扣押，是指人民法院把被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)移至另外的場(chǎng)所加以扣留，不準(zhǔn)被執(zhí)行人占有、使用和處分。與查封不同，扣押以容易移動(dòng)的物品為對(duì)象，因而僅適用于動(dòng)產(chǎn)，并經(jīng)常適用于價(jià)值較高的物品，包括船舶、航空器和其他特殊物品如黃金、文物、珠寶等在內(nèi)；同時(shí)，扣押要易地進(jìn)行；再有，被扣押的財(cái)產(chǎn)只能由人民法院自行保管或委托其他單位或個(gè)人保管，被執(zhí)行人則不能占有和使用。當(dāng)然，對(duì)扣押的財(cái)產(chǎn)，保管人也不得使用。至于所需的保管費(fèi)用，由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)。

查封，是指人民法院把被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)貼上封條，禁止被執(zhí)行人和其他人轉(zhuǎn)移或處理。查封一般是針對(duì)不易或不能移動(dòng)的物品如機(jī)器、設(shè)備、廠房等采用的，既包括不動(dòng)產(chǎn)，也包括動(dòng)產(chǎn)。在地點(diǎn)上多為就地進(jìn)行，為確保財(cái)產(chǎn)安全，在必要時(shí)也可易地封存。

×××工商行政管理局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)查封（扣押）執(zhí)行筆錄時(shí)間：一九年月日午時(shí)分起至一九年月日午

時(shí)分止。

地點(diǎn)：公務(wù)員之家版權(quán)所有

被查封（扣押）單位：

執(zhí)行人員：書(shū)記員：

在場(chǎng)人員：

隨著市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越被人們重視和利用，為此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記管理部門(mén)——房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理重點(diǎn)也相應(yīng)地從單純的由產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)登記，進(jìn)一步發(fā)展了由各債權(quán)人申請(qǐng)的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類(lèi)型、債權(quán)人防止債務(wù)損失的鎖定媒介，越來(lái)越顯現(xiàn)出其重要的市場(chǎng)保護(hù)作用。

1做好查封土地登記工作的意義

（1）通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)查封土地進(jìn)行登記，有利于人民法院執(zhí)行工作的順利進(jìn)行：一方面有助于執(zhí)行部門(mén)及時(shí)保全債權(quán)人利益，另一方面有助于不同的執(zhí)行部門(mén)對(duì)宗地查封情況進(jìn)行查詢，根據(jù)查詢結(jié)果，決定對(duì)同一宗地是否輪候查封。

（2）根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)登記后才能對(duì)抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內(nèi)不準(zhǔn)改變，土地權(quán)利人任何惡意轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門(mén)都不予辦理變更登記（包括轉(zhuǎn)讓登記和抵押登記）。

（3）按照法釋?zhuān)?004］15號(hào)第26條“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人”，《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)該公示的規(guī)定，建立查封登記信息共享，將查封登記結(jié)果公示，避免被執(zhí)行人的惡意行為而產(chǎn)生權(quán)屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購(gòu)買(mǎi)和借貸。

（4）根據(jù)《擔(dān)保法》第37條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的規(guī)定，被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。查封登記結(jié)果公示可以為金融部門(mén)核定借款人信譽(yù)度、決定是否放貸提供依據(jù)。

查封、扣押、拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)是針對(duì)被執(zhí)行人的非金錢(qián)財(cái)產(chǎn)實(shí)施的執(zhí)行措施。

查封，是指人民法院把被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)貼上封條，禁止被執(zhí)行人和其他人轉(zhuǎn)移或處理。查封一般是針對(duì)不易或不能移動(dòng)的物品如機(jī)器、設(shè)備、廠房等采用的，既包括不動(dòng)產(chǎn)，也包括動(dòng)產(chǎn)。在地點(diǎn)上多為就地進(jìn)行，為確保財(cái)產(chǎn)安全，在必要時(shí)也可易地封存。

