導(dǎo)語：如何才能寫好一篇簽購(gòu)房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

期房簽購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：1.約定房屋交付時(shí)間：嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，對(duì)延期交房的免責(zé)條款即房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房可以不被視為違約。2.約定付款時(shí)間和方式：如果是剛需購(gòu)房者，最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可在協(xié)議中約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個(gè)工作日內(nèi)付清最后一筆款項(xiàng)。3.約定開發(fā)商預(yù)期違約的責(zé)任：可約定開發(fā)商在預(yù)期違約時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金以及屬于預(yù)期違約的情形。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

銷售陷阱

中國(guó)人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個(gè)樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：

其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。

其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。

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在價(jià)格的制定上，則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時(shí)，開發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購(gòu)房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時(shí)的三四千元暴漲到收盤時(shí)的五六千元都不稀奇。

其三，大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，在銷售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向，售樓人員就會(huì)告訴你說這個(gè)戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會(huì)買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)椋覀兛吹降恼J(rèn)購(gòu)協(xié)議書經(jīng)常會(huì)有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購(gòu)買已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的房子時(shí)，考慮到認(rèn)購(gòu)協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。

“五證”陷阱

推薦合同范本·北京購(gòu)房合同·南京購(gòu)房合同·西安市購(gòu)房合同·蘇州市購(gòu)房合同·武漢購(gòu)房合同·重慶市購(gòu)房合同一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開工證?、《商品房銷售?預(yù)售?許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書或合同，而客戶一旦交完訂金或購(gòu)房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。

合同陷阱

幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購(gòu)房了，因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

以上，我們對(duì)購(gòu)房陷阱的幾種情況做了簡(jiǎn)單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷阱，我們?cè)诖司筒辉僖灰涣信e。

為避免購(gòu)房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止陷阱的對(duì)策如下：

第一，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購(gòu)房人來說，挑選所購(gòu)房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時(shí)刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購(gòu)房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購(gòu)房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買；該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。

篇3

如果你簽署的“認(rèn)購(gòu)書”已經(jīng)包括購(gòu)房合同的全部條款，那么，你簽訂購(gòu)房合同只是將“認(rèn)購(gòu)書”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開發(fā)商商談購(gòu)房合同的每一個(gè)條款。

目前，開發(fā)商大多使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個(gè)文本對(duì)開發(fā)商而言，是恰到好處；對(duì)購(gòu)房人而言，卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。但是，居律師并不主張購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因?yàn)?，開發(fā)商在開盤之前一般都從當(dāng)?shù)卣鞴懿块T購(gòu)買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買了《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商就會(huì)將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發(fā)商的銷售人員不敢做主，開發(fā)商在心理上也很難接受。當(dāng)然，開發(fā)商若能愿意接受購(gòu)房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實(shí)際的方法是通過與開發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”，以彌補(bǔ)《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對(duì)“204條”的評(píng)價(jià)

購(gòu)房合同應(yīng)有哪些內(nèi)容對(duì)于購(gòu)房人利益的保護(hù)才是足夠的？有人開列了204條并簡(jiǎn)稱為“204條”。

“204條”中的很多內(nèi)容是大可不必的，比如，“204條”中有關(guān)房屋質(zhì)量的若干條款。房屋質(zhì)量的各個(gè)方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內(nèi)污染等，都有有關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的數(shù)據(jù)要比“204條”更全面、更專業(yè)和更苛刻，足以滿足購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量的各項(xiàng)要求。《合同法》第六十二條規(guī)定：“……(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！?。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，既是房屋質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)在工程竣工驗(yàn)收時(shí)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，也是法院認(rèn)定房屋質(zhì)量所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，除非購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求(如果購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求，按特殊要求對(duì)房屋質(zhì)量的每一個(gè)方面和每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行約定才是必要的)。現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房人因房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議的，大多數(shù)是輕微的房屋質(zhì)量問題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質(zhì)量問題很少。無論是輕微的房屋質(zhì)量問題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商都不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房合同沒有對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行約定或約定不明而逃脫應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

除了大量的無甚實(shí)際意義的有關(guān)房屋質(zhì)量的條款以外，“204條”還有一個(gè)最致命的缺陷，就是它的每一個(gè)條款所表達(dá)的購(gòu)房人的意思、目的和動(dòng)機(jī)都毫無遮掩，令開發(fā)商一眼看穿，因而，易遭到開發(fā)商的拒絕。

三.“補(bǔ)充協(xié)議”的主要內(nèi)容

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于賣方市場(chǎng)的情況下，“補(bǔ)充協(xié)議”必須符合兩個(gè)基本要求：一、可能被損害的購(gòu)房人的利益都有相應(yīng)的合同條款予以保護(hù)；二、可能被開發(fā)商拒絕而又為保護(hù)購(gòu)房人的利益所必需的內(nèi)容隱藏在令開發(fā)商滿意、或者可能被開發(fā)商疏忽、或者能夠被開發(fā)商接受的文字或結(jié)構(gòu)里。

迄今為止，購(gòu)房人與開發(fā)商之間的利益沖突比較集中的，主要體現(xiàn)在以下十五個(gè)方面，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)側(cè)重這十五個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。

(一)小區(qū)規(guī)劃

很多購(gòu)房人在收房時(shí)或收房后看見的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時(shí)開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動(dòng)位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購(gòu)房合同時(shí)期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發(fā)小區(qū)非常普遍。開發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，無論是否經(jīng)過規(guī)劃部門的同意，都構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人的違約。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過規(guī)劃部門同意的，不違法，但違約；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過規(guī)劃部門同意的，既違法，也違約。你無法阻止開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中訂立這樣一個(gè)條款：如果開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條關(guān)于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房；開發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房人的已付款退還給購(gòu)房人并按一定的利率付給利息?！边@一條款對(duì)購(gòu)房人的利益的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)椋绻?gòu)房人退房，購(gòu)房人必定要對(duì)貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)提前還本付息的違約責(zé)任，購(gòu)房人已經(jīng)付出的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)支出都將成為購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失，這些，是開發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)的。而且，購(gòu)房人退房很容易，但開發(fā)商能否按時(shí)退款卻是一大懸念。所以，“補(bǔ)充協(xié)議”在針對(duì)開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭(zhēng)取的首要目標(biāo)。

但是，在“補(bǔ)充協(xié)議”中明確地寫上這一要求，開發(fā)商可能不會(huì)同意。你可以采取這樣一個(gè)辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購(gòu)房合同時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任與其他屬于嚴(yán)重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個(gè)共同的賠償金的計(jì)算方法或者違約金的比例(或金額)。

(二)房屋交付使用的條件

房屋交付使用條件屬于房屋質(zhì)量的范疇。

迄今為止，沒有任何一法律規(guī)定對(duì)開發(fā)商向購(gòu)房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中關(guān)于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗(yàn)收合格”的文字。“經(jīng)驗(yàn)收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格才能交付。但綜合驗(yàn)收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗(yàn)收合格條件，但若開發(fā)商沒有與水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購(gòu)房人入住時(shí)就有水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)，購(gòu)房人就無法在房子里住下去，除非購(gòu)房人購(gòu)買房屋不是為了居住。

房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖?僅限于北方地區(qū))的供應(yīng)等，有待于法律做出強(qiáng)制性規(guī)定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”?！斑x擇的交付使用條件”是購(gòu)房人在購(gòu)房合同中與開發(fā)商約定的交付使用條件，比如：有些購(gòu)房人是網(wǎng)蟲，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲的生活必需，交付房屋時(shí)是否具備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口只能留給購(gòu)房人與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。

