)行業(yè)不存在暴利。開發(fā)商合法運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，正常的話它有5%左右的利潤，高也高不了一兩個(gè)百分點(diǎn)。在美國拆遷法規(guī)是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，拆遷是一個(gè)平等的法律關(guān)系，必須要經(jīng)過原房主，或者說原土地主的同意，因?yàn)槊绹恋厥撬接械?。所以在美國要想成片地拆遷，大批開發(fā)，除了那些新區(qū)，在老城區(qū)或者是已經(jīng)有房主的這些地方開發(fā)是很艱難的。

殷國華說，在舊金山他接觸了一個(gè)華裔開發(fā)商，在市中心開發(fā)了一棟單體的公寓樓，他的旁邊那個(gè)地方就是一個(gè)停車場(chǎng)，他就是為了拆遷停車場(chǎng)他已經(jīng)花了8年的時(shí)間，現(xiàn)在還沒談下來，他說很難談下來。

在美國開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地到最后完工，大概周期要10年―12年左右。因?yàn)樗鼜拈_始土地報(bào)批立項(xiàng)目規(guī)劃，到最后開發(fā)成功，最后賣出去這個(gè)周期是非常長的。

關(guān)于美國房屋稅費(fèi)的問題，其實(shí)最突出的就是多一個(gè)房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的問題。中國未來可能也會(huì)出現(xiàn)這種情況，美國有的州遺產(chǎn)稅高達(dá)到40%左右。

其他的稅，像印花稅、契稅，交易稅，基本跟中國差不多。但是有一個(gè)特點(diǎn)就是美國各州政策不同，比如說加州，州長施瓦辛格簽署了一個(gè)文件免除房產(chǎn)交易稅。美國實(shí)際上沒有房地產(chǎn)救市這一說，但是針對(duì)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣也有些措施的，聯(lián)邦政府也有這種政策，就是對(duì)現(xiàn)在現(xiàn)時(shí)購房，多數(shù)地區(qū)可以免交易稅，交易稅大概好像是3%―5%左右，各個(gè)州不一樣。

比如說咱們?cè)谫I房的時(shí)候，在舊金山，可能在50萬美元左右的，可能能省一到兩萬美元，這個(gè)稅它也是退稅制度，就你買了房子再退，你先交，以后可以退。

美國的房產(chǎn)現(xiàn)在確實(shí)處于低位，但在購買后，每個(gè)月每一年都要支付一定的地產(chǎn)稅以及房屋保險(xiǎn)。這也是1美元房主愿意倒貼1萬美元的原因――低價(jià)房屋如燙手山芋，不賣的話每天都要付錢。很多中國人到美國買房子會(huì)陷入貪小便宜的陷阱里，不能完全相信宣傳廣告上的信息，低價(jià)房的代價(jià)可能是更多的后續(xù)手續(xù)。

陳美玲說：“以一棟位于休斯頓糖城成交價(jià)為18100美元的別墅為例，一年的支出費(fèi)用達(dá)8000多美元。包括：地產(chǎn)稅3900美元／年；房屋保險(xiǎn)576美元／年；社區(qū)管理費(fèi)800美元／年。如果出租的話還要付租房中介一個(gè)月的租金（租期一年以上）；租房委托管理費(fèi)用80美元／月，房屋設(shè)備損壞保險(xiǎn)365美元／年。所以現(xiàn)在去美國購房的人要么需要自住，比如那邊有孩子在留學(xué)或者已經(jīng)有親戚定居。要么想投資，乘著美國房價(jià)低谷購進(jìn)等三五年回暖；也有的人考慮到人民幣對(duì)美元的升值潛力已經(jīng)不大，看好美元，為了保值購入美國房產(chǎn)。否則，如果只為了圓一個(gè)別墅夢(mèng)想，則大可不必湊熱鬧?！?/p>

到美國買房最好找律師

作為律師，殷國華特別注意考察美國的房地產(chǎn)法律制度，也特別強(qiáng)調(diào)美國買房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

他介紹，在美國買房子通常二手房占多數(shù)，新房也有，新房這個(gè)跟中國基本是相似的，所以審查相關(guān)的合法證件，對(duì)于二手房就應(yīng)該謹(jǐn)慎。

二手房在美國通常是要有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來操作，很多跟中國不同，你很可能從來就沒有見過房主，在美國見不到房主是正常的，但是你一定要審查清楚相關(guān)的證件，也可以自己到相當(dāng)于中國區(qū)縣級(jí)房地產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)登記部門去查證這個(gè)房屋的一個(gè)產(chǎn)權(quán)情況。

最安全和保險(xiǎn)的做法是，花一兩千美元花費(fèi)，應(yīng)該很低一個(gè)花費(fèi)去委托一個(gè)房產(chǎn)的律師，做一個(gè)房屋調(diào)查，調(diào)查這個(gè)房屋權(quán)利有沒有瑕疵，這個(gè)房主有沒有抵押，房主的信譽(yù)等。有的房主破產(chǎn)了，信譽(yù)額嚴(yán)重透支了，或者存在有些危險(xiǎn)債務(wù)，會(huì)牽扯到這個(gè)房屋的。如果律師做出調(diào)查報(bào)告，他們要對(duì)這個(gè)報(bào)告負(fù)責(zé)，確保這個(gè)交易的安全。

在美國，交易程序跟中國基本差不多，但是交易報(bào)價(jià)稍微不同。美國的房屋，假設(shè)我這個(gè)房屋賣的話，一般交給經(jīng)紀(jì)人，然后經(jīng)紀(jì)人就會(huì)給我做報(bào)價(jià)，根據(jù)不同的購房人他給做幾份，每人做一份類似于招標(biāo)書似的競(jìng)價(jià)，然后來選擇。如果是一次性付款，有可能你出價(jià)不是最高的，但是我可能選擇賣給你，或者你信譽(yù)好，或者你適合，你的愛好，或者說跟文化相關(guān)的，就跟你成交。有人出價(jià)高一點(diǎn)，但是他付款的方式，或者房主對(duì)他不感興趣的話，也不見得跟他成交。

篇7

“現(xiàn)在許多二十年前規(guī)定的奢侈品都已經(jīng)成為了日常生活用品，我建議降低奢侈品進(jìn)口稅?！比珖f(xié)常委、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為，國內(nèi)奢侈品價(jià)格過高直接造成國內(nèi)需求轉(zhuǎn)向國外，而降低奢侈品進(jìn)口稅不僅有利于擴(kuò)大內(nèi)需，還有利于推動(dòng)國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

觀點(diǎn)

李稻葵：地產(chǎn)限購是強(qiáng)力降溫藥清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵教授近日撰文《論限購》，稱限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。房地產(chǎn)限購的前景大致可分為僵持、預(yù)期改變和降價(jià)以及一定成交量回升等三個(gè)階段。而這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。

葉檀：全球可能提前進(jìn)入加息期

日本央行向市場(chǎng)注資51.8萬億日元，創(chuàng)下有史以來最快、最狠的注資紀(jì)錄。對(duì)于日本最大的幫助是各主要央行宣布加息，以吸引資金流入，拉低日元，從而避免日本央行進(jìn)一步出臺(tái)瘋狂的寬松貨幣政策。這是一場(chǎng)沒有盡頭的比賽，如果日元匯率繼續(xù)上升，日本央行勢(shì)必會(huì)釋放更多的貨幣，而更多的貨幣則會(huì)讓游資趁恐慌繼續(xù)進(jìn)行對(duì)沖操作。

茅于軾：二十年后房子會(huì)大量剩余

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、天則經(jīng)濟(jì)研究所所長茅于軾建議當(dāng)下生活在北京的年輕人先租房。他說，二十年后，中國的房子會(huì)大量的剩余?，F(xiàn)在我們計(jì)劃生育的結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)，底下一個(gè)小孩，上頭兩個(gè)父母，兩個(gè)父母上頭又是兩個(gè)父母。祖父輩有4套房，完了到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之后這4套房都得留下來，結(jié)果房子就供過于求了，想賣都賣不掉了，所以我勸你們這輩子就別買房了。