扣押，是指人民法院把被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)移至另外的場(chǎng)所加以扣留，不準(zhǔn)被執(zhí)行人占有、使用和處分。與查封不同，扣押以容易移動(dòng)的物品為對(duì)象，因而僅適用于動(dòng)產(chǎn)，并經(jīng)常適用于價(jià)值較高的物品，包括船舶、航空器和其他特殊物品如黃金、文物、珠寶等在內(nèi)；同時(shí)，扣押要易地進(jìn)行；再有，被扣押的財(cái)產(chǎn)只能由人民法院自行保管或委托其他單位或個(gè)人保管，被執(zhí)行人則不能占有和使用。當(dāng)然，對(duì)扣押的財(cái)產(chǎn)，保管人也不得使用。至于所需的保管費(fèi)用，由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)。

人民法院查封、扣押財(cái)產(chǎn)時(shí)，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場(chǎng)。同時(shí)被執(zhí)行人所在的單位或基層組織應(yīng)當(dāng)派員參加。對(duì)被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)逐一清點(diǎn)，并造具清單，由在場(chǎng)的人簽名或蓋章，并交被執(zhí)行人一份，同時(shí)人民法院應(yīng)自留一份附卷備查。

拍賣(mài)是指人民法院將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，以公開(kāi)的方式賣(mài)給出價(jià)最高的買(mǎi)受人，并將所得的價(jià)款給予權(quán)利人。

變賣(mài)是指人民法院將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制出賣(mài)，并將所得的價(jià)款直接給付權(quán)利人的執(zhí)行措施。

人類(lèi)社會(huì)之所以要制定法并使之施行于天下，根據(jù)法學(xué)家與社會(huì)學(xué)家們的通說(shuō)，這是因?yàn)?，法是一種可以有效地保障人類(lèi)社會(huì)生存與發(fā)展的治理結(jié)構(gòu)，是人類(lèi)社會(huì)迄今為止所能找到的最好的治理形式，反過(guò)來(lái)說(shuō)，正義、自由、效益、秩序這些與人類(lèi)社會(huì)的存在須臾不可分的東西便成為法的出發(fā)點(diǎn)和根本使命，亦即法的基本價(jià)值，離開(kāi)這些價(jià)值，法便不成其為法。然而，法律并不能自然地達(dá)到其內(nèi)在價(jià)值的和諧統(tǒng)一，在實(shí)現(xiàn)法治的過(guò)程中，法的基本價(jià)值內(nèi)在的矛盾與沖突，如正義與秩序、自由與效益的對(duì)立與碰撞，不斷地通過(guò)一則則實(shí)證立法例或案例展現(xiàn)出來(lái)。從這個(gè)角度來(lái)看，研究我們立法、司法中所遇到的法治難題，解析其中價(jià)值沖突，必然有助于我們把握法治的真諦和發(fā)展規(guī)律。在我們身邊，就經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)體現(xiàn)這類(lèi)法治難題的案例。

一起普通的行政案件：查封與拆封孰是孰非

這是一起事實(shí)、情節(jié)、影響都很普通的行政案件，案件是這樣的：

2002年元月，某市工商局根據(jù)群眾舉報(bào)對(duì)某鹽業(yè)公司庫(kù)存加碘精制鹽和加碘腌制鹽兩個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行檢查，并取樣送到其所在地級(jí)市產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)所檢驗(yàn)，結(jié)論為兩個(gè)品種碘含量不合格。檢驗(yàn)結(jié)論送達(dá)后，鹽業(yè)公司提出異議，認(rèn)為當(dāng)時(shí)取樣方法不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，樣品不具有代表性，而且鹽產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)按規(guī)定應(yīng)由省質(zhì)檢所檢驗(yàn)。據(jù)此，工商局在鹽業(yè)公司配合下重新抽樣送省產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)所鹽產(chǎn)品檢驗(yàn)站檢驗(yàn)，但是由于工作人員的疏忽，送檢時(shí)僅送了加碘精制鹽一個(gè)品種，結(jié)論為合格。爾后，工商局了解到鹽產(chǎn)品檢驗(yàn)站實(shí)際上是省鹽業(yè)集團(tuán)公司的一個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，故又將第二次抽取樣品送當(dāng)?shù)氐丶?jí)市質(zhì)監(jiān)所檢驗(yàn)，結(jié)論為不合格。據(jù)此，工商局查封了該批產(chǎn)品49噸。鹽業(yè)公司認(rèn)為，產(chǎn)品已經(jīng)鹽產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)為合格產(chǎn)品，根本不應(yīng)當(dāng)查封，于是自行拆封銷(xiāo)售一空。工商局依照《產(chǎn)品質(zhì)量法》第六十三條之規(guī)定，對(duì)鹽業(yè)公司擅自拆封的行為處以十五萬(wàn)元罰款。鹽業(yè)公司不服，向市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議。