必備的交付使用條件中，水、電、燃?xì)?、暖氣價(jià)格是必須與開發(fā)商約定清楚的。電的供應(yīng)商都是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)，你無須擔(dān)心電的價(jià)格。如果開發(fā)商在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中承諾水、燃?xì)狻⑴瘹馐鞘姓?，你也無須擔(dān)心水、燃?xì)?、暖氣的價(jià)格，因?yàn)槭姓?、燃?xì)狻⑴瘹夤?yīng)商是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)。如果水、燃?xì)?、暖氣其中之一，開發(fā)商沒有在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中說清楚是市政的，就是小區(qū)獨(dú)立供應(yīng)。如果不在“補(bǔ)充協(xié)議”里約定清楚獨(dú)立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r(jià)格，在你入住以后，開發(fā)商將單方確定一個(gè)價(jià)格。開發(fā)商單方確定的價(jià)格，可能使你十分難受。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例。開發(fā)商單方確定的煤氣價(jià)格是10元/立方米，使業(yè)主住不起房子，也退不掉房子。

以上對(duì)房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說，任何一項(xiàng)房屋交付使用的條件目前都還沒有法律的強(qiáng)制性規(guī)定，都只能由購(gòu)房人與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補(bǔ)充協(xié)議”必須認(rèn)真解決的問題。

你可以按照居律師對(duì)房屋交付使用條件的分類在“補(bǔ)充協(xié)議”中與開發(fā)商約定開發(fā)商在向你交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)具備哪些使用條件。水、電的供應(yīng)在你入住時(shí)就有，開發(fā)商一般都能保證。燃?xì)夤?yīng)，開發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達(dá)到70%以上時(shí)才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時(shí)候入住率達(dá)到70%以上，你就只有等著聽開發(fā)商說什么時(shí)候達(dá)到了就什么時(shí)候達(dá)到了。

至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開發(fā)商談吧?？傊粭l：不要相信開發(fā)商的售樓人員拍胸脯對(duì)天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫在紙上。

(三)售樓廣告

絕大多數(shù)購(gòu)房人是被開發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購(gòu)房合同的。他們都以為開發(fā)商應(yīng)該受售樓廣告的約束。開發(fā)商也知道絕大多數(shù)購(gòu)房人對(duì)售樓廣告持這種理解，但開發(fā)商從來不會(huì)在簽訂合同之前告訴購(gòu)房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開發(fā)商不對(duì)購(gòu)房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當(dāng)現(xiàn)實(shí)和售樓廣告的內(nèi)容不一致時(shí)是很難認(rèn)定開發(fā)商違約的，因?yàn)?，依《合同法》?guī)定，只有開發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》經(jīng)過媒體的加工，使許多人以為從此開發(fā)商將受售樓廣告的約束。其實(shí)，這個(gè)《解釋》只是重復(fù)了《合同法》的規(guī)定。關(guān)于售樓廣告，這個(gè)《解釋》沒有做出比《合同法》更進(jìn)一步、更明確的規(guī)定。

如果購(gòu)房人要求開發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開發(fā)商寫在紙上，開發(fā)商絕對(duì)不干。購(gòu)房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認(rèn)為必不可少的且開發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫進(jìn)“補(bǔ)充協(xié)議”；對(duì)于開發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤為了吸引老年人購(gòu)房，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”，就必須遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣，老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場(chǎng)所等等是不能沒有的。開發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場(chǎng)所嗎？不能。老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場(chǎng)所屬于特種行業(yè)，開辦需要特別行政許可。開發(fā)商不可能自己開辦，只能有待其他人在此開辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開辦都是個(gè)未知數(shù)。沒有老年大學(xué)、圖書館、娛樂健身場(chǎng)所可能無關(guān)緊要，若沒有急救站或醫(yī)院，一旦老人突發(fā)疾病，“遠(yuǎn)離市區(qū)”很可能成為老人的殺手。

如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購(gòu)房的，“補(bǔ)充協(xié)議”就必須讓開發(fā)商對(duì)售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開發(fā)商拒絕在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個(gè)樓盤。

(四)公共財(cái)產(chǎn)

購(gòu)房人比較專注于門檻以內(nèi)的空間，對(duì)門檻以外的，一般不太關(guān)注。購(gòu)房人普遍還有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：門檻以內(nèi)的才是自己的，門檻以外的是開發(fā)商的；或者認(rèn)為列入公攤面積的是公共財(cái)產(chǎn)，沒有列入公攤面積的就不是公共財(cái)產(chǎn)。

門檻以外的所有建筑、場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施等，無論是否列入了公攤面積，都屬于公共財(cái)產(chǎn)。公共財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購(gòu)房人認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，幾乎所有樓盤的公共財(cái)產(chǎn)都處在開發(fā)商的占有、使用和處分之下，收益也全部進(jìn)了開發(fā)商的口袋?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條涉及公共財(cái)產(chǎn)的條款是空格，意在將哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)留給買賣雙方約定。開發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定，任何約定都是無效的。“補(bǔ)充協(xié)議”同樣不能約定公共財(cái)產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財(cái)產(chǎn)的，業(yè)主委員會(huì)成立以后有權(quán)通過訴訟或非訴訟途徑收回。

公共財(cái)產(chǎn)，不屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。在與開發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，不要在哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)、哪些財(cái)產(chǎn)歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏，如果開發(fā)商堅(jiān)持要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對(duì)你有意義的條款時(shí)換取他讓步的籌碼。

(五)物業(yè)管理

物業(yè)管理，其實(shí)就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理是開發(fā)商與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與購(gòu)房人之間基于對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，物業(yè)管理是財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(即物權(quán)關(guān)系)，而不是合同關(guān)系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整。

現(xiàn)在，物業(yè)管理被開發(fā)商的法律顧問們?cè)O(shè)計(jì)的要求每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的無數(shù)個(gè)《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司對(duì)他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購(gòu)房人與物業(yè)管理公司的訴訟時(shí)向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關(guān)系、購(gòu)房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無效。

關(guān)于物業(yè)管理，本書第五章將會(huì)有更多闡述。在就物業(yè)管理與開發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，居律師告訴你三點(diǎn)注意事項(xiàng)：

1.爭(zhēng)取開發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費(fèi)

有些開發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費(fèi)作為一個(gè)賣點(diǎn)。居律師告訴你：開發(fā)商的這個(gè)“賣點(diǎn)”是違法的，是無效的。物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理，是全體共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。任何一個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)公共財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利，也不能免除法定的義務(wù)。承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，是全體共有人(包括開發(fā)商在內(nèi))應(yīng)共同承擔(dān)的法定義務(wù)，開發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務(wù)。開發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開發(fā)商的算盤打得比誰都精。開發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財(cái)產(chǎn)，卻沒有承擔(dān)一分一毫的物業(yè)管理費(fèi)，而且，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有，“減免”購(gòu)房人的一定的物業(yè)管理費(fèi)，即便違法，比起令購(gòu)房人承擔(dān)全部物業(yè)管理費(fèi)還算更公平一點(diǎn)。所以，對(duì)于開發(fā)商的這一許諾，你也不必客氣。如果開發(fā)商不主動(dòng)開口，你也應(yīng)盡力爭(zhēng)取。

2.將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外。

比如，在“補(bǔ)充協(xié)議”中這樣寫：“對(duì)買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)，均不屬于物業(yè)管理的范圍”。

