出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，雙方就租賃場地從事經(jīng)營的事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下：

第一條租賃場地

乙方承租甲方▁▁▁▁（層/廳）▁▁▁號場地，面積平方米，用途以營業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為準(zhǔn)；庫房平方米，庫房位置為▁。

第二條租賃期限

出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，雙方就租賃場地從事經(jīng)營的事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下：第一條租賃場地乙方承租甲方▁▁▁▁▁▁▁▁▁（層/廳）▁▁▁▁▁▁▁▁號場地，面積▁▁▁▁▁平方米，用途以營業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為準(zhǔn)；庫房▁▁▁▁▁平方米，庫房位置為▁▁▁▁▁▁。第二條租賃期限自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日起至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日止，共計▁▁年▁▁個月；其中免租期為自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日起至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日。

第三條租金本合同租金實行（一年/半年/季/月）支付制，租金標(biāo)準(zhǔn)為▁▁▁▁▁▁；租金支付方式為（現(xiàn)金/支票/匯票/▁▁▁▁▁）；第一次租金的支付時間為▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，第二次租金的支付時間為▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，▁▁▁▁▁▁。第四條保證金保證金屬于雙方約定事項。

自本合同簽訂之日起▁▁▁日內(nèi)，乙方（是/否）應(yīng)支付本合同約定租金總額▁▁▁%計▁▁▁元的保證金，作為履行合同和提供商品服務(wù)質(zhì)量的擔(dān)保。乙方支付保證金的，甲方則以市場當(dāng)年租金總額的2-5%作為市場整體性的對應(yīng)保證金，作為履行合同的擔(dān)保。保證金的交付、保管、支取、返還等事宜見合同附件。

第五條保險

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開展了國有土地租賃試點，取得了一定的經(jīng)驗。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《條例》）已將國有土地租賃規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實施《條例》，規(guī)范國有土地租賃行為，現(xiàn)將《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》）印發(fā)給你們，請結(jié)合本地實際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

規(guī)范國有土地租賃若干意見

一、嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

第一條為鼓勵和推動殘疾人實現(xiàn)就業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)，根據(jù)《殘疾人就業(yè)條例》（國務(wù)院第號令）和《市按比例分散安置殘疾人就業(yè)規(guī)定》（年3月31日市人民政府令第號），結(jié)合實際，特制定本辦法。

第二條扶持對象及條件

1.具有戶籍,持有《中華人民共和國殘疾人證》（以下簡稱《殘疾人證》），并在法定勞動年齡內(nèi)自主創(chuàng)業(yè)或從事個體經(jīng)營實現(xiàn)就業(yè)的失業(yè)殘疾人；

2.殘疾人創(chuàng)辦的企業(yè)或從事個體經(jīng)營并持有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》或《個體工商戶營業(yè)執(zhí)照》、正常經(jīng)營6個月以上的經(jīng)營者；有固定的經(jīng)營場所和一年以上房屋場地租賃合同（有租金完稅單），并確實有效開展經(jīng)營活動的；

3.企業(yè)或個體經(jīng)營者與新招用的殘疾人至少應(yīng)簽訂一年勞動合同，并在崗工作，薪金不低于市最低工資標(biāo)準(zhǔn)且按規(guī)定繳納社會保險。

第三條扶持標(biāo)準(zhǔn)

出租人（甲方）：

承租人（乙方）：

保管人（第三方）：北京市市場協(xié)會

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，三方就編號為▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁的《北京市市場場地租賃合同》（簡稱《租賃合同》）中保證金的具體事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)成補充協(xié)議如下：

第一條保證金的管理

保證金由甲、乙雙方共同委托的第三方（北京市市場協(xié)會）管理，并計取銀行同期活期存款利息。

摘要：鐵路貨運租賃管理是鐵路貨運管理的重要組成部分，隨著鐵路貨運組織改革、“公轉(zhuǎn)鐵”行動的深化推進(jìn)，鐵路企業(yè)與承租企業(yè)的管理方式向市場化管理方式轉(zhuǎn)變。在概述南寧局集團(tuán)公司貨運租賃管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，針對存在的問題，結(jié)合專業(yè)管理相關(guān)依據(jù)，提出夯實租賃基礎(chǔ)管理、明晰租賃管理職責(zé)、強(qiáng)化租賃市場化管理、規(guī)范租賃合同管理、防范租賃管理過程風(fēng)險等貨運租賃管理對策，以規(guī)范鐵路貨運租賃管理，改善服務(wù)質(zhì)量，提高南寧局集團(tuán)公司貨運市場競爭力。