就上述案情，工商局認(rèn)為，無(wú)論查封措施是否適當(dāng)，在其未被決定機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)前，鹽業(yè)公司應(yīng)有遵守的義務(wù)，擅自拆封的行為本身即構(gòu)成違法。另一方面，鹽業(yè)公司也自有道理，按照規(guī)定，鹽產(chǎn)品檢驗(yàn)應(yīng)由省專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，在一個(gè)產(chǎn)品已檢驗(yàn)為合格（另一產(chǎn)品樣品僅僅是因?yàn)槭韬龆此蜋z）的情況下，工商局理應(yīng)將另一產(chǎn)品送檢，如對(duì)檢驗(yàn)結(jié)論有疑議，可送更權(quán)威的機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，而不是逕行采取查封措施，在缺乏充分、必要的依據(jù)的情況下，工商局采取查封措施本身就是不當(dāng)?shù)?，因而不?yīng)予以處罰。雙方的分析都各有道理，但在處理問(wèn)題上又不可能認(rèn)定雙方都正確或各打五十大板。的確，這起案件的處理是比較棘手。但是，如果我們把這起案件的所有事實(shí)都抽象掉的話，顯現(xiàn)的就是一個(gè)古老的法治命題，亦即本文所探討的命題：在法律保障的社會(huì)秩序（本案中表現(xiàn)為查封強(qiáng)制措施的遵守）和社會(huì)正義（本案中表現(xiàn)為鹽業(yè)公司抗辯理由的正當(dāng)性）二者發(fā)生沖突時(shí)，人們當(dāng)作何選擇？

一個(gè)永恒的法治命題：正義與秩序的沖突與選擇

人類(lèi)社會(huì)之所以要制定法并使之施行于天下，根據(jù)法學(xué)家與社會(huì)學(xué)家們的通說(shuō)，這是因?yàn)?，法是一種可以有效地保障人類(lèi)社會(huì)生存與發(fā)展的治理結(jié)構(gòu)，是人類(lèi)社會(huì)迄今為止所能找到的最好的治理形式，反過(guò)來(lái)說(shuō)，正義、自由、效益、秩序這些與人類(lèi)社會(huì)的存在須臾不可分的東西便成為法的出發(fā)點(diǎn)和根本使命，亦即法的基本價(jià)值，離開(kāi)這些價(jià)值，法便不成其為法。然而，法律并不能自然地達(dá)到其內(nèi)在價(jià)值的和諧統(tǒng)一，在實(shí)現(xiàn)法治的過(guò)程中，法的基本價(jià)值內(nèi)在的矛盾與沖突，如正義與秩序、自由與效益的對(duì)立與碰撞，不斷地通過(guò)一則則實(shí)證立法例或案例展現(xiàn)出來(lái)。從這個(gè)角度來(lái)看，研究我們立法、司法中所遇到的法治難題，解析其中價(jià)值沖突，必然有助于我們把握法治的真諦和發(fā)展規(guī)律。在我們身邊，就經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)體現(xiàn)這類(lèi)法治難題的案例。