為什么要將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？開發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來管理的。開發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同，而且也強(qiáng)迫每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂合同。無論是開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項(xiàng)”一般包括：(1)對(duì)購(gòu)房人房屋的管理；(2)對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在居律師的購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中，物業(yè)管理公司將對(duì)購(gòu)房人房屋的維修說成是對(duì)購(gòu)房人的房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，以此作為向購(gòu)房人收取物業(yè)管理費(fèi)的一個(gè)事實(shí)理由。購(gòu)房人其實(shí)也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修，是其代開發(fā)商履行購(gòu)房合同中的房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理。即使購(gòu)房人的房屋已經(jīng)超過了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修不屬于開發(fā)商保修的范圍，物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修都是獨(dú)立的有償服務(wù)，不屬于物業(yè)管理。將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對(duì)房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭(zhēng)，使物業(yè)管理就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理、物業(yè)管理費(fèi)就是因?yàn)楣芾硇^(qū)公共財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用這一性質(zhì)更加凸顯，為將來你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無效的觀點(diǎn)做個(gè)鋪墊。

為什么要將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)同時(shí)，也向業(yè)主收取水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)。在與業(yè)主打官司時(shí)，也是物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)不屬于物業(yè)管理，兩者在法律上是相互獨(dú)立的；第二，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商不是物業(yè)管理公司，而是開發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應(yīng)商的委托收取相關(guān)費(fèi)用。購(gòu)房人不清楚水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)是否屬于物業(yè)管理，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要時(shí)，購(gòu)房人便以為都屬于物業(yè)管理，于是，在法庭上只提出水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)應(yīng)該是多少的反駁，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的原告的資格。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告即水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商——開發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人給“請(qǐng)”出來。只有合格的原告被請(qǐng)出來，購(gòu)房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應(yīng)該向供應(yīng)商支付多少費(fèi)用、購(gòu)房人應(yīng)該向物業(yè)管理公司支付多少費(fèi)用。

3.將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后

物業(yè)管理費(fèi)都是因管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主無權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關(guān)于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)管理的合同條款是無效的，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主之中極少有人明白這一點(diǎn)。物業(yè)管理公司的法律顧問們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的違法性。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)很難，所以，利用業(yè)主急于住進(jìn)新房的心理，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費(fèi)。

若你無法做到拒絕開發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開發(fā)商的要求。你若不同意，開發(fā)商就不與你簽訂購(gòu)房合同和“補(bǔ)充協(xié)議”。你能做到的是：爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后。這一點(diǎn)實(shí)際上是告訴你：在開發(fā)商交房以后，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)了。不是說你沒有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而是你負(fù)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費(fèi)的要求。

如果開發(fā)商堅(jiān)決不同意這一條，你可以讓步，來日方長(zhǎng)，以后你有機(jī)會(huì)讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費(fèi)的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)。

(六)抵押

雖然法律規(guī)定銷售期房的條件必須是投資已經(jīng)達(dá)到投資總額的25%以上，但大多數(shù)開發(fā)商沒有投資總額的25%的資金實(shí)力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開發(fā)商獲得建設(shè)資金的最主要來源。在開發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

如果開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押，無疑將使購(gòu)房人能否按期收房、或者購(gòu)房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開發(fā)商應(yīng)退還的購(gòu)房款面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。如果在你與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，開發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對(duì)開發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注。即便在你與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前開發(fā)商沒有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無法阻止開發(fā)商在與你簽訂購(gòu)房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押。為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：

1.要求開發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)土地使用權(quán)或房屋有無被抵押做出明示；

2.要求開發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中承諾在簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押；

3.約定開發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。

(七)房屋面積

幾乎沒有一個(gè)開發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。

防止開發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計(jì)算誤差，但開發(fā)商一般不會(huì)同意，因?yàn)檫@樣一來，他沒法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實(shí)測(cè)面積占銷售面積的比例低于某個(gè)百分比。除了這兩個(gè)辦法以外，別無其他更好的辦法。

有些開發(fā)商提出“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購(gòu)房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實(shí)，所謂“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無法操作。這是一個(gè)糊弄人的辦法。

(八)貸款

有些購(gòu)房人尚未與銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，在開發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開發(fā)商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來，購(gòu)房人就不能按期付款。在開發(fā)商來看來，購(gòu)房人按期付款和不能按期付款的違約責(zé)任是白紙黑字寫著的，而他當(dāng)初的口頭承諾是不存在的。

購(gòu)房人應(yīng)該在“補(bǔ)充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問題。

(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；

(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫成“與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)將購(gòu)房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同作為購(gòu)房人解除《商品房買賣合同》的一個(gè)條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(九)交房

“補(bǔ)充協(xié)議”中應(yīng)該約定開發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開發(fā)商履行了交房義務(wù)。

開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的物品主要是鑰匙。

開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的文件，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。

“三《書》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》。

“兩《書》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。

居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中除了要求開發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書》一《證》兩《表》”以外，還要求開發(fā)商向你交付計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙。

如果開發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》和《住宅質(zhì)量保證書》是不能讓步的。

《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙是對(duì)購(gòu)房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在交房時(shí)提供不出《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，也不愿意提供設(shè)計(jì)圖紙。如果開發(fā)商堅(jiān)決拒絕在交房時(shí)提供《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和設(shè)計(jì)圖紙，你可以考慮放棄。

開發(fā)商也許確實(shí)拿不出來《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開發(fā)商一定有，一定能夠提供。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開發(fā)商篡改不了，是你計(jì)算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準(zhǔn)確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒有一個(gè)開發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。

(十)房屋的檢驗(yàn)期限

《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制?！?/p>

所以，對(duì)交付的標(biāo)的物的檢驗(yàn)是買賣合同中的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。《商品房買賣合同》示范文本遺漏了這一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。很多購(gòu)房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤，錯(cuò)誤在于將“交房”與“收房”之間的一個(gè)“檢驗(yàn)”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過程是：“交房”—“檢驗(yàn)”—“收房或拒收”。

“補(bǔ)充協(xié)議”對(duì)“檢驗(yàn)”這一環(huán)節(jié)的處理就是對(duì)檢驗(yàn)期限的約定。約定的檢驗(yàn)期限對(duì)于購(gòu)房人來說越長(zhǎng)越好，對(duì)于開發(fā)商來說越短越好。居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)檢驗(yàn)期限這樣表述：“買受人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限為出賣人交付房屋后的兩年內(nèi)。”如果開發(fā)商堅(jiān)決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗(yàn)期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買受人應(yīng)在出賣人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣人?！边@兩種表述其實(shí)是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。

有人認(rèn)為不必在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，因?yàn)橐延械姆ㄒ?guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書》里都有“保修期”的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第一百五十八條，購(gòu)房人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限就應(yīng)該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理，但居律師擔(dān)心法官可能對(duì)《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責(zé)購(gòu)房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔(dān)心不是多余的。所以，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，以免留下活動(dòng)空間。

大多數(shù)購(gòu)房人在開發(fā)商交房后就急不可耐地住進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或面積問題時(shí)，要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購(gòu)房人敗訴的：原告(指購(gòu)房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對(duì)房屋質(zhì)量和面積的認(rèn)可。要求購(gòu)房人花上一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間對(duì)房屋的質(zhì)量、面積進(jìn)行檢驗(yàn)是不現(xiàn)實(shí)的。為了防止開發(fā)商在“購(gòu)房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契稅和維修基金

