1三亞住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1.1“候鳥”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1.1.1業(yè)主方存在問題“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員，他們在三亞購置物業(yè)的目的就是為了享受生活，所以他們對物業(yè)管理的要求相對較高。但通過對卓達(dá)、天澤湖畔、清平樂、半山半島等中高檔小區(qū)的走訪調(diào)查得知“候鳥”式業(yè)主的物業(yè)維權(quán)意識(shí)普遍不高。因?yàn)樗麄兠磕甓贾辉谌齺喿∫粌蓚€(gè)月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會(huì)。對于平時(shí)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，再就是以拒交物業(yè)費(fèi)來表示自己的不滿，很少有業(yè)主運(yùn)用法律來維護(hù)自己的權(quán)益。1.1.2物業(yè)公司存在問題在對三亞市“候鳥”式住宅小區(qū)的走訪調(diào)查得知，三亞市物業(yè)管理公司在日常管理中存在以下幾種問題：①誠信體系建設(shè)不完善。小區(qū)業(yè)主經(jīng)常會(huì)懷疑物業(yè)公司把自己所交納的物業(yè)管理費(fèi)用據(jù)為己有，在冬季過后返回北方生活時(shí)不放心把空置的房屋交給物業(yè)公司管理，有些業(yè)主想把空置的房屋租出去時(shí)寧可找中介機(jī)構(gòu)也不相信物業(yè)。②服務(wù)透明度不夠。物業(yè)公司在對小區(qū)公共設(shè)備維修時(shí)可能會(huì)因?yàn)楣妹娣e達(dá)不到使用“公共設(shè)備維修基金”的條件而需要向業(yè)主收取一定的維修費(fèi)，只是告知維修什么、應(yīng)該分?jǐn)偠嗌馘X，但是沒有公布維修費(fèi)使用的明細(xì)列表公告。③智能化辦公程度低。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分物業(yè)公司的賬目記錄、物業(yè)費(fèi)收取及歸檔還處在純手工工作階段。據(jù)某物業(yè)工作人員所述，在每月集中收取物業(yè)費(fèi)時(shí)經(jīng)常會(huì)把賬目記錯(cuò)，這樣無疑加大了物業(yè)從業(yè)人員的工作量，也增加了產(chǎn)生財(cái)務(wù)問題的可能性。④從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高。在我國，專業(yè)的物管服務(wù)人員還較，所以物業(yè)公司在招聘時(shí)可供選擇的員工多數(shù)是對物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足的外行，加之對這部分員工的培訓(xùn)工作做得也不到位，導(dǎo)致物業(yè)從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高的局面。

1.2三亞市家庭旅館物業(yè)管理存在的問題

1.2.1業(yè)主方存在問題家庭旅館的業(yè)主一般都是個(gè)體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標(biāo)。所以他們在經(jīng)營家庭旅館時(shí)會(huì)盡可能的降低成本，對物業(yè)不會(huì)有特殊的要求。但是因?yàn)槿粘Ｉ钪惺褂梦飿I(yè)的是流動(dòng)性極大的旅客，僅依靠小區(qū)的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經(jīng)常會(huì)發(fā)生旅客在入住家庭旅館期間財(cái)物失竊的現(xiàn)象。此外，因?yàn)榧彝ヂ灭^使用者復(fù)雜多變給小區(qū)公共設(shè)施，如游泳池、文娛活動(dòng)室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業(yè)公司存在的問題物業(yè)公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨(dú)的一套物業(yè)管理辦法，也沒有對入住小區(qū)的旅客有任何規(guī)定要求，這不僅會(huì)給小區(qū)其他業(yè)主帶來諸多不便，也給小區(qū)的公共安全埋下了許多隱患。

1.3三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問題

當(dāng)前物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)思考

為加強(qiáng)商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應(yīng)加強(qiáng)以下工作。

1.發(fā)揮政府職能作用，強(qiáng)化對住宅小區(qū)的管理

房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個(gè)方面的作用。一是要堅(jiān)決貫徹落實(shí)自治區(qū)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)”委托下放審批工作，嚴(yán)格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實(shí)性、有效性；加強(qiáng)對物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)為主體實(shí)行平時(shí)監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實(shí)行年中抽查、年底檢查等方式進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以通報(bào)批評、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（或建設(shè)單位），嚴(yán)格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒有完全移交相關(guān)事項(xiàng)的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)行，嚴(yán)格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴(yán)格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)和正常使用。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格機(jī)制問題。對于長期低費(fèi)服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整的申請，順應(yīng)物價(jià)增長指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實(shí)現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴(yán)格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車位設(shè)計(jì)，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關(guān)職能部門要進(jìn)一步強(qiáng)化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實(shí)廣西新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會(huì)管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會(huì)、居民委員會(huì)自治管理作用，加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問題，使小區(qū)工作得以相對管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關(guān)部門共同研究解決的，應(yīng)當(dāng)采取“聯(lián)席會(huì)”的方式與政府相關(guān)部門溝通，一起研究和解決問題。

