【摘要】案外人執(zhí)行異議之訴制度確立以來，雖然在一定程度上為“執(zhí)行難”的司法現(xiàn)象減輕了一些負擔。但經(jīng)過多年的司法實踐也凸顯出許多問題，如異議事由規(guī)定的模糊，各地法院理解與適用不一，造成司法局面的混亂。本文選取了案外人執(zhí)行異議之訴方面的三個案例，通過對案例中法院裁判觀點及裁判結(jié)論的對比，整理相關的爭議焦點問題。對案外人提起異議之訴的事由、案外人租賃權在法院查封情形下的適用以及租賃權與抵押權沖突問題等方面進行研究，并結(jié)合有關學者的觀點闡述了自己的觀點。

【關鍵詞】案外人執(zhí)行異議之訴；異議事由；租賃權；查封

一、案例基本情況

（一）某銀行和何某、肖某等金融借款合同糾紛執(zhí)行一案。某銀行和肖某、何某、鄭某因金融借款合同糾紛訴至法院，福州中院判拍賣、變賣鄭某名下房產(chǎn)，共得價款450萬，某銀行在其所得價款的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權。在執(zhí)行過程中，位于鄭某名下的某公寓店面房產(chǎn)及土地使用權被法院查封。因本案爭議房產(chǎn)的實際出資人鄭某欠何某借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。案外人何某以租賃權受侵害為由向福州中院提出異議，但被中院駁回其異議；何某再向高院復議，但被高院駁回其復議申請；最高法院也維持了福建高院執(zhí)行裁定，駁回何某申訴請求。法院認為：當被執(zhí)行人的不動產(chǎn)被執(zhí)行法院實際移交或者實際移交時采取的強制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實風險，承租人在滿足一定的情況下可以提出異議，阻止法院向受讓人移交被執(zhí)行人在租賃期內(nèi)合法擁有的不動產(chǎn)，以保障其對租賃物支配、收益等權利。對于不涉及不動產(chǎn)移交風險時案外人是否可以以其擁有的實體權利提出異議阻止法院的強制執(zhí)行，現(xiàn)行法律并無明文規(guī)定。如果查封措施本身并不觸及不動產(chǎn)的交付，在之后的交付中，也沒有產(chǎn)生風險，不管爭議房產(chǎn)上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執(zhí)行。本案中，福州中院判決某銀行對拍賣、變賣爭議房產(chǎn)的450萬擁有優(yōu)先受償權以及查封該房產(chǎn)的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租賃合同并對房產(chǎn)擁有占有、使用的權益的主張的成立與否，其以在先租賃權解除法院對爭議房產(chǎn)的查封措施的訴訟請求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等執(zhí)行一案。D公司和C公司于2012年1月13日發(fā)起成立A公司，并對某酒店進行經(jīng)營管理，但在2011年9月13日，該酒店的房地產(chǎn)已經(jīng)被某中院查封，況且A公司成立以及經(jīng)營未征得抵押權人和欽州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24層房產(chǎn)及負一層地下室被某中院委托拍賣，并裁定將上述房地產(chǎn)過戶給B公司。A公司不服，以其經(jīng)營權益和承租權受到損害為由提出案外人異議，某中院的裁定不符合“買賣不破租賃”原則，但異議被中院裁定駁回。A公司不服以上裁定，連續(xù)向某高院、最高人民法院申請復議與申訴，其訴訟請求最終都被駁回。法院認為：本案中，D公司一直經(jīng)營管理著某酒店。根據(jù)前文所述，本案中酒店的房產(chǎn)是先被執(zhí)行法院查封之后才租賃給A公司，違反了法律規(guī)定。當時因某酒店正在被法院強制拍賣，出于維護酒店的正常經(jīng)營的迫切需求，希望原經(jīng)營者能配合法院的執(zhí)行工作，所以某中院才通知A公司保留對酒店的經(jīng)營。因此，A公司不能以租賃權對抗申請執(zhí)行人，其主張不能成立。（三）青島利群投資有限公司等申請監(jiān)督一案。W銀行與Z公司因借款合同糾紛向法院起訴，某中院最終判令Z公司向A銀行償還本金7000萬元及利息。因Z公司未履行法院判決，W銀行法院申請強制執(zhí)行Z公司的房產(chǎn)并對其采取了查封措施，在經(jīng)過法定評估程序之后，拍賣機構接受執(zhí)行法院的委托后，對該不動產(chǎn)進行拍賣并了拍賣公告。案外人利群擔保公司以該拍賣公告侵害其租賃權為由，訴請法院撤銷該公告，但未得到法院的支持。在復議期間，以“買賣不破租賃”的原則為由，向省高院申請撤銷中院的裁定，但H公司復議申請最終也被駁回。但最高人民法院支持了H公司的訴訟請求，以上兩項裁定被撤銷。法院認為：本案中，H公司的租賃權在先，W銀行抵押權設立在后，故房屋的買受人應該堅持“買賣不破租”的原則，繼續(xù)承擔合同義務。與此同時，在執(zhí)行中，應注意在先租賃權與房屋的優(yōu)先購買權的沖突適用規(guī)定，即優(yōu)先購買權和租賃權只能擇一適用。否則會過度地保障了案外人利群擔保公司的權益，對申請執(zhí)行人W銀行和被執(zhí)行人Z公司的權益造成損害。