法律規(guī)定購(gòu)房人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)向各地的稅務(wù)局和房屋管理部門下設(shè)的小區(qū)管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅、維修基金。開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時(shí)就要求購(gòu)房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購(gòu)房人在交房時(shí)交納契稅、維修基金，意在占用購(gòu)房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久。從現(xiàn)實(shí)情況看，少則幾個(gè)月，多則幾年。什么時(shí)候開發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室，什么時(shí)候購(gòu)房人才能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

《商品房買賣合同》示范文本里沒有關(guān)于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項(xiàng)，無須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開發(fā)商在交房時(shí)橫生是非。建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫進(jìn)一條：“買受人在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交納契稅和維修基金。”如果開發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由?！?前一種寫法過于明白，會(huì)提醒開發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫法)。如果兩種寫法開發(fā)商都不同意，也沒關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時(shí)限寫。等到了交房時(shí)，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

(十二)產(chǎn)權(quán)證

購(gòu)房人都十分關(guān)心什么時(shí)候取得產(chǎn)權(quán)證，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動(dòng)了，于是，往往要求開發(fā)商在合同中承諾購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限。開發(fā)商利用購(gòu)房人的這一心理，將承諾購(gòu)房人在多長(zhǎng)期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個(gè)賣點(diǎn)。

首先，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么。

《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，……。”根據(jù)這一法律規(guī)定，從開發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)起，購(gòu)房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購(gòu)房合同有不同的約定。產(chǎn)權(quán)證只是對(duì)購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實(shí)的證明。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒有產(chǎn)權(quán)證，也不影響購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。沒有產(chǎn)權(quán)證對(duì)購(gòu)房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因?yàn)榉梢?guī)定，出賣人出賣房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證。

某些開發(fā)商聲稱：其在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證。個(gè)別律師也對(duì)此大聲叫好。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會(huì)明白：開發(fā)商在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證是絕對(duì)不可能的。對(duì)事實(shí)的證明只能在事實(shí)發(fā)生之后。只有有了開發(fā)商向購(gòu)房人交付了房屋的事實(shí)，才能有對(duì)購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)這一事實(shí)的證明——產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱“交房時(shí)就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人，要么是無知，要么就是蓄意欺騙。

其次，居律師要告訴你：不應(yīng)要求開發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限。

產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買賣雙方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)的工作安排。如果買賣雙方提交的手續(xù)齊全，購(gòu)房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續(xù)不齊全，開發(fā)商無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人也無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。既然開發(fā)商不能左右購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開發(fā)商的這一承諾就是無效的，開發(fā)商不會(huì)因?yàn)檫@一承諾而對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)任何法律責(zé)任?？傊?，開發(fā)商的這一承諾對(duì)購(gòu)房人毫無意義。

最后，居律師要告訴你：應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定開發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。

影響購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間的往往是開發(fā)商沒有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，買賣雙方必須手續(xù)齊全。如果買賣雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，那么，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長(zhǎng)在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后的37日內(nèi)，也就是最長(zhǎng)在交付房屋后的127日內(nèi)，購(gòu)房人就能夠領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人不會(huì)懈怠，但是，開發(fā)商一般是不會(huì)在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個(gè)：(1)交房時(shí)，開發(fā)商沒有申請(qǐng)綜合驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格；(2)開發(fā)商想占用購(gòu)房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

開發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為，雖然按法律規(guī)定應(yīng)該受到行政處罰，但開發(fā)商一般不會(huì)受到行政處罰，所以，在“補(bǔ)充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記納入開發(fā)商的合同義務(wù)并約定足以令開發(fā)商掂量的違約責(zé)任就很有必要。你可以這樣寫：“出賣人應(yīng)當(dāng)在法定的期限內(nèi)協(xié)助買受人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶登記；出賣人未履行這一義務(wù)或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應(yīng)向買受人支付×××的違約金?！?/p>

(十三)合同更名

有些購(gòu)房人在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購(gòu)房人已經(jīng)收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓，不僅需要購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個(gè)獨(dú)立的房屋買賣程序操作。如果購(gòu)房人尚未收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”，而是(購(gòu)房)合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，簡(jiǎn)便的表述叫做“合同更名”。

在實(shí)際操作中，購(gòu)房人(轉(zhuǎn)讓人)、受讓人、開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)并沒有將購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”、“合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”。

“合同更名”比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行。如國(guó)涉及合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定，必須取得權(quán)利人即開發(fā)商的同意，開發(fā)商蓋個(gè)章就可以了。蓋個(gè)章對(duì)開發(fā)商的利益沒有任何影響，但是，相當(dāng)一部分開發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個(gè)雁過拔毛的機(jī)會(huì)。有些開發(fā)商比較“仁義”，隨便給個(gè)價(jià)就行，有些開發(fā)商張口就是幾千。

為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時(shí)爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)?！?/p>

(十四)處理合同爭(zhēng)議的條款

一份好的“補(bǔ)充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對(duì)裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時(shí)選擇仲裁，有四個(gè)理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價(jià)值觀等是法院的法官遠(yuǎn)不能及的，絕不會(huì)有不大識(shí)字的人(比如：曾有法官在宣判時(shí)將“賄賂罪”念成“有各罪”)來聽審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會(huì)像法院的法官那樣在意欲違抗某一個(gè)人的意志時(shí)有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對(duì)固定不同，你可以在仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員名冊(cè)中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見性和不固定性，使當(dāng)事人試圖通過“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審?！皩徴卟慌?、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽審者提供了活動(dòng)空間。仲裁裁決都是由仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁庭做出，不會(huì)有這一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當(dāng)事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個(gè)概念之間的區(qū)別?，F(xiàn)實(shí)中，合同當(dāng)事人也沒有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當(dāng)事人一般將合同分為“原件”和“復(fù)印件”。非常多的購(gòu)房人，手中只有合同的復(fù)印件，原件都在開發(fā)商、銀行、或合同登記機(jī)構(gòu)的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“復(fù)印件”是從不同角度對(duì)合同的分類?！罢尽币欢ㄊ恰霸保霸辈灰欢ㄊ恰罢尽?。概念上的區(qū)分，你不必了解，但要記住一點(diǎn)：你手中不能沒有合同原件。

你手中沒有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復(fù)印件不一致時(shí)以原件為準(zhǔn)，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復(fù)印件便是廢紙一張；(2)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，雙方必須持合同原件。手中沒有合同原件就無法自己申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)商就會(huì)要求你委托他替你申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。不僅要為委托開發(fā)商申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報(bào)酬，而且，開發(fā)商何年何月去申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，你只能等開發(fā)商什么時(shí)候愿意了。

開發(fā)商能輕而易舉的使購(gòu)房人手中一份合同原件都沒有。手法很簡(jiǎn)單：開發(fā)商不先在購(gòu)房合同或“補(bǔ)充協(xié)議”上蓋章，而是等購(gòu)房人在合同原件上簽字或蓋章以后對(duì)購(gòu)房人說：“明天或過一兩天，你來拿合同，先將首付款付了吧?！辟?gòu)房人付了首付款以后再去拿合同，開發(fā)商的售樓人員就會(huì)以令購(gòu)房人覺得比較合理的理由說：暫時(shí)給不了原件，只能先給你復(fù)印件。

你對(duì)付開發(fā)商這一手法的方法也很簡(jiǎn)單：讓開發(fā)商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開發(fā)商將合同原件給你。

如果開發(fā)商堅(jiān)持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開發(fā)商僵持下去，那么，在“補(bǔ)充協(xié)議”里，你應(yīng)堅(jiān)持寫進(jìn)這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對(duì)持有該合同書的一方不利的解釋”。

