好不容易在網(wǎng)上找到了價(jià)廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個(gè)月房租，從原房東手中租來(lái)的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準(zhǔn)逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過(guò)某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領(lǐng)下看房后，倪某說(shuō)這是他父母留給他結(jié)婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價(jià)格還可以在原來(lái)1100元／月的基礎(chǔ)上優(yōu)惠一點(diǎn)。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯(cuò)，而自己原來(lái)租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當(dāng)晚就把房子訂下來(lái)。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過(guò)協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價(jià)格把房子租下來(lái)，以這個(gè)價(jià)格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認(rèn)為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認(rèn)真核對(duì)了對(duì)方的身份證，以及他們認(rèn)為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權(quán)證原件，倪某也極為認(rèn)真地檢查了黃先生的身份證，令人覺(jué)得他非常謹(jǐn)慎。在雙方都沒(méi)有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預(yù)先準(zhǔn)備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過(guò)來(lái)，交清。

一次支付7500元

中介公司事先找“托兒”

無(wú)論是房屋中介，還是求職中介乃至婚姻中介，一些公司都事先找好了“托兒”欺騙消費(fèi)者。比如一個(gè)房“托兒”，他確實(shí)有一套空房子，中介公司讓租房者前去看房，“房東”一到，就說(shuō)真不巧，這套房子剛剛租出去了。求職中介則和某些貪圖便宜的用人單位聯(lián)手，佯裝單位招工做“托兒”，讓求職者交了服務(wù)費(fèi)，中介公司開(kāi)了介紹信后，用人單位在面試中以各種理由拒絕求職者。婚姻中介則找一名條件較好的女士或男士，讓他們和各種前來(lái)征婚的人見(jiàn)面。

■存在許多無(wú)照無(wú)證公司

一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，在北京從事經(jīng)營(yíng)的6000多家房屋中介中，有執(zhí)照和資質(zhì)的正規(guī)公司僅1500多家。而北京一家婚姻中介公司實(shí)際是非法夫妻店。一些外國(guó)代表機(jī)構(gòu)憑借著與外國(guó)學(xué)校、移民機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)的便利和同外國(guó)駐華使館保持的良好關(guān)系，非法從事出入境中介活動(dòng)。另外一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，在北京市工商局以咨詢服務(wù)為主注冊(cè)登記的公司有2235家，其中明確標(biāo)有自費(fèi)出國(guó)留學(xué)、出入境咨詢服務(wù)內(nèi)容的所占比例很少。而為了獲取高額利潤(rùn)，一些機(jī)構(gòu)超出工商管理部門(mén)規(guī)定的經(jīng)營(yíng)種類范圍從事出國(guó)留學(xué)中介服務(wù)。

■網(wǎng)絡(luò)、招聘會(huì)誘騙人們上當(dāng)

隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，各種網(wǎng)絡(luò)招聘會(huì)也應(yīng)運(yùn)而生。而一些中介公司卻在網(wǎng)上設(shè)置騙局。一名大學(xué)畢業(yè)生在某網(wǎng)站上得到一個(gè)面試機(jī)會(huì)，并按要求交了150元材料費(fèi)，他跑到面試地點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。還有一些招聘會(huì)，參加單位實(shí)際沒(méi)幾家，來(lái)參加的單位也不是真正想招人，他們只是給中介公司湊數(shù)，在收下大學(xué)畢業(yè)生的簡(jiǎn)歷后就無(wú)聲無(wú)息了。

為進(jìn)一步推進(jìn)“平安××”建設(shè)，公務(wù)員之家版權(quán)所有，全國(guó)公務(wù)員共同的天地!構(gòu)建和諧社會(huì)，最近市政協(xié)組織部分政協(xié)委員，就進(jìn)一步做好新形勢(shì)下我市暫住人口管理工作進(jìn)行了專題調(diào)研，先后分別召開(kāi)了有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，部分鎮(zhèn)（街道）政法書(shū)記、綜治辦、計(jì)生辦、派出所等負(fù)責(zé)人和村干部、企業(yè)主、房東代表座談會(huì)，考察了義烏市和溫州鹿城區(qū)的暫住人口管理工作，對(duì)我市的暫住人口管理情況進(jìn)行了認(rèn)真的分析和研討?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

