導(dǎo)語：區(qū)拆遷安置建設(shè)的思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

拆遷安置是城市發(fā)展、城市建設(shè)中一項十分重要的工作，關(guān)系到全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定，對加快中心城市發(fā)展、提升城市品位、改善城市環(huán)境、完善城市功能、維護(hù)社會穩(wěn)定、推動城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)都有著極為重要的意義和作用。隨著我區(qū)城市建設(shè)步伐的加快，拆遷安置工作日益繁重，成為各級政府工作的主要內(nèi)容。在拆遷安置中，也出現(xiàn)了不少新問題。本著發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的宗旨，筆者就我區(qū)拆遷安置中的現(xiàn)象作如下探討。

一、*區(qū)安置房建設(shè)的現(xiàn)狀

截至08年底，我區(qū)累計約9500戶拆遷戶在外過渡，拆遷安置的壓力很大。為加快安置房建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府提出了到09年春節(jié)前實現(xiàn)8000戶拆遷戶住得上房、拿得到房、看得到房的安居目標(biāo)。為完成8000戶的安置目標(biāo)，同時按照超前規(guī)劃的要求，全年安排低價位商品房項目25個。分成四類：一是09年春節(jié)前交付使用的項目，二是09年春節(jié)前基本封頂?shù)捻椖浚?9年具備建設(shè)條件的項目，四是09年開始拆遷地塊。一類、二類主要為落實今年安置目標(biāo)任務(wù)的項目，08年以前的拆遷戶將基本實現(xiàn)安置；三類、四類是為今后拆遷工作的配套安置項目，將逐步實現(xiàn)“零過渡”的安置目標(biāo)。

二、安置房建設(shè)中存在問題及原因分析

總體上，我區(qū)安置房建設(shè)工作雖然取得了一定的進(jìn)展，但也存在很大的問題和困難，有待解決。至08年底，我區(qū)在外過渡戶數(shù)較多，達(dá)9500戶，其中在外過渡戶超過18個月有3300余戶。由于安置房建設(shè)需要一個較長的周期，到2010年才可消化2008年前所有拆遷戶。

(一)低價位商品房的建址較難選擇。按目前慣常的做法，低價位商品房的建址往往選擇較偏或相對較偏的區(qū)域。對此，被拆遷群眾意見較大。大多被拆遷群眾認(rèn)為，拆遷安置后他們的生活遠(yuǎn)不如以前方便，無論上班、購物還是休閑、娛樂等都受到了極大影響。

（二）安置房地塊拆遷掃尾工作進(jìn)展遲緩。今年拆遷大環(huán)境趨緊，少數(shù)拆遷戶漫天要價，掃尾工作難度加大，影響了建設(shè)進(jìn)度。一些企業(yè)和單位出于自身利益和困難的考慮，對拆遷有抵觸情緒；行政強(qiáng)拆、司法強(qiáng)拆基本處于停滯狀態(tài)。有關(guān)部門對強(qiáng)制拆遷疑慮較多，對包括市政工程、安置房工程的拆遷支持力度不大，助長了一小部分拆遷戶抵制拆遷的氣焰。市區(qū)拆遷形勢十分嚴(yán)峻。尤其是市區(qū)兩級法院系統(tǒng)在行政案件中，出現(xiàn)了一些新的情況，發(fā)生了三十多起起訴拆遷許可違法、拆除違章建筑違法的案件，有些原告高價聘請外地律師訴訟，同時上網(wǎng)公布訴訟信息創(chuàng)造聲勢，爭取輿論支持。市區(qū)兩級法院在審理拆遷類案件中，每次均有數(shù)百人到庭，聲援原告。這些案件目前不是政府?dāng)≡V，就是拖延未判決，對拆遷工作影響極大。

掃尾工作的遲緩，影響到土地出讓和工程建設(shè)。如城山小區(qū)二期，開發(fā)商因掃尾未結(jié)束，不愿接受土地；居士林地塊因4戶未拆影響兩幢樓的建設(shè)；軸承廠周邊地塊、外灘小區(qū)等均因此增加了土地出讓難度。