關(guān)鍵詞：鐵路貨運設(shè)施；租賃管理；基礎(chǔ)管理；市場化管理

1南寧局集團(tuán)公司貨運租賃管理現(xiàn)狀

中國鐵路南寧局集團(tuán)有限公司(以下簡稱“南寧局集團(tuán)公司”)地處粵港澳大灣區(qū)、中國－東盟自貿(mào)區(qū)、西南中南經(jīng)濟(jì)圈交匯處，是我國鐵路面向東盟的區(qū)域性交通樞紐，管轄西南4省區(qū)部分鐵路，集沿海鐵路、邊疆鐵路、山區(qū)鐵路、民族地區(qū)和革命老區(qū)鐵路于一體，承擔(dān)西部陸海新通道建設(shè)。南寧局集團(tuán)公司現(xiàn)有車站342個，其中特等站3個，一等站13個，二等站20個，三等站36個，四等站228個，五等站42個；貨運辦理站124個，貨場90個；專用線206條，專用鐵路23條，共計229條(按使用標(biāo)記分類為A類92條、B類127條、C類10條；按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，路產(chǎn)專用線48條，其中機(jī)務(wù)部14條，工務(wù)部13條，經(jīng)營開發(fā)部10條，車輛部5條，工程局5條，保衛(wèi)部1條，占比為21%，非路產(chǎn)專用線181條，占比為79%)；年貨運出租面積約30萬m2。南寧局集團(tuán)公司鐵路貨運租賃管理依據(jù)《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》(鐵運[1995]107號)、《鐵路貨物運價規(guī)則》(鐵運[2005]46號)[1]、《關(guān)于公布翻卸車維檢費機(jī)車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(鐵運[2008]87號)、《關(guān)于翻卸車維檢費機(jī)車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(寧鐵貨[2008]64號)、《南寧鐵路局貨場設(shè)施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號)、《南寧鐵路局專用線出租管理辦法》(寧鐵貨[2015]5號)等制度開展貨運租賃業(yè)務(wù)。南寧局集團(tuán)公司貨運租賃分貨場及路產(chǎn)專用線(以下簡稱“貨運設(shè)施”)2類；貨運承租用戶包括路內(nèi)鐵路企業(yè)、路外企業(yè)和個體3種類型。由于出租貨運設(shè)施涉及的地區(qū)較多，租賃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，而且承租方是獨立于鐵路運營管理之外的實體，給鐵路貨運部門的安全管理帶來問題和隱患，影響到鐵路貨運部門的服務(wù)質(zhì)量。目前，南寧局集團(tuán)公司貨運租賃業(yè)務(wù)主要存在以下問題。（1）管理辦法有待健全。鐵路專用線管理辦法為20世紀(jì)90年代修訂，貨物運價規(guī)章、貨運雜費規(guī)定均為21世紀(jì)初修訂，導(dǎo)致新的市場經(jīng)濟(jì)條件下貨運租賃管理缺乏制度依據(jù)，使得貨運租賃業(yè)務(wù)的部分環(huán)節(jié)、程序、職責(zé)等不夠明晰，影響了貨運服務(wù)質(zhì)量。目前南寧局集團(tuán)公司把利用率低的貨運設(shè)施租給客戶，存在個別承租方轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營與鐵路貨物運輸無關(guān)的業(yè)務(wù)現(xiàn)象，沒有從南寧局集團(tuán)公司經(jīng)營開發(fā)需要，以及提高貨場到發(fā)量和運輸收入出發(fā)制定相關(guān)管理辦法。