近年來(lái)，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，來(lái)我市的外來(lái)務(wù)工者以每年20%的增幅急劇上升，去年全市登記在冊(cè)的暫住人口達(dá)57.4萬(wàn)人，發(fā)暫住證53.23萬(wàn)本，登記房屋出租戶76423戶。暫住人口絕大部分來(lái)自貴州、四川、江西、河南等經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，主要從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市低端服務(wù)業(yè)和民營(yíng)企業(yè)生產(chǎn)的一線作業(yè)。

面對(duì)暫住人口對(duì)我市社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生、計(jì)劃生育、勞動(dòng)就業(yè)等帶來(lái)的諸多壓力，幾年來(lái)市委市政府高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，從夯實(shí)基礎(chǔ)、積極防范入手，制訂出臺(tái)了暫住人口戶籍管理、社會(huì)保險(xiǎn)、子女就學(xué)、計(jì)劃生育等一系列政策措施，建立了覆蓋城鄉(xiāng)的市、鎮(zhèn)、村三級(jí)暫住人口管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行暫住人口分層次管理，試行出租房登記備案制度，實(shí)施出租私房委托代管制度和稅收征管辦法。并加大投入，市財(cái)政先后撥出500萬(wàn)元?？睿糜跁鹤∪丝诿赓M(fèi)教育培訓(xùn)和就業(yè)服務(wù)。2003年，市、鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政又撥款350多萬(wàn)元，構(gòu)建暫住人口綜合管理服務(wù)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了市、鎮(zhèn)、村管理信息聯(lián)網(wǎng)。2004年由市財(cái)政撥款增配了4000余名社區(qū)保安，協(xié)助公安維護(hù)社會(huì)治安。今年市政府又把“暫住人口就業(yè)及居住服務(wù)工程”列為十件實(shí)事工程之一，鼓勵(lì)推行暫住人口集中居住管理。通過(guò)開(kāi)展社會(huì)治安大會(huì)戰(zhàn)和專項(xiàng)整治行動(dòng)，震懾了罪犯，促進(jìn)了社會(huì)治安形勢(shì)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，有效保證了我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

暫住人口管理是當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市社會(huì)管理的一個(gè)新課題。盡管我市的暫口管理工作成效顯著，處于全省領(lǐng)先水平，但從市民的期望值和構(gòu)建和諧社會(huì)的要求看，還有不少亟待完善和改進(jìn)的方面。

一、存在的主要問(wèn)題及原因

1、管理合力尚須增強(qiáng)。暫住人口管理服務(wù)工作涉及公安、勞動(dòng)、計(jì)生、城建、衛(wèi)生、民政等多個(gè)政府部門(mén)。為便于工作協(xié)調(diào)，2001年4月成立了市暫口辦，但限于臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，且力量薄弱，忙于應(yīng)付報(bào)表統(tǒng)計(jì)匯總，沒(méi)有很好地發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)的職能作用。相關(guān)管理部門(mén)，局限于自身管理職能，齊抓共管配合不夠密切，沒(méi)有形成管理合力。作為基礎(chǔ)管理層面的鎮(zhèn)（街道）暫口辦和公安派出所、村（社區(qū)）暫口管理站與社區(qū)保安，也因責(zé)權(quán)不清，工作經(jīng)常扯皮，存在“兩張皮”的現(xiàn)象。

[摘要]公共住房貨幣化補(bǔ)貼是美國(guó)數(shù)十年來(lái)最重要的住房保障政策?？v向考察可知，其產(chǎn)生和興起根植于對(duì)已有住房數(shù)量和質(zhì)量、政策實(shí)施成本、宏觀經(jīng)濟(jì)周期以及針對(duì)不同收入群體公平性的考量之中。公共住房建設(shè)在選址、設(shè)計(jì)、質(zhì)量和設(shè)施等方面的失當(dāng)，使貧困集聚和種族隔離狀況加劇，向貨幣化補(bǔ)貼政策轉(zhuǎn)向，在很大程度上是對(duì)公共住房集中供給的糾錯(cuò)。但是，以住房流動(dòng)為低收入家庭創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)福利甚至為種族融合帶來(lái)更多新機(jī)會(huì)的政策目標(biāo)正受到長(zhǎng)期以來(lái)公共住房建設(shè)投入銳減、住房租賃市場(chǎng)日趨升溫的挑戰(zhàn)，此狀況在次貸危機(jī)后尤甚。研究顯示，僅以滿足流動(dòng)性為目標(biāo)的市場(chǎng)化戰(zhàn)略不會(huì)顯著改變低收入家庭的經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)地位，由貧困分散到貧困消除，需要增加保障性住房供給，并出臺(tái)就業(yè)與教育等支持性住房干預(yù)措施。