（三）安置房建設(shè)周期較長，不確定因素增多。造成安置滯后的原因有：1、市里在安置用地和其他用地拆遷計劃次序上有問題，現(xiàn)在往往是某一地塊急等著要拆了，才考慮安置點(diǎn)問題；2、由于在安置點(diǎn)的確定上區(qū)里沒有主動權(quán)，市里確定的安置點(diǎn)不夠合理，老百姓不能接受，需要反復(fù)溝通協(xié)調(diào)，久拖不決的情況時有發(fā)生；3、規(guī)劃部門在劃定安置地塊紅線的時候，對周圍建筑物的采光、管線調(diào)整、環(huán)保等因素考慮不夠，開工建設(shè)后矛盾暴露出來，影響安置房建設(shè)進(jìn)度；群眾因安置房不能開工上訪不斷，我區(qū)處于相當(dāng)不利的工作局面；4、安置房開發(fā)建設(shè)的報批程序比較煩瑣，與普通商品房的報批程序幾乎一樣，一般需要五到六個月時間，缺少一個“綠色通道”。市里下放的低價位商品房管理體制，下放的主要是責(zé)任，而權(quán)利沒有下放。在已建成即將交付的安置地塊中，因水、電、道路配套設(shè)施建設(shè)緩慢、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)更改、開發(fā)公司補(bǔ)差資金不能到位，產(chǎn)權(quán)證明單不能及時辦理等多種原因使安置房不能按期交付。

（四）安置房建設(shè)過程中，拆遷安置辦作為區(qū)級部門對參與低價位商品房建設(shè)的開發(fā)公司不具制約力，難于管理。部分開發(fā)商一味追求利益，在安置房規(guī)劃、外觀等方面降低標(biāo)準(zhǔn)；在房屋交付時，開發(fā)商以拆遷戶安置為籌碼與政府扯皮；安置房建設(shè)利潤不高，麻煩較多，有實力、有信譽(yù)的開發(fā)商不愿參與，而一些實力弱、信譽(yù)差的公司，甚至不少從未從事過開發(fā)的公司大量入圍低價位商品房的建設(shè)。

（五）我區(qū)開展安置工作時間不長，一些安置方面的政策尚待完善，具體工作中的操作規(guī)程、制度等還須統(tǒng)一規(guī)范。我辦制定的一些規(guī)定難以得到市有關(guān)部門的支持，對開發(fā)商不具強(qiáng)制力。如開發(fā)公司預(yù)售時收取房款的辦法、房款利息的計算問題；煤氣初裝費(fèi)、有線電視費(fèi)的代收取等原因造成拆遷戶群體上訪，很容易帶來社會穩(wěn)定問題。

（六）沒有形成整體聯(lián)動的拆遷安置工作格局。目前低價位商品房建設(shè)的推動和協(xié)調(diào)工作主要有兩個層面：一是市低價位商品房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，主要由市政府分管秘書長協(xié)調(diào)重大問題。二是主要由區(qū)政府分管區(qū)長和區(qū)拆遷安置辦負(fù)責(zé)日常工作。我辦不僅要負(fù)責(zé)日常管理，從低價位商品房的選址、規(guī)劃、開工協(xié)調(diào)、銷售、竣工驗收、交付，包括信訪接待，大量具體的工作要我辦直接組織。少部分開發(fā)商甚至應(yīng)由其負(fù)責(zé)的開發(fā)行為要我辦負(fù)責(zé)，否則就認(rèn)為其延期交房的責(zé)任由政府負(fù)責(zé)。我辦僅有5個同志專職負(fù)責(zé)安置工作，對每年上百萬平方米的低價位商品房管理任務(wù)難以勝任。

安置房建設(shè)滯后，由此帶來了一些不良后果：一是政府為此承擔(dān)巨額的超期過渡費(fèi)。加上開發(fā)區(qū)，預(yù)計全年發(fā)放的超期過渡費(fèi)將超過7000萬元。二是由于安置不及時，新增過渡人口不斷增加，造成了過渡難和老百姓私自違章搭建過渡房的現(xiàn)象。三是被拆遷人不能按時得到安置，也使政府的信譽(yù)受到一定影響，因而進(jìn)一步加劇了拆遷難的矛盾。