因此，需要建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的租賃管理辦法和管理體系。（2）管理職責(zé)有待明晰。目前南寧局集團(tuán)公司貨場的資產(chǎn)權(quán)屬歸屬于土地房產(chǎn)部，路產(chǎn)專用線資產(chǎn)權(quán)屬歸屬于工務(wù)、供電、經(jīng)營開發(fā)等部門，存在租賃管理辦法、管理職責(zé)不清的情況。例如，貨運部負(fù)責(zé)貨場設(shè)施的出租事務(wù)，涉及出租設(shè)施投資項目由總工室、土地房產(chǎn)部等部門負(fù)責(zé)；資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)出租路產(chǎn)專用線的出租事務(wù)，租后的管理(包括簽訂合同、收費等)及專用線的變更名稱、辦理限制等運營管理工作歸屬于貨運部，存在各自為政、監(jiān)督不到位等問題，難以形成合力。另外，監(jiān)督管理部門沒有形成督查機(jī)制，對日常聯(lián)合監(jiān)督檢查要求不明確，不能從根源上發(fā)現(xiàn)問題。（3）租賃費率與市場脫節(jié)。南寧局集團(tuán)公司管轄的北海、湛江等沿海地區(qū)，以及廣東西部、貴州黔西南州及湖南零陵等鐵路地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物價的提高，以往制定的貨場設(shè)施、路產(chǎn)專用線出租費率普遍低于當(dāng)?shù)刈赓U費率，不利于租賃市場的公平競爭，影響了鐵路貨雜費的增收。（4）租賃合同管理有待加強(qiáng)。南寧局集團(tuán)公司自開展貨運租賃業(yè)務(wù)以來，對出租的貨運設(shè)施通過每年簽訂“租賃合同”進(jìn)行約束?！白赓U合同”主要根據(jù)《中華人民共和國合同法》，以及《關(guān)于公布翻卸車維檢費機(jī)車出租費貨場場地出租費三項貨運雜費的通知》(鐵運[2008]87號)[2]、《鐵路貨物運價規(guī)則》(鐵運[2005]46號)的有關(guān)規(guī)定，多年來合同格式條款和內(nèi)容沒有經(jīng)過補充完善，協(xié)議內(nèi)容存在疏漏，不適應(yīng)貨運經(jīng)營管理的需要。另外，租賃業(yè)務(wù)簽訂運輸、安全協(xié)議存在走形式現(xiàn)象；承租方安全管理人員變動后沒有及時補齊并進(jìn)行培訓(xùn)；出租設(shè)施沒有納入貨場管理，未納入貨場《貨運管理細(xì)則》中，存在安全管理盲區(qū)。（5）租賃管理過程存在風(fēng)險。南寧局集團(tuán)公司貨運租賃業(yè)務(wù)管理存在不同程度的風(fēng)險，一是現(xiàn)場工作人員按照客戶申請，與客戶商談，未經(jīng)對外公示招租環(huán)節(jié)，就提報租賃申請到貨運管理單位，對上級審批的項目不進(jìn)行結(jié)果公示，存在定租的現(xiàn)象；二是對續(xù)租項目未走公示程序，就簡單上報續(xù)租申請，審批后就擬訂出租合同；三是對擬出租貨場設(shè)施項目沒有調(diào)查周邊出租市場情況，未做到詢價的環(huán)節(jié)，機(jī)械式按鐵路出租費率的最低檔次出租；四是存在出租項目所訂的合同內(nèi)容與審批的面積、起租時間不吻合，且未報備南寧局集團(tuán)公司。

