導語：副市長在物業(yè)管理工作會議上的講話一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、正視現(xiàn)實，進一步增強規(guī)范物業(yè)管理工作的責任感和緊迫感

我市的物業(yè)管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經過物業(yè)工作者的不懈努力，使物業(yè)管理工作，有了一定的發(fā)展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業(yè)認證情況看，全市物業(yè)管理企業(yè)中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，*城區(qū)供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167臺，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業(yè)公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委托樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33臺鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱戶數(shù)8095戶。幾年來政府協(xié)調解決資金300萬元，對城區(qū)一些老樓房及全市大循環(huán)式樓房進行供熱分戶改造?，F(xiàn)在已完成分戶改造69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應改造的57%。由于煤電漲價，熱費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業(yè)管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業(yè)管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發(fā)包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業(yè)管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衛(wèi)生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理情況看，我市城區(qū)現(xiàn)有引資開發(fā)小區(qū)4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區(qū)，建有樓房28棟，建筑面積12.8萬平方米。其中物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自管的有2個。租賃發(fā)包的有2個。除陽光苑小區(qū)物業(yè)管理較好外，其它小區(qū)的物業(yè)管理水平仍須急待提高。

在正視現(xiàn)狀的同時，必須清醒地認識到我市物業(yè)管理存在的突出問題。

一是行業(yè)管理不夠規(guī)范，機制不夠健全。我市物業(yè)管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、檢查、指導的力度不夠。物業(yè)管理企業(yè)市場準入制度未能得到有效執(zhí)行，導致物業(yè)管理企業(yè)大都沒有資質，無序進入市場，管理不規(guī)范，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。并有開發(fā)商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業(yè)主負擔，造成多起群眾上訪。

二是業(yè)戶欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由于市場調節(jié)的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低于80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業(yè)戶欠繳國有公司熱費就達340萬元。由于企業(yè)資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統(tǒng)存在隱患。

三是早期住宅物業(yè)管理缺失，供熱管網(wǎng)分散。由于我市沒有執(zhí)行專項維修基金征繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現(xiàn)下水堵塞、墻皮脫落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養(yǎng)護時就出現(xiàn)了互相推諉、彼此敷衍的滯管現(xiàn)象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167臺，鍋爐網(wǎng)點過密，未能集中和分戶供熱，造成能源消耗過大，環(huán)保質量較差。另外一些承包企業(yè)受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，群眾反應強烈。

四是物業(yè)企業(yè)負擔過重。目前物業(yè)服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數(shù)市民還習慣于計劃經濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業(yè)主只想得到更好的物業(yè)管理服務，卻不被合同約定支付相應的費用，直接影響了物業(yè)企業(yè)經營性收入。有的開發(fā)小區(qū)建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節(jié)、堵塞，臟水上返等問題不斷出現(xiàn)。物業(yè)管理法規(guī)與相關配套制度、政策不健全，影響了物業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展。這些問題在一定程度上影響了我市物業(yè)管理工作的發(fā)展，成為制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難點。因此，我們必須正視現(xiàn)實，統(tǒng)一認識，加大力度，進一步增強加快發(fā)展物業(yè)管理工作的責任感和緊迫感。

二、全面履行部門職責，強化對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度

1、明確物業(yè)行政管理部門職責。*市物業(yè)管理辦公室負責我市城區(qū)物業(yè)管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業(yè)管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；指導業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會；指定專門帳戶，存儲和代管業(yè)主交納的各項維修資金，并監(jiān)督其使用；制定物業(yè)服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本；審查物業(yè)企業(yè)資質；監(jiān)督、檢查、指導物業(yè)管理活動；糾正違反物業(yè)管理行為。

2、做好“專項維修基金”的征繳工作?！段飿I(yè)管理條例》第2章第7條第4款規(guī)定：“按國家有關規(guī)定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業(yè)管理辦公室是物業(yè)維修基金的主管單位。依據(jù)上級有關部門要求，城市規(guī)劃區(qū)內新建商品住宅和現(xiàn)已使用的商品房其共用部分、共用設施、設備的維修基金，由開發(fā)建設單位代收，并與物管辦簽訂《物業(yè)維修基金收繳協(xié)議》；向購房者收取購房款2.5%的物業(yè)維修基金，購房者須持物業(yè)維修基金專用票據(jù)和其他資料辦理房屋確權手續(xù);開發(fā)建設單位在售房期間，應將代收取的物業(yè)維修基金定期存入市物業(yè)維修資金專戶。現(xiàn)已使用的商品房，其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發(fā)建設單位或物業(yè)公司負責收取，按建筑面積每月每戶每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數(shù)量到市物管辦核準收繳數(shù)額領取專用票據(jù)，并及時將收繳的基金足額轉入物業(yè)維修基金專戶。