2.發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)橋梁紐帶作用，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展

百色市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)要在政府與物業(yè)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁紐帶作用，積極協(xié)助政府職能部門加強(qiáng)行業(yè)管理，傳達(dá)、貫徹、落實(shí)政府相關(guān)法律法規(guī)和政策，及時(shí)反映廣大會(huì)員的意愿和要求，積極有效地組織制定本行業(yè)的行規(guī)行約并執(zhí)行監(jiān)督，完善行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象，維護(hù)行業(yè)誠信、構(gòu)建和諧服務(wù)，指導(dǎo)和帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)更好地為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理逐步邁進(jìn)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進(jìn)程，為營造商品住宅小區(qū)“管理有序、服務(wù)完善、文明祥和”的和諧小區(qū)而努力。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的困擾

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制滯后。

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價(jià)、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂等部門，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問題投訴無門。物業(yè)公司與有關(guān)部門關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對一些管理項(xiàng)目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清。

居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習(xí)慣、消費(fèi)層次、認(rèn)識(shí)能力、知識(shí)水平、個(gè)人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護(hù)意識(shí)處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對物業(yè)管理認(rèn)知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)管理部門就要對房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來說不愿意有這種長期消費(fèi)，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識(shí)里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運(yùn)行受到很大的影響。

3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律界定

（一）物業(yè)及住宅小區(qū)物業(yè)

“物業(yè)”對應(yīng)的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含義是：“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語。一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地，由以下四個(gè)部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三條本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

住宅小區(qū)物業(yè)系指一個(gè)住宅小區(qū)的房地產(chǎn)的總稱。首先以小區(qū)宗地土地使用權(quán)的土地的四至為界，其次在該宗地上附著了可供所有權(quán)人或使用權(quán)人使用的各種房屋、設(shè)施、綠化等。住宅小區(qū)物業(yè)具有以下法律特點(diǎn)：1．房屋所有權(quán)具有多業(yè)主。2．土地具有共用性。3．小區(qū)配套房屋產(chǎn)權(quán)具有模糊性。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理及界定

住宅小區(qū)物業(yè)管理，是對住宅小區(qū)作為房地產(chǎn)的物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘具有相應(yīng)等級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

摘要：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)支持從購樓管理到入戶登記管理，從客戶收費(fèi)到房屋的二次裝修，到保安管理和小區(qū)保潔和環(huán)境等全方位的管理和服務(wù)工作。本系統(tǒng)采用C/S模式，前臺(tái)使用的開發(fā)工具是PowerBuilder，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫是SQLServer。本文首先介紹了小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的系統(tǒng)分析，然后介紹系統(tǒng)的軟件結(jié)構(gòu)方案選擇，接著闡述了系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案，最后闡述了系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)方案。

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)；PowerBuilder；SQLServer

1引言

物業(yè)管理是現(xiàn)代化商業(yè)和住宅管理中一個(gè)極其重要的工作，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房以及住宅小區(qū)日益增多，它們在交付使用后，都面臨著管理、養(yǎng)護(hù)、修繕的問題；為此，我們以PowerBuilder為開發(fā)平臺(tái)，SqlServer2000為后臺(tái)數(shù)據(jù)庫開發(fā)了一個(gè)基于C/S模式的新型小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)支持從購樓管理到入戶登記管理，從客戶收費(fèi)到房屋的二次裝修，到保安管理和小區(qū)保潔和環(huán)境等全方位的管理和服務(wù)工作。減輕了小區(qū)管理人員的工作強(qiáng)度，提高了物業(yè)管理工作的現(xiàn)代化水平。