2南寧局集團(tuán)公司貨運租賃管理對策

南寧局集團(tuán)公司從實際情況出發(fā)，匯集貨運、財務(wù)、運輸、房產(chǎn)、工務(wù)、車務(wù)、經(jīng)營開發(fā)等多個管理部門的力量，積極調(diào)研各管轄地區(qū)租賃業(yè)務(wù)市場，征求承租方的意見，提出以下貨運租賃業(yè)務(wù)管理對策。2.1夯實租賃基礎(chǔ)管理。（1）整章建制。在南寧局集團(tuán)公司層面上，對制約貨運出租管理業(yè)務(wù)的《南寧鐵路局貨場設(shè)施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號)、《南寧鐵路局鐵路專用線出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2015]5號)等相關(guān)管理辦法進(jìn)行修訂，對出租條件、租賃申請資質(zhì)、審批程序、租賃合同、費用核收、監(jiān)督管理等方面內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，修改后的管理辦法更加貼近實際及透明公開。管理辦法完善后，在南寧局集團(tuán)公承租用戶包括路內(nèi)鐵路企業(yè)、路外企業(yè)和個體司范圍內(nèi)全面開展自查，檢查貨運租賃業(yè)務(wù)管理文電、辦理流程、合同簽訂、辦理運輸業(yè)務(wù)及費用核收情況，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題建立問題庫，逐項整改，形成閉環(huán)管理。（2）創(chuàng)造良好的運營環(huán)境。在符合貨物運輸條件下，只要承租方滿足貨裝能力，就申請放開貨物運輸?shù)桨l(fā)的辦理限制，充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)企業(yè)或個體營銷能力[3]，同時做好貨物運輸各環(huán)節(jié)保障工作。2019年，南寧局集團(tuán)公司在確保合規(guī)、安全生產(chǎn)的前提下全面放開出租貨場、專用線辦理限制，增加廣西中外運南寧儲運公司等46條專用線的運輸品類(包括礦建、工機(jī)、日用電器等65項)，增加專用線標(biāo)記(A轉(zhuǎn)B)5條，實際貨運量同比增加310萬t。2.2明晰租賃管理職責(zé)。為理清貨運租賃管理職責(zé)，避免交叉監(jiān)管和監(jiān)管空白的問題，南寧局集團(tuán)公司重新修訂貨運出租管理辦法，重新梳理各部門租賃管理職責(zé)，強(qiáng)化綜合監(jiān)管，發(fā)動貨運設(shè)施產(chǎn)權(quán)部門主觀能動性，并與涉及業(yè)務(wù)交叉及監(jiān)管的財務(wù)部、總工室、監(jiān)察等部門相互配合，采取聯(lián)動機(jī)制，充分掌握貨場設(shè)施使用情況。對停辦貨運業(yè)務(wù)或連續(xù)2年貨物到發(fā)量低于設(shè)計能力40%的鐵路貨場設(shè)施，以及不影響使用單位、管理單位生產(chǎn)需要的專用線，向社會公開招攬承租方，使用單位或產(chǎn)權(quán)單位黨政聯(lián)席會集體研究，對符合出租條件的，經(jīng)所管轄貨運單位審查鐵路運營辦理范圍，再提報到南寧局集團(tuán)公司貨運部組織相關(guān)部門討論、審核后批復(fù)，全面盤活閑置的貨運設(shè)施。根據(jù)《中華人民共和國鐵路法》《鐵路安全管理條例》《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》等法律法規(guī)，界定鐵路與承租方相應(yīng)管理責(zé)任，落實鐵路部門監(jiān)督責(zé)任，促使承租方建立相應(yīng)的鐵路貨物運輸管理制度，確保貨物運輸安全。（1）承租方責(zé)任。根據(jù)承租用途擬訂職責(zé)：一是遵紀(jì)守法開展鐵路貨物運輸、倉儲經(jīng)營；二是配備經(jīng)營和安全設(shè)備，做好日常養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)備狀態(tài)良好；三是按要求設(shè)置經(jīng)鐵路方專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格的作業(yè)人員和管理人員，并保持人員隊伍的相對穩(wěn)定；四是制定、完善相應(yīng)安全經(jīng)營制度，簽訂《使用設(shè)施安全承諾書》，并協(xié)議交鐵路方一定的違約金，管理上符合貨運標(biāo)準(zhǔn)化管理要求；五是嚴(yán)格管控現(xiàn)場，整改各種安全隱患，確保貨運運輸安全。（2）鐵路方責(zé)任。一是強(qiáng)化貨物運輸、倉儲等運營業(yè)務(wù)的檢查和指導(dǎo)，防范安全風(fēng)險，杜絕鐵路貨物運輸事故的發(fā)生；二是加強(qiáng)運輸組織協(xié)調(diào)，提供相應(yīng)運輸條件的支持，滿足承租方運輸、倉儲等業(yè)務(wù)開展的需要；三是加強(qiáng)出租設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，提供良好的運營環(huán)境；四是結(jié)合現(xiàn)場實際，制訂出租貨場設(shè)施運輸生產(chǎn)應(yīng)急措施，強(qiáng)化應(yīng)急處置演練；五是加強(qiáng)和規(guī)范承租方人員崗前培訓(xùn)管理，提供貨運、消防等方面知識的培訓(xùn)，使得從業(yè)人員牢固樹立安全責(zé)任意識與安全風(fēng)險意識[4]。