以上十五個(gè)方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對(duì)于購(gòu)房人的利益保護(hù)非常重要。在與開發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，必須在這十五個(gè)方面盡可能堅(jiān)持你的要求。這十五個(gè)方面若能全部得到滿足，開發(fā)商將無法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學(xué)、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么，按照上面開列的十五個(gè)方面，你就可以一一設(shè)計(jì)出相應(yīng)的“補(bǔ)充協(xié)議”條款。

這里，舉一例以作示范。

比如，為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風(fēng)險(xiǎn)，你可以這樣寫：“雙方確認(rèn)：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實(shí)的、正式的和有效的；國(guó)有土地使用權(quán)證沒有他項(xiàng)權(quán)記錄。”

這一條的意義在于：如果“五證”其中一個(gè)缺少、不真實(shí)或無效，或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)(即抵押權(quán))記錄，則購(gòu)房合同是無效的。購(gòu)房合同無效導(dǎo)致的法律后果是：(1)相互返還各自從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)；不能返還或沒有必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償；(2)有過錯(cuò)的一方賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失；雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。開發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實(shí)、有效，國(guó)有土地使用權(quán)證上是否有他項(xiàng)權(quán)記錄，購(gòu)房人一般沒有能力逐一查證。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實(shí)、無效、或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)記錄的情況，法院將認(rèn)為購(gòu)房人在審查開發(fā)商的“五證”時(shí)有過錯(cuò)，從而判決購(gòu)房人對(duì)合同無效的法律后果也承擔(dān)一定的責(zé)任，購(gòu)房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫進(jìn)這一條，就表明購(gòu)房人在審查開發(fā)商的“五證”時(shí)已經(jīng)盡其所能，購(gòu)房人在審查“五證”時(shí)沒有過錯(cuò)，從而令開發(fā)商承擔(dān)合同無效的全部法律責(zé)任，即購(gòu)房人的全部損失都應(yīng)由開發(fā)商給予賠償。

為數(shù)不多的律師事務(wù)所設(shè)計(jì)了各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本。各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設(shè)部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費(fèi)公開。

開發(fā)商如果覺得你是一個(gè)重要的客戶可能會(huì)派出他的法律顧問與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開發(fā)商的法律顧問大多數(shù)與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開發(fā)商的眼里份量不輕，那么，你就應(yīng)該擺出一點(diǎn)架子，不輕易放棄、堅(jiān)持到最后，你就一定能夠使開發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補(bǔ)充協(xié)議”。個(gè)別開發(fā)商的銷售人員十分?！?，聲稱“補(bǔ)充協(xié)議，我們一條不簽。為什么？因?yàn)槲覀兊姆孔淤u得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個(gè)叫做“慧谷陽光”的樓盤的銷售經(jīng)理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開發(fā)商的銷售人員就會(huì)給你打電話，說：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補(bǔ)充協(xié)議”就不能裸，你應(yīng)該將“補(bǔ)充協(xié)議”裝扮得像送給開發(fā)商的“甜點(diǎn)”，在“甜點(diǎn)”里攙和一些“砒霜”。

四.如何正確引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)使購(gòu)房人產(chǎn)生了過高的期望值。居律師對(duì)《解釋》的評(píng)價(jià)是：

(一)對(duì)購(gòu)房人有積極意義

其一：《解釋》將現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定是否為違法的開發(fā)商的行為明確列為違法而令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利；將現(xiàn)行法律已經(jīng)明確規(guī)定為違法但沒有令購(gòu)房人獲得相應(yīng)權(quán)利的開發(fā)商的行為令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利。例如：

1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開發(fā)商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

3.《解釋》將開發(fā)商違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定未在該《條例》規(guī)定的期限內(nèi)或未按該《條例》規(guī)定的條件申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記自該《條例》規(guī)定的期限屆滿后超過一年，購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

其二：《解釋》將現(xiàn)行法律已有的規(guī)定賦予法官的自由裁量權(quán)給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權(quán)使開發(fā)商或購(gòu)房人的利益不能得到充分的保護(hù)。例如：

1.《解釋》將《合同法》列舉的當(dāng)事人可以解除合同的情形之一——“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個(gè)月以上。《解釋》的解釋是：“開發(fā)商逾期交房或購(gòu)房人逾期付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

2.《解釋》將《合同法》規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”中的“相當(dāng)于因違約所造成的損失”針對(duì)不同的違約行為做了相應(yīng)的解釋?！督忉尅返南鄳?yīng)解釋是：購(gòu)房人逾期付款的，開發(fā)商的損失按照未付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；開發(fā)商逾期交房的，購(gòu)房人的損失按照逾期內(nèi)有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類型的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定；由于開發(fā)商的原因購(gòu)房人未能在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，購(gòu)房人的損失按照已付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

(二)《解釋》對(duì)購(gòu)房人的實(shí)際所需沒有多大價(jià)值

《解釋》所針對(duì)的開發(fā)商的違法或違約行為以及購(gòu)房人的違約行為，不僅在實(shí)際中很少發(fā)生，而且開發(fā)商和購(gòu)房人絕大多數(shù)都能夠通過協(xié)商獲得解決，即便不能協(xié)商解決，法院做出判決也有法可依。在實(shí)際中，開發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、也是不能通過協(xié)商獲得解決的是：計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議。對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒有涉及。

計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙被保存在設(shè)計(jì)院、開發(fā)商、建筑商和開發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)和房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檔案柜里，購(gòu)房人難以取得這一計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)。在訴訟中，由于購(gòu)房人難以取得這一證據(jù)、法院拒絕調(diào)取這一證據(jù)，法院只依據(jù)開發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》中的數(shù)據(jù)認(rèn)定房屋公攤面積，使購(gòu)房人在公攤面積計(jì)算上一直面對(duì)一個(gè)不明不白的黑洞。這個(gè)黑洞是巨大的?！督忉尅吠耆軌蜃龀鲞@樣的解釋：出賣人和買受人對(duì)房屋面積發(fā)生爭(zhēng)議，買受人申請(qǐng)人民法院調(diào)取為計(jì)算房屋面積所必需而買受人不能收集的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)取。但《解釋》沒有做出這樣的解釋。

從《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于實(shí)施<民法通則>若干問題的建議》中的相關(guān)規(guī)定可以推理出這樣一個(gè)結(jié)論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但運(yùn)用法律推理需要法官有一定的法律素養(yǎng)和應(yīng)有的公正。在法官的法律素養(yǎng)普遍低下、司法公正易受動(dòng)搖的現(xiàn)實(shí)條件下，《解釋》應(yīng)當(dāng)做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但《解釋》沒有做出這樣的解釋?，F(xiàn)實(shí)情況是：幾乎所有的商品房開發(fā)小區(qū)，購(gòu)房人房屋門檻以外的土地和土地附著物都在開發(fā)商的占有、使用、收益和處分之下。購(gòu)房人作為共有財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利和利益被侵害而得不到司法的保護(hù)。

《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預(yù)約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規(guī)定能夠解決這一問題。關(guān)于預(yù)約定金，最高人民法院以前已經(jīng)做出相關(guān)解釋?！督忉尅窙]有就售樓廣告和宣傳資料、預(yù)約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關(guān)解釋更具體或更明確的解釋。:

(三)《解釋》有多處與法律相違背

例1：《合同法》第一百六十二條規(guī)定：“出賣人多交標(biāo)的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價(jià)格支付價(jià)款；買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣人?！备鶕?jù)這一條法律規(guī)定，無論開發(fā)商交付的房屋面積多出合同約定的房屋面積多少，只要購(gòu)房人接受房屋，購(gòu)房人都應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格付款?！督忉尅返?4條對(duì)開發(fā)商交付房屋的面積多出合同約定的面積的處理，完全照搬《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，不僅沒有糾正《商品房銷售管理辦法》的違法，反而使《商品房銷售管理辦法》的違法“合法”化。

篇4

關(guān)于房屋面積方面的條款 商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。

關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi) 產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對(duì)格式條款按 《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇5

摘要采購(gòu)合同審計(jì)是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要組成部分，隨著企業(yè)管理水平的不斷提升，采購(gòu)合同審計(jì)也從最初的合同條款審計(jì)逐步發(fā)展到涵蓋合同主體、合同過程、合同條款等多方面的全面合同審計(jì)。強(qiáng)化采購(gòu)合同的審計(jì)，對(duì)于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，防范采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范采購(gòu)行為都具有重要意義。

關(guān)鍵詞采購(gòu)合同合同審計(jì)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

一、采購(gòu)合同審計(jì)的意義

采購(gòu)合同審計(jì)指內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)采購(gòu)合同簽訂、履行進(jìn)行獨(dú)立客觀的監(jiān)督和評(píng)價(jià)活動(dòng)。通過采購(gòu)合同審計(jì)，有助于防范合同主體資信風(fēng)險(xiǎn)；通過采購(gòu)合同審計(jì)，有助于強(qiáng)化采購(gòu)內(nèi)控機(jī)制；通過采購(gòu)合同審計(jì)，有助于降低采購(gòu)價(jià)格；通過采購(gòu)合同審計(jì)，有助于防范合同條款法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、采購(gòu)合同的風(fēng)險(xiǎn)種類分析

（一）采購(gòu)合同主體風(fēng)險(xiǎn)

合同欺詐，合同詐騙往往具有一定的隱蔽性，有時(shí)候很難與正常的合同糾紛區(qū)別。合同欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式：①以虛假的合同主體身份與企業(yè)訂立合同，以偽造、假冒、作廢的票據(jù)或其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作為合同擔(dān)保。②接受合同當(dāng)事人給付的貨款、預(yù)付款，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)逃之夭夭。③簽訂空頭合同，而供方本身是“空殼公司”，將騙來的合同轉(zhuǎn)手倒賣從中牟利，而所需的物資則無法保證。④供應(yīng)商設(shè)置的合同陷阱，如供應(yīng)商無故中止合同，更改合同條款，違反合同規(guī)定等。

（二）采購(gòu)合同過程風(fēng)險(xiǎn)

采購(gòu)過程風(fēng)險(xiǎn)是指采購(gòu)在實(shí)施過程中的采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)詢價(jià)、驗(yàn)收檢驗(yàn)等環(huán)節(jié)形成的風(fēng)險(xiǎn)。

1．采購(gòu)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)物資部門和采購(gòu)人員計(jì)劃管理技術(shù)不適應(yīng)企業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)致采購(gòu)中的計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)，即采購(gòu)數(shù)量、采購(gòu)時(shí)間、交貨時(shí)間等計(jì)劃與目標(biāo)發(fā)生較大偏離，造成采購(gòu)與生產(chǎn)不匹配，不能滿足生產(chǎn)需要或造成積壓。

2．采購(gòu)驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)。由于人為因素造成企業(yè)所采購(gòu)物資在進(jìn)入倉(cāng)庫前未按合同要求，對(duì)采購(gòu)物資數(shù)量、品種、規(guī)格、質(zhì)量、交貨時(shí)間等多方面的審核和驗(yàn)收而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。如：在數(shù)量上缺斤少兩；在質(zhì)量上魚目混珠，以次充好；交貨時(shí)間與合同約定時(shí)間不符等。

（三）采購(gòu)合同條款風(fēng)險(xiǎn)

采購(gòu)條款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式有三種：①條款約定不規(guī)范，合同訂立者未嚴(yán)格按法律規(guī)定辦事，導(dǎo)致企業(yè)蒙受巨大的損失。如：情況不明，盲目簽約；違約責(zé)任約束條款簡(jiǎn)化；口頭協(xié)議：君子協(xié)定等等。②違約條款缺失，有些合同漏掉了違約條款，這種情況往往是在比較熟悉的單位簽訂合同的時(shí)候，經(jīng)辦人往往認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)問題，所以就把違約條款省略了，但實(shí)際出現(xiàn)問題雙方為自己的利益互不相讓。③條款間相互矛盾，合同中各項(xiàng)條款相互之間存在矛盾和邏輯錯(cuò)誤，會(huì)導(dǎo)致雙方對(duì)合同條款的認(rèn)識(shí)發(fā)生爭(zhēng)議，影響合同的順利履行。

三、防范企業(yè)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的審計(jì)對(duì)策分析

（一）參與供應(yīng)商評(píng)審，防范采購(gòu)主體資信風(fēng)險(xiǎn)

做好企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)的事前防范工作，首先供應(yīng)商開發(fā)部門應(yīng)當(dāng)從調(diào)查客戶的資信情況開始，通過查閱客戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)資信材料、財(cái)務(wù)資料，了解其商業(yè)信用、經(jīng)營(yíng)情況、資本結(jié)構(gòu)和償債能力等；參觀其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和訪談其管理人員，核實(shí)和驗(yàn)證各種信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，必要時(shí)可向相關(guān)行政管理部門進(jìn)行核實(shí)；檢驗(yàn)其準(zhǔn)備提品是否符合工藝、技術(shù)、質(zhì)量要求。

（二）實(shí)施采購(gòu)過程審計(jì)，強(qiáng)化采購(gòu)內(nèi)控機(jī)制

過程審計(jì)是指從采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)詢價(jià)、驗(yàn)收等所有環(huán)節(jié)的審計(jì)監(jiān)督。審計(jì)重點(diǎn)是對(duì)計(jì)劃制訂、價(jià)格審批和采購(gòu)驗(yàn)收三個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)的審計(jì)監(jiān)督，以防止采購(gòu)與生產(chǎn)進(jìn)度不匹配造成庫存積壓；防止詢價(jià)審批程序不合規(guī)導(dǎo)致舞弊行為發(fā)生；防止驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)造成交貨不及時(shí)、質(zhì)量不合格等。

1．物資采購(gòu)計(jì)劃的審計(jì)監(jiān)督

審查企業(yè)采購(gòu)部門物料需求；審查物資采購(gòu)計(jì)劃的編制依據(jù)是否科學(xué)；審查預(yù)測(cè)是否存在偏離實(shí)際的情況；計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)是否一致；采購(gòu)數(shù)量、采購(gòu)時(shí)間是否與生產(chǎn)進(jìn)度相匹配。

2．對(duì)采購(gòu)合同驗(yàn)收進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督

采購(gòu)合同的有效執(zhí)行，是企業(yè)生產(chǎn)有序開展的保障，主要從下述方面進(jìn)行審查：①審查合同的內(nèi)容和交貨期執(zhí)行情況，是否做好物資到貨驗(yàn)收工作和原始記錄；是否嚴(yán)格按合同規(guī)定付款，如有與合同不符的情況，是否及時(shí)與供方協(xié)商處理，對(duì)不符合合同部分的貨款是否拒付；是否對(duì)有關(guān)合同執(zhí)行中的來往函電、文件都進(jìn)行了妥善保存以備查詢。②審查物資驗(yàn)收工作執(zhí)行情況，是否對(duì)物資入庫按合同約定數(shù)量、質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)收。③對(duì)不合格品控制執(zhí)行情況審計(jì)，審計(jì)物資管理部門是否對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格品及時(shí)記錄并進(jìn)行相應(yīng)處理。

（三）擬定采購(gòu)模版、關(guān)注高風(fēng)險(xiǎn)條款，防范合同條款法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)合同條款的審查，即對(duì)合同文本主要條款的完整性、嚴(yán)密性、合法性的審查。需要注意的是，合同一經(jīng)當(dāng)事方簽字蓋章，一般就產(chǎn)生法律效力難以更改，因此，審計(jì)機(jī)構(gòu)或?qū)徲?jì)人員對(duì)合同的審計(jì)審簽，必須在合同產(chǎn)生法律效力前進(jìn)行。

1．?dāng)M定各類格式合同模版

為提高采購(gòu)合同撰寫、審簽效率，審計(jì)組織采購(gòu)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、法律等相關(guān)人員，擬定各類格式合同模版并不斷進(jìn)行修訂完善，并將“采購(gòu)部門在對(duì)外簽訂合同時(shí)無特殊情況必須采用我方格式合同模版”的內(nèi)容納入《經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)管理辦法》，用制度方式規(guī)定合同模版的使用，防范條款風(fēng)險(xiǎn)。

篇6

合同法第十條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

第十一條規(guī)定，書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

依據(jù)以上規(guī)定，法律對(duì)合同的形式并無明確要求。即使口頭合同也是認(rèn)可的。書面合同也包括電子數(shù)據(jù)交換等形式。只要能有形地表明所載內(nèi)容即可。

篇7

簽訂購(gòu)房合同是保障買方和賣方的權(quán)益的重要憑證，在簽訂購(gòu)房合同中主要有注意有事項(xiàng)需要牢記的。

第一項(xiàng)：關(guān)于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。

對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積

陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

對(duì)策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。

2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對(duì)策：1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

2、 買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

對(duì)策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。

第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對(duì)策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。

第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對(duì)策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

篇8

關(guān)鍵詞：鋼結(jié)構(gòu)圍護(hù)系統(tǒng)防水設(shè)計(jì)施工技術(shù)

中圖分類號(hào)： TU391 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、壓型鋼板分類

目前，我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)圍護(hù)系統(tǒng)所用材料大致有彩色壓型鋼板、彩色鋼板夾芯板、多彩油氈瓦、復(fù)合壓型鋼板等多種類型，存在漏水現(xiàn)象的主要集中在壓型板接口搭接、天溝兩側(cè)、出屋面管道、上人孔、風(fēng)機(jī)口、采光天窗等四周與屋面連接部位、采光窗四周與墻體連接部位等位置。

二、壓型鋼板板型的選擇

目前市場(chǎng)上壓型鋼板的板型很多，各鋼結(jié)構(gòu)廠家一般都有自己研發(fā)專用的板型，選擇壓型鋼板的板型可以從以下幾個(gè)方面考慮：

1、根據(jù)建筑立面要求選擇板型。

在實(shí)際工程的建筑圖中一般只給出金屬屋面和墻面的范圍以及墻面板的鋪設(shè)方式 (橫鋪還是豎鋪 )，很少指定板型。因此要根據(jù)建筑的立面要求選擇合適的板型。

2、根據(jù)保溫棉厚度選擇板型。

不同的建筑因?yàn)樗诘牡攸c(diǎn)不同、用途不同，保溫要求也不同。確定了保溫棉的厚度后就要根據(jù)保溫棉的厚度選擇板型。當(dāng)墻面保溫棉的厚度為100 mm及以上時(shí)，要選擇肋高相對(duì)高的墻面板，例如博思格來實(shí)TD760/975/995或 YX一25―860和 YX一15―840相比就要選擇前者，而且最好反軋。當(dāng)墻面保溫棉厚度大于50 mm時(shí)，不宜選擇肋高矮的小波紋板，否則墻面容易出現(xiàn)不平整的情況，影響建筑美觀。

當(dāng)屋面保溫棉厚度大于100mm時(shí)，可以選擇博思格來實(shí)KL700/406及FL400或 YX-75-760，當(dāng)保溫棉厚度超過150 mm時(shí)，盡量選擇雙層屋面板。如果選擇YX-75-760作為屋面板即使無保溫要求，也要加上 50 mm厚的保溫棉，因?yàn)闊o保溫棉會(huì)造成屋面板與檁條撞擊產(chǎn)生聲響，增設(shè)保溫棉后，保溫棉會(huì)產(chǎn)生抗力支撐屋面板，YX-75-760連接件不會(huì)產(chǎn)生疲勞破壞。

3、根據(jù)建筑寬度、屋面坡度選擇屋面板。

當(dāng)建筑單坡長(zhǎng)度很大時(shí)，屋面板由于熱脹冷縮會(huì)產(chǎn)生很大的應(yīng)力，當(dāng)單坡長(zhǎng)度超過50m時(shí)，不宜選擇采用明釘式與屋面檁條連接且板肋高度小于29mm作為屋面板。當(dāng)屋面單坡長(zhǎng)度超過75m時(shí)，應(yīng)該選用博思格來實(shí)KL700/406及FL400或 YX-75-760板，采用博思格來實(shí)KL700/406暗扣板；FL400直立縫鎖邊板，可以避免溫差應(yīng)力破壞。當(dāng)屋面坡度小于2％時(shí)，建議采用博思格來實(shí)SL75 360度直立縫鎖邊板，并采用滑移支座與檁條連接解決屋面板伸縮問題，或者采用國(guó)內(nèi)YX-75-760高波板，避免屋面板排水不暢漫過波峰導(dǎo)致屋面漏水。屋面板的選擇應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)的降雨強(qiáng)度；屋面單坡長(zhǎng)度；屋面的坡度等因素，通過板肋排水能力計(jì)算最終選定；

三、鋼結(jié)構(gòu)圍護(hù)系統(tǒng)漏水原因

1、設(shè)計(jì)因素

①坡度設(shè)計(jì)過緩。鋼結(jié)構(gòu)金屬屋面坡度宜取八分之一到二十分之一，雨水較多地宜取較大值。實(shí)際設(shè)計(jì)工程中，設(shè)計(jì)單位未根據(jù)當(dāng)?shù)刈畲蠼涤炅考澳昶骄涤炅坑?jì)算屋面匯水量，造成屋面坡度設(shè)計(jì)小、雨水不能及時(shí)排到天溝，使得屋面積水，漫過屋面板的波峰從板側(cè)向扣合部位滲漏至室內(nèi)產(chǎn)生屋面漏水現(xiàn)象。

②屋面雨水系統(tǒng)未按規(guī)范設(shè)置溢流措施，暴雨強(qiáng)度超過雨水系統(tǒng)排放能力時(shí)就會(huì)超過搭接縫，甚至漫上屋面，造成事故。

③天溝截面積過小和落水管數(shù)量不足，天溝縱向坡度小于百分之零點(diǎn)五,雨水沿天溝流動(dòng)距離遠(yuǎn)，時(shí)間長(zhǎng)，造成壅水;墻面外板上部未增設(shè)L型收邊件，造成天溝內(nèi)側(cè)漏水隱患。

④屋面板設(shè)計(jì)未采用防水性能好的板型，目前輕鋼房屋所采用的壓型扳，大多數(shù)為波高較低的板型(成材率較高過于經(jīng)濟(jì)型的板)，并采用屋面縱向搭接且搭接長(zhǎng)度過?。ㄐ∮诘扔?00mm，搭接處防水膠處理不當(dāng)），當(dāng)房屋積水時(shí)，容易在屋面板縱向搭接部位產(chǎn)生漏水。