3、執(zhí)行物業(yè)管理市場準入制度。根據(jù)《條例》規(guī)定，市物業(yè)管理辦公室要參與前期住宅小區(qū)規(guī)劃設計方案的論證，提出便于實施物業(yè)管理的具體意見，參與住宅小區(qū)竣工后的綜合驗收。今后凡進入社區(qū)（小區(qū)）的物業(yè)管理企業(yè)都要具備相應資質，同時要到市物業(yè)管理辦公室審核、備案。實施物業(yè)管理時，要與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，并向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低于5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業(yè)管理工作必須接受行政主管部門的監(jiān)督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩(wěn)定。開發(fā)建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。這樣做有助于完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業(yè)管理盡快走向規(guī)范化的市場軌道。

4、努力做好業(yè)主委員會的組建與管理工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主是物業(yè)管理活動的主體，業(yè)主委員會是物業(yè)管理工作中的群眾性自治組織，在社區(qū)組織的配合下，由物業(yè)管理辦公室組織召開業(yè)主大會選舉產生，其委員應當由社區(qū)或樓區(qū)內熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，今后凡是實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，都要依法成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要接受物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督、檢查、指導，同時積極配合社區(qū)組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規(guī)定。在實際工作中要突出業(yè)主權益，同時明確業(yè)主應承擔的義務，促進業(yè)主自律和民主決策。要保證做到業(yè)主的權責一致，這是業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范運作的關鍵。要形成一個有效的監(jiān)管協(xié)調機制，及時化解業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業(yè)主委員會，肯定有力于物業(yè)管理行業(yè)高速健康發(fā)展，有力于減少投訴，保障社會穩(wěn)定。

三、不斷完善服務功能，扎實做好物業(yè)管理工作

1、切實加快國有物業(yè)公司的管理機制改革。*市物業(yè)公司要全面進行企業(yè)內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業(yè)內部規(guī)章制度，切實形成規(guī)范長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導；要實行雙向選擇制度，實現(xiàn)競爭上崗，定員定責；要實行承包經營制度，實現(xiàn)風險抵押，自負盈虧；要實行指標考核制度，實現(xiàn)績效掛鉤，獎優(yōu)罰劣。通過改革，全面提高企業(yè)的經濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展。

2、努力做好城區(qū)供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造。依據(jù)國家、省市有關規(guī)定，城區(qū)內凡實行“大循環(huán)”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分戶改造，設計、安裝具有分戶計量及室溫調控功能的采暖系統(tǒng)，形成一戶一栓，水熱同位。國有物業(yè)公司直管樓房的分戶改造資金按規(guī)定由供熱單位和業(yè)戶共同籌集，委托管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產權單位和業(yè)戶共同籌集。今年，如果委托管理單位樓房的分戶改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養(yǎng)護而出現(xiàn)隱患的，物業(yè)公司有權停止供氣。同時物業(yè)公司要根據(jù)城市發(fā)展供熱總體規(guī)劃，積極爭取協(xié)調資金，逐步實現(xiàn)大面積供熱并網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)環(huán)保、節(jié)能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造工程。

3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業(yè)單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業(yè)，依法收繳陳欠熱費，并對拒交熱費的“釘子戶”，應履行法律手續(xù)，堅決收繳。對供熱托管單位多年所陳欠的熱費，托管單位要采取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業(yè)公司可以停止供熱。

4、強化服務意識，提升小區(qū)物業(yè)管理水平。物業(yè)管理的對象是建筑物和建筑物的配套設施設備，服務的對象是廣大群眾，所以說它是一種特殊的服務行業(yè)，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業(yè)企業(yè)要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據(jù)物業(yè)管理服務內容、服務質量和市民的經濟承受能力，確定相應的收費標準，與業(yè)戶簽訂服務合同，并提供質價相符的服務。根據(jù)《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣等單位應當向最終用戶收取費用，物業(yè)管理企業(yè)不得代收。物業(yè)企業(yè)要積極組織不同類別的從業(yè)人員進行物業(yè)管理知識、法律知識和專業(yè)技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好群眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護群眾的合法權益，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶。