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——人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

內(nèi)容摘要：本篇論文主要介紹房地產(chǎn)業(yè)，共分為四大部分：一，房地產(chǎn)的重要地位二，匯率的波動(dòng)情況三，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響四，總結(jié)及建議。其中重點(diǎn)研究對(duì)象為人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)2，外資走向3，國(guó)內(nèi)購(gòu)買力4，過(guò)度升值的影響

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、匯率、投資、總需求、進(jìn)出口、房?jī)r(jià)、購(gòu)買力等

一、房地產(chǎn)業(yè)的重要地位

衣、食、住、行是人的四大需求，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是問(wèn)題，而住房問(wèn)題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會(huì)生產(chǎn)力同人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛和各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。

我們小組的調(diào)查分析結(jié)果表明，從1998年我國(guó)實(shí)行住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展之中。從投資角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度平均為22.5%，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越顯著，已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

表11995-2004年GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)率情況

年份GDP全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額GDP增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重

19955847820019314910.517.523.315.73

1996678852291432169.614.82.114.04

1997744632494131788.88.8-1.212.74

1998783452840636147.813.913.712.72

1999820682985541037.15.113.513.74

200089468329184984810.321.515.14

2001973153721463447.51327.317.05

20021051724350077918.316.922.817.91

200311725255567101549.327.730.318.27

200413651570073131589.525.828.118.78

圖11995-2004GDP增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率

圖2房地產(chǎn)投資占GDP比重

由表1，圖1和圖2反映的事實(shí)可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演舉足輕重的角色。

二、匯率波動(dòng)情況

影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多項(xiàng)，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來(lái)研究。

表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）

年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1

匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021

圖3:美元兌人民幣匯率制

人民幣升值主要有以下兩方面原因：

1.外在的升值壓力。

近些年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，出口勢(shì)頭非常迅猛，外匯儲(chǔ)備一再創(chuàng)出新高，與此同時(shí)美國(guó)和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國(guó)向外輸出通貨緊縮，而美國(guó)要求中國(guó)實(shí)行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態(tài)的點(diǎn)名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會(huì)使經(jīng)濟(jì)成本上升。美、日等國(guó)此舉的真實(shí)動(dòng)機(jī)都是希望中國(guó)承擔(dān)世界經(jīng)濟(jì)調(diào)整的沉重成本。

2.內(nèi)在的升值要求。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控手段的不斷完善，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了可持續(xù)增長(zhǎng)的階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體質(zhì)量不斷提高，出口的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力不斷增強(qiáng)。同時(shí)，國(guó)家駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)的能力日益成熟，國(guó)內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定。這些因素也決定了未來(lái)人民幣匯率將保持穩(wěn)定和升值趨勢(shì)。

由于內(nèi)外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點(diǎn)起，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。

三、人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

下圖是我們組根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)做出的房?jī)r(jià)波動(dòng)表，由此表也可以看出全國(guó)平均房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)。

圖41991-2004全國(guó)平均房?jī)r(jià)

1．國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)

人民幣升值使物價(jià)總水平降低，房?jī)r(jià)也隨之會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期內(nèi)的降低，使人們對(duì)房地產(chǎn)偏好上升，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，從而使D曲線向上移動(dòng)價(jià)格P上隨之上升，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)最終上漲（如圖5所示）

圖5國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)供求分析圖

2．外資走向

人民幣升值，外國(guó)投資者投資中國(guó)資產(chǎn)將獲得兩部分收益，一是購(gòu)買人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，二是匯率變動(dòng)收益。人民幣升值幅度、商品房?jī)r(jià)格漲幅是影響外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)力。言外之意是，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期會(huì)吸引外資投資中國(guó)房地產(chǎn)，外資進(jìn)入又會(huì)進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價(jià)格上漲。進(jìn)而同時(shí)也可以得出市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，許多歐盟國(guó)家的投資者希望通過(guò)投資中國(guó)房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的，導(dǎo)致大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國(guó)，必然會(huì)有部分資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3．購(gòu)買力變化

擠出購(gòu)買力，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格與升值前相比較有所下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低，擠出多余的購(gòu)買力將大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

擠出內(nèi)資，我國(guó)目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過(guò)剩，外資的超常流入會(huì)很容易形成對(duì)內(nèi)資的大規(guī)?！皵D出”人民幣升值，意味著中國(guó)老百姓購(gòu)買力的提高，這樣進(jìn)口商在進(jìn)口乃至銷售價(jià)格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對(duì)所有的進(jìn)口商都是利好。，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。

4．過(guò)度升值的影響

人民幣適當(dāng)?shù)纳?，匯率穩(wěn)步下降，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是有益的，且會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展(即國(guó)民收入大大增加)。中國(guó)目前正處于順差失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因?yàn)镈曲線上升（如圖5）即內(nèi)需A增加向右移動(dòng)，如圖所示是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向平衡，即將帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（見(jiàn)圖6SwanModel）。

圖6SwanModel

然而,人民幣過(guò)渡的升值匯率快速下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)是毀滅性的打擊。房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房?jī)r(jià)下降，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的震動(dòng)，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，就會(huì)給投資者造成巨大損失。

四、總結(jié)

匯率的降低即人民幣升值使房?jī)r(jià)上漲并且拉動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使資本大量流入，擠出購(gòu)買力和內(nèi)資。然而在房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展過(guò)程中要注意過(guò)度的價(jià)格上漲而導(dǎo)致的“經(jīng)濟(jì)泡沫”現(xiàn)象，所以要保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、快速、健康地發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國(guó)情出發(fā)，充分考慮中國(guó)加速的城市化進(jìn)程和住房市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。

從短期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大；從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問(wèn)題，是長(zhǎng)期發(fā)展中必然出現(xiàn)的相對(duì)波動(dòng)。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。

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