導(dǎo)語(yǔ)：城市住宅物業(yè)管理指導(dǎo)意見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進(jìn)一步加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機(jī)制，不斷改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展，根據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，參照市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)中心城區(qū)市容市貌管理有關(guān)制度的通知》文件要求，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，將物業(yè)管理納入城區(qū)綜合管理體系，建立起“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制。充分發(fā)揮各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，及時(shí)協(xié)調(diào)解決群眾反映的物業(yè)管理方面的各類(lèi)問(wèn)題，將問(wèn)題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態(tài)，強(qiáng)化住宅區(qū)物業(yè)管理，提高城市物業(yè)管理覆蓋率，促進(jìn)文明社區(qū)與和諧建設(shè)。

二、工作要求

（一）強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)分工負(fù)責(zé)的物業(yè)管理工作機(jī)制。

1、區(qū)房管部門(mén)應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督管理，具體包括：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審。

（2）前期物業(yè)服務(wù)合同備案。

（3）落實(shí)新建住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

（4）物業(yè)管理區(qū)域劃分。

（5）指導(dǎo)并督促街道辦事處（鎮(zhèn)政府）對(duì)老舊住宅小區(qū)落實(shí)物業(yè)化管理措施。

（6）對(duì)物業(yè)一般從業(yè)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)。

（7）對(duì)物業(yè)公司和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢查、考核，并協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。

（8）市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的初評(píng)以及省級(jí)、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的推薦。

（9）對(duì)街道和社區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

（10）建立本區(qū)物業(yè)企業(yè)的誠(chéng)信檔案。

（11）受市房管部門(mén)委托對(duì)轄區(qū)物業(yè)企業(yè)違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)察執(zhí)法。

2、各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)具體落實(shí)所轄住宅區(qū)物業(yè)管理工作，成立物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，由負(fù)責(zé)城建的分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和老、舊、散住宅區(qū)存有量，配備落實(shí)相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費(fèi)，主要職責(zé)是：

（1）為區(qū)房管部門(mén)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)考核、資質(zhì)審查、物業(yè)企業(yè)和項(xiàng)目的爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)等提供建議。

（2）負(fù)責(zé)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作。組織業(yè)主委員會(huì)制定業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共行為。

（3）定期組織召開(kāi)社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、城管執(zhí)法和物業(yè)管理等部門(mén)參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題。

（4）建立街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站和矛盾投訴調(diào)解站，即“一個(gè)中心、兩站服務(wù)”，對(duì)轄區(qū)老、舊、散居住區(qū)提供基本的物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)中心以街道辦事處（鎮(zhèn)政府）為責(zé)任單位負(fù)責(zé)組建，由負(fù)責(zé)城建工作的分管領(lǐng)導(dǎo)分管，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）選聘人員，辦理相關(guān)登記注冊(cè)手續(xù)，區(qū)房管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)選聘的管理人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)。其主要職責(zé)是為暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件或無(wú)人管理的老舊住宅區(qū)和散居物業(yè)提供有償?shù)奈飿I(yè)基本服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容主要包括公共秩序維護(hù)、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。

物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站主要為轄區(qū)內(nèi)未實(shí)行物業(yè)管理的住宅物業(yè)的房屋排險(xiǎn)、下水管道堵塞及水電故障等突發(fā)情況提供有償應(yīng)急維修服務(wù)。

設(shè)立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要配備面積不少于10平方米的固定接待場(chǎng)所和一名專(zhuān)職負(fù)責(zé)人，并建立規(guī)章制度，負(fù)責(zé)受理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，通過(guò)人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解密切配合的有效平臺(tái)，運(yùn)用綜合手段化解物業(yè)管理活動(dòng)中的各類(lèi)矛盾和糾紛，所轄居委會(huì)也要確定1-2名專(zhuān)職負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)信訪投訴工作及業(yè)主委員會(huì)的管理工作。

3、住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法、市政、園林、人社、環(huán)保、民政、公安、工商、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)等各相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（二）因地制宜，實(shí)行分類(lèi)管理。