2.3強(qiáng)化租賃市場化管理。根據(jù)南寧局集團(tuán)公司管轄貨運租賃設(shè)施的特點，走訪當(dāng)?shù)匚锪?、倉儲及鐵路貨源市場，充分調(diào)研市場情況，分析鐵路運輸、倉儲市場潛在優(yōu)勢，挖潛市場價值空間[5]，與新老客戶良好溝通并得到客戶支持。對擬出租的貨運設(shè)施，認(rèn)真研究鐵路貨運出租業(yè)務(wù)的規(guī)章及辦法，用足費率政策，擬定與市場接軌的出租費率，經(jīng)公開招租公示、競價方式擬定承租方，從基層單位到上級審批部門層層把關(guān)，走審批程序、對審批結(jié)果進(jìn)行對外公示，無疑議后與客戶簽訂租賃合同。同時，為提高貨運服務(wù)質(zhì)量，減輕重點承租企業(yè)資金負(fù)擔(dān)，根據(jù)新管理辦法，調(diào)整其承租鐵路貨運設(shè)施的預(yù)付款額度和付款方式。2019年，南寧局集團(tuán)公司共出租95宗，實現(xiàn)運雜費同比增收30%，貨物到發(fā)量增加1384萬t。2.4規(guī)范租賃合同管理。鐵路與承租方簽訂租賃合同是落實雙方的責(zé)任前提，租賃合同明確了雙方在租賃關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，確保出租設(shè)施的規(guī)范運營及出租費用按時按額核收，必須高度重視。擬訂的租賃合同具體包括租賃設(shè)施的基本信息、租賃用途、期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解約條件、違約責(zé)任、免責(zé)條款、合同爭議的解決方式等條款，條款更加適應(yīng)鐵路經(jīng)營需要及安全需要，如把出租費用修改為服務(wù)使用費用，增加對承租方安全違約的處罰條款等。鐵路貨運設(shè)施租賃管理中把握運輸安全尤為重要。因此，應(yīng)認(rèn)真簽訂出租設(shè)施運輸及安全協(xié)議，按照非路產(chǎn)貨運設(shè)施運輸運營管理模式，杜絕無運輸協(xié)議、安全協(xié)議運營，規(guī)范運輸協(xié)議具體條款內(nèi)容，特別是規(guī)范運輸協(xié)議中的運輸管理、車輛交接、裝卸車組織、作業(yè)時間、貨物的交付、貨車清掃、運輸共用等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議條款，承租方安全管理人員變動后應(yīng)及時補齊并培訓(xùn)合格，認(rèn)真履行安全責(zé)任。鐵路安全管理人員應(yīng)加強(qiáng)對出租貨運設(shè)施的管控，把出租貨運設(shè)施納入貨場管理，體現(xiàn)在《貨運管理細(xì)則》中，并定期或不定期針對出租設(shè)施開展檢查，降低安全風(fēng)險。同時，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時處置，形成閉環(huán)管理，全面提高貨運設(shè)施租賃安全管理水平。2.5防范租賃管理過程風(fēng)險。（1）加強(qiáng)教育培訓(xùn)。開展管理警示教育，增強(qiáng)從業(yè)人員的自覺性和主動性，促使員工牢固樹立“素質(zhì)過硬”、“執(zhí)行有力”的思想。（2）從制度上防范。在修改南寧局集團(tuán)公司相關(guān)出租管理辦法時，著重對過程監(jiān)督管理方面內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范出租貨運設(shè)施的條件，做好對出租市場的詢價調(diào)查，以實際數(shù)據(jù)為憑證依據(jù)，避免人為因素，維護(hù)鐵路企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；嚴(yán)格出租申請環(huán)節(jié)，必須對擬招租項目及批復(fù)下達(dá)的擬定租項目的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行對外公示各5個工作日，公示期滿無異議后才能進(jìn)行下一步的租賃流程。（3）強(qiáng)化監(jiān)督管理。嚴(yán)格按出租管理辦法進(jìn)行貨場設(shè)施出租項目的審批，落實集體決策審批制度，對不符合相關(guān)規(guī)定的或提報材料不齊全的項目，不予以審批；規(guī)范審批材料記錄臺賬的管理，力求整個申請到定租各環(huán)節(jié)臺賬清晰。把貨場設(shè)施租賃業(yè)務(wù)列入管理風(fēng)險點，制定防控措施，強(qiáng)化管理“紅線”、遵章守紀(jì)意識。審批領(lǐng)導(dǎo)小組對每個出租項目信息可控，動態(tài)掌握承租方的貨運量、運輸品類、運輸條件、運輸需求、生產(chǎn)資源、安全生產(chǎn)狀況等基礎(chǔ)信息[6]，不定期會同監(jiān)察、財務(wù)收入等部門進(jìn)行專項檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，涉及違紀(jì)的按規(guī)處理。