2系統(tǒng)分析

本新型小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思想符合物業(yè)管理規(guī)范工作流程，可引導(dǎo)用戶在使用軟件時(shí)自然遵循物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)工作模式，提高管理的效率和企業(yè)的競爭力，從而率先實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理軟件由傳統(tǒng)的記錄、核算型向信息管理型的轉(zhuǎn)變。系統(tǒng)的設(shè)計(jì)只包括了一般小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的主要幾個(gè)模塊，主要分為房產(chǎn)管理、客戶管理、收費(fèi)管理、客戶服務(wù)、環(huán)境管理、保安管理和經(jīng)理查詢幾大模塊。房產(chǎn)管理模塊主要完成客戶購樓期間的各項(xiàng)工作，并形成用戶信息庫；客戶管理主要完成的是客戶入住后加入該小區(qū)時(shí)記錄客戶資料，并形成客戶資料庫；收費(fèi)管理模塊主要完成小區(qū)管理人員對用戶實(shí)施收費(fèi)的管理工作，并隨時(shí)供住戶查詢費(fèi)用收取情況；客戶服務(wù)主要完成用戶的房屋裝修和收費(fèi)以及出入記錄的情況，并形成資料庫；環(huán)境管理模塊主要完成對小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生及綠化等進(jìn)行建設(shè)和檢查工作；保安管理模塊主要完成處理住戶報(bào)警并形成歷史記錄，可供隨時(shí)瀏覽；此外，經(jīng)理查詢主要完成對各個(gè)模塊的查詢及對用戶意見的瀏覽，從而使經(jīng)理對整個(gè)小區(qū)管理工作有個(gè)綜合的了解便于增進(jìn)和提高。

論文摘要：目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展。社會(huì)對物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大，然而，如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營成本的同時(shí)又能將服務(wù)質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化

目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長期低水平運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。

為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。

一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性

目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會(huì)對物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家，從業(yè)人員達(dá)到幾百萬人。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對不斷增長的市場需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。

編者按：本文主要從物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性；物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實(shí)施；多元化經(jīng)營帶來更深層的思考；新型管理模式的優(yōu)化進(jìn)行論述。其中，主要包括：中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小、目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會(huì)對物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大、傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式、為業(yè)主搭建消費(fèi)平臺(tái)、開辦代購飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)、雨傘的免費(fèi)發(fā)放、小區(qū)戶外電子廣告牌、約定共有資源的使用范圍、建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式、協(xié)商機(jī)制的預(yù)先制定、物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)、對社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、業(yè)委會(huì)可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式、共有資源的合理利用等，具體請?jiān)斠姟?/p>

論文摘要：目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展。社會(huì)對物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大，然而，如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營成本的同時(shí)又能將服務(wù)質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化

目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長期低水平運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。

為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。

一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性

論文摘要：目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展。社會(huì)對物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大，然而，如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營成本的同時(shí)又能將服務(wù)質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化

目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長期低水平運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。

為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。

一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性

目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會(huì)對物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家，從業(yè)人員達(dá)到幾百萬人。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對不斷增長的市場需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。

1.物業(yè)管理公司總經(jīng)理述職報(bào)告

董事局各位董事：

依據(jù)董事局股東大會(huì)工作報(bào)告、《集團(tuán)經(jīng)營管理責(zé)任書》目標(biāo)任務(wù)以及集團(tuán)董事局決議、決定的要求，我代表______物業(yè)管理有限公司向董事局報(bào)告工作，請予審議。

年度工作回顧

滄海云帆，長風(fēng)破浪。當(dāng)___保安隊(duì)伍伴隨著新年的腳步雄赳赳、氣昂昂亮身于___市委、市政府大院時(shí)，___物業(yè)舉司上下無不振奮。這是___物業(yè)繼2005年1月首度接管洪江市行政中心、年1月接管中方縣行政中心后，又一次在這辭舊迎新的美好時(shí)刻，為過去的一年寫下的濃墨重彩的一筆，為___在新的一年里的工作開啟了美妙之局。年是___長足進(jìn)步的一年，迅猛發(fā)展的一年。過去的一年，___物業(yè)上下齊心，團(tuán)結(jié)拼搏，默默奉獻(xiàn)，認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)董事局的各項(xiàng)戰(zhàn)略決笫，著力提升服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)品牌，真抓實(shí)干，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)既定的發(fā)展目標(biāo)，全年完成變現(xiàn)收入（略去）萬元，為年計(jì)劃的（略去）；實(shí)現(xiàn)考核盈余（略去）萬元，為年計(jì)劃的（略去）%；實(shí)現(xiàn)綜合收費(fèi)率（略去）%；水電損耗率控制在（略去）%以內(nèi)；實(shí)現(xiàn)全年無重大安全事故；世紀(jì)花園實(shí)現(xiàn)湖南省“省級(jí)綠色社區(qū)”既定目標(biāo)。___物業(yè)已經(jīng)初步發(fā)展成為具有一定綜合勢力、行業(yè)口碑良好、團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀善戰(zhàn)的湖南西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群。

回顧一年工作，我們著重抓了以下工作：

一、存在問題分析來源：考試大

（一）相對獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)

根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>

由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。

我們在實(shí)踐中體會(huì)到，對一個(gè)2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費(fèi)用就越大，收入越少，虧損就會(huì)越大。

（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一