1、對(duì)新建住宅區(qū)，建設(shè)單位要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施正規(guī)物業(yè)管理。實(shí)行質(zhì)量保修金制度，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定在辦理單位工程竣工驗(yàn)收手續(xù)備案前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的比例，一次性向區(qū)房管部門(mén)設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)房管部門(mén)核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提供《前期物業(yè)服務(wù)合同備案證明》和《物業(yè)管理用房配置情況說(shuō)明書(shū)》。工程竣工驗(yàn)收要嚴(yán)格落實(shí)竣工驗(yàn)收備案制度和物業(yè)服務(wù)用房、公共配套建筑、公共部位驗(yàn)收備案制度。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

2、對(duì)已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，要從規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為和提升小區(qū)管理水平兩方面做好工作。

（1）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)法律法規(guī)及服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。區(qū)房管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績(jī)和信用度，并作為資質(zhì)評(píng)定和年檢、物業(yè)招投標(biāo)、企業(yè)和項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)的重要條件；對(duì)服務(wù)不到位、業(yè)主有效投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行淘汰、退出機(jī)制，報(bào)經(jīng)市房管部門(mén)批準(zhǔn)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。

（2）提升小區(qū)管理水平。區(qū)房管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要督促各物業(yè)企業(yè)，根據(jù)所管理小區(qū)的具體情況，分別按照國(guó)家、省級(jí)和市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，并組織好小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作。

3、對(duì)不具備市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊住宅區(qū)，要積極創(chuàng)造條件，開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)。

（1）改造后的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行正規(guī)管理，對(duì)暫不能實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理的交由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務(wù)中心實(shí)施管理。

（2）對(duì)未改造的老、舊、散住宅區(qū)，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務(wù)中心管理，向小區(qū)業(yè)主適當(dāng)收取服務(wù)費(fèi)用，重點(diǎn)做好保潔和秩序維護(hù)工作；也可采取“棟樓式管理”模式，每棟樓選出一名代表，負(fù)責(zé)該樓的衛(wèi)生清掃工作，費(fèi)用由該棟樓的居民均攤。

（3）建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，解決老、舊、散住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題。主要從三方面解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題：一是根據(jù)《市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮50%確定收費(fèi)，向被服務(wù)業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用；二是有條件的小區(qū)可增建部分經(jīng)營(yíng)性用房（按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)）或停車(chē)位，在由各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）牽頭認(rèn)可的情況下進(jìn)行建設(shè)，交由物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足；三是政府適當(dāng)補(bǔ)貼。政府組織有關(guān)部門(mén)對(duì)老、舊、散住宅區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行年度考核，經(jīng)考核達(dá)標(biāo)的，政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

三、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。住宅區(qū)物業(yè)管理事關(guān)群眾切身利益和城市生活環(huán)境逐步優(yōu)化，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，全力推進(jìn)，把加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)機(jī)構(gòu)，責(zé)任到人，做到“有人辦事”、“有章辦事”，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系，為住宅區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強(qiáng)輿論宣傳。各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、各有關(guān)部門(mén)要采取多種形式，大力宣傳《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)的政策法規(guī)，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，引導(dǎo)市民主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社會(huì)環(huán)境，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛，形成良好的社會(huì)安定團(tuán)結(jié)氛圍。

（三）做好督導(dǎo)檢查。各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要結(jié)合實(shí)際情況，選取一個(gè)小區(qū)先行試點(diǎn)，探索綜合解決小區(qū)物業(yè)管理各類(lèi)問(wèn)題的有效辦法，力爭(zhēng)在2012年6月底全面鋪開(kāi)。對(duì)試點(diǎn)取得明顯效果的小區(qū)，區(qū)里將采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式進(jìn)行資金補(bǔ)貼，并對(duì)取得的成功經(jīng)驗(yàn)在全區(qū)面上進(jìn)行推廣。各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對(duì)工作情況定期召開(kāi)例會(huì)進(jìn)行調(diào)度，推動(dòng)工作落實(shí)。各有關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要從全區(qū)大局出發(fā)，正確認(rèn)識(shí)“重心下移、屬地管理”的工作要求，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，在明確權(quán)屬、各負(fù)其責(zé)的同時(shí)，做到齊抓共管、通力配合，充分調(diào)動(dòng)各方面的工作積極性，形成推動(dòng)城市住宅物業(yè)管理工作的強(qiáng)大合力。