二、案例所反映的法律問題及爭議焦點

（一）先租賃后查封能否排除法院的強制執(zhí)行。根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》的規(guī)定，在案例一中，當中院執(zhí)行移交鄭某的不動產(chǎn)或者實際移交時采取的強制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實風險時，承租人何某可以在一定條件下提出案外人執(zhí)行異議，阻止法院向買受人移交該爭議房產(chǎn)，以保護其對租賃物所享有合法權益，但當法院采取的強制措施沒有任何風險的情況除外。案例一的焦點問題為本案中爭議房產(chǎn)的查封措施是否應當被解除？如前所述，某銀行在450萬的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權。中院采取查封措施并沒有對房產(chǎn)產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，不管爭議房產(chǎn)上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執(zhí)行。（二）先查封后租賃能否排除法院的強制執(zhí)行。根據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》的相關條文規(guī)定，案例二的爭議焦點是A公司的租賃權是否被法院的執(zhí)行措施所損害？根據(jù)前文的案情簡介可知，D公司、C公司發(fā)起成立A公司之前，該酒店的房產(chǎn)已經(jīng)被中院查封，況且A公司成立等事項未經(jīng)任何權利人的同意，所以以上公司的行為違反了法律的強制性規(guī)定。本案中A公司并不能以“買賣不破租賃”的原則為主張依據(jù)，也不能憑借租賃權為執(zhí)行異議事由解除法院的查封措施。（三）案外人執(zhí)行異議之訴中抵押權與租賃權的關系根據(jù)《物權法》的規(guī)定，如果標的物上的抵押權設立之前已經(jīng)存在案外人的租賃權，權利人在行使抵押權時，依據(jù)“買賣不破租賃”原則，租賃權不被滌除。買受人也應一同受讓該財產(chǎn)上的權力負擔，與此同時，抵押權人的財產(chǎn)變現(xiàn)的所得權益將會因其權利瑕疵而受損。此外，關于判斷兩者權利設立先后的標準，應當以承租人對租賃物的現(xiàn)實占有、使用為依據(jù)。案例三中H公司開始經(jīng)營義務的時間應根據(jù)以上為判斷標準。如果抵押權先于租賃權的設立，抵押權成立的生效條件是必須對不動產(chǎn)辦理抵押登記，這樣才具有公示作用，當?shù)盅喝艘幏衷摬粍赢a(chǎn)時，必須征得抵押權人同意才能行使處分權。在執(zhí)行階段，當承租權與抵押權發(fā)生對抗時，即該爭議房產(chǎn)需要被法院強制執(zhí)行時，承租人的權益會因抵押權的實現(xiàn)而可能受損，但此時出租人應該承擔自己權利瑕疵的責任，對承租人所遭受的損失進行損害賠償。

第一章總則

第一條為了健全和完善本縣租賃型住房保障體系，建立和規(guī)范本縣城區(qū)公共租賃住房制度，根據(jù)有關法律法規(guī)，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。

第二條本縣城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共租賃住房（不含縣第一中學公租房）的配租、準入、使用、退出和監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱公共租賃住房，是指縣城區(qū)原有的廉租住房和公共租賃住房并軌后的統(tǒng)稱，是指政府投資或提供政策支持，限定套型面積和租金標準，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房只租不售。