［關(guān)鍵詞］公共住房；貨幣化補(bǔ)貼；低收入家庭；居住隔離；貧困分散

和多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家公共住房發(fā)展進(jìn)程相一致，美國(guó)公共住房政策的興起同樣與工業(yè)化和城市化的快速推進(jìn)息息相關(guān)。以城市化、工業(yè)化為主要特征的“現(xiàn)代化”進(jìn)程給美國(guó)社會(huì)帶來(lái)了各種新的復(fù)雜狀況，而低收入群體住房條件的惡化，尤其是貧民窟的存在，往往與貧困、衛(wèi)生問(wèn)題、食品安全問(wèn)題、城市犯罪等各種社會(huì)問(wèn)題相伴，從而引發(fā)越來(lái)越多的社會(huì)關(guān)注與住房改革的呼吁。住房改革者們認(rèn)為，惡劣的居住條件不僅損害了居民的健康，而且也成為許多社會(huì)問(wèn)題的根源。在住房改革者的推動(dòng)下，部分城市制定了新建或現(xiàn)有住宅的最低可居住標(biāo)準(zhǔn)，并立法限制可能給民眾生活帶來(lái)不良影響的工商業(yè)開(kāi)發(fā)。但由于長(zhǎng)期堅(jiān)持的自由放任政策與地方自治傳統(tǒng)，聯(lián)邦政府并沒(méi)有對(duì)公共住房進(jìn)行直接干預(yù),直至第一次世界大戰(zhàn)爆發(fā)。1918年，聯(lián)邦政府先后兩次共撥款一億美元，通過(guò)公共住房建設(shè)改善軍工人員居住環(huán)境，提高工業(yè)生產(chǎn)率。但是，聯(lián)邦政府對(duì)住房保障的首次嘗試并非出于改善中低收入群體的住房環(huán)境的意圖，而屬于戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期的應(yīng)急措施。戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，聯(lián)邦政府重新退出住房領(lǐng)域。

一、公共住房政策的建立

在很大程度上，社會(huì)現(xiàn)實(shí)依據(jù)人們所持有的觀念構(gòu)建。有關(guān)政府應(yīng)在窮困階層住房工作中發(fā)揮更大作用的呼吁在20世紀(jì)30年代大蕭條期間更為強(qiáng)烈。也正因如此，自由黨才擁有國(guó)內(nèi)政治力量以發(fā)起重大的聯(lián)邦事務(wù)。1934年美國(guó)通過(guò)《國(guó)家住房法案》，并先后成立聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦國(guó)家抵押貸款協(xié)會(huì)，為彼時(shí)受到大蕭條沖擊的“沉沒(méi)的中產(chǎn)階級(jí)”提供金融援助,并在此后持續(xù)增進(jìn)美國(guó)民眾住房購(gòu)買(mǎi)的支付能力。同時(shí)，《國(guó)家住房法案》授權(quán)聯(lián)邦政府直接為低收入家庭建造出租房。由此，住房保障制度成為正式的制度設(shè)計(jì)。不同于向自有住房提供的金融信貸制度設(shè)計(jì)，出于對(duì)公共住房可能擠壓私人住房投資的憂慮，公共住房政策遇到了強(qiáng)烈的政治阻力，撥付給公共住房建設(shè)的資金一再被削減，而第二次世界大戰(zhàn)期間低收入家庭公共住房建設(shè)則被國(guó)防住房項(xiàng)目取代。1949年，美國(guó)重啟低租金公共租房項(xiàng)目，頒布《住房法案》。一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府有義務(wù)提供御寒庇護(hù)所使民眾生命免于遭受寒冷的直接威脅，《住房法案》“讓每一個(gè)美國(guó)家庭在適宜居住的環(huán)境中擁有一個(gè)舒適的家”的宗旨顯然已經(jīng)超越了這一基本義務(wù)。然而，伴隨著這一遠(yuǎn)大目標(biāo)而來(lái)的是極度貧困戶之外誰(shuí)還應(yīng)得到住房援助、援助的形式為何以及誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理、住房援助對(duì)住房市場(chǎng)供給是否存在擠出效應(yīng)等問(wèn)題。因此，60余年來(lái)，美國(guó)公共住房政策的調(diào)整一定程度上基于不同時(shí)期已有住房數(shù)量和質(zhì)量，公共住房政策實(shí)施的成本是根據(jù)不同收入群體的公平性而不斷演變的。雖然公共住房的發(fā)展一波三折，公共住房總量自1949年的17萬(wàn)個(gè)單元發(fā)展至1994年的峰值140.9萬(wàn)個(gè)單元，大多數(shù)公共住房項(xiàng)目還是提供了合適的住房。然而，從外觀看，公共住房選址、設(shè)計(jì)以及建筑質(zhì)量與設(shè)施配備都顯見(jiàn)失當(dāng)。不僅如此，貧困集中和種族集聚是后期公共住房政策設(shè)計(jì)所致力于扭轉(zhuǎn)的目標(biāo)之一。此外，高犯罪率和輟學(xué)率、管理和維護(hù)困難等都影響了公共住房實(shí)物配給政策的可持續(xù)性。

二、公共住房政策由實(shí)物補(bǔ)貼向貨幣補(bǔ)貼的轉(zhuǎn)向

即將邁進(jìn)XXX大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭，站在我面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)，我的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里。我終于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我，但我還需要時(shí)間去了解這個(gè)社會(huì)。我又害怕又膽怯,我常常會(huì)捫心自問(wèn):我準(zhǔn)備好了嗎？是的,我在校園里生活了數(shù)十載,而社會(huì)與校園是完全不同的兩個(gè)世界,也許我不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會(huì)。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)，為適應(yīng)今后的社會(huì)工作奠定基礎(chǔ)，專門(mén)安排了我們產(chǎn)學(xué)合作，在暑假進(jìn)行實(shí)習(xí)。

我對(duì)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)也是十分地感興趣,所以我進(jìn)入了日月豪庭二手房銷售中心，一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來(lái)豐滿自己幼嫩的翅膀。許多專家給房地產(chǎn)下了一個(gè)美妙的定義:房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù)。正是這種既有科學(xué)知識(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力,我才能滿腔熱血的激情的去做這一行業(yè),才能主動(dòng)的在房地產(chǎn)的知識(shí)中自由的遨游!

日月豪庭二手房銷售中心是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司秉承“德載重任，匯鑄永恒”的經(jīng)營(yíng)宗旨，堅(jiān)持“兩種經(jīng)營(yíng)模式”銷售策劃運(yùn)作的獨(dú)創(chuàng)理念，力求使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到人與環(huán)境的天人合一。公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程策劃、樓盤(pán)整合營(yíng)銷、推廣等。公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷精英及管理人員，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的專業(yè)整合服務(wù)，從而創(chuàng)造集成最大績(jī)效。我就是從這個(gè)部門(mén)開(kāi)始我的實(shí)習(xí)生涯的。

實(shí)習(xí)是以獨(dú)立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。我的實(shí)習(xí)工作分為兩個(gè)階段，前一個(gè)階段是在銷售部做戶外廣告的招商工作，工作內(nèi)容是主動(dòng)尋找客戶，給客戶講房子的地理位置和價(jià)格等，如果客戶有意就和約談判。后一階段就是在售房部做置業(yè)顧問(wèn)，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤(pán)的信息，并幫助客戶計(jì)算房屋的總價(jià)，幫助他們更好的了解整個(gè)樓盤(pán)的情況。銷售中心的工作千頭萬(wàn)緒，我每天都需要文件起草、提供調(diào)研資料、數(shù)量，為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書(shū)處理、檔案管理、文件批轉(zhuǎn)等。同時(shí)給顧客提出一些我們自己的見(jiàn)解。有時(shí)配合辦公室人員處理日常工作。

現(xiàn)在實(shí)習(xí)已經(jīng)結(jié)束，回頭總結(jié)我的實(shí)習(xí)報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也打開(kāi)了視野、增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房制度市場(chǎng)化變革為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)帶來(lái)了春天，但春天畢竟是耕耘的季節(jié)，需要付出艱辛的勞動(dòng)。隨著房改的深入，尤其是切斷實(shí)物分房，推行貨幣化分房，住房市場(chǎng)出現(xiàn)多元化、梯度化、集約化的趨勢(shì)，這就既為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇，又向其提出了更高的要求，因此，必須采取對(duì)策精心培育。它尤如苗輔中的花木，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)既需要自身充分發(fā)育，又需要園丁辛勤培育。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有一定的發(fā)展，但仍沒(méi)有得到較好的發(fā)育，因此必須精心地培育。國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，活躍的住房市場(chǎng)必然要求有一個(gè)活躍的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)為其服務(wù)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的住房市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“助力器”和“催化劑”，其發(fā)展水平又是衡量整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。

隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，振興東北老工業(yè)基地和下崗再就業(yè)優(yōu)惠政策的實(shí)施，越來(lái)越多的人開(kāi)始經(jīng)商、辦實(shí)體，促使房屋租賃呈興旺火爆之勢(shì)，而且涉及稅種較多，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、簽合同的還涉及印花稅、企業(yè)出租的還涉及企業(yè)所得稅。但由于房屋租賃業(yè)點(diǎn)多、面廣、分散、隱蔽，給稅收征管工作帶來(lái)許多困難，成為我們地稅部門(mén)的一個(gè)征收難點(diǎn)，本文擬就房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及如何解決談幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，出租成份復(fù)雜，形式多樣。歸納起來(lái)大致有以下幾種情況：

（一）公產(chǎn)閑置房出租

一是將房屋租出用于經(jīng)營(yíng)（這些大多是臨街房）。出租的原因有的是因?yàn)榘徇w新居后將原有的舊房出租用來(lái)謀利；有的是因?yàn)榉课莸牡乩砦恢煤?，可用于?jīng)營(yíng)，故將其舊房出租而另租房居住。由于這些房主大多是下崗職工或單位效益不佳，長(zhǎng)期不開(kāi)工資的人員，他們靠出租房屋來(lái)賺錢(qián)謀生，雖然這些房東容易找到，但稅款征收難度很大。

二是將閑置房出租給他人用于居住。這種情況的房屋大多數(shù)是城市未改造城區(qū)的舊房和部分閑置樓房。多集中在居民區(qū)難以發(fā)現(xiàn)，無(wú)法區(qū)分是有租使用還是無(wú)租借用，一旦發(fā)現(xiàn)，稅款相對(duì)容易收取，因?yàn)檫@種情況大多是有職有權(quán)者多占的住房，害怕因小失大而招來(lái)麻煩。

網(wǎng)絡(luò)化法治化社會(huì)化信息化全面打造流動(dòng)人口“四化”管理新模式

××街道方城社區(qū)是一個(gè)典型的老城區(qū)，常住人口10496人，其中人戶分離的有4969人，實(shí)有人口7123人。現(xiàn)有出租房屋471家，流動(dòng)人口1671人，約占常住人口的1/4，這些流動(dòng)人口成份復(fù)雜，他們?cè)跒槌鞘谢ㄔO(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)的同時(shí)，也給我們的人口管理、計(jì)生工作及治安管理等工作帶來(lái)了巨大的壓力。近年來(lái)，我們通過(guò)不懈努力，流動(dòng)人口管理工作逐步走上軌道，探索并積累了一套行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法，由于方法得當(dāng)，措施得力，取得了良好的社會(huì)效益，流動(dòng)人口的犯罪得到了有效的遏制，社區(qū)的刑事治安案件明顯下降，發(fā)案比2005年下降35%。我們的具體做法：

一、抓組織建設(shè)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理

流動(dòng)人口的管理，如果繼續(xù)沿襲傳統(tǒng)的管理模式，把流動(dòng)人口管理停留在登記、發(fā)證上，勢(shì)必處于被動(dòng)應(yīng)付的局面。為此，根據(jù)老城區(qū)的特點(diǎn)，我們?cè)诮值懒鲃?dòng)人口管理辦公室的精心指導(dǎo)下，建立完善三級(jí)社會(huì)化管理組織網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)了以流動(dòng)人口管理服務(wù)站為載體，以管理、教育、維權(quán)、服務(wù)為主要內(nèi)容的三級(jí)網(wǎng)絡(luò)化管理。一是成立了由轄區(qū)民警任站長(zhǎng)，社區(qū)綜治干部、片幢長(zhǎng)、居民組長(zhǎng)、護(hù)村隊(duì)長(zhǎng)為成員的流動(dòng)人口管理服務(wù)站為一級(jí)的管理組織機(jī)構(gòu)。主要負(fù)責(zé)完善制度、教育培訓(xùn)、考核評(píng)比及督促檢查等工作。二是把社區(qū)分成5個(gè)片，建立片幢長(zhǎng)的二級(jí)管理組織網(wǎng)絡(luò)，把5個(gè)專管員，4個(gè)協(xié)管員分到每個(gè)片，實(shí)行分片負(fù)責(zé)制，主要職責(zé)是包干本片外來(lái)人員的登記、核查、發(fā)證，以及出租私房日常管理、矛盾糾紛調(diào)解及協(xié)助做好育齡婦女驗(yàn)證、b超等工作。三是不斷吸收壯大以老干部、老黨員、單元長(zhǎng)、租房業(yè)主為信息員、管理員、巡查員的群防群治的三級(jí)組織網(wǎng)絡(luò)。

二、整合資源，進(jìn)行社會(huì)化管理

流動(dòng)人口以其流動(dòng)性和分散性成為管理的難點(diǎn)，我們緊緊抓租賃租房主和用工單位，按照“誰(shuí)用工、誰(shuí)負(fù)責(zé)”、“誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，實(shí)行融治安管理、勞動(dòng)用工、計(jì)劃生育等一體的流動(dòng)人口管理“業(yè)主責(zé)任制”，通過(guò)簽訂治安責(zé)任狀等形式，落實(shí)用工單位、經(jīng)營(yíng)業(yè)主和房屋出租人的管理責(zé)任，發(fā)動(dòng)社會(huì)各方面力量，形成流動(dòng)人口工作的齊抓共管。一是將衛(wèi)生管理工作和流動(dòng)人口管理進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。日常，結(jié)合環(huán)衛(wèi)工作對(duì)房屋出租、承租人情況進(jìn)行了解，根據(jù)實(shí)情及時(shí)變更登記，補(bǔ)辦手續(xù)。去年3月份，我們?cè)跈z查北門(mén)街7幢202室，有居民反映居住該503室的人員比較復(fù)雜，這些人員白天無(wú)所事事，發(fā)現(xiàn)情況后，及時(shí)進(jìn)行跟蹤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)王某、張某、胡某等江蘇藉人員，整日混跡于賭場(chǎng)，派出所將他們納入視線列為高危人群，并抓獲了發(fā)生于肖泉村山上的因賭博傷害致死的犯罪嫌疑人胡某。二是充分發(fā)揮社區(qū)、企業(yè)單位流動(dòng)人口協(xié)管員的作用。流動(dòng)人口協(xié)管員由社區(qū)計(jì)生員、片幢長(zhǎng)、治保主任或企業(yè)有關(guān)人員兼任，他們生活在社區(qū)和企業(yè)，人熟、地熟、情況熟，便于及時(shí)了解和掌握各種情況和信息，在管理流動(dòng)人口中發(fā)揮了信息員的作用。去年社區(qū)協(xié)管員發(fā)現(xiàn)了四批晚上盜竊作案分子，他們及時(shí)向××派出所提供線索，配合民警進(jìn)行查處。三是逐步推廣中介出租私房合同管理。××地區(qū)外來(lái)人員的收入相對(duì)高一些，對(duì)租房條件要求也相對(duì)高一些，自2005年來(lái)有人收集零散房屋改裝成具有獨(dú)立衛(wèi)生間的出租私房出租給流動(dòng)人口，年收入可達(dá)3—5萬(wàn)。在這種情況下，中介租房業(yè)主應(yīng)運(yùn)而生，××地區(qū)出租私房有逐步向租房能手集中的趨勢(shì)，有的中介業(yè)主一人出租管理四、五間，相當(dāng)于管理40來(lái)個(gè)流動(dòng)人口，他們與承租人都簽訂合同，把治安要求寫(xiě)得一清二楚，情況了如指掌，社區(qū)與轄區(qū)干警及時(shí)把中介業(yè)主變成信息員、登記員，發(fā)給每戶一本登記冊(cè)，經(jīng)常進(jìn)行核對(duì)，這樣的社會(huì)化管理，既省錢(qián)，又好管。

**年6月到**年7月，我到**（重慶）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司進(jìn)行了為期三個(gè)月的實(shí)習(xí)。這段時(shí)間，我學(xué)到了很多的東西，包括專業(yè)知識(shí)和為人處事。房地產(chǎn)是一個(gè)很有爭(zhēng)議的行業(yè)，因?yàn)檫@一行的利潤(rùn)很高，特別是在重慶，真的可以說(shuō)是寸土寸金，在市中心，一般2005年以后的二手房都在5000平方以上。重慶的房?jī)r(jià)在中國(guó)所有的城市中是穩(wěn)定的，即使經(jīng)濟(jì)受到這樣那樣的影響如08年美國(guó)開(kāi)始的金融危機(jī)，對(duì)重慶這個(gè)內(nèi)陸城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響小之又小。重慶的土地資源是有限的，而人口卻在不斷的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌進(jìn)重慶，房屋的租賃和買(mǎi)賣(mài)也十分的熱火。