一起普通的行政案件：查封與拆封孰是孰非

這是一起事實(shí)、情節(jié)、影響都很普通的行政案件，案件是這樣的：

2002年元月，某市工商局根據(jù)群眾舉報(bào)對(duì)某鹽業(yè)公司庫(kù)存加碘精制鹽和加碘腌制鹽兩個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行檢查，并取樣送到其所在地級(jí)市產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)所檢驗(yàn)，結(jié)論為兩個(gè)品種碘含量不合格。檢驗(yàn)結(jié)論送達(dá)后，鹽業(yè)公司提出異議，認(rèn)為當(dāng)時(shí)取樣方法不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，樣品不具有代表性，而且鹽產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)按規(guī)定應(yīng)由省質(zhì)檢所檢驗(yàn)。據(jù)此，工商局在鹽業(yè)公司配合下重新抽樣送省產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)所鹽產(chǎn)品檢驗(yàn)站檢驗(yàn)，但是由于工作人員的疏忽，送檢時(shí)僅送了加碘精制鹽一個(gè)品種，結(jié)論為合格。爾后，工商局了解到鹽產(chǎn)品檢驗(yàn)站實(shí)際上是省鹽業(yè)集團(tuán)公司的一個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，故又將第二次抽取樣品送當(dāng)?shù)氐丶?jí)市質(zhì)監(jiān)所檢驗(yàn)，結(jié)論為不合格。據(jù)此，工商局查封了該批產(chǎn)品49噸。鹽業(yè)公司認(rèn)為，產(chǎn)品已經(jīng)鹽產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)為合格產(chǎn)品，根本不應(yīng)當(dāng)查封，于是自行拆封銷(xiāo)售一空。工商局依照《產(chǎn)品質(zhì)量法》第六十三條之規(guī)定，對(duì)鹽業(yè)公司擅自拆封的行為處以十五萬(wàn)元罰款。鹽業(yè)公司不服，向市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議。

就上述案情，工商局認(rèn)為，無(wú)論查封措施是否適當(dāng)，在其未被決定機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)前，鹽業(yè)公司應(yīng)有遵守的義務(wù)，擅自拆封的行為本身即構(gòu)成違法。另一方面，鹽業(yè)公司也自有道理，按照規(guī)定，鹽產(chǎn)品檢驗(yàn)應(yīng)由省專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，在一個(gè)產(chǎn)品已檢驗(yàn)為合格（另一產(chǎn)品樣品僅僅是因?yàn)槭韬龆此蜋z）的情況下，工商局理應(yīng)將另一產(chǎn)品送檢，如對(duì)檢驗(yàn)結(jié)論有疑議，可送更權(quán)威的機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，而不是逕行采取查封措施，在缺乏充分、必要的依據(jù)的情況下，工商局采取查封措施本身就是不當(dāng)?shù)?，因而不?yīng)予以處罰。雙方的分析都各有道理，但在處理問(wèn)題上又不可能認(rèn)定雙方都正確或各打五十大板。的確，這起案件的處理是比較棘手。但是，如果我們把這起案件的所有事實(shí)都抽象掉的話，顯現(xiàn)的就是一個(gè)古老的法治命題，亦即本文所探討的命題：在法律保障的社會(huì)秩序（本案中表現(xiàn)為查封強(qiáng)制措施的遵守）和社會(huì)正義（本案中表現(xiàn)為鹽業(yè)公司抗辯理由的正當(dāng)性）二者發(fā)生沖突時(shí)，人們當(dāng)作何選擇？

一個(gè)永恒的法治命題：正義與秩序的沖突與選擇

各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院,解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院；各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源廳（國(guó)土環(huán)境資源廳、國(guó)土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國(guó)土資源局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局；各省、自治區(qū)建設(shè)廳，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局，各直轄市房地產(chǎn)管理局：

為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書(shū)依法及時(shí)執(zhí)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、人民法院在辦理案件時(shí)，需要國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)依法協(xié)助人民法院執(zhí)行時(shí)，除復(fù)制有關(guān)材料所必需的工本費(fèi)外，不得向人民法院收取其他費(fèi)用。登記過(guò)戶的費(fèi)用按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取。

二、人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢?cè)撏恋?、房屋的?quán)屬。

人民法院執(zhí)行人員到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢土地、房屋權(quán)屬情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具協(xié)助查詢通知書(shū)。

為了加強(qiáng)我省法院執(zhí)行工作制度化建設(shè)和土地管理工作，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)行秩序和土地市場(chǎng)，現(xiàn)就人民法院在執(zhí)行案件中涉及土地使用權(quán)的若干問(wèn)題，提出如下處理意見(jiàn)：

一、人民法院對(duì)土地使用權(quán)裁定查封或進(jìn)行實(shí)體處分前，應(yīng)向土地行政主管部門(mén)查清該土地使用權(quán)的歸屬。