第四條縣住房委員會負責牽頭協(xié)調(diào)公共租賃住房的規(guī)劃、建設、管理和監(jiān)督工作。

編者按：本文主要從我國的先買權制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中、房屋承租人的先買權是一種法定的權利、我國法律規(guī)定的房屋承租人的先買權具有物權性、房屋承租人行使先買權的糾紛在實際生活中頗為常見、房屋承租人的先買權源于習慣法、房屋也是人類生存的重要生活資料之一、房屋不但是基本的生活資料，而且日益成為一種重要的生產(chǎn)資料、房屋承租人的先買權，構成對所有權人所有權的不當限制、房屋承租人的先買權，阻礙了房地產(chǎn)市場的正常流通、現(xiàn)代建筑構造的特征和買賣方式的多樣化等，具體材料請詳見。

[摘要]：筆者認為房屋承租人先買權存在的經(jīng)濟條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權具有不合理性。應將房屋承租人先買權由法定權利變更為由合同當事人任意選擇的提示性條款。

[關鍵詞]：房屋承租人先買權

房屋承租人先買權是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購買的權利。綜觀我國現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國的先買權制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財產(chǎn)共有人的先買權、房屋承租人的先買權、公司（企業(yè)）股東對其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權以及政府在二級土地市場里對土地使用權的先買權。房屋承租人的先買權只是先買權制度中的一種權利。

我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！睆纳鲜龅姆梢?guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權是一種法定的權利。房屋承租人的先買權于房屋租賃關系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無須出租人與承租人另行約定。當然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對自己享有的權利的合意放棄。第二，我國法律規(guī)定的房屋承租人的先買權具有物權性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關系無效。此時，房屋承租人的先買權具有追及力，是債權物權化的表現(xiàn)。

房屋承租人行使先買權的糾紛在實際生活中頗為常見。由于我國法律對房屋承租人先買權規(guī)定過于原則和簡單，如何適用法律保護房屋承租人的先買權是很多民法學者和司法工作者關心的問題。但對房屋承租人先買權的法理基礎及現(xiàn)實的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過合同獲得了出租人房屋的使用權，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對房屋所有人（出租人）行使所有權也附加限制，縱觀我國《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權，其理由何在？在現(xiàn)實的經(jīng)濟環(huán)境下合理與否值得反思。

為準確掌握我縣國有資產(chǎn)出租的規(guī)模，了解國有資產(chǎn)出租的狀況，切實加強縣級國有資產(chǎn)管理，規(guī)范國有單位資產(chǎn)出租行為，2012年9月1日至11月15日，我局（辦）對全縣行政事業(yè)單位及國有企業(yè)2011年以來各單位資產(chǎn)出租情況進行了專項調(diào)查。本次調(diào)查分自查和重點抽查兩個階段，通過調(diào)查表明我縣國有資產(chǎn)出租總體情況良好，但也存在一些薄弱環(huán)節(jié)，現(xiàn)就存在的問題、原因以及對策進行初淺分析。

一、目前我縣國有資產(chǎn)出租基本情況

（一）從自查上報情況來看，自查上報單位共計201戶，其中：行政事業(yè)單位163戶（機關53戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府6戶，學校63戶，衛(wèi)生系統(tǒng)41戶），國有企業(yè)38戶。自查上報有出租出借行為的單位共63戶，出租項344項，出租收入1127.80萬元。

（二）從自查上報和未自查單位中共重點抽查單位34戶（行政事業(yè)和國有企業(yè)各17戶），出租資產(chǎn)處數(shù)70處（個），出租項211項，出租資產(chǎn)建筑面積39553.83㎡，出租收入1117.16萬元。其中，17戶行政事業(yè)單位出租資產(chǎn)數(shù)26處（個），出租資產(chǎn)建筑面積8143.35㎡，出租項87項，出租收入合計456.93萬元;17戶國有企業(yè)出租資產(chǎn)數(shù)44處（個），出租資產(chǎn)建筑面積31410.48㎡，出租項124項，出租收入合計660.23萬元。