**（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)成立于1994年，前身為天津**置業(yè)集團(tuán)，2005年10月27日，正式更名為**（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)。具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)，是一家專門(mén)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷及相關(guān)服務(wù)的大型全國(guó)化企業(yè)集團(tuán)。從2003年初，**（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)開(kāi)始全國(guó)化發(fā)展，目前已進(jìn)入天津、北京、廣州、深圳、上海、南京、蘇州、無(wú)錫、成都、武漢、重慶、沈陽(yáng)、鄭州、石家莊等城市，在全國(guó)擁有近800家連鎖店和7000名高素質(zhì)的員工。

**（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)二手房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃等中介業(yè)務(wù)、商品房、余房、空置房的連鎖銷售，并提供房地產(chǎn)金融等相關(guān)服務(wù)，從天津到全國(guó)化發(fā)展，建立了覆蓋19個(gè)城市的龐大房地產(chǎn)營(yíng)銷及相關(guān)服務(wù)渠道，形成了全國(guó)化的知名中介品牌。隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的客戶習(xí)慣在互聯(lián)網(wǎng)上得到信息和服務(wù)。**（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)搭建了專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)網(wǎng)站——全房網(wǎng)，網(wǎng)站擁有大量、豐富、真實(shí)的房屋信息和獨(dú)特的線上服務(wù)功能,實(shí)現(xiàn)了線上、線下的互動(dòng),為客戶提供全方位的房產(chǎn)信息服務(wù)。

重慶**成立于2003年，在進(jìn)入重慶初期主要從事的是房地產(chǎn)商品房的代銷，，余房包銷，限時(shí)等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)對(duì)公司員工要求不高，只要簡(jiǎn)單的學(xué)會(huì)銷售技巧就是了。公司業(yè)務(wù)開(kāi)展的主要由公司來(lái)承擔(dān)，資源掌握和維護(hù)都是由公司來(lái)完成。經(jīng)過(guò)2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，公司收縮業(yè)務(wù)規(guī)模，砍掉限時(shí)包銷等業(yè)務(wù)，回歸中介本質(zhì)，以中介信息服務(wù)為主要業(yè)務(wù)。這樣對(duì)員工的要求就高了很多，員工在學(xué)會(huì)銷售技巧的同時(shí)還要學(xué)會(huì)開(kāi)拓和維護(hù)公司資源，一切資源由員工掌握和維護(hù)。

在我實(shí)習(xí)期間，我主要從事的是房屋租賃這一方面。這是公司對(duì)每個(gè)員工的基本要求，也是公司是一項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。租賃相比較買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)有很大的優(yōu)勢(shì)。他成交周期短，速度快，對(duì)員工的銷售技巧低。對(duì)于新員工來(lái)說(shuō)，從租賃業(yè)務(wù)開(kāi)始，有利于員工在短時(shí)間內(nèi)掌握公司業(yè)務(wù)流程和熟悉房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的開(kāi)張。對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，租賃業(yè)務(wù)降低了公司成本。同時(shí)在目前房地產(chǎn)行情不是很明朗的時(shí)候，買(mǎi)房和租房在相互轉(zhuǎn)換的同時(shí)有利于公司開(kāi)展業(yè)務(wù)和掌握資源。

現(xiàn)在重慶有很多都是外來(lái)人員，而外來(lái)人員在重慶工作都需要有住所，而外來(lái)人員因?yàn)閷?duì)重慶地形不熟，所以一般都會(huì)找中介公司幫忙，因此房屋租賃確實(shí)也是一種商機(jī)。一般大的中介公司都是以一個(gè)月房租的50%作為中介費(fèi)，房東方加客戶房，一個(gè)單子的中介費(fèi)就是一個(gè)月的房租。而市中心一般的小套都在800以上，普通的兩室一廳也要1200左右，更不說(shuō)那些高檔的住宅，像很多單身公寓都在1000以上，酒店式公寓更是達(dá)到了2000/月。房屋管家最高的一單租賃收了將近兩萬(wàn)的傭金，這其中的利潤(rùn)是凈利潤(rùn)。同時(shí)，像這樣的在重慶做的好的中介公司都開(kāi)展房屋銀行業(yè)務(wù)，把房東的房子以較低價(jià)格收進(jìn)，然后以市場(chǎng)價(jià)格租出去，從中賺取差價(jià)，這其中的差價(jià)是很大的。房屋管家業(yè)務(wù)在租賃中是十分紅火的，因?yàn)橛懈卟顑r(jià)的可能，所以也更有挑戰(zhàn)性，但是做房屋管家也一樣很麻煩，光是物業(yè)交割惹出來(lái)的麻煩就不勝枚數(shù)，很多經(jīng)紀(jì)人都受不了做房屋管家，因?yàn)橛行┛蛻糁灰依锏碾娖饔幸稽c(diǎn)點(diǎn)的毛病都會(huì)打電話過(guò)來(lái)找經(jīng)紀(jì)人，這也是做房屋管家存在的一個(gè)很大的不足。