（七）已建的安置房由于拆遷與其開發(fā)量不十分配套,造成一部分閑置。市政府有關(guān)部門對這部分閑置房拍賣速度較慢，為此，我區(qū)為這部分閑置房借款給開發(fā)商資金計13400萬元。同時，我區(qū)天一置業(yè)公司小區(qū)配套房及店面房產(chǎn)長期閑置，積壓可回收資金約38000萬元。

（八）低價位商品房的結(jié)構(gòu)和套型不盡合理。因為低價位商品房的建筑和銷售不是完全意義上的市場行為，所以從設(shè)計到施工都沒有像房產(chǎn)市場上的商品房那樣精益求精，其結(jié)構(gòu)和套型往往不能充分考慮到被拆遷戶的實際需要和興趣喜好，甚至質(zhì)量也存在較大差異。即使各方面都建得很好，被拆遷戶仍然會在心理上認(rèn)為低價位商品房不如市場上其它的商品房，產(chǎn)生一種“低價位就是低檔次、低品位、低水平”的誤解。隨著社會的發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，低價位商品房逐漸難以適應(yīng)城市化發(fā)展的要求，難以滿足被拆遷群眾的居住需求，同時部分低價位商品房設(shè)計建設(shè)過程中的“臉譜化”傾向更加深了群眾的不滿。

（九）低價位商品房的物業(yè)管理難題多。當(dāng)前低價位商品房安置小區(qū)對其公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境、收費(fèi)等方面的管理以及其他各項服務(wù)還不夠完善。有的小區(qū)物業(yè)管理制度不健全、缺乏可操作性，有關(guān)物業(yè)管理的政策和辦法欠科學(xué)；有的小區(qū)服務(wù)不到位，收費(fèi)不合理，財務(wù)狀況不透明。同時，物業(yè)管理人員和被拆遷戶之間缺少溝通和調(diào)解，有的小區(qū)綠化區(qū)域已被群眾鏟平，改種了蔬菜，嚴(yán)重影響了環(huán)境；有的拆遷戶對小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境、生活秩序、安全狀況等不滿意而不愿交納物管費(fèi)，有的甚至以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)；大部分群眾被拆遷后家庭支出加大，收入減少，生活水平下降，對社會抵觸情緒日益強(qiáng)烈，這些都給低價位商品房安置小區(qū)的物業(yè)管理帶來了較大的難度。目前，對公用照明、電梯維護(hù)等公攤費(fèi)用都是采取的以政府收入墊支的方式，被拆遷安置群眾均習(xí)以為常，這就給承擔(dān)后續(xù)接管任務(wù)的街道、社區(qū)增加了額外開支，同時也對良性、有序的物業(yè)管理市場的形成產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。

（十）低價位商品房的成本總和趨高。2005年至今全區(qū)共計拆遷民居超過1.2萬戶，動遷資金達(dá)58億元左右，共支付超期過渡費(fèi)約1.6億元。截至08年底，全區(qū)仍有9500余戶群眾在外過渡，區(qū)政府在今后幾年內(nèi)仍將承受每年約7000萬元超期過渡費(fèi)的巨大壓力。從成本核算角度考慮，低價位商品房建設(shè)過程中的土地出讓金、建筑成本、超期過渡費(fèi)、財務(wù)成本、政府補(bǔ)貼等費(fèi)用之和已逐漸接近普通商品房銷售價，而被拆遷群眾在泰然領(lǐng)取超期過渡費(fèi)的同時依然對政府心存不滿。

（十一）低價位商品房影響到社會穩(wěn)定。低價位商品房的交付使用往往需要較長時間，其間很多被拆遷戶只能依靠租房過渡，這給他們的日常生活帶來了嚴(yán)重的干擾。而交房的滯后，也容易增長群眾對拆遷工作的不滿和抵觸情緒。同時，很多被拆遷戶本身對拆遷安置工作認(rèn)識上存有誤區(qū)，而低價位商品房安置小區(qū)又是被拆遷群眾的集中居住地，這就給糾集群訪事件的發(fā)生提供了客觀環(huán)境。此外，讓被拆遷群眾讓出自己的居住地或其它房屋進(jìn)而指定他們選擇低價位商品房、限制他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場自由選擇，這種做法在某種意義上講也是對被拆遷群眾居住權(quán)、物權(quán)以及人身權(quán)的一種限制，從長遠(yuǎn)來講不利于和諧社會的建設(shè)。

