一、市場的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價值的商品永遠不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵?！叭缤欣拱愎蚕碇甙旱膲艛嗬麧?在遠高于成本的價位上蠶食著消費者手中的養(yǎng)命錢。”絕大多數(shù)中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題。總而言之,自次貸危機以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因為信任缺失而導(dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點的位置;而需求層面,因為對未來不確定性因素的預(yù)期增加,消費者對市場價格的定位遠低于原市場形成的均衡價格?？梢哉f,當(dāng)前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機的影響在今年2、3月份達到了頂峰,隨著危機能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A(yù)見,在未來6、7、8三個月里,房地產(chǎn)價格的報復(fù)性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國經(jīng)濟亦出現(xiàn)過這種因為經(jīng)濟自動回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因為經(jīng)濟不平衡導(dǎo)致的實體經(jīng)濟的衰退必將拖累經(jīng)濟走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的相對規(guī)模,則在未來受到考驗的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機將會取代短期經(jīng)濟回暖帶來的效應(yīng),經(jīng)濟體系將會受到危機余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應(yīng)對新一輪經(jīng)濟危機浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費者相信市場價格是經(jīng)過有效競爭后的合理價格。為此,經(jīng)濟學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國消費者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟學(xué)家面對的現(xiàn)實問題。

顯然,如果把消費者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費者才會預(yù)期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因為超額利潤導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個利好。

一、市場的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價值的商品永遠不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵?！叭缤欣拱愎蚕碇甙旱膲艛嗬麧?在遠高于成本的價位上蠶食著消費者手中的養(yǎng)命錢。”絕大多數(shù)中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題。總而言之,自次貸危機以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因為信任缺失而導(dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點的位置;而需求層面,因為對未來不確定性因素的預(yù)期增加,消費者對市場價格的定位遠低于原市場形成的均衡價格?？梢哉f,當(dāng)前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機的影響在今年2、3月份達到了頂峰,隨著危機能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A(yù)見,在未來6、7、8三個月里,房地產(chǎn)價格的報復(fù)性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國經(jīng)濟亦出現(xiàn)過這種因為經(jīng)濟自動回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因為經(jīng)濟不平衡導(dǎo)致的實體經(jīng)濟的衰退必將拖累經(jīng)濟走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的相對規(guī)模,則在未來受到考驗的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機將會取代短期經(jīng)濟回暖帶來的效應(yīng),經(jīng)濟體系將會受到危機余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應(yīng)對新一輪經(jīng)濟危機浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費者相信市場價格是經(jīng)過有效競爭后的合理價格。為此,經(jīng)濟學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國消費者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟學(xué)家面對的現(xiàn)實問題。

顯然,如果把消費者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費者才會預(yù)期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因為超額利潤導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個利好。

房屋租賃合同第號

第一章合同雙方

甲方（出租人）：

地址：

法定代表人：職務(wù)：

乙方（承租人）：

出租方（以下簡稱“甲方”）：

甲方人：

承租方（以下簡稱“乙方”）：

乙方人：

見證方：*XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

見證人：

［摘要］繼2016年1月國際報告新租賃準(zhǔn)則（IFRS16）發(fā)布后，我國財政部也于2018年12月發(fā)布了新租賃準(zhǔn)則，新租賃準(zhǔn)則在租賃定義和識別、承租人會計處理方面做了較大修改。本文比較了現(xiàn)有準(zhǔn)則、IFRS16、USGAAP及我國新租賃準(zhǔn)則的異同，分析實施新租賃準(zhǔn)則可能帶來的影響，并進一步探究了承租人的會計處理模型及新準(zhǔn)則應(yīng)用中的難點。

［關(guān)鍵詞］企業(yè)會計準(zhǔn)則；租賃；新租賃會計準(zhǔn)則

2018年12月7日，財政部修訂發(fā)布了新租賃準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則取消了承租人關(guān)于經(jīng)營租賃和融資租賃的劃分，要求對所有租賃采用相同方法進行處理。即單獨確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，同時資產(chǎn)負債表另一側(cè)確認(rèn)租賃負債。而對出租人而言，新租賃準(zhǔn)則主要對信息披露做出更詳細和嚴(yán)格的要求，具體到會計處理方法上則變化不大。

1新租賃準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容

（1）新租賃準(zhǔn)則明確了租賃的定義，規(guī)范了識別模型，對租賃合同的拆分與合并、合同對價的分?jǐn)傔M行了詳細分析，并針對特殊事項（售后租回、轉(zhuǎn)租賃等）做出了具體指引。（2）采用單一會計處理模型，不論是經(jīng)營租賃還是融資租賃，承租人均需要確認(rèn)資產(chǎn)和負債，即所有租賃均需“上表”。（3）完善承租人后續(xù)計量，對選擇權(quán)重估和租賃變更等事項進行了詳細分析；同時規(guī)范了售后租回交易與收入準(zhǔn)則的區(qū)別和銜接。（4）披露的要求更為嚴(yán)格。企業(yè)不僅需要披露租賃涉及的影響財務(wù)報表的定量信息，還需要披露與租賃安排相關(guān)的定性信息，例如租賃合同對主體施加的限制、對租賃資產(chǎn)的風(fēng)險管理戰(zhàn)略及租賃期間需要滿足的條件等，以方便使用者理解財務(wù)報表。新租賃準(zhǔn)則是在借鑒國際會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實際修訂形成的，保持了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則持續(xù)全面趨同，但并不是照搬。新舊租賃準(zhǔn)則及國際會計準(zhǔn)則、美國會計準(zhǔn)則的簡要對比如表1所示。

2新租賃準(zhǔn)則實施的影響及挑戰(zhàn)

房屋租賃合同

出租方（甲方）：

［出租］

承租方（乙方）：

預(yù)出租方（甲方）：

［預(yù)租］

一、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)范圍

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

一、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)范圍

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

城市房屋租賃合同

（合同編號：）

本合同雙方當(dāng)事人

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。

合同編號

本合同雙方當(dāng)事人出租方甲方：承租方乙方：

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。

一、房屋的座落、面積及裝修、設(shè)施．甲方將其合法擁有的座落于的出租給乙方使用。甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共平方米。該房屋的現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況，由雙方在合同附件中加以列明。除雙方另有約定外，該附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據(jù)。

二、租賃用途本合同簽訂前，甲方已向乙方出示了該房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》權(quán)證上述房屋用途均為用房。乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用。在租賃期限內(nèi)，未事前征得甲方的書面同意，并按規(guī)定報經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)，乙方不得擅自改變該房屋的使用用途。

三、租賃期限該房屋租賃期共個月。自年月日起至年月日止。自本合同雙方簽約后一周內(nèi)乙方可進公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地入，此期間至月日，不計租金及管理費用，但裝修過程中產(chǎn)生的電費、水費及電話費等由乙方承擔(dān)。租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前的三個月向甲方提出書面意向，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。