廣東省南海市（現(xiàn)為佛山市南海區(qū)）土地股份合作制的推行，對現(xiàn)行政策和法律帶來了挑戰(zhàn)。不允許集體土地在轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地以后的出租、轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定已嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在廣東，這類土地級差收益十分顯著，如果沒有機(jī)制來保障土地非農(nóng)化后農(nóng)民對土地級差收益的分享，單靠國家強(qiáng)制的征地辦法，其后患無窮。讓農(nóng)民帶著土地的權(quán)利參與工業(yè)化，保障土地非農(nóng)化后農(nóng)民對土地級差收益的分享，這是尊重和保護(hù)農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利的最重要體現(xiàn)。而保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)利是對農(nóng)民根本利益的最大保護(hù)。為此，必須改革現(xiàn)行征地制度。

南海市獨特的以土地為中心的農(nóng)村股份合作制的推行，讓農(nóng)民從中受益，也使集體經(jīng)濟(jì)實力憑借土地級差收益的上升得以壯大。但在推進(jìn)過程中，現(xiàn)行政策和法律也面臨極大挑戰(zhàn)。根據(jù)南海市法院提供的資料，2001年房地產(chǎn)庭受理案件780件，農(nóng)村集體建設(shè)非農(nóng)用地案78件，占10％；2002年僅上半年就受理案件110件，涉及這類案件33件，約占30％。農(nóng)村集體建設(shè)非農(nóng)用地案件呈急劇上升態(tài)勢。

國家征地制度與農(nóng)村工業(yè)化的沖突

政府征用農(nóng)村集體土地，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施、工礦建設(shè)、城市建設(shè)，以及工業(yè)、商業(yè)、文化教育、房地產(chǎn)開發(fā)等建設(shè)。南海作為新興的工業(yè)化地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)和推進(jìn)城市化進(jìn)程中，離不開大量征用農(nóng)民的土地?，F(xiàn)在，農(nóng)民用自己的土地參與工業(yè)化與國家征地制度的矛盾表現(xiàn)為兩個方面。一方面，國家只要搞非農(nóng)建設(shè)，就向農(nóng)民征地，而對農(nóng)民的補償極其有限。近幾年，政府更是控制農(nóng)民在本鄉(xiāng)本土推行工業(yè)化，實行工業(yè)區(qū)的集中，使農(nóng)民分享工業(yè)化的好處越來越難。另一方面，發(fā)達(dá)地區(qū)的土地級差地租的上升越來越明顯，出租土地的收益越來越大，因此，無論是集體經(jīng)濟(jì)組織還是農(nóng)民，都不愿意政府通過征地將集體土地轉(zhuǎn)為國有。因為在農(nóng)民的心目中，土地自有它的份量。南海位于廣州、佛山之間，是珠三角開發(fā)最早的地區(qū)之一，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢，土地級差收益成為財富的重要源泉。那種上個世紀(jì)80年代末，農(nóng)民盼望政府征地從而領(lǐng)取城市戶籍的現(xiàn)象早已成為歷史。正如我們在調(diào)查中農(nóng)民普遍反映的：“這地是我們集體的，轉(zhuǎn)為國有，子子孫孫就沒有了。給我5萬、10萬有什么用，資產(chǎn)增值也沒有什么辦法，就等于我們的財產(chǎn)被其他人侵占了！”