二、土地權(quán)屬的確認(rèn)以土地所有者、使用者和他項(xiàng)權(quán)利者在土地行政主管部門(mén)的登記或土地行政主管部門(mén)提供的土地權(quán)屬證明為準(zhǔn)。

三、有下列情形之一尚未確定土地權(quán)屬的，人民法院認(rèn)為確有必要采取控制性措施的，可以通知土地行政主管部門(mén)進(jìn)行備案查封的登記：

1、涉及違法用地的；

2、土地權(quán)屬糾紛的；

【摘要】案外人執(zhí)行異議之訴制度確立以來(lái)，雖然在一定程度上為“執(zhí)行難”的司法現(xiàn)象減輕了一些負(fù)擔(dān)。但經(jīng)過(guò)多年的司法實(shí)踐也凸顯出許多問(wèn)題，如異議事由規(guī)定的模糊，各地法院理解與適用不一，造成司法局面的混亂。本文選取了案外人執(zhí)行異議之訴方面的三個(gè)案例，通過(guò)對(duì)案例中法院裁判觀點(diǎn)及裁判結(jié)論的對(duì)比，整理相關(guān)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)案外人提起異議之訴的事由、案外人租賃權(quán)在法院查封情形下的適用以及租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突問(wèn)題等方面進(jìn)行研究，并結(jié)合有關(guān)學(xué)者的觀點(diǎn)闡述了自己的觀點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】案外人執(zhí)行異議之訴；異議事由；租賃權(quán)；查封