于煉：房價(jià)可能下降20％至30％

全國政協(xié)委員、中國城市建設(shè)控股集團(tuán)總裁于煉表示，房價(jià)有可能在第一輪“降價(jià)潮”中下降20％至30％。而且，不達(dá)到調(diào)控的預(yù)期效果，限購令不會(huì)被取消。于煉認(rèn)為，房價(jià)下跌是必然的，但首先體現(xiàn)在成交量的萎縮上?！澳壳耙延胁糠殖鞘幸惶煲惶追孔佣紱]有成交?！彼f，今年我國整體流動(dòng)性偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金也面臨困境?！伴_發(fā)商硬扛不符合商業(yè)規(guī)律，因?yàn)闆]有成交量，價(jià)格就必然下降。有了成交量，才能支撐價(jià)格。”他認(rèn)為，如果部分開發(fā)商預(yù)期未來房價(jià)會(huì)下降30％，那么現(xiàn)在就會(huì)先降價(jià)10％銷售了。

任志強(qiáng)：房價(jià)下不來原因在農(nóng)民

近日，在某論壇上北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)發(fā)表言論稱，他從來不認(rèn)為中國缺土地，農(nóng)村的宅基地有16.8萬平方公里，是城市建設(shè)的4.6～4.8倍。中國的改革從解放農(nóng)民生產(chǎn)力開始，真正的中國城市化和現(xiàn)代化要從解放農(nóng)民用地、宅基地開始。如果不從根本上解決土地制度，無法改變土地資源和人口矛盾，那么房價(jià)永遠(yuǎn)掉不下來。

政策

準(zhǔn)率上調(diào)致房企資金再度繃緊

3月18日晚間，央行宣布從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率升至20％的歷史高位。業(yè)內(nèi)估算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，能夠凍結(jié)銀行體系流動(dòng)性超過3500億元。

商品房預(yù)售合同范文將更完善

3月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司就《商品房預(yù)(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)公開征求社會(huì)意見。據(jù)住建部網(wǎng)站消息，根據(jù)2010年9月向社會(huì)公開征求意見情況，住建部會(huì)同國家工商總局市場(chǎng)司對(duì)《商品房預(yù)售合同示范文本》和《商品房現(xiàn)房買賣合同示范文本》(草稿)做了修改完善。

銀監(jiān)會(huì)叫停房貸返價(jià)

3月10日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求已有銀行方面簽字的房貸合同，銀行必須按照合同約定執(zhí)行；只有借款人單方簽字的合同，銀行原則上應(yīng)繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行。所謂“返價(jià)”，即銀行對(duì)此前房屋貸款合同或者貸款意向書中約定的優(yōu)惠利率進(jìn)行單方面提價(jià)。今年春節(jié)過后，一些“準(zhǔn)房貸客戶”發(fā)現(xiàn)年前被承諾的8.5折利率優(yōu)惠重新被通知單方面取消。

住宅私搭亂建禁止上市交易

住宅私搭亂建、別墅有違規(guī)建設(shè)等情況將禁止上市交易。從4月1日起，市規(guī)劃委的《北京市禁止違法建設(shè)的若干規(guī)定》正式開始執(zhí)行，將嚴(yán)格查處和制止違法建設(shè)行為。新規(guī)將農(nóng)村中的違法建設(shè)也納入禁止和拆除范圍。

土地

CBD六幅剩余地塊將入市

2011年3月14日，據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息，北京朝陽CBD核心區(qū)剩余的共計(jì)六幅地塊(Z8-Z13)即將進(jìn)入招標(biāo)階段。據(jù)悉此次入市的六塊CBD土地整體面積約為47,676萬平方米，建筑面積共計(jì)約為82萬平方米，折合平均容積率約為17.2。此六地塊建筑控高為150到300米，其中，Z8-Z10地塊鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)類型為總部，z11和Z13地塊鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)，Z12地塊鼓勵(lì)綜合體。此前，在去年12月22日的第一輪投標(biāo)中，首批6個(gè)CBD地塊交易總款共計(jì)222.57億元，其中中信集團(tuán)以總價(jià)63億元競(jìng)得Z15地塊，創(chuàng)下截至目前北京單幅地塊最高出讓價(jià)。(見圖1)

商品房銷售須明碼標(biāo)價(jià)

為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，著力解決當(dāng)前商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題，3月16日，國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，專門對(duì)商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問題作出規(guī)定，要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。該《規(guī)定》自2011年5月1日起施行。

中海地產(chǎn)三天連拿五宗土地

進(jìn)入3月份后，短短3天內(nèi)，中海地產(chǎn)接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。該企業(yè)自今年以來在全國范圍內(nèi)頻繁出手，累積新增土地建筑面積420萬平方米，占2010年一整年新增土地儲(chǔ)備量768萬平方米的55％。

申華控股5.56億元西安曲江拿地

申華控股3月21日晚同公告，公司全資子公司上海申華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.56億元的價(jià)格競(jìng)得西安曲江新區(qū)編號(hào)為“QJ3-7-92”的地塊。該地塊位于西安市雁翔路以西、南三環(huán)以北的區(qū)域。凈用地面積為115萬平方米，配建廉租房使用土地面積為5577.3平方米，地塊為居住用地，容積率在2.5至3.5之間。

福州土地市場(chǎng)“退燒”

3月22日，福州市鼓樓區(qū)華屏路西側(cè)龍峰里山頭角地塊，因申請(qǐng)人未超過3人轉(zhuǎn)為掛牌，掛牌交易期限為3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓樓區(qū)北

二環(huán)路北側(cè)福飛路東側(cè)地塊，以12億元被福建恒力收入囊中，樓面地價(jià)僅5935元／平方米。從福州近幾次的拍賣會(huì)上看，開發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象少了。

金融

40家開發(fā)商負(fù)債超6000億

近日有媒體對(duì)已經(jīng)2010年年度經(jīng)營情況的40家開發(fā)商的粗略統(tǒng)計(jì)，其歸屬于母公司的凈利潤累計(jì)為298.66億元，同比增長了37.88％。不過，這40家開發(fā)商截至去年年底的負(fù)債合計(jì)達(dá)到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56％。

2011全球地產(chǎn)投資市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇

高緯環(huán)球《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報(bào)告顯示，2011年，全球房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)計(jì)持續(xù)復(fù)蘇。2011年全球投資預(yù)計(jì)會(huì)增加5～10％，達(dá)到6060億美元。投資活動(dòng)增多表現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)新興和二線城市的關(guān)注持續(xù)增強(qiáng)，而不僅是以往投資活動(dòng)主要聚焦的一線城市。報(bào)告預(yù)計(jì)租戶將得到更多關(guān)注。投資收益率下降不再成為影響投資的主要?jiǎng)訖C(jī)，相反，租金和收益水平的增長前景將成為投資市場(chǎng)的動(dòng)力所在。

最大規(guī)模15億為房地產(chǎn)信托

根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，3月第一周中，一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模僅為5億元，可是到第三周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模上升到15億元。值得注意的是，公布募集三周的募集規(guī)模中，有兩周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品均占據(jù)當(dāng)周單款最大募集規(guī)模的位置。“房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的局面，已經(jīng)從去年下半年開始就有了，今年房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)模的確比較大?！逼找尕?cái)富信托研究員陳朋說。

市場(chǎng)

中國連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球3月21日的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報(bào)告顯示，市場(chǎng)對(duì)新興國家的關(guān)注將持續(xù)增強(qiáng)，中國連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。報(bào)告對(duì)全球56個(gè)國家商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受到投資需求升高和市場(chǎng)供應(yīng)有限的影響，投資收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21個(gè)基點(diǎn)，降至7.6％，預(yù)計(jì)2011年將繼續(xù)下降30個(gè)基點(diǎn)。

北京租賃供需比回落

“京15條”出臺(tái)一個(gè)多月以來，北京租賃市場(chǎng)也經(jīng)歷了春節(jié)后的高峰期。據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，租賃市場(chǎng)租金價(jià)格較春節(jié)期間上漲7％～10％，精裝修的兩、三居戶型成交量增加，房源與客戶的供需比也由春節(jié)高峰期的15回落到12.5，租賃市場(chǎng)逐漸歸于平穩(wěn)。