此一矛盾，源于現(xiàn)行國家征地制度與農(nóng)民對土地權(quán)利觀念的沖突。按照土地法，除了留出部分農(nóng)民自用的土地從事非農(nóng)經(jīng)營以外，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地時，都得實行國家征地制度，即將原來的土地集體所有變?yōu)閲?，農(nóng)民在得到跟現(xiàn)行土地農(nóng)作有關(guān)的補償后，就喪失了土地的所有權(quán)。這種做法既與農(nóng)民對土地的傳統(tǒng)觀念相背離，也使農(nóng)民對現(xiàn)行土地政策和法規(guī)產(chǎn)生懷疑和抵觸。在農(nóng)民的心目中，這塊土地是祖輩留下來的，除了這個社區(qū)的成員以外，其他任何人都是無權(quán)享有的；土地農(nóng)用時，政策和法規(guī)所賦予農(nóng)民的土地權(quán)利還是比較充分的，既有長期而有保障的土地使用權(quán)，也允許農(nóng)民出租，轉(zhuǎn)讓自己所承包的農(nóng)地，但是，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用時，農(nóng)民原來在這塊農(nóng)地上所擁有的權(quán)利就全部消失了。因此，當(dāng)國家通過行政的力量將農(nóng)民的土地變?yōu)閲袝r，盡管有法律的強(qiáng)制性規(guī)范，盡管征地補償費過低的狀況已有所改變，但還是難以令農(nóng)民信服。

尊重集體土地所有權(quán)，慎用國家征地手段，避免引發(fā)社會問題，這是南海市委、政府和國土部門的共識，而這種共識是在處理無數(shù)起矛盾、沖突、上訪甚至流血事件中取得。1998年南海市按規(guī)劃擴(kuò)大城市中心板塊，以適應(yīng)工業(yè)化的布局，必須征用桂城區(qū)2400畝預(yù)留工業(yè)用地，這涉及到六個村委會的非農(nóng)建設(shè)用地，包括30多家工廠。況且這些村因地處市區(qū)范圍，也只剩下這兩千多畝地。因此，要將這六個村的所剩土地全部征完，征地的難度很大。政府考慮到用提高現(xiàn)金補償?shù)霓k法，也不能解決農(nóng)民的基本生活和就業(yè)問題。經(jīng)過反復(fù)征求意見后，研究決定，除給予土地補償、預(yù)留征地的15％土地外，市政府還從已經(jīng)掌握了的預(yù)留工業(yè)用地中撥出2000畝償還給這六個村，保證了集體組織和農(nóng)民生產(chǎn)、生活不受大的影響，保證了此次征地任務(wù)的順利完成。

編者按：本文主要從問題的提起；建筑物所有權(quán)必須以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)；《物權(quán)法》第142條但書的應(yīng)有內(nèi)容；集體土地所有權(quán)作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)進(jìn)行論述。其中，主要包括：建筑物所有權(quán)不可能憑空孤立存在,必須以地權(quán)作為自己的正當(dāng)根據(jù)、法律創(chuàng)設(shè)了地上權(quán)制度、建筑物所有權(quán)以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)、設(shè)置例外,得有充分的必要性和正當(dāng)性、由開發(fā)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)中配套建設(shè)的市政公共設(shè)施,可以甚至必須歸國家所有、分析第二種情形不宜作為《物權(quán)法》第142條但書所包含的內(nèi)容、國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃、對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的、租金相對于地上權(quán)的代價而言較低等，具體請詳見。