一、案例基本情況

（一）某銀行和何某、肖某等金融借款合同糾紛執(zhí)行一案。某銀行和肖某、何某、鄭某因金融借款合同糾紛訴至法院，福州中院判拍賣(mài)、變賣(mài)鄭某名下房產(chǎn)，共得價(jià)款450萬(wàn)，某銀行在其所得價(jià)款的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。在執(zhí)行過(guò)程中，位于鄭某名下的某公寓店面房產(chǎn)及土地使用權(quán)被法院查封。因本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的實(shí)際出資人鄭某欠何某借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。案外人何某以租賃權(quán)受侵害為由向福州中院提出異議，但被中院駁回其異議；何某再向高院復(fù)議，但被高院駁回其復(fù)議申請(qǐng)；最高法院也維持了福建高院執(zhí)行裁定，駁回何某申訴請(qǐng)求。法院認(rèn)為：當(dāng)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)被執(zhí)行法院實(shí)際移交或者實(shí)際移交時(shí)采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，承租人在滿足一定的情況下可以提出異議，阻止法院向受讓人移交被執(zhí)行人在租賃期內(nèi)合法擁有的不動(dòng)產(chǎn)，以保障其對(duì)租賃物支配、收益等權(quán)利。對(duì)于不涉及不動(dòng)產(chǎn)移交風(fēng)險(xiǎn)時(shí)案外人是否可以以其擁有的實(shí)體權(quán)利提出異議阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行，現(xiàn)行法律并無(wú)明文規(guī)定。如果查封措施本身并不觸及不動(dòng)產(chǎn)的交付，在之后的交付中，也沒(méi)有產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，不管爭(zhēng)議房產(chǎn)上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，都無(wú)法阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，福州中院判決某銀行對(duì)拍賣(mài)、變賣(mài)爭(zhēng)議房產(chǎn)的450萬(wàn)擁有優(yōu)先受償權(quán)以及查封該房產(chǎn)的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租賃合同并對(duì)房產(chǎn)擁有占有、使用的權(quán)益的主張的成立與否，其以在先租賃權(quán)解除法院對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的查封措施的訴訟請(qǐng)求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等執(zhí)行一案。D公司和C公司于2012年1月13日發(fā)起成立A公司，并對(duì)某酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，但在2011年9月13日，該酒店的房地產(chǎn)已經(jīng)被某中院查封，況且A公司成立以及經(jīng)營(yíng)未征得抵押權(quán)人和欽州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24層房產(chǎn)及負(fù)一層地下室被某中院委托拍賣(mài)，并裁定將上述房地產(chǎn)過(guò)戶給B公司。A公司不服，以其經(jīng)營(yíng)權(quán)益和承租權(quán)受到損害為由提出案外人異議，某中院的裁定不符合“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，但異議被中院裁定駁回。A公司不服以上裁定，連續(xù)向某高院、最高人民法院申請(qǐng)復(fù)議與申訴，其訴訟請(qǐng)求最終都被駁回。法院認(rèn)為：本案中，D公司一直經(jīng)營(yíng)管理著某酒店。根據(jù)前文所述，本案中酒店的房產(chǎn)是先被執(zhí)行法院查封之后才租賃給A公司，違反了法律規(guī)定。當(dāng)時(shí)因某酒店正在被法院強(qiáng)制拍賣(mài)，出于維護(hù)酒店的正常經(jīng)營(yíng)的迫切需求，希望原經(jīng)營(yíng)者能配合法院的執(zhí)行工作，所以某中院才通知A公司保留對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)。因此，A公司不能以租賃權(quán)對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，其主張不能成立。（三）青島利群投資有限公司等申請(qǐng)監(jiān)督一案。W銀行與Z公司因借款合同糾紛向法院起訴，某中院最終判令Z公司向A銀行償還本金7000萬(wàn)元及利息。因Z公司未履行法院判決，W銀行法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行Z公司的房產(chǎn)并對(duì)其采取了查封措施，在經(jīng)過(guò)法定評(píng)估程序之后，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)接受執(zhí)行法院的委托后，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)并了拍賣(mài)公告。案外人利群擔(dān)保公司以該拍賣(mài)公告侵害其租賃權(quán)為由，訴請(qǐng)法院撤銷(xiāo)該公告，但未得到法院的支持。在復(fù)議期間，以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則為由，向省高院申請(qǐng)撤銷(xiāo)中院的裁定，但H公司復(fù)議申請(qǐng)最終也被駁回。但最高人民法院支持了H公司的訴訟請(qǐng)求，以上兩項(xiàng)裁定被撤銷(xiāo)。法院認(rèn)為：本案中，H公司的租賃權(quán)在先，W銀行抵押權(quán)設(shè)立在后，故房屋的買(mǎi)受人應(yīng)該堅(jiān)持“買(mǎi)賣(mài)不破租”的原則，繼續(xù)承擔(dān)合同義務(wù)。與此同時(shí)，在執(zhí)行中，應(yīng)注意在先租賃權(quán)與房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突適用規(guī)定，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租賃權(quán)只能擇一適用。否則會(huì)過(guò)度地保障了案外人利群擔(dān)保公司的權(quán)益，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人W銀行和被執(zhí)行人Z公司的權(quán)益造成損害。

二、案例所反映的法律問(wèn)題及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）先租賃后查封能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的規(guī)定，在案例一中，當(dāng)中院執(zhí)行移交鄭某的不動(dòng)產(chǎn)或者實(shí)際移交時(shí)采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，承租人何某可以在一定條件下提出案外人執(zhí)行異議，阻止法院向買(mǎi)受人移交該爭(zhēng)議房產(chǎn)，以保護(hù)其對(duì)租賃物所享有合法權(quán)益，但當(dāng)法院采取的強(qiáng)制措施沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況除外。案例一的焦點(diǎn)問(wèn)題為本案中爭(zhēng)議房產(chǎn)的查封措施是否應(yīng)當(dāng)被解除？如前所述，某銀行在450萬(wàn)的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。中院采取查封措施并沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，不管爭(zhēng)議房產(chǎn)上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，都無(wú)法阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行。（二）先查封后租賃能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》的相關(guān)條文規(guī)定，案例二的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是A公司的租賃權(quán)是否被法院的執(zhí)行措施所損害？根據(jù)前文的案情簡(jiǎn)介可知，D公司、C公司發(fā)起成立A公司之前，該酒店的房產(chǎn)已經(jīng)被中院查封，況且A公司成立等事項(xiàng)未經(jīng)任何權(quán)利人的同意，所以以上公司的行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中A公司并不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則為主張依據(jù)，也不能憑借租賃權(quán)為執(zhí)行異議事由解除法院的查封措施。（三）案外人執(zhí)行異議之訴中抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，如果標(biāo)的物上的抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在案外人的租賃權(quán)，權(quán)利人在行使抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，租賃權(quán)不被滌除。買(mǎi)受人也應(yīng)一同受讓該財(cái)產(chǎn)上的權(quán)力負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，抵押權(quán)人的財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的所得權(quán)益將會(huì)因其權(quán)利瑕疵而受損。此外，關(guān)于判斷兩者權(quán)利設(shè)立先后的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以承租人對(duì)租賃物的現(xiàn)實(shí)占有、使用為依據(jù)。案例三中H公司開(kāi)始經(jīng)營(yíng)義務(wù)的時(shí)間應(yīng)根據(jù)以上為判斷標(biāo)準(zhǔn)。如果抵押權(quán)先于租賃權(quán)的設(shè)立，抵押權(quán)成立的生效條件是必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押登記，這樣才具有公示作用，當(dāng)?shù)盅喝艘幏衷摬粍?dòng)產(chǎn)時(shí)，必須征得抵押權(quán)人同意才能行使處分權(quán)。在執(zhí)行階段，當(dāng)承租權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對(duì)抗時(shí)，即該爭(zhēng)議房產(chǎn)需要被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，承租人的權(quán)益會(huì)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而可能受損，但此時(shí)出租人應(yīng)該承擔(dān)自己權(quán)利瑕疵的責(zé)任，對(duì)承租人所遭受的損失進(jìn)行損害賠償。