山西房地產(chǎn)民間投資占九成

3月21日，山西省統(tǒng)計(jì)局公布的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析顯示，去年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成592.2億元，其中非國有投資完成535.0億元，占全省投資的90.3％。統(tǒng)計(jì)還顯示，2010年，全省商品房竣工面積1089.7萬平方米，同比增長26.5％，增幅創(chuàng)2000年以來最高水平。

六成城市樓市成交量上漲價(jià)格平穩(wěn)

中國指數(shù)研究院在3月份第三周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，六成城市樓市成交量上漲，10個(gè)城市漲幅在20％以上，3個(gè)城市成交量漲幅過50％。重點(diǎn)城市中，6個(gè)城市成交量環(huán)比上漲。其中成都漲幅最大，達(dá)51.26％，其次是北京，漲幅為30.98％。此外，南京和杭州漲幅均在20％以上。成交量下跌的重點(diǎn)城市僅為上海、天律和廣州，其中上海降幅最大，為24.71％。(見圖2)

民生地產(chǎn)

中央撥百億公租房補(bǔ)助金

近日，財(cái)政部下達(dá)了今年第一批中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金100億元，要求各地專項(xiàng)用于補(bǔ)助政府組織實(shí)施的公共租賃住房項(xiàng)目的開支，包括投資補(bǔ)助、貸款貼息以及政府投資項(xiàng)目的資本金等支出。同時(shí)，要求各地對(duì)公共租賃住房補(bǔ)助資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算，并嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用。截至目前，財(cái)政部已累計(jì)下達(dá)今年中央保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金200億元。

北京通州今年建4248套保障房

今年通州在確保9908套保障性住房交付使用的同時(shí)，將新開工建設(shè)各類保障性住房4248套。據(jù)介紹，目前，位于馬駒橋、永順和臺(tái)湖3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的4個(gè)項(xiàng)目共9908套保障性住房建設(shè)均進(jìn)入內(nèi)外裝修階段，預(yù)計(jì)今年11月底之前能交付使用。按照工作計(jì)劃，通州區(qū)今年新開工的保障性住房共4248套。其中經(jīng)濟(jì)適用房586套、限價(jià)商品房862套、公共租賃住房(含廉租住房)2800套。

廣州首次明確宅地配建保障房

3月21日，廣州市國土房管局一口氣推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高爾夫球場(chǎng)地塊前所未有地在出讓公告中要求，競(jìng)得人須配建3萬平方米保障性住房，并且按相關(guān)規(guī)定建成后將這批住房無條件移交給政府相關(guān)部門。開發(fā)商買地建商品房的同時(shí)還要配建一定比例的保障性住房，這是廣州落實(shí)“新國八條”的又一舉措。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后廣州在宅地出讓的過程中，配建保障房的要求有望常態(tài)化。

人事動(dòng)態(tài)

瑞安地產(chǎn)董事羅康瑞退任

瑞安房地產(chǎn)宣布，李進(jìn)港獲委任為公司新任行政總裁，自3月16日起生效；李氏現(xiàn)為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理；而羅康瑞3月16日起不再兼任行政總裁職務(wù)，但仍繼續(xù)擔(dān)任公司主席一職。對(duì)于卸任的理由，羅康瑞曾表示，自己卸任后可以從公司內(nèi)部員工中挑選接班人，以配合公司責(zé)任制的政策，下放決策權(quán)，將項(xiàng)目交由管理小組決定。

袁偉良被委任恒隆地產(chǎn)非執(zhí)行董事

恒隆地產(chǎn)有限公司3月15日晚間公告，袁偉良獲委任為公司之非執(zhí)行董事。袁偉良現(xiàn)年60歲，畢業(yè)于英國曼徹斯特大學(xué)，為英格蘭及威爾斯特許會(huì)計(jì)師公會(huì)資深會(huì)員，于1978年加盟恒隆。恒隆地產(chǎn)近期宣布在未來十年，每年將在內(nèi)地增加近20萬平方米的高端商業(yè)物業(yè)。最終將在沈陽、濟(jì)南、天津、無錫等地?fù)碛惺甙藗€(gè)商場(chǎng)，總投資額接近350億元。

商業(yè)地產(chǎn)

2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看好第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示，2011年中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。就寫字樓市場(chǎng)而言，在過去的18個(gè)月內(nèi)，需求及租金都顯著復(fù)蘇，北京及上海兩地空置率持續(xù)穩(wěn)定并呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，目前僅為10-20％，然而部分樓盤的過度供給風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，因此投資回報(bào)率略有下降達(dá)5～6％。零售市場(chǎng)的需求及租金也開始復(fù)蘇，政府加強(qiáng)推動(dòng)增加內(nèi)需消費(fèi)，因此零售市場(chǎng)發(fā)展前景十分樂觀。尤其是美國消費(fèi)品品牌及中檔零售商積極投入中國市場(chǎng)，使得國內(nèi)零售市場(chǎng)充滿生機(jī)。(見圖4)

保障房考驗(yàn)商品房商業(yè)地產(chǎn)或旺揚(yáng)

國務(wù)院副總理在全國保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用。這意味著我國將有一半以上的住房市場(chǎng)

由保障性住房所替代。專家認(rèn)為，如果“十二五”規(guī)劃期間，政府決定建設(shè)的3600萬套保障性住房都如期交付使用，將徹底改變中國房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供需格局。也就是說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨著行業(yè)發(fā)展調(diào)整的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。

問題曝光

最黑樓盤被曝光

位于西安南郊的樓盤“橄欖灣”在五證全無的情況下，大肆圈錢，收取80多戶業(yè)主每人8萬到30萬不等的房款共計(jì)千萬元。東窗事發(fā)后，開發(fā)商涉嫌詐騙被刑拘，業(yè)主房款至今無法討回，堪稱西安“最黑”樓盤。

建外SOHO再起爭(zhēng)端

3月18日，本來是建外SOHO東區(qū)業(yè)委會(huì)首次全體會(huì)議。業(yè)委會(huì)以參會(huì)人數(shù)過多為由，臨時(shí)取消，引起業(yè)主不滿。建外SOHO東區(qū)業(yè)委會(huì)成立不到一年，卻始終陷入“分裂”，11名成員中有3人稱從未召開過全體委員會(huì)議，也看不到業(yè)委會(huì)文件(本刊此前曾多次報(bào)道)。業(yè)委會(huì)發(fā)公告稱于3月18日舉行全體委員會(huì)議，并邀業(yè)主旁聽。當(dāng)晚，業(yè)委會(huì)群發(fā)短信稱報(bào)名近百人，找不到合適地點(diǎn)，因此推遲。十幾名業(yè)主不滿會(huì)議取消，自發(fā)前往建外街道辦，希望政府出面。街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示將盡快與業(yè)委會(huì)溝通，促成會(huì)議。

云南盈江最貴小區(qū)震后成危房

價(jià)格比當(dāng)?shù)仄胀潜P高出1倍、售樓時(shí)曾宣稱能抗烈度8度地震、坐落盈江縣城銀湖湖畔的當(dāng)?shù)刈钯F樓盤之一的星星佳園小區(qū)，在“3?10”盈江5.8級(jí)、烈度7度的地震后，小區(qū)房體多處嚴(yán)重開裂，承重墻鋼筋發(fā)生彎曲，其中一棟甚至發(fā)生明顯傾斜，整個(gè)小區(qū)成為危房。200多戶入住了不到一年的業(yè)主，被迫住到了帳篷中避災(zāi)。

(見圖3)

旅游地產(chǎn)

建業(yè)重金砸入旅游地產(chǎn)

日前，地產(chǎn)大佬河南建業(yè)住宅集團(tuán)與沁陽市委、市政府聯(lián)合消息稱，神農(nóng)山山前經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)建設(shè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。據(jù)其透露，建業(yè)將投資50億元，以建設(shè)“中原一流”的旅游休閑度假區(qū)為目標(biāo)，對(duì)神農(nóng)山景區(qū)實(shí)行分步開發(fā)。開發(fā)建設(shè)包括游客服務(wù)中心、大型生態(tài)停車場(chǎng)、生態(tài)小鎮(zhèn)、旅游特色產(chǎn)品、餐飲購物街、星級(jí)賓館、高爾夫球場(chǎng)、萬畝果園農(nóng)家賓館等多元化項(xiàng)目?？傞_發(fā)占地超過3000畝，一期開發(fā)面積約700畝。

海南物業(yè)使用率低

中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)3月20日“2011中國旅游地產(chǎn)(海南)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告”，該調(diào)查報(bào)告顯示，在海南購房后，島外購房者每年使用物業(yè)時(shí)間超過15天的占絕大多數(shù)，其中70％以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)。中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)攜手中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)及住宅研究協(xié)會(huì)于2011年2月15日至21日對(duì)海南省?？谑屑叭齺喪屑s100個(gè)社區(qū)實(shí)地調(diào)查購房者滿意情況。此次調(diào)查從“調(diào)查宏觀調(diào)控、城市環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)管理”等方面對(duì)住戶進(jìn)行調(diào)查，共收集有效問卷1612份，并針對(duì)問卷進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。調(diào)查顯示，超過六成人群對(duì)海南城市服務(wù)水應(yīng)冷淡，其中有22％的受訪者對(duì)城市服務(wù)不滿，近四成受訪者對(duì)海南城市服務(wù)沒有明顯感受。提高城市服務(wù)水平將是未來旅游島建設(shè)必須解決的問題。

海外資訊

美國二手房房價(jià)跌至近九年最低

美國二手房銷售2月份大跌近一成，全美二手房中位價(jià)格也跌到近九年來的最低點(diǎn)，顯示美國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇之路依然漫長。經(jīng)濟(jì)咨詢公司IHS GlobalInsight資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里斯托弗說：“房地產(chǎn)市場(chǎng)依然十分蕭條，并且成為經(jīng)濟(jì)特別是家庭凈資產(chǎn)的主要拖累因素。二手房交易占美國房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美國房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至就業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云說：“如果價(jià)格下跌的狀況持續(xù)下去，即便就業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇，仍會(huì)阻礙整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)?！?/p>

英國3月房價(jià)指數(shù)小幅回升

英國網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)商Rightmove3月21日公布調(diào)查報(bào)告稱，盡管經(jīng)濟(jì)前景尚不明朗，但英國3月房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯回暖，售房者對(duì)未來房屋價(jià)格已顯樂觀，紛紛上調(diào)售出報(bào)價(jià)，房價(jià)在經(jīng)歷了一個(gè)冬季的下降之后止跌回升，已恢復(fù)到2010年10月的水平。(見圖5)加拿大樓市疲弱可能損及經(jīng)濟(jì)加拿大央行(BOC)副行長AgatheCote日前表示，加拿大樓市疲弱可能對(duì)經(jīng)濟(jì)其他部分造成“相當(dāng)大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行風(fēng)險(xiǎn)，且限制家庭負(fù)債的措施正開始產(chǎn)生影響。Cote認(rèn)為，在下行風(fēng)險(xiǎn)方面，因一些加拿大家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，若加拿大樓市突然走軟，則可能對(duì)例如消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域造成相當(dāng)大的拖累。他表示，加拿大央行在設(shè)置利率方向時(shí)，也將密切地關(guān)注家庭居民的資產(chǎn)負(fù)債表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通脹不可或缺的，但也帶來了風(fēng)險(xiǎn)。

近期投資交易記錄

中國公司抄底買下紐約金融區(qū)著名地標(biāo)建筑美國媒體3月22日?qǐng)?bào)道，一家來自中國的投資和建筑公司以1800萬美元(約合1.2億元人民幣)的價(jià)格，買下位于紐約曼哈頓金融區(qū)的著名地標(biāo)建筑“美國鈔票公司大樓(American Bank Note Building)”。

21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)收購北京上古

21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)3月7日宣布已經(jīng)簽署收購協(xié)議，取得北京上古的控股權(quán)。北京上古是北京十大房地產(chǎn)行之一。該公司成立于2002年，主要提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢和銷售服務(wù)。

篇8

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)的屬性 剛性需求 住宅消費(fèi)行為

一、房地產(chǎn)的屬性

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱,指土地及其永久建筑物。現(xiàn)代廣義的房地產(chǎn)除了包括上述實(shí)物性房地產(chǎn),還包括與這些實(shí)物聯(lián)系到一起的物權(quán)關(guān)系,如其所有權(quán)、使用權(quán)等。房地產(chǎn)具有典型的稀缺性和增值性,因此商品化住宅具有投資和消費(fèi)的雙重屬性。房地產(chǎn)的稀缺性是指土地的不可再生性,土地的面積是一定的。由于必須保證農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)境等對(duì)土地的需求,建設(shè)用地的供給具有剛性約束。房地產(chǎn)的增值性表現(xiàn)為因土地的有限性和居民和投資者對(duì)于房地產(chǎn)需求的上升,導(dǎo)致土地的供給不足,不能滿足需求,土地價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致房地產(chǎn)增值。因此,房地產(chǎn)既可以用來消費(fèi),又可以用來投資。此外,房地產(chǎn)還具有一種公共物品(準(zhǔn)公共物品)的屬性。房產(chǎn)-“居者有其屋”是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求。所以,對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展除了依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié),政府適度管制也有必要

二、“剛性需求者”的消費(fèi)行為特征分析

“剛性需求”很難做精確的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義,但近期卻被頻繁用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系解釋中,用于描述人們對(duì)自有住宅不可或缺的需要的滿足。一般將購買房屋以滿足自住需求為最終目的個(gè)人或家庭成為“剛性需求者”。

本文就此類購買行為的文化、社會(huì)、個(gè)人、心理等行為特征進(jìn)行分析。

1.文化因素影響分析

文化因素一般又分為三個(gè)影響層次,即文化、亞文化和社會(huì)階層。

文化因素對(duì)消費(fèi)者的行為具有最廣泛和最深遠(yuǎn)的影響。馬斯洛的需要層次理論認(rèn)為“衣食住行”需要屬于低層次的生理需求,如果僅僅是簡單地滿足生理需求,更理性的行為是選擇租房而不是買房。受中華民族“家”文化的影響,當(dāng)沒有一套真正屬于自己的房子時(shí),往往居無定所,容易產(chǎn)生漂浮不定的感覺。不僅如此,中國歷來有以房產(chǎn)來衡量家產(chǎn)的沿襲。

古人“昔孟母,折鄰處”的典故也體現(xiàn)了顧客默認(rèn)的社會(huì)階層與住宅小區(qū)品味的關(guān)聯(lián)性。雖然貧富分化的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯,但是社會(huì)階層意識(shí)在近代中國的消費(fèi)意識(shí)中的影響比較有限,在戶型設(shè)計(jì)方面許多樓盤規(guī)劃的住宅時(shí)往往集一居室至四居室甚至連體別墅等多種戶型于一體,社會(huì)階層區(qū)隔并不明顯。只有少數(shù)樓盤明顯定位于某一社會(huì)階層。不同社會(huì)階層有不同性價(jià)比等因素追求,隨著社會(huì)階層的進(jìn)一步分化,以社區(qū)劃分社會(huì)階層的定位模式可能成為未來的主流。

2.社會(huì)因素影響分析

購買行為也受諸如參照群體、家庭、社會(huì)角色與地位等一系列社會(huì)因素的影響。其中家庭問題是影響房產(chǎn)購買的關(guān)鍵因素。

家庭結(jié)構(gòu)的變化會(huì)形成一部分改善型需求。改革以來,城市家庭結(jié)構(gòu)更趨于小型化;但是,隨計(jì)劃生育政策而生的“421”家庭結(jié)構(gòu)的發(fā)展會(huì)引發(fā)部分家庭回歸三代同堂居住模式的回歸,將引發(fā)大面積住宅的“改善型”居住需求;此外,第二胎政策的放松也使購房者有預(yù)留空間的需求。