三、加強(qiáng)我區(qū)拆遷管理工作的建議

（一）適當(dāng)控制拆遷規(guī)模。目前，我區(qū)的拆遷過渡規(guī)模較大，安置房建設(shè)滿足不了拆遷安置需求，拆遷戶在外過渡時間普遍在三年以上。另外，我區(qū)目前過渡房壓力很大，拆遷戶過渡租房費(fèi)用上漲較快。因此，我們建議應(yīng)適當(dāng)控制拆遷規(guī)模，當(dāng)年拆遷總量不得超過當(dāng)年安置量的60％，能夠暫緩的項目一律暫緩，以減少在外過渡群眾，緩解各種壓力。同時抓好各類拆遷項目的掃尾工作，讓以往因拆遷受阻而不能發(fā)揮作用的項目順利啟動。

（二）建議啟動強(qiáng)制拆遷。在目前形勢下，社會穩(wěn)定是壓倒一切的政治任務(wù)，安置房建設(shè)地塊不能完成掃尾工作，將會給我區(qū)的社會穩(wěn)定帶來極大的影響。所以對于安置房地塊的掃尾工作，要在積極、穩(wěn)妥的基礎(chǔ)上，必須進(jìn)行行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆，用事實教育群眾能夠按照拆遷政策洽談拆遷。

（三）要超前進(jìn)行安置房建設(shè)。由于以前我區(qū)安置點(diǎn)的設(shè)置、拆遷滯后于具體項目的拆遷，導(dǎo)致群眾在外過渡的時間較長。下一步，我區(qū)超前規(guī)劃安置點(diǎn)，做好安置房地塊配套的論證工作，提前做好相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。同時為從源頭上防止再發(fā)生以往的教訓(xùn)，出臺《低價位商品房供應(yīng)辦法》，凡安置房未開工建設(shè)的，不得啟動拆遷，不得發(fā)放低價位商品房供應(yīng)意見書。低價位商品房地塊拆遷前，也必須作好規(guī)劃、環(huán)保等土地掛牌前準(zhǔn)備工作，拆遷一完成就掛牌上市，盡量減少過渡時間。

（四）建議改變低價位商品房建設(shè)安置體制，整體聯(lián)動，落實安置房建設(shè)主體。目前的低價位商品房建設(shè)體制不是真正的市場機(jī)制，低價位商品房地塊拍賣競爭的不是安置房的品質(zhì)和質(zhì)量，完全以土地價格高低確定開發(fā)商，光憑外部監(jiān)督難以保證安置房的標(biāo)準(zhǔn)。多次事實證明，政府的拆遷安置責(zé)任難以轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。不良開發(fā)商反而利用政府安置的緊迫性與政府討價還價，甚至降低安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)而謀取利益，引起群眾不滿。在目前安置房建設(shè)任務(wù)很重的情況下，光憑天一公司也難以包攬所有安置房建設(shè)任務(wù)，建議由所在鎮(zhèn)街組建天一公司分公司負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)低價位商品房建設(shè)，區(qū)政府適當(dāng)給予經(jīng)濟(jì)支持，真正形成市、區(qū)、鎮(zhèn)街三級聯(lián)動的安置房建設(shè)管理體制。

（五）加強(qiáng)研究，適時出臺市場化補(bǔ)償辦法。按照《物權(quán)法》和即將出臺的國務(wù)院征收條例精神，將來的拆遷征收都可能要實施市場化貨幣化補(bǔ)償，拆遷按照同等地段的房價補(bǔ)償，由拆遷戶自由到市場上購房。對于商品房開發(fā)地塊，在地塊出讓時帶條件出讓，力爭實行原地安置。適當(dāng)選擇一些區(qū)位相對較好的地塊，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分低價位商品房并嚴(yán)格管理。政府的主要責(zé)任是加大商品房供應(yīng)量，同時加快經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的開發(fā)，從而從根本上減小拆遷安置的壓力，真正保證拆遷戶利益。