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城市房地產交易管理制度

【章名】第一章總則

第一條為規(guī)范城市房地產交易行為，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章和國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得土地使用權，從事房地產交易，實施房地產交易管理，應遵守本條例。

職工按房改政策和國家優(yōu)惠政策購買的公有住房、經濟適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執(zhí)行。

第三條本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區(qū)域內房地產工作。

房地產交易應簡化程序，規(guī)范行為，方便當事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應由一個部門或一個機構統(tǒng)一負責城市房地產交易管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，并依照有關法律規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更分別載入房地產權證書。

第五條市、縣負責房地產交易的管理部門的主要職責是：

（一）貫徹實施房地產交易法律、法規(guī)；

（二）負責房地產交易審核、登記；

（三）核查交易標的物的價值；

（四）核發(fā)商品房預售許可證書；

（五）負責依法查處房地產交易活動中的違法行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條房地產交易應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則，交易雙方應遵守國家法律、法規(guī)和政策，并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產。

第七條國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。房地產評估的具體辦法，由省人民政府另行規(guī)定。

第八條房地產交易價格除國家另有規(guī)定外，由當事人雙方協(xié)商議定，并向市、縣負責房地產交易的管理部門如實申報，不得瞞報或作不實的申報。

負責房地產交易的管理部門認為申報的成交價過低的，可以委托房地產評估機構進行評估，評估結果應經負責房地產交易的管理部門確認。

第九條房地產交易當事人應按負責房地產交易的管理部門確認的評估價格，依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產交易當事人可以委托人交易。委托應當出具授權委托書，明確權限。

第十一條房地產轉讓或變更時，應當向市、縣負責房地產交易的管理部門申請房地產變更登記。

第十二條任何單位和個人都有權向有關單位檢舉揭發(fā)房地產交易中的違法行為。對舉報有功的，由市、縣負責房地產交易的管理部門給予獎勵。

【章名】第二章房地產轉讓

第十三條房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指：

（一）以房地產抵債；

（二）以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)房地產權屬發(fā)生變更的；

（三）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬發(fā)生轉移的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

法律、行政法規(guī)禁止轉讓的除外。

第十四條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓。同一房屋分割轉讓的，房屋所有人占有相應比例的土地使用權隨之轉讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣負責房地產交易的管理部門報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉讓已出租的房地產，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權；如受讓人為非承租人，出租人應當告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十七條經批準預售商品房的，開發(fā)企業(yè)和承購人須簽訂商品房預售合同。預售人應當自預售合同簽訂之日起30日內到商品房所在地市、縣負責房地產交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預購人將預售商品房再行轉讓的，由轉讓雙方憑已備案的商品房預售合同到所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理轉讓變更登記。

預售當事人不得自行變更商品房預售合同或發(fā)票上的姓名或名稱。

第十九條轉讓房地產，應當按照下列程序辦理：

（一）當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權證書、當事人的身份證明、轉讓合同等有關文件向房屋所在地的負責房地產交易的管理部門提出申請，申報成交價格。

（二）負責房地產交易的管理部門應對提供的有關文件進行審查，核實房地產成交價格，并現(xiàn)場查勘。對符合條件的，自當事人申請之日起30日內辦理過戶登記，核發(fā)房地產權證書；對不符合條件的，應當在20日內書面答復當事人。

【章名】第三章房地產抵押

第二十條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣、變賣（含折價）所得的價款優(yōu)先受償。

第二十一條下列房地產不得設定抵押：

（一）權屬有爭議或未領取房地產權證書的房地產；

（二）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權；

（六）被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產；

（七）依法不得抵押的其他房地產。

第二十二條國家實行房地產抵押登記制度，房地產抵押合同自登記之日起生效。

抵押當事人應當自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理房地產抵押登記。抵押合同終止時，當事人應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第二十三條辦理房地產抵押登記，應當提交下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）房地產權屬證書，未竣工或未交付使用的房地產除外；

（五）以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預購合同；

（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證；

（七）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（八）可以證明抵押房地產價值的資料；

（九）登記機關認為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應當對申請人的申請進行復核。凡權屬清楚、證明材料合法、齊全的，應當自受理登記之日起15日內作出準予登記的書面答復。

第二十五條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產；

（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；

（四）抵押人違反抵押合同規(guī)定，擅自處分抵押房地產的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規(guī)定情況之一的，經抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產；協(xié)議不成的，抵押權人可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第二十八條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產的費用；

（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；

（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；

（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；

（五）剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權抵押的房地產進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

處分抵押的房地產所得金額不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋及其附屬設施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租：

（一）未依法登記領取權屬證書的；

（二）共有房屋未經其他共有人同意的；

（三）經鑒定屬于危險房屋的；

（四）已抵押的房屋未經抵押權人同意的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃，當事人雙方應自租賃合同簽訂之日起30日內持房地產權證書、當事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負責房地產交易的管理部門辦理登記備案手續(xù)。繳納有關稅金，領取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權要求承租人賠償：

（一）利用房屋進行非法活動的；

（二）擅自改變房屋結構或約定用途的；

（三）擅自將房屋轉租的；

（四）不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同：

（一）出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費用的；

（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人沒有按合同約定的責任負責檢查、維修房屋及其設施，保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉租租用的房屋。房屋轉租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉租應當簽訂轉租合同，并按本條例的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

【章名】第五章法律責任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規(guī)定未辦理登記手續(xù)的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令限期予以補辦，并及時通知同級稅務機關，經稅務機關查實，房地產交易當事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規(guī)處理。

第三十六條擅自預售商品房的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令其限期補辦預售許可手續(xù)；不符合條件預售的，責令其向購房者退還預售款，按有關法律、法規(guī)規(guī)定沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負責房地產交易管理部門的工作人員執(zhí)行公務，擾亂房地產交易市場秩序的，由公安機關按《治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條當事人對處罰決定不服的，可以依法申請復議或提起訴訟。

第三十九條負責房地產交易管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

負責房地產交易管理部門的工作人員利用職務上的便利、索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負責房地產交易的管理部門應當建立健全固定的房地產交易場所。

縣級以上地方人民政府應當組織有關部門進駐房地產交易場所，實行“一站式”服務，接受社會監(jiān)督，保護當事人的合法權益。

第四十一條房地產交易收費應當按國家和省有關收費標準收取。未向當事人提供交易服務的，不得收取任何費用。

房地產交易中介服務機構的具體管理辦法由省人民政府制定。

第四十二條本條例自2***年12月1日起施行。