受中國傳統(tǒng)婚戀觀和人口結(jié)構(gòu)男女性別比例失衡影響,催生了“丈母娘需求式”的“特剛型”需求,這一部分的需求往往是初次購買的較小戶型。

“421”家庭結(jié)構(gòu)推動(dòng)房產(chǎn)消費(fèi)的另一趨勢(shì)是“敬老”模式的改變。如果四個(gè)老人都在外地,兩個(gè)大人的照顧任務(wù)就會(huì)很重,如以小戶型為的“父母房”即可解決對(duì)獨(dú)立與親情的兼顧。

3.個(gè)人因素影響分析

購買決策也受其個(gè)人特性的影響,特別是受年齡所處的生命周期階段、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個(gè)性及自我概念的影響。

個(gè)人因素中的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)購房的影響最為明確,我們一般用“房價(jià)收入比”指標(biāo)來衡量居民購房能力。所謂“房價(jià)收入比”是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,這一指標(biāo)主要用于衡量房價(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,它直接反映出房價(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

按國際慣例,房價(jià)收入比3至6是合理區(qū)間。一個(gè)城市的房價(jià)最理想的狀態(tài)是,中等收入者一個(gè)月的工資能買得起1平方米住房。那么,當(dāng)前的房價(jià)對(duì)于普通老百姓來說還是偏貴,尤其是在北京、上海等城市。

我國不同收入階層購買房屋的支付能力大不相同。對(duì)于高收入階層來說,購房的支付能力較強(qiáng),4倍左右的房價(jià)收入比相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家水平,購房壓力很小。而對(duì)于低收入階層來說,10倍及其以上的房價(jià)收入已達(dá)到非常高的程度,基本上不具備購買商品化住宅的能力。過高的房價(jià)收入比仍然是制約剛性需求者購買的瓶頸。

另外,婚姻狀態(tài)和流動(dòng)性等個(gè)人因素也將對(duì)房產(chǎn)類型產(chǎn)生影響。一些大城市中的晚婚、獨(dú)身、丁克、高流動(dòng)現(xiàn)象將催生對(duì)小型公寓的需求。

4.心理因素影響分析

商品化住宅的購買行為還受動(dòng)機(jī)、知覺、學(xué)習(xí)以及信念和態(tài)度等主要心理因素的影響。

作為投資品的房產(chǎn)價(jià)格不升或升幅較低便喪失了投資價(jià)值;而以自住消費(fèi)為目的的“剛性需求”,只要預(yù)期價(jià)格下跌空間有限時(shí)就會(huì)積極購買,消費(fèi)時(shí)機(jī)的選擇受價(jià)格變動(dòng)的心理預(yù)期的影響。

個(gè)人對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)房價(jià)未來價(jià)格變動(dòng)的預(yù)期是有很大分歧的。價(jià)格變動(dòng)的預(yù)期直接決定了消費(fèi)時(shí)機(jī)的選擇。

參考文獻(xiàn):

[1]菲利普•科特勒,加里•阿姆斯特朗:市場(chǎng)營銷.北京:華夏出版社,2003

篇9

一、2月24日至2月28日，收集×××,×物業(yè)發(fā)展有限公司簡介、宣傳圖片等資料，了解該公司經(jīng)營規(guī)模及項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀

二、3月3日至3月7日與××××物業(yè)發(fā)展有限公司人力資源負(fù)責(zé)人接洽聯(lián)系，了解該公司組織架構(gòu)與分工、現(xiàn)有員工數(shù)量及分配、崗位描述情況、現(xiàn)有績效考核體系構(gòu)成及運(yùn)行情況

三、3月10日至3月14日與××××物業(yè)發(fā)展有限公司各部門相關(guān)人員討論對(duì)該公司績效考核體系運(yùn)行的想法與感受，收集各自的思想與建議

四、3月17日至3月20日與××××物業(yè)發(fā)展有限公司人力資源負(fù)責(zé)人討論分析企業(yè)在制定及運(yùn)行有效的績效考核體系時(shí)應(yīng)注意哪些問題，做出調(diào)查報(bào)告。

企業(yè)績效考核的思考

內(nèi)容提要：

通過對(duì)××××物業(yè)發(fā)展有限公司績效考核體系現(xiàn)狀的調(diào)查，分析其績效考核體系在實(shí)施運(yùn)行中存在的問題，包括其在制度制定上與實(shí)際脫離以及實(shí)施中執(zhí)行不力、監(jiān)督不力，致使績效考核未充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用。針對(duì)該公司的現(xiàn)狀，結(jié)合該公司的經(jīng)營目標(biāo)，提出改進(jìn)的建議。由此，得出體會(huì)：企業(yè)制定并運(yùn)行績效考核體系時(shí)應(yīng)注意的問題。

附說明：

根據(jù)學(xué)校的要求及本專業(yè)課程大綱和本次“管理學(xué)科工商管理專業(yè)（本科）社會(huì)實(shí)踐細(xì)則”的要求，按照學(xué)校的布置，我于2003年2月24日至3月20日在××××物業(yè)發(fā)展有限公司，就該公司的人力資源管理中的績效考核體系制定與運(yùn)行情況做了社會(huì)調(diào)查，后經(jīng)學(xué)校老師和指導(dǎo)老師的多次指導(dǎo)和反復(fù)修改，完成了此篇調(diào)查報(bào)告。通過這次社會(huì)調(diào)查讓我更加清楚了過去所學(xué)《人力資源管理》中績效考核管理的內(nèi)容，并且體會(huì)到做好人力資源績效考核的重要性，有效的、可行的績效考核將對(duì)公司人員的工作積極性、主動(dòng)性起到莫大的激勵(lì)作用，并因此推動(dòng)公司的發(fā)展。

——對(duì)××××物業(yè)發(fā)展有限公司的調(diào)查

在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，如何提高企業(yè)的人力資源的管理效率得到了眾多企業(yè)的重視。而問題的集中點(diǎn)之一就是如何進(jìn)行有效的績效考核。日前，筆者對(duì)××××物業(yè)發(fā)展有限公司的績效考核進(jìn)行了調(diào)查。

一、××××物業(yè)發(fā)展有限公司績效考核體系現(xiàn)狀

××××物業(yè)發(fā)展有限公司成立于2002年初，是一家由××××技股份有限公司控股的民營企業(yè)，注冊(cè)資金2000萬元，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目有××大學(xué)科技園示范園、南坪渝南佳苑、青杠別墅區(qū)、巴南佳和鈺茂經(jīng)典苑等，其中只有南坪渝南佳苑（約50000萬平方米）將于2003年3月底正式開盤銷售，其余項(xiàng)目皆處于開發(fā)階段。公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置為“六部三室”，共有人員70人，月工資總額達(dá)13萬元。顯而易見，公司目前的經(jīng)營現(xiàn)狀是以投資開發(fā)為主，效益回收為輔，人力資源成本高，使得公司在資金運(yùn)作上將承擔(dān)較大的壓力。公司針對(duì)以上情況，從2002年9月起實(shí)施了一系列的制度訂立、規(guī)范管理的改革，希望通過有效的、可行的規(guī)定和考核促進(jìn)公司成本控制、效益創(chuàng)造等的改善，鼓勵(lì)先進(jìn)，淘汰懶惰，使公司運(yùn)作進(jìn)入一個(gè)良好的循環(huán)。

公司現(xiàn)行的績效考核體系分為三部分。一部分是針對(duì)公司高級(jí)管理層，即公司分管副總。公司執(zhí)行董事長在年初與每一個(gè)分管副總簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，規(guī)定其分管工作須達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和年內(nèi)須完成的指標(biāo)，到年底一次性考核兌現(xiàn)，完成指標(biāo)則獎(jiǎng)勵(lì)，未完成則處罰，分別針對(duì)不同的指標(biāo)規(guī)定不同的獎(jiǎng)懲數(shù)額。第二部分則是“一事一考核”，即針對(duì)臨時(shí)突發(fā)的須限時(shí)保質(zhì)保量完成的事項(xiàng)，指定具體負(fù)責(zé)人，列出完成時(shí)間進(jìn)度表，做到則獎(jiǎng)勵(lì)，未做到則處罰。第三部分則是針對(duì)基層員工，采取月考核制。公司針對(duì)每類工種，制定出考核明細(xì)表，要素包括“德、能、勤、績”，月末由部門負(fù)責(zé)人按照考核明細(xì)表中所列內(nèi)容逐一評(píng)分和談話確認(rèn)，并根據(jù)最終得分決定其當(dāng)月薪金的額度。