2、施工因素

①屋面螺釘和緊固件出漏水。這種現(xiàn)象較為多見，因?yàn)樵谑┕み^程當(dāng)中，攻絲力量過重或過輕，自攻釘打偏或打斜等都可能導(dǎo)致自攻釘?shù)姆浪畨|圈變形、脫落形成凹面，進(jìn)而造成屋面點(diǎn)滴漏水并通過保溫棉聚積以形成點(diǎn)漏水。另外，自攻釘位置不正，未固定在彩鋼板下的檁條上而直接形成孔洞也是漏水的原因之一。

②彩鋼板搭接處漏水。兩張板搭接不緊或長(zhǎng)度不夠，以及自攻絲沒有打滿形成空隙，造成橫向搭接處漏水。彩鋼板波峰過低或咬合不足三百六十度，雨水量大沒過波峰時(shí)，容易造成大面積漏水，且使人不易發(fā)覺漏水點(diǎn)。若坡度小于百分之五，板從脊到檐應(yīng)連續(xù)，中間不應(yīng)有搭接。

③屋脊處波峰太高，屋脊蓋板無法保證防水;縱向搭接不放硅膠/丁基膠帶，形成縫隙而漏水;屋脊蓋板縱向搭接用鉚釘連接，熱脹冷縮強(qiáng)度不夠而拉斷鉚釘，形成漏水;屋脊蓋板與屋面板之間不敷設(shè)堵頭，或堵頭放置不規(guī)范而脫落形成漏水。

④采光板部位防水是維護(hù)系統(tǒng)防水的重要部位，采光板安裝中的硅膠/丁基膠帶鋪設(shè)、防水螺釘是屋面漏水的主要隱患;采光板板型與屋面板板型不吻合，采光板兩側(cè)波峰高于屋面板，安裝后，密封過嚴(yán)形成采光板內(nèi)外氣壓差，毛細(xì)水從采光板兩側(cè)縫隙進(jìn)入屋面內(nèi)部漏水。

四、鋼結(jié)構(gòu)圍護(hù)系統(tǒng)防水設(shè)計(jì)和施工要求

（一）防水設(shè)計(jì)技術(shù)要求

1、天溝

外天溝宜采用鋼彩板天溝，而內(nèi)天溝則采用不小1.2mm厚的不銹鋼天溝，落水管與天溝漏斗連接口搭接長(zhǎng)度應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求并封死；保證天溝對(duì)接焊縫質(zhì)量；天溝搭接時(shí)應(yīng)按規(guī)范搭接，搭接處鉚釘數(shù)量不易過少、安裝密封條、保證密封膠質(zhì)量并打膠到位。

2、屋脊

泡沫堵頭不允許漏放，屋面板應(yīng)上彎；屋脊瓦可以有效遮蓋上部及側(cè)面來雨，所以尺寸不宜太??；金屬堵頭使用應(yīng)合理，固定后下部必須滿膠；板頭上彎角度必須按規(guī)范施工，如果角度不夠，在風(fēng)大時(shí)會(huì)雨水帶入屋脊內(nèi)部，造成漏水；屋脊瓦與反肋交叉處，開口后，打膠必須飽滿。

4、出屋面風(fēng)機(jī)口

風(fēng)機(jī)支架泛水板設(shè)計(jì)要合理，在風(fēng)機(jī)口的上水部位預(yù)留水平均寬度不宜偏小，以免造成流水不夠通暢；密封用的硅膠應(yīng)選擇性價(jià)比高的品牌；迎水部位的金屬堵頭與板肋配合間隙不易過大，否則僅靠一層密封條封不住水；板與板搭接的部位必須按規(guī)定打膠。

（二）防水施工技術(shù)要求

1.材料特性引發(fā)的漏水隱患

（1）金屬板自身導(dǎo)熱系數(shù)不宜過大，以防當(dāng)外界溫度發(fā)生較大變化時(shí)，由于環(huán)境溫差變化大，因溫度變化造成彩鋼板收縮變形而在接口處產(chǎn)生較大位移，造成在金屬板接口部位極容易產(chǎn)生漏水隱患。

（2）鋼結(jié)構(gòu)體系中，由于結(jié)構(gòu)本身在溫度變化、受風(fēng)載、雪載等外力作用下，容易發(fā)生彈性變形，在連接部位產(chǎn)生位移而產(chǎn)生漏水隱患，所以在施工過程中必須嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行施工。

（3）密封膠、采光帶等材料的性能必須穩(wěn)定，否則會(huì)產(chǎn)生漏水隱患。

2.板型缺陷而引發(fā)的漏水隱患

輕鋼房屋不宜采用屋面板為波峰低的板型，因其側(cè)向搭接波峰低，當(dāng)屋面積水時(shí)，容易漫過板型側(cè)向搭接部位，造成漏水。

3.施工必須按照施工構(gòu)造圖執(zhí)行，防水構(gòu)造必須嚴(yán)格按照施工圖構(gòu)造執(zhí)行。

篇9

證書時(shí)，需要將所有的四本合同拿到房管部門才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書，缺少任何一本都不行。所以購(gòu)房者一定要妥善保管好自己的購(gòu)房合同，如果丟失了，要及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，而在不同的時(shí)期所采取的補(bǔ)救措施各不相同，大致可分為以下三種：

一、在購(gòu)房合同沒有做預(yù)售登記前，如果購(gòu)房者丟失合同，只需將剩余的合同作廢，和開發(fā)商重新簽訂一份合同。購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用是一份合同的工本費(fèi)，約二百元左右。

二、在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，沒開始辦理銀行按揭前，如果購(gòu)房者丟失合同，所采取的措施是在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，到三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷所簽訂的那份合同，然后和開發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。這期間購(gòu)房者需要支付的有刊登聲明的費(fèi)用，合同的工本費(fèi)，新合同的印花稅。

三、在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，已經(jīng)辦理銀行按揭后，如果購(gòu)房者丟失合同，除需要辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購(gòu)房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行質(zhì)押，因?yàn)樵鹊馁?gòu)房合同已經(jīng)注銷了，換成新的合同，也就是說購(gòu)房者和銀行所簽的借款合同里的合同號(hào)已經(jīng)發(fā)生變化了，盡管購(gòu)房合同里面的內(nèi)容沒有變化，但依據(jù)《合同法》規(guī)定，該借款合同已經(jīng)發(fā)生變更，所以需要和銀行簽變更協(xié)議。這期間購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用和第二種情況基本相同。

篇10

新房網(wǎng)簽需要1個(gè)星期到1個(gè)月，新房網(wǎng)簽的時(shí)間點(diǎn)，一般是在購(gòu)房者做完購(gòu)房資格的核驗(yàn)后，然后到售樓部去完成網(wǎng)簽。購(gòu)房資格的檢驗(yàn)通過，才能進(jìn)行網(wǎng)簽，檢驗(yàn)要是沒有通過的話，是沒有辦法進(jìn)行網(wǎng)簽的，購(gòu)房的資格檢驗(yàn)結(jié)果是30天左右。要是和開發(fā)商簽的是網(wǎng)簽合同，那么簽合同后就可以提交備案，一般通過的時(shí)間是3到5天左右。要是紙質(zhì)的合同，那要看開發(fā)商多久提交備案，正常也是要一個(gè)星期左右。

根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如今購(gòu)房合同都是實(shí)行網(wǎng)上備案。

（來源：文章屋網(wǎng) ）