從自查和重點抽查情況表明,我縣國有資產(chǎn)出租一般均與承租方簽有合同，除少數(shù)幾個單位外，大部分租期較合理，一年一簽居多。除少數(shù)幾個單位外，行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租收入基本繳存財政專戶，企業(yè)國有資產(chǎn)出租收入基本單獨核算。

二、我縣國有資產(chǎn)出租情況存在的問題及原因

[摘要]：筆者認為房屋承租人先買權存在的經(jīng)濟條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權具有不合理性。應將房屋承租人先買權由法定權利變更為由合同當事人任意選擇的提示性條款。

[關鍵詞]：房屋承租人先買權

房屋承租人先買權是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購買的權利。綜觀我國現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國的先買權制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財產(chǎn)共有人的先買權、房屋承租人的先買權、公司（企業(yè)）股東對其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權以及政府在二級土地市場里對土地使用權的先買權。房屋承租人的先買權只是先買權制度中的一種權利。

我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！睆纳鲜龅姆梢?guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權是一種法定的權利。房屋承租人的先買權于房屋租賃關系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無須出租人與承租人另行約定。當然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對自己享有的權利的合意放棄。第二，我國法律規(guī)定的房屋承租人的先買權具有物權性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關系無效。此時，房屋承租人的先買權具有追及力，是債權物權化的表現(xiàn)。

房屋承租人行使先買權的糾紛在實際生活中頗為常見。由于我國法律對房屋承租人先買權規(guī)定過于原則和簡單，如何適用法律保護房屋承租人的先買權是很多民法學者和司法工作者關心的問題。但對房屋承租人先買權的法理基礎及現(xiàn)實的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過合同獲得了出租人房屋的使用權，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對房屋所有人（出租人）行使所有權也附加限制，縱觀我國《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權，其理由何在？在現(xiàn)實的經(jīng)濟環(huán)境下合理與否值得反思。

房屋承租人的先買權源于習慣法。臺灣王澤鑒教授在評述我國臺灣《土地法》和《耕地三七五減租條例》中規(guī)定的房屋承租人或耕地承租人的先買權時說：“法定優(yōu)先承買權在于不使房屋所有權與基地所有權分屬二人，或便利佃農(nóng)成為自耕農(nóng)，以促進‘耕者有其田’之實現(xiàn)，具有特別立法目的，旨在貫徹‘土地政策’”①。我國大陸的土地政策實行國家所有和集體所有制，公民和法人只享有土地的使用權，不享有土地所有權，當然也就不可能有與我國臺灣法律規(guī)定中的土地承租人優(yōu)先承買權的存在前提。但與土地相類似，房屋也是人類生存的重要生活資料之一。在商品經(jīng)濟不發(fā)達和房地產(chǎn)市場不成熟時，房屋最主要的功能還在于生活需要層面上的居住?！鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統(tǒng)治者的政治抱負，使人民“安居樂業(yè)”更被看作是保持社會穩(wěn)定的重要方法之一。因此，為使居者有其屋，在法律上規(guī)定房屋的承租人在房屋出賣時，享有先買權，以犧牲所有人的交易利益換取承租人的生存利益，具有一定的合理性。

[摘要]：筆者認為房屋承租人先買權存在的經(jīng)濟條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權具有不合理性。應將房屋承租人先買權由法定權利變更為由合同當事人任意選擇的提示性條款。

[關鍵詞]：房屋承租人先買權

房屋承租人先買權是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購買的權利。綜觀我國現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國的先買權制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財產(chǎn)共有人的先買權、房屋承租人的先買權、公司（企業(yè)）股東對其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權以及政府在二級土地市場里對土地使用權的先買權。房屋承租人的先買權只是先買權制度中的一種權利。

我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！睆纳鲜龅姆梢?guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權是一種法定的權利。房屋承租人的先買權于房屋租賃關系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無須出租人與承租人另行約定。當然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對自己享有的權利的合意放棄。第二，我國法律規(guī)定的房屋承租人的先買權具有物權性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關系無效。此時，房屋承租人的先買權具有追及力，是債權物權化的表現(xiàn)。