二、××××物業(yè)發(fā)展有限公司績效考核體系中存在的問題

公司制定以上一系列的績效考核制度，目的是為了通過對(duì)管理人員和普通員工的考核，使工資獎(jiǎng)金與績效掛鉤，以此激發(fā)員工，改善工作業(yè)績。但在實(shí)際操作過程中，卻存在著種種問題：

（一）考核兩極化

公司制定的績效考核體系包含了對(duì)高級(jí)管理層和基層員工，但卻遺漏了中層管理干部，即部門經(jīng)理與主管。中層管理干部僅作為績效考核的執(zhí)行者，卻不是被考評(píng)對(duì)象。而績效考核本身首先是一種績效控制的手段，也是對(duì)員工業(yè)績的評(píng)定與認(rèn)可，它具有激勵(lì)功能，使員工體驗(yàn)到成就感、自豪感，從而增強(qiáng)其工作滿意感。另一方面，績效考核也是執(zhí)行懲戒的依據(jù)之一，而懲戒也是提高工作效率，改善績效不可缺少的措施。中層管理干部從績效考核體系中脫離出來，使得其工作缺乏監(jiān)督控制與激勵(lì)，造成中層管理干部積極性受抑，惰性增長，且易造成互相推諉，逃避責(zé)任，工作阻滯的現(xiàn)象，影響公司運(yùn)作的連環(huán)性，繼而影響到公司的發(fā)展。

（二）公正性較差

在該公司的績效考核體系中，由直接上級(jí)執(zhí)行考核。授權(quán)他們來考評(píng)，也是企業(yè)組織的期望。他們握有獎(jiǎng)懲手段，無此手段的考評(píng)便失去了權(quán)威。但他們?cè)诠陨喜惶煽?，因?yàn)轭l繁的日常直接接觸，很易使考核摻入個(gè)人感彩。在他們執(zhí)行考核時(shí)，很容易因平時(shí)關(guān)系的融洽與否、團(tuán)結(jié)與否等直接影響到考評(píng)的結(jié)果，以致于因給出錯(cuò)誤的判斷造成人員任職與工作的混亂。

（三）可操作性較差

作為月考的表格，每人要填寫4張以上的表格，加上評(píng)分和談話確認(rèn)，每人可能要花半天或更長時(shí)間來填表。主管人員的工作量就更大，人員多的部門，經(jīng)理每月可能要用一半的時(shí)間作績效考核這項(xiàng)工作。更有意思的是，考核表中一律將"德、能、勤、績"列為考核要素。而針對(duì)員工的月考核，員工在月中的“德”和“能”是不會(huì)有太多變化的，基本上成為了考核的不變量。而將這種不變量作為考核因素，就增加了考核的相對(duì)穩(wěn)定因子，使短期考核的信度降低，從而影響了考核的效果。另外，公司在進(jìn)行考核前，沒有對(duì)每一個(gè)崗位進(jìn)行職務(wù)分析或崗位職責(zé)描述，每個(gè)部門和崗位沒有明確且相對(duì)量化的工作目標(biāo)，這些都將影響考核的實(shí)施效果。

工作分析、績效考核、薪酬管理是三個(gè)相輔相成的工作環(huán)節(jié)，三者缺一不可。尤其是考核之前的工作十分關(guān)鍵，也非常重要，可以說是做得越細(xì)越好，而考核過程則要相對(duì)簡化和易于操作。否則就達(dá)不到效果或得不償失，耗費(fèi)了企業(yè)大量的人力和物力，獲得的可能依然是部門及崗位的低效率運(yùn)作和員工更多的怨言。

三、解決××××物業(yè)發(fā)展有限公司績效考核體系中存在的問題的建議

績效考核的目的主要是行政管理性的，如制定調(diào)遷、升降、委任、獎(jiǎng)懲等人事決策；但其目的也有培訓(xùn)開發(fā)性的。企業(yè)通過對(duì)員工工作績效的考評(píng)，獲得反饋信息，便可據(jù)此制定相應(yīng)的人事決策與措施，調(diào)整和改進(jìn)其效能。針對(duì)××××物業(yè)發(fā)展有限公司現(xiàn)狀，要解決其績效考核體系中存在的問題，建議如下：

（一）建立全面的縱向考核體系

縱向考核體系是按照組織層級(jí)逐級(jí)進(jìn)行績效考核，即先對(duì)基層績效考核，再對(duì)中層績效考核，最后對(duì)高層績效考核，形成由下而上的過程。包括以下環(huán)節(jié)：

1．以基層為起點(diǎn)，由基層部門的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其直屬下級(jí)進(jìn)行績效考核?？己朔治龅膯卧▎T工個(gè)人的工作行為，員工個(gè)人的工作效果，也包括影響其行為的個(gè)人特征及品質(zhì)。

2．基層考核之后，便上升到對(duì)中層部門的層次進(jìn)行考核，其內(nèi)容既包括中層管理干部的個(gè)人工作行為與特性，也包括該部門總體的工作績效。

3．待逐級(jí)上升到公司領(lǐng)導(dǎo)層時(shí)，再由公司所隸屬的上級(jí)機(jī)構(gòu)，即執(zhí)行董事長，對(duì)公司這一最高層次進(jìn)行績效考核，其內(nèi)容主要是經(jīng)營效果方面硬指標(biāo)的完成情況。

（二）提高考核實(shí)施的公正性

通過全面的縱向考核體系的建立與運(yùn)行，可以將公司從最高管理層到基層員工全面納入公司整體考核體系，無一例外，做到公正、公平，確保公司的每一個(gè)人力資源組成要素都受到監(jiān)督和控制，每個(gè)崗位的工作都受到約束和規(guī)范，每個(gè)員工的行為都受到調(diào)整和激勵(lì)，這樣才有助于公司的正常運(yùn)作。同時(shí)，由于中層管理干部也納入了考核范圍，使得他們對(duì)下級(jí)的考核行為同樣受到直接上級(jí)的監(jiān)控，減少其考核行為的不公正性。

（二）調(diào)整績效考核的指標(biāo)內(nèi)容與階段性，改善其可操作性

首先，確定績效考核的指標(biāo)體系，不能少了工作崗位分析這個(gè)步驟。公司應(yīng)根據(jù)考核目的，對(duì)被考核對(duì)象所在崗位的工作內(nèi)容、性質(zhì)、完成這些工作所應(yīng)履行的崗位職責(zé)和應(yīng)具備的能力素質(zhì)、工作條件等進(jìn)行研究和分析，從而了解被考核者在該崗位工作所應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、采取的工作方式等，初步確定出績效考核指標(biāo)。鑒于該公司處于起步階段，前期開發(fā)任務(wù)重、資金投入量大，為了減少管理成本，并不適宜將所有的崗位職責(zé)、要求都作為考核的指標(biāo)，而應(yīng)選取一些看來至關(guān)重要的崗位職責(zé)作為績效考核指標(biāo)。為了使這些考核指標(biāo)更趨合理，建議其在實(shí)施前交專家進(jìn)行審議、修訂，使其具備可操作性、實(shí)用性。

其次，考核的實(shí)施應(yīng)分階段性，在該公司的月考核要素中，應(yīng)以“勤、績”為主，根據(jù)前期的崗位分析，制定出各個(gè)崗位的考核細(xì)則，在全面考核體系中，逐級(jí)考核，績效掛鉤。同時(shí)，將“德、能”等考核要素列入年中或年終的崗位資格評(píng)定，通過對(duì)每個(gè)人全面要素的考核，確定人員的去留、職位的升遷、調(diào)任、再培訓(xùn)等，以利于人力資源的重新再分配，達(dá)到最佳組合。