2014年，全市新居民管理服務(wù)工作將認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十八大、十八屆三中全會(huì)精神，按照省、市工作部署，進(jìn)一步完善和創(chuàng)新新居民管理服務(wù)，以狠抓人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主線，創(chuàng)新新居民社會(huì)管理為動(dòng)力，打造優(yōu)質(zhì)服務(wù)為品牌，全面提升新居民管理服務(wù)工作的法制化、規(guī)范化、信息化、社會(huì)化建設(shè)水平，努力促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為“趕超發(fā)展、再創(chuàng)輝煌”做出積極貢獻(xiàn)。

一、完善工作機(jī)制，著力提升社會(huì)管理效能

1、進(jìn)一步推進(jìn)新居民協(xié)管員網(wǎng)格化綜合管理模式。促進(jìn)協(xié)管員融入網(wǎng)格化管理體系，嚴(yán)格落實(shí)網(wǎng)格內(nèi)綜治、消防、安監(jiān)等工作職責(zé)，加強(qiáng)協(xié)管員隊(duì)伍業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范工作流程，加大考核力度，不斷提升協(xié)管員隊(duì)伍工作水平和整體素質(zhì)。

2、著力加強(qiáng)基層站所工作制度建設(shè)。按照“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”的要求，完成一批規(guī)范所建設(shè)，發(fā)揮引領(lǐng)、示范和促進(jìn)作用。同時(shí)，依托社區(qū)便民服務(wù)中心，整合多部門(mén)資源，設(shè)置“一站式”便捷服務(wù)大廳，為新居民提供教育、計(jì)生、社保、醫(yī)療、維權(quán)等全方位、一站式的捆綁服務(wù)。

3、進(jìn)一步推進(jìn)雙向協(xié)作管理。進(jìn)一步深化流出地、流入地政府部門(mén)間的協(xié)作聯(lián)動(dòng)，不斷加強(qiáng)與已建立協(xié)作地市的溝通聯(lián)絡(luò)，定期進(jìn)行工作情況交流和通報(bào)。繼續(xù)與有關(guān)縣市建立雙向協(xié)作管理關(guān)系，簽訂協(xié)作協(xié)議書(shū)，形成對(duì)新居民的法制教育、計(jì)劃生育、維權(quán)服務(wù)、矛盾化解等工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息互享、政策互通、管理互動(dòng)、服務(wù)互補(bǔ)。協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，依托雙向協(xié)作機(jī)制，創(chuàng)新外來(lái)勞動(dòng)力招引方式，開(kāi)展跨地區(qū)勞務(wù)合作，引進(jìn)新型人力資源機(jī)構(gòu)，建立穩(wěn)定有質(zhì)量的勞務(wù)輸入渠道，有序引進(jìn)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的年輕技能型勞動(dòng)力。

4、大力完善職能部門(mén)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制。按照“分類指導(dǎo)、整體聯(lián)動(dòng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提質(zhì)增效”的基本原則，認(rèn)真貫徹落實(shí)省、市關(guān)于完善和創(chuàng)新流動(dòng)人口管理服務(wù)工作要求，以我市經(jīng)濟(jì)與人口統(tǒng)籌發(fā)展為目標(biāo)，全面開(kāi)展專項(xiàng)綜合整治，加大環(huán)境綜合治理、基礎(chǔ)信息登記、出租房屋、勞動(dòng)就業(yè)、市場(chǎng)秩序、子女就學(xué)、計(jì)劃生育、安全生產(chǎn)、違法犯罪打擊等管理工作力度，合理控制人口規(guī)模，科學(xué)優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，全力促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實(shí)踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的效力、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問(wèn)題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點(diǎn)。筆者試就房屋租賃合同有關(guān)問(wèn)題，提出自己的觀點(diǎn)供商榷。

一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。