導(dǎo)語：房地產(chǎn)稅收征管現(xiàn)狀的工作方案一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

*年8月以來，*市西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)樓盤項目陸續(xù)上馬，為城區(qū)地方稅收收入開辟了新的骨干稅源，使舉步維艱的地方財政重現(xiàn)新的活力，同時也給城區(qū)地方稅收的征管工作提出新的課題。在上級部門的正確領(lǐng)導(dǎo)和城區(qū)政府的大力支持下，*市西鄉(xiāng)塘區(qū)地稅局積極探索對重點房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收的征管辦法，緊緊抓住重點房地產(chǎn)行業(yè)樓盤、樓市價格急劇升溫的大好機遇，嚴(yán)征細(xì)管，熱情服務(wù)，將精細(xì)化管理落到實處，取得了較好的效果。截止*年9月底，累計征收房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各項地方稅款9853.89萬元，同比增收3961.72萬元，增幅67.23%（其中：營業(yè)稅同比增收1727.43萬元；增幅50.67%，土地增值稅同比增收1291.04，增幅達(dá)200.91%），為促進(jìn)*年*市、城區(qū)地方經(jīng)濟發(fā)展作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

一、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)重點稅源概況和稅收實現(xiàn)情況

房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控工作是西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅務(wù)局組織收入工作的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對西鄉(xiāng)塘區(qū)地方經(jīng)濟發(fā)展有較大影響力，可以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的變動直接影響到西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅收收入的變化，并且其影響力是持續(xù)和較穩(wěn)定的，在制造業(yè)稅收相對穩(wěn)定的前提下，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)解讀可以推斷地方經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，解釋稅收增長原因，探尋稅收增長點，為稅收征收管理決策提供依據(jù)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控是西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅務(wù)局稅收征管工作的重中之重。目前，西鄉(xiāng)塘區(qū)重點稅源管理股管轄的房地產(chǎn)企業(yè)共29戶，其中國家總局重點監(jiān)控20戶，區(qū)局重點監(jiān)控4戶，城區(qū)局重點監(jiān)控5戶。分年度看，*年、*年、*年1-9月分別征收6189.56萬元、8178.47萬元、9853.89萬元，稅收收入占總收入比重分別為8.93%、14.30%、23.75%，呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢，因此房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收收入在西鄉(xiāng)塘區(qū)起著不可替代的作用。

二、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)稅收監(jiān)控管理的主要做法及成效

（一）強化素質(zhì)，落實制度。一是選調(diào)政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)強的稅收人員從事的房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作；二是定期組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和研討，及時研究和解決工作中出現(xiàn)的重點、難點問題；*年來，通過研討解決了房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理、合作建造開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理等問題，形成了一系列的管理辦法，確保房地產(chǎn)行業(yè)稅收有條不紊的開展。其次，建立了嚴(yán)格的控管制度，將制度涵蓋于管理的方方面面。用監(jiān)控管理辦法明確房地產(chǎn)項目情況收集、稅務(wù)登記、稅收政策執(zhí)行等事項要求，結(jié)合*市地稅局項目屬地管理原則，建立重點開發(fā)項目稅收月報表、項目預(yù)售、銷售前后的保全清算制度等。三是結(jié)合執(zhí)法過錯追究制，加強檢查和監(jiān)管。稅源管理最重要的因素是人的因素，西鄉(xiāng)塘區(qū)地稅局在完善一系列的征收管理制度的基礎(chǔ)上，加強內(nèi)部的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，堅持以制度管理人和事，對執(zhí)行不到位的及時限期改正、糾正和責(zé)任追究，切實保證制度不折不扣得到貫徹落實。

（二）收集房源，處處留心。一是留心廣告找房源。我們高度重視房源信息，從廣告入手查找房源，要求稅收管理員密切關(guān)注報刊和“房交會”、互聯(lián)網(wǎng)上的房產(chǎn)信息。二是全面清查房源。對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目和企業(yè)進(jìn)行了全面調(diào)查清理；同時，設(shè)立專職外勤人員深入到房地產(chǎn)項目進(jìn)行調(diào)研，跟蹤監(jiān)控。三是發(fā)動群眾探訪房源。定期深入樓盤、大街小巷進(jìn)行宣傳，向群眾了解在建房地產(chǎn)項目，并通過城區(qū)稅源辦、居委會、中介公司等組織掌握房源狀況。

（三）建立網(wǎng)絡(luò)，時時互動。在城區(qū)區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下，與城區(qū)稅源辦定期召開房地產(chǎn)管理聯(lián)席工作會議，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)及項目管理，強化了日常信息交流和情況通報，形成了稅源控管體系。部門互相配合是關(guān)鍵。我們主動上門，逐個走訪城區(qū)開發(fā)辦、房產(chǎn)局、規(guī)劃局、建管站等涉稅房地產(chǎn)管理部門，了解它們的工作職能和工作程序，尋找加強管理的途徑和手段，同時收集了大量最新樓盤立項、審批、開工、預(yù)售等信息，進(jìn)行落實。通過召開地方政府參加的房地產(chǎn)企業(yè)座談會，宣傳房地產(chǎn)各項政策，提供政策咨詢服務(wù)，實現(xiàn)執(zhí)法與服務(wù)有機融合、征稅與納稅良性互動。

（四）宣傳政策，面面俱到。一是定期下戶，政策宣傳到位。對在管的房地產(chǎn)企業(yè)，有管理員定期下戶，了解企業(yè)經(jīng)營狀況，宣傳房地產(chǎn)稅收政策。二是加強輔導(dǎo)，規(guī)范管理到位。督促企業(yè)強化財務(wù)管理，幫助企業(yè)做好財務(wù)會計資料規(guī)范管理，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。要求房地產(chǎn)企業(yè)必須保存完整的合同、協(xié)議、工程結(jié)算發(fā)票、預(yù)收賬款收據(jù)等財務(wù)資料。

（五）納稅評估，嚴(yán)格把關(guān)。按照“廣泛借鑒、規(guī)范流程、指標(biāo)對比、務(wù)虛與務(wù)實相結(jié)合”的思想開展納稅評估工作。細(xì)化評估方法步驟；通過一系列指標(biāo)、系數(shù)橫向、縱向比對發(fā)現(xiàn)問題；務(wù)虛與務(wù)實相結(jié)合、指標(biāo)數(shù)據(jù)與實物現(xiàn)場相結(jié)合、納稅人這一“點”與對應(yīng)行業(yè)這一“面”相結(jié)合。*年，通過對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估，評估入庫各項地方稅95萬元。

三、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)稅收監(jiān)控管理的存在問題

一是部門溝通不到位。地稅、工商、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、金融部門往往各自為政，根據(jù)部門職能實施行政管理，不能有效實現(xiàn)資源共享和信息互換，對房地產(chǎn)業(yè)社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。如：部分房地產(chǎn)開發(fā)商在未向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記的情況下，照樣可以通過開發(fā)項目的立項審批和資質(zhì)審查；地稅部門與國土資源、財政、土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、房產(chǎn)管理、銀行等相關(guān)部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。二是稅源監(jiān)控乏力。具體表現(xiàn)在稅收管理員對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律還不十分熟悉，對所得稅及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策的了解和掌握相對不足，對企業(yè)財務(wù)核算尤其成本核算知識的掌握不夠熟練。三是納稅意識淡薄。一些開發(fā)商以追求最大利潤為目的，在項目開工后不依法履行其納稅義務(wù)，往往不擇手段以達(dá)到其偷逃或擠占國家稅款的目的，不主動向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記，不按規(guī)定如實申報其應(yīng)稅所得，而采取多種手段偷稅。主要表現(xiàn)在：一是預(yù)售收入不入賬，不按規(guī)定計提企業(yè)所得稅。二是企業(yè)收取的房租收入、廣告費收入不申報，以完工房產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項，如借款、工程款、租金、廣告支出、獎勵支出等。三是采取虛報成交金額、協(xié)議少開發(fā)票手段，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)少繳所得稅的目的。四是虛增建筑成本，減少應(yīng)納稅所得額，偷逃稅款。四是帳目資料欠規(guī)范。由于房地產(chǎn)企業(yè)是個特殊的核算主體，開發(fā)周期長，少則三、四年，多則七、八年，成本費用支出項目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等沒有作為稅務(wù)機關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁，且財務(wù)核算人員的水平參差不齊，帳目資料保管不善，帶來審核工作難以到位。加之投資主體多元化和少數(shù)納稅人對稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導(dǎo)致地稅機關(guān)對房地產(chǎn)業(yè)的登記管理難度增大，并在一定程度上和一定范圍內(nèi)存在征管盲區(qū)。