房屋承租人行使先買權的糾紛在實際生活中頗為常見。由于我國法律對房屋承租人先買權規(guī)定過于原則和簡單，如何適用法律保護房屋承租人的先買權是很多民法學者和司法工作者關心的問題。但對房屋承租人先買權的法理基礎及現(xiàn)實的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過合同獲得了出租人房屋的使用權，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對房屋所有人（出租人）行使所有權也附加限制，縱觀我國《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權，其理由何在？在現(xiàn)實的經(jīng)濟環(huán)境下合理與否值得反思。

房屋承租人的先買權源于習慣法。臺灣王澤鑒教授在評述我國臺灣《土地法》和《耕地三七五減租條例》中規(guī)定的房屋承租人或耕地承租人的先買權時說：“法定優(yōu)先承買權在于不使房屋所有權與基地所有權分屬二人，或便利佃農(nóng)成為自耕農(nóng)，以促進‘耕者有其田’之實現(xiàn)，具有特別立法目的，旨在貫徹‘土地政策’”①。我國大陸的土地政策實行國家所有和集體所有制，公民和法人只享有土地的使用權，不享有土地所有權，當然也就不可能有與我國臺灣法律規(guī)定中的土地承租人優(yōu)先承買權的存在前提。但與土地相類似，房屋也是人類生存的重要生活資料之一。在商品經(jīng)濟不發(fā)達和房地產(chǎn)市場不成熟時，房屋最主要的功能還在于生活需要層面上的居住?！鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統(tǒng)治者的政治抱負，使人民“安居樂業(yè)”更被看作是保持社會穩(wěn)定的重要方法之一。因此，為使居者有其屋，在法律上規(guī)定房屋的承租人在房屋出賣時，享有先買權，以犧牲所有人的交易利益換取承租人的生存利益，具有一定的合理性。

“數(shù)字玄武”是區(qū)委、區(qū)政府為逐步加快我區(qū)科技信息業(yè)發(fā)展，做大、做強、做優(yōu)、做美珠江路提出的發(fā)展戰(zhàn)略，就是以“一街三園”為基本發(fā)展格局，在鞏固珠江路商貿(mào)特色，建成國際化信息資源物流市場基礎上，用五到十年的時間，把珠江路科技園區(qū)建設成為南京市電子信息產(chǎn)業(yè)的孵化基地、創(chuàng)新基地、產(chǎn)業(yè)化基地和高素質(zhì)人才的培養(yǎng)基地。

今年，我院確立了創(chuàng)建“現(xiàn)代型法院、學習型法院、服務型法院”的發(fā)展定位，如何充分發(fā)揮審判職能，為“數(shù)字玄武”的建設與發(fā)展提供全方位的法律服務和司法保障，被列為我院今年重點調(diào)研課題。院黨組專門組織相關庭室進行了針對性研討，總結(jié)了我院過去在保護和促進我區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的成功做法，并對未來“數(shù)字玄武”發(fā)展中可能遇到的法律問題進行了前瞻性思考。

一、調(diào)查概況。

（一）調(diào)查目的：從審判實踐中遇到的具體問題入手，分析和預見未來可能出現(xiàn)的法律難點，從審判工作角度為“數(shù)字玄武”建設工作提出司法建議和工作設想。

（二）調(diào)查對象：以與“數(shù)字玄武”的規(guī)劃、實施相關的政府主管部門、IT企業(yè)、從業(yè)人員為調(diào)查對象。

（三）調(diào)查內(nèi)容：針對不同的調(diào)查對象，我們確立了不同的調(diào)查范圍與內(nèi)容。

一、總則

1.為優(yōu)化商業(yè)街業(yè)態(tài)，提升商業(yè)街的檔次和形象，使之成為市、區(qū)商業(yè)街建設的一個亮點，助推區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，特制定本辦法。

2．商業(yè)街(洪城路至朝陽洲中路)的業(yè)態(tài)定位以餐飲、休閑娛樂為主。需要調(diào)整業(yè)態(tài)的店面詳見《商業(yè)街應調(diào)整業(yè)態(tài)的店面情況一覽表》，按照表格中的要求進行了業(yè)態(tài)調(diào)整的店面才能適用此獎勵辦法。

3．本辦法適用范圍為在商業(yè)街從事經(jīng)營活動的店面(店鋪)產(chǎn)權人、經(jīng)營企業(yè)(個人)，并在西湖區(qū)內(nèi)依法注冊、依法納稅，符合扶植的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營企業(yè)(個人)。