論文內(nèi)容提要:物權(quán)法第142條的但書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)指國有土地租賃權(quán)為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。市政公共設(shè)施所有權(quán)、職工購買的公有住房都應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地使用權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)。筑物所有權(quán)須以土地權(quán)利為其正當(dāng)根據(jù)。土地權(quán)利可以是建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán),也可以是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán),還可以是國有土地租賃權(quán)。

論文關(guān)鍵詞:土地權(quán)利/建筑物所有權(quán)/國有土地租賃權(quán)

一、問題的提起

案例一:農(nóng)戶甲取得A地的宅基地使用權(quán)后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農(nóng)戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權(quán)。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認(rèn)該住房的所有權(quán)。

案例二:甲房地產(chǎn)公司擁有A地的國有土地使用權(quán),因缺少資金而與乙公司簽訂合作協(xié)議,約定乙公司投入3000萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權(quán),甲房地產(chǎn)公司擁有三分之二的所有權(quán)。后因雙方發(fā)生爭議,甲房地產(chǎn)公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權(quán),并訴至法院。但該項合作協(xié)議被認(rèn)定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權(quán)歸屬于誰？

編者按：本文主要從問題的提起；建筑物所有權(quán)必須以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)；《物權(quán)法》第142條但書的應(yīng)有內(nèi)容；集體土地所有權(quán)作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)進(jìn)行論述。其中，主要包括：建筑物所有權(quán)不可能憑空孤立存在,必須以地權(quán)作為自己的正當(dāng)根據(jù)、宅基地使用權(quán)作為農(nóng)戶在集體所有的土地上建造住房并保有住房所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)、建筑物所有權(quán)以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)、設(shè)置例外,得有充分的必要性和正當(dāng)性、由開發(fā)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)中配套建設(shè)的市政公共設(shè)施、限制職工的房屋所有權(quán)的某些效力,也是合理的、產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定、對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地,應(yīng)實行長期租賃等。具體請詳見。

論文內(nèi)容提要:物權(quán)法第142條的但書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)指國有土地租賃權(quán)為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。市政公共設(shè)施所有權(quán)、職工購買的公有住房都應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地使用權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)。筑物所有權(quán)須以土地權(quán)利為其正當(dāng)根據(jù)。土地權(quán)利可以是建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán),也可以是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán),還可以是國有土地租賃權(quán)。

論文關(guān)鍵詞:土地權(quán)利/建筑物所有權(quán)/國有土地租賃權(quán)

一、問題的提起

案例一:農(nóng)戶甲取得A地的宅基地使用權(quán)后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農(nóng)戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權(quán)。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認(rèn)該住房的所有權(quán)。

案例二:甲房地產(chǎn)公司擁有A地的國有土地使用權(quán),因缺少資金而與乙公司簽訂合作協(xié)議,約定乙公司投入3000萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權(quán),甲房地產(chǎn)公司擁有三分之二的所有權(quán)。后因雙方發(fā)生爭議,甲房地產(chǎn)公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權(quán),并訴至法院。但該項合作協(xié)議被認(rèn)定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權(quán)歸屬于誰？

［內(nèi)容摘要］房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由《合同法》規(guī)定的一項法定權(quán)利，在性質(zhì)上屬于形成權(quán)。該權(quán)利自房屋租賃合同生效之日起產(chǎn)生，在出租人出賣租賃房屋時可以行使。承租人如何行使其優(yōu)先購買權(quán)，需要根據(jù)現(xiàn)行法的規(guī)定加以解釋。一旦承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，即在承租人與出租人之間成立一個買賣合同，承租人據(jù)此可享有買方的一切權(quán)利，但不能直接取得房屋的所有權(quán)。盡管出租人可以將租賃房屋與其他房屋或者附屬設(shè)施捆綁出售，但承租人仍有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)承租人與共有人或者人民政府之間發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)沖突時，應(yīng)當(dāng)使共有人優(yōu)先于承租人、承租人優(yōu)先于人民政府行使其優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害后，如何予以救濟(jì)，應(yīng)依具體情況而定。

［關(guān)鍵詞］優(yōu)先購買