四、加強西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

(一)加強宣傳輔導(dǎo)，整頓征管秩序。要以稅收政策法規(guī)的宣傳為切入點，有針對性地加強對城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)辦稅人員的稅法宣傳輔導(dǎo)，對其財務(wù)核算上存在的問題及時予以糾正，使納稅人懂法、知法、守法，增強依法納稅的意識，確保稅收及時足額入庫。要采取如開座談會、上門宣傳、媒體公告等多種形式向企業(yè)宣傳解釋稅收政策、增強企業(yè)守法經(jīng)營、依法納稅的意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)良好的稅收秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）探索管理辦法，提高征管質(zhì)效。要完善行業(yè)管理制度。通過調(diào)查研究，制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法，對企業(yè)辦理稅務(wù)登記、征收方式確定、申報資料報送、稅款預(yù)繳，以及地稅機關(guān)對企業(yè)涉稅信息采集、歸檔等各項管理事項，進(jìn)行具體、明確的規(guī)定，確保企業(yè)申報資料齊全，內(nèi)部管理規(guī)范。同時要針對房地產(chǎn)開發(fā)未完工不易確認(rèn)收入、完工銷售后納稅人容易“人去樓空”的特點，抓突出矛盾，抓主要環(huán)節(jié)，采用“定率預(yù)征”的方法來破解難題。一是核定利潤預(yù)征。要通過房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管暫行辦法，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)必須按月申報企業(yè)所得稅，按月預(yù)繳所得稅，工程完工后匯算清繳，多退少補。二是企業(yè)申報預(yù)繳。要嚴(yán)格執(zhí)行*市地稅局《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知》和《*市地稅局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》的文件要求，規(guī)定開發(fā)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅、土地增值稅。三是銷售開票預(yù)征。要根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》國稅發(fā)[*]82號、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[*]31號文件精神，借助房地產(chǎn)稅收管理有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，聯(lián)合財政、房產(chǎn)部門，選準(zhǔn)預(yù)征切入點，執(zhí)行“統(tǒng)一比例、先稅后證”的管理辦法，確保證、預(yù)繳稅款及時足額到位。

（三）夯實管理基礎(chǔ)，實施源頭控管。要掌握房源控制稅源。強化日常巡查，對城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立“一戶一檔”，登記開發(fā)產(chǎn)品的可售面積、可售總收入、預(yù)售收入、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)情況、成本情況以及納稅情況。在產(chǎn)品開發(fā)初期，要求企業(yè)提供《項目立項書》、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況；開發(fā)產(chǎn)品竣工后，要求企業(yè)及時上報已完工產(chǎn)品的成本費用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅；要建立動態(tài)監(jiān)控管理臺賬，逐戶登記開發(fā)項目、分季度反映與有關(guān)部門的信息交換情況、預(yù)售收入、納稅情況、企業(yè)賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機關(guān)調(diào)整情況。要規(guī)范扣除費用范圍夯實稅基。要加強對開發(fā)產(chǎn)品的成本管理。一是明確開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象，防止企業(yè)隨意在各成本核算對象間進(jìn)行調(diào)節(jié)。二是強調(diào)經(jīng)營成本的核算要求，要求企業(yè)對實際發(fā)生的成本、費用的核算，按照一般的經(jīng)營常規(guī)、慣例、財務(wù)會計制度和稅收政策的規(guī)定，嚴(yán)格區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限，正確核算開發(fā)產(chǎn)品的會計成本和計稅成本。特別是對于因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本以及為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的共同成本，要求企業(yè)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配，分別計入相應(yīng)的成本對象。三是嚴(yán)格執(zhí)行成本結(jié)轉(zhuǎn)必須與收入匹配的規(guī)定。評估成本的實際扣除是否與收入相配比，結(jié)轉(zhuǎn)成本的開發(fā)產(chǎn)品面積，是否與已結(jié)轉(zhuǎn)收入的開發(fā)產(chǎn)品面積相一致。要嚴(yán)格評估堵塞漏洞。切實做好企業(yè)涉稅信息采集工作，規(guī)范企業(yè)檔案資料管理，以此為基礎(chǔ)，結(jié)合巡查情況，積極開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，堵塞漏洞；要集中優(yōu)勢兵力評深、評透，對虛開、代開發(fā)票虛列成本等行為進(jìn)行嚴(yán)懲，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)稅收秩序。要認(rèn)真進(jìn)行納稅評估總結(jié)和案例分析工作，對評估過程中發(fā)現(xiàn)的問題，進(jìn)行深入細(xì)致的剖析，完善管理措施，探索建立房地產(chǎn)稅收“以評估促管”、“以日常檢查促稅收”的長效機制和管評良性互動機制。