二、扶持政策

(一)對店鋪產(chǎn)權單位(個人)的獎勵

一、微小企業(yè)貸款中的風險問題

我國微小企業(yè)貸款風險主要來自企業(yè)本身及所處的外界環(huán)境影響。

（一）企業(yè)本身的風險

微小企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模小，經(jīng)營風險大，抗危機能力弱，因此其信用及經(jīng)營風險相對較大。在調(diào)查過程中要注意客戶經(jīng)營狀況如何。首先，生產(chǎn)加工企業(yè)是否為企業(yè)購買火災意外險，必要的保險措施可以有效規(guī)避風險；其次，客戶的上下游渠道是否正常，有沒有豐富的上游客戶和下游客戶，若有則可以有效規(guī)避風險，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展；再次，微小企業(yè)經(jīng)營品種單一，產(chǎn)品更新?lián)Q代慢，抗市場風險能力弱；最后，很多微小企業(yè)都實行家族式管理方式，沒有充分的管理經(jīng)驗。對企業(yè)的未來發(fā)展沒有一個明確的規(guī)劃，沒有給企業(yè)設定明確的發(fā)展目標。企業(yè)的一切權利都由管理者負責，其個人的能力直接影響企業(yè)的發(fā)展。員工隊伍不穩(wěn)定，生產(chǎn)效率不高。

（二）外部環(huán)境風險

微小企業(yè)由于自身的資產(chǎn)規(guī)模小，很容易受到國家政策的影響。監(jiān)管條例的變化，直接影響企業(yè)的經(jīng)營。例如新的進出口政策的實施，新的質(zhì)量標準的頒布，都會對相關行業(yè)的微小企業(yè)產(chǎn)生重大影響。國家為調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展，會限制或調(diào)整某行業(yè)的發(fā)展，稅收政策的傾斜都會對微小企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。還有重要的一點就是國家的宏觀調(diào)控政策都會導致相關行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境惡化，給微小企業(yè)的發(fā)展造成困難。

第一條為推動我市食品企業(yè)開展品牌營銷和開拓國內(nèi)市場，鼓勵擁有品牌、產(chǎn)品和管理優(yōu)勢的食品企業(yè)積極開展國內(nèi)營銷網(wǎng)點建設，提高品牌知名度和市場占有率，市政府確定，自年1月1日起到年12月31日止，對本市食品生產(chǎn)加工企業(yè)和銷售企業(yè)新設立的營銷網(wǎng)點給予適當資金扶持。

第二條凡依法在工商行政管理部門注冊登記，具有獨立法人資格，銷售的產(chǎn)品擁有自主產(chǎn)品品牌，在本市依法納稅，建立正常財務信息報送關系，生產(chǎn)經(jīng)營中無違法違規(guī)行為的食品生產(chǎn)加工企業(yè)和銷售企業(yè)，在國內(nèi)設立區(qū)域銷售中心或在地級（含）以上城市設立直營專賣店等營銷網(wǎng)點，均可申請營銷網(wǎng)點建設扶持資金。企業(yè)設立營銷網(wǎng)點應在其網(wǎng)點招牌中注明“中國海洋食品名城”字樣。

第三條本規(guī)定所稱區(qū)域銷售中心是指企業(yè)對我市海洋食品進行直接銷售的營銷場所；直營專賣店是指由企業(yè)自主經(jīng)營，自負盈虧，以銷售自有產(chǎn)品為目的的營銷網(wǎng)點（不包括加盟店）。

第四條在本政策鼓勵期間內(nèi)，市財政每年整合各類資金300萬元設立營銷網(wǎng)點建設扶持資金（如超出則按相應比例予以核減），專項用于扶持食品生產(chǎn)加工企業(yè)和銷售企業(yè)營銷網(wǎng)點建設。

第五條市政府成立由分管領導牽頭，市商務局、財政局、經(jīng)信局、食品工業(yè)促進局、審計局等部門組成的鼓勵推動食品企業(yè)營銷網(wǎng)點建設工作領導小組，對全市海洋食品營銷工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃和綜合協(xié)調(diào)。領導小組辦公室設在市商務局，具體承擔日常管理工作。

第六條企業(yè)設立營銷網(wǎng)點按下列標準給予資金扶持：