【導(dǎo)讀提示】

兩家法院針對(duì)同一房產(chǎn)均有司法文書(shū)裁判，如何劃分執(zhí)行特定物權(quán)與執(zhí)行普通債權(quán)之間的效力等級(jí)問(wèn)題，案外人對(duì)法院的查封措施提出異議，理由合法，執(zhí)行申請(qǐng)人的許可執(zhí)行之訴如何裁判？

一、案情概要：

2009年4月19日，出賣(mài)人通過(guò)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間，與買(mǎi)受人訂立了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將其位于新發(fā)地房屋（建筑面積48平米）以40萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給買(mǎi)受人，雙方約定自合同簽訂之日起60日內(nèi)（2009年6月份）共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買(mǎi)受人于2009年5月3日實(shí)際入住，首期給付購(gòu)房款140000元，出讓的房屋有30萬(wàn)貸款尚未償還，雙方約定以貸款方式支付余款。約定的期限屆滿后，買(mǎi)受人通知出讓人過(guò)戶并辦理貸款手續(xù)，房主卻躲起來(lái)不見(jiàn)面。買(mǎi)受人向人民法院提起過(guò)戶之訴，人民法院以（2009）F民字第19233號(hào)判決書(shū)判令出賣(mài)人將新發(fā)地的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到買(mǎi)受人名下，此判決于2010年4月7日生效。人民法院依申請(qǐng)人的申請(qǐng)執(zhí)行，向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)送達(dá)了協(xié)助過(guò)戶的裁定，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)告知此房在2010年4月8日被異地人民法院（2010）P執(zhí)字第1471號(hào)裁定查封，申請(qǐng)執(zhí)行的是原房主借款發(fā)生的債務(wù)，經(jīng)法院判決生效后進(jìn)入執(zhí)行程序。2010年4月15日買(mǎi)受人向P法院提起解除查封異議。由于涉案房屋在農(nóng)村商業(yè)銀行抵押貸款，房主未按期償還貸款，銀行多次到住房所在地催款，買(mǎi)受人雖與銀行協(xié)議，變更借款用戶，一次性提前清償了房主的全部貸款及滯納金305937.28元。

2010年9月15日，法院審查后以（2010）執(zhí)異字第021號(hào)裁定書(shū)裁定中止對(duì)查封房屋的執(zhí)行。

2010年9月27日，案外人向人民法院提起“許可執(zhí)行被查封房產(chǎn)”訴訟，買(mǎi)受人答辯的同時(shí)提起反訴，要求確認(rèn)對(duì)被查封房產(chǎn)享有物權(quán)，案外人持有的法律文書(shū)確認(rèn)的執(zhí)行標(biāo)的并非房產(chǎn)，應(yīng)予駁回其主張。