四、企業(yè)在制定和實(shí)施績效考核時(shí)應(yīng)注意的問題

（一）分清績效考核的目標(biāo)

一般來說，企業(yè)的績效考核有四個(gè)不同的目標(biāo)：選拔與招聘、培訓(xùn)與開發(fā)，晉升與配置、調(diào)薪與獎(jiǎng)懲。針對(duì)不同的目標(biāo)，我們要設(shè)計(jì)與之相應(yīng)的考核因素和考核流程。如對(duì)第一種考核，側(cè)重于對(duì)能力和經(jīng)驗(yàn)的公證評(píng)價(jià)；對(duì)第二種考核，側(cè)重于發(fā)現(xiàn)能力和業(yè)績的不足；對(duì)第三種考核，要進(jìn)行全面客觀的評(píng)價(jià)；而對(duì)第四種考核，因?yàn)榭己酥芷谙鄬?duì)短，應(yīng)盡可能簡單化，以績?yōu)橹鳎跒檩o。

（二）績效考核明確化、公開化

企業(yè)的人事考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、考評(píng)程序和考評(píng)責(zé)任都應(yīng)當(dāng)有明確的規(guī)定，而且在考評(píng)中應(yīng)當(dāng)遵守這些規(guī)定。同時(shí)，考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和對(duì)考評(píng)責(zé)任者的規(guī)定在企業(yè)內(nèi)都應(yīng)當(dāng)?shù)厝w員工公開。這樣才能使員工對(duì)人事考評(píng)工作產(chǎn)生信任感，對(duì)考評(píng)結(jié)果也易持理解、接受的態(tài)度。

（三）堅(jiān)持客觀考評(píng)

人事考評(píng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)明確規(guī)定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)客觀考評(píng)資料進(jìn)行評(píng)價(jià)，盡量避免摻入個(gè)人主觀情緒和感彩?？荚u(píng)一定要建立在客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，要做到把被考評(píng)者與既定標(biāo)準(zhǔn)作比較，而不是在人與人之間進(jìn)行比較。

（四）注意溝通反饋

篇10

俄羅斯男人稱理想女人應(yīng)聰明加美麗

俄羅斯一家網(wǎng)站調(diào)查中心近期進(jìn)行的一項(xiàng)問卷調(diào)查顯示，大多數(shù)俄羅斯男性認(rèn)為，理想女人和妻子首先應(yīng)當(dāng)是聰明和美麗的。善良和富有魅力是他們看重的女性品質(zhì)。而在妻子身上，忠誠和善于持家則更為可貴。在一些男士看來，自己的另一半必須是聰明睿智的，這樣才能輔助丈夫，為他出謀劃策。還有一些人則覺得，只有懂得“適當(dāng)沉默”才夠得上理想太太的標(biāo)準(zhǔn)。在理想女人和妻子的必備條件中，外表排在第二位。只有為數(shù)不多的紳士不忘補(bǔ)充說：“重要的不僅是外表，心靈美同樣不可忽視?！庇腥さ氖牵腥税焉屏伎醋魇桥说谌匾钠焚|(zhì)，但卻不是妻子必備的品德，它甚至沒有進(jìn)入前五種品德之列。對(duì)他們來說，伴侶的忠貞要比善良可貴得多。許多男人非常嚴(yán)肅地看待這個(gè)問題，他們希望妻子“忠于自己但不要像個(gè)醋壇子”。所有受訪者都在一點(diǎn)上達(dá)成了共識(shí)，那就是包括妻子在內(nèi)的女性應(yīng)當(dāng)是性感的。相比女友而言，男人更在意妻子是否持家有道。日常生活中，俄羅斯男人是典型的大男子主義：在他們看來，妻子應(yīng)當(dāng)忙里忙外，操持家務(wù)，還要燒得一手好菜，把自己伺候得舒舒服服。

述評(píng)：善良是飯，聰明是藥，美麗是性；吃飯是為了過日子，吃藥是為了提神，性生活是為了快樂。善良是飯，也就是不足掛齒卻又必須的事情。

10月22日 紐約New York

美國中學(xué)開設(shè)“防約會(huì)暴力”課程受歡迎

美國羅得島州通過一項(xiàng)法律，要求當(dāng)?shù)毓⒅袑W(xué)把防范“約會(huì)暴力”內(nèi)容作為健康課程的一部分。羅得島州總檢察長說，“約會(huì)暴力”等家庭暴力十分常見，但學(xué)校里卻幾乎沒有針對(duì)這方面的教育課程。老師教學(xué)生們性知識(shí)，教他們不要吸毒、不要酗酒，同樣也應(yīng)該教他們不要成為家庭暴力的受害者。根據(jù)名為“琳賽?安?伯克法”的法案，羅得島州的公立初中和高中必須開設(shè)相關(guān)課程，教育孩子們?nèi)绾闻囵B(yǎng)良好的友誼或戀愛關(guān)系，以及如何避免那些有暴力傾向的人成為自己的親密朋友?！傲召?安?伯克法”也在全美范圍引發(fā)廣泛關(guān)注。美國全國檢察長聯(lián)合會(huì)已經(jīng)通過決議，鼓勵(lì)各州向?qū)W生開展防“約會(huì)暴力”教育；內(nèi)布拉斯加州正在考慮制定類似法律。“琳賽?安?伯克法”源于23歲女子琳賽?安?伯克。她三年前在約會(huì)時(shí)被男友殺死，此后她的父母一直致力于推動(dòng)制定這一法律。

述評(píng)：兩性關(guān)系中暴力和主動(dòng)只不過是墻頭上的一棵草，偏一下就成為了另一個(gè)行為，有約會(huì)暴力的男人，也會(huì)有約會(huì)不主動(dòng)的男人，兩種人女人都不喜歡。

10月23日阿姆斯特丹Amsterdam

荷蘭人為寵物申請(qǐng)電視頻道

荷蘭阿姆斯特丹一家動(dòng)物愛好者組織近日在全國發(fā)起為寵物及其主人開設(shè)電視頻道的倡議活動(dòng)，并開始征集支持者的簽名，如支持者達(dá)到5萬人，就可以將申請(qǐng)正式提交給主管部門。倡議者要求相關(guān)機(jī)構(gòu)制作適合動(dòng)物觀看的電視節(jié)目以及使人了解動(dòng)物生活狀態(tài)和權(quán)利的節(jié)目。活動(dòng)的負(fù)責(zé)人卡倫?蘇特斯指出，目前荷蘭人家中喂養(yǎng)著大約300萬只貓、200萬只狗和100萬只兔子。他說：“人可以從動(dòng)物那里獲得很多啟發(fā)。動(dòng)物們不會(huì)造成信貸危機(jī)，不會(huì)吃超出需要范圍的東西，它們還愛護(hù)環(huán)境?！?/p>

述評(píng)：家富小兒嬌，寵物亦當(dāng)然。給寵物看寵物的電視節(jié)目，是否還要分門別類？狗看狗的啃肉骨頭，貓看貓的捉老鼠，兔子看兔子的不吃窩邊草。

10月24日阿姆斯特丹Amsterdam

荷蘭埃因霍芬鼓勵(lì)轉(zhuǎn)行從良

荷蘭埃因霍芬市為了鼓勵(lì)紅燈區(qū)的轉(zhuǎn)行，打算實(shí)施一項(xiàng)特別的獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，只要她們符合從良表現(xiàn)，便會(huì)給予積分獎(jiǎng)賞，用以換取贈(zèng)券，免費(fèi)購買專人設(shè)計(jì)的時(shí)裝或家。當(dāng)局希望為這些戒除可卡因毒癮、斷絕她們和幕后操縱者的聯(lián)系，又提供課程培訓(xùn)，為她們進(jìn)行轉(zhuǎn)職所需的技能訓(xùn)練。此外，當(dāng)局考慮接納由當(dāng)?shù)貢r(shí)裝設(shè)計(jì)學(xué)院學(xué)生提出的意見，向們提供免費(fèi)的時(shí)裝，以特別的衣著設(shè)計(jì)增強(qiáng)自信，并教授設(shè)計(jì)之道，以鼓勵(lì)她們專攻時(shí)裝設(shè)計(jì)，希望有朝一日，推出個(gè)人品牌的時(shí)裝。除了埃因霍芬，荷蘭首都阿姆斯特丹和其它城市也采取措施，逐步關(guān)閉紅燈區(qū)，但進(jìn)度緩慢。對(duì)于這項(xiàng)鼓勵(lì)轉(zhuǎn)行的計(jì)劃，當(dāng)?shù)氐姆磻?yīng)冷淡。荷蘭工會(huì)指出，有部份人可能并不想轉(zhuǎn)行，而最終一天，街頭可能變?yōu)榉欠?，她們便無以為繼，而且大多數(shù)人欠缺朝九晚五的沖勁，根本難以適應(yīng)。

述評(píng)：世界上一些自古以來的事情，不見得一定就是高尚的、擺得上桌面的，卻是難以消除的，尤其是難以在一夜之間消除的，一夜的消除必然二夜的復(fù)蘇。

10月25日 堪培拉城Canberra

澳大利亞專家建議不吃牛羊吃袋鼠

澳大利亞政府氣候轉(zhuǎn)變顧問建議，澳大利亞人應(yīng)該改吃袋鼠肉、少吃牛羊肉，這樣有助于改善氣候變暖。加諾特教授在提交給澳大利亞政府的全球變暖報(bào)告里說，牛、羊等動(dòng)物每天打嗝放屁排出大量甲烷，是澳大利亞溫室氣體的主要源頭，而袋鼠排出的甲烷氣體就非常少。甲烷是溫室氣體的一種，它使全球氣候加快變暖。加諾特的報(bào)告還說，家畜主要是牛和羊排出的甲烷氣，占農(nóng)業(yè)排放溫室氣體總量的67%。如果農(nóng)民也像工廠一樣，需要買排放甲烷氣的許可，畜養(yǎng)牛羊的成本就會(huì)增加，這進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)飲食習(xí)慣改變。早前的一份調(diào)查報(bào)告提出，到2020年時(shí)，澳州牛和羊的數(shù)目應(yīng)該分別減少700萬頭和3600萬只，同時(shí)讓袋鼠的數(shù)量從目前的3400萬增長到2億4000萬只。這樣一來，增加的袋鼠數(shù)目足以抵消減少的牛羊，而且隨著廢氣排放許可證價(jià)格的上漲，生產(chǎn)袋鼠肉就會(huì)比牛羊肉有利可圖了。

述評(píng)：世界總?cè)丝谑菐资畠|，但是為了幾十億人口而來到人世走一遭、最終被人殺了吃了的動(dòng)物幾百億幾千億都不止。歸根結(jié)底是人決定了動(dòng)物該不該做動(dòng)物。

10月28日 巴黎 Paris

近六成法國人青睞公立醫(yī)院-

法國民意調(diào)查機(jī)構(gòu)法國輿論研究所最新調(diào)查結(jié)果顯示，近六成法國人青睞公立醫(yī)院。該機(jī)構(gòu)對(duì)957名18歲以上法國公民進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，高達(dá)59％的受訪者表示，在可以自行選擇的情況下，他們更愿意到公立醫(yī)院就診。不過，調(diào)查結(jié)果同時(shí)顯示，42％的受訪者認(rèn)為，無論是法國的公立醫(yī)院還是私人診所，過去5年里在醫(yī)療質(zhì)量和就診環(huán)境等方面“沒有任何改進(jìn)”。

述評(píng)：把自己靠在國家身上的人就是大多數(shù)的人，也就是窮人；對(duì)于窮人來說，公立就是國家，國家就是父母，父母有義務(wù)負(fù)責(zé)孩子的吃喝拉撒、生老病死。

10月24日 倫敦 London

英國女性采用“欺騙”方式讓自己更迷人

英國日前一項(xiàng)調(diào)查顯示，有超過90%的女性為了讓自己顯得更吸引人有魅力，紛紛采取“欺騙”的方式來裝扮自己。絕大多數(shù)女性都非常樂意采取一些“小把戲”來讓自己身型看起來楚楚動(dòng)人，比如身魔術(shù)俏臀牛仔褲讓身型顯得苗條些。調(diào)查還顯示，女性采用最多的欺騙手段便是身穿魔術(shù)胸罩讓自己的胸部顯得豐滿。據(jù)了解，調(diào)查顯示女性使用最多的美容方式是：穿著透明的緊身內(nèi)褲襯；其次是涂抹睫毛膏。不過該調(diào)查還透露了這種美容方式可能存在的一定危險(xiǎn)。

述評(píng)：愛因斯坦相對(duì)論無處不在――女人是善于欺騙的，男人就是最容易受騙的，女人偽裝得最美麗的部位，恰恰就是男人最在意的部位、最看花了眼的部位。

10月27日 紐約 Newyork

經(jīng)濟(jì)衰退讓人們生活方式更健康

經(jīng)濟(jì)衰退真的那么不好嗎？當(dāng)全球都陷入金融危機(jī)的恐慌中時(shí)，美國的一些學(xué)者做了調(diào)查，結(jié)果顯示經(jīng)濟(jì)衰退讓人們的生活方式變的健康了。專家稱，經(jīng)濟(jì)每衰退1個(gè)百分點(diǎn)，人類的死亡率就降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。理由是經(jīng)濟(jì)衰退后，人們喝酒的少了，抽煙的少了，人們有時(shí)間在家里烹飪“健康食品”，而不是去超市、快餐店買那些飽含脂肪的快餐。報(bào)道說，社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，人們沒有時(shí)間照顧家庭和孩子，現(xiàn)在好了，人們有的是時(shí)間照顧家庭、拜訪親朋好友了。此外，開車的少了，路暢通了，交通事故和車禍死亡率也有所降低。英國的環(huán)保專家也認(rèn)為經(jīng)濟(jì)衰退有利于他們工作。舉例說經(jīng)濟(jì)狀況好時(shí)，人們買四個(gè)蘋果就會(huì)浪費(fèi)一個(gè)，每兩年就換一臺(tái)電視機(jī)，每搬一次家就修一次花園，現(xiàn)在大家的這些行為已經(jīng)開始減少了。

述評(píng)：苦難是人類的財(cái)富，這是許多人津津樂道的；如果將經(jīng)濟(jì)危機(jī)也看作苦難，是否也是財(cái)富呢？在危機(jī)過后，肯定有人這么堅(jiān)持。

10月26日 莫斯科 Mosco

“鐘點(diǎn)丈夫”走俏莫斯科

家政服務(wù)公司是2003年才在俄羅斯出現(xiàn)的，絕對(duì)算新生事物。但據(jù)某市場(chǎng)公司統(tǒng)計(jì)，其年需求增長高達(dá)25%至30%。不少主婦獨(dú)自在家，碰到棘手問題，過去只能求助鄰居或是找物業(yè)，而物業(yè)的水平實(shí)在不敢恭維：等候時(shí)間長、干活不賣力、進(jìn)門不脫鞋、很多活兒不會(huì)干……如今，主婦們不必為此而發(fā)愁了。最近在莫斯科新開出了一家名為“鐘點(diǎn)丈夫”的公司，名稱聽上去有些曖昧，但員工提供的并非，而是修理水龍頭、更換插座等家政服務(wù)，生意非常興隆，秘書小姐接電話接到手軟。安裝吊燈、鋪電線、更換電纜等是最常見的服務(wù)項(xiàng)目，但也有更換壁紙、給別墅的菜地松土、維修住宅等大活計(jì)。此外，經(jīng)常會(huì)有女客戶打電話來請(qǐng)鐘點(diǎn)工陪心愛的寵物散步、跟自己上街購物、幫助挑選合適的電器甚至只是為了邊喝茶邊促膝談心。

述評(píng)：小保姆會(huì)與老先生產(chǎn)生愛情，鐘點(diǎn)工會(huì)與小主人纏綿，到了“丈夫”的份上，要想冰晶玉潔好像也很難，尤其是促膝談心，一不小心就不僅僅是促膝了。

10月28日 倫敦 London

新版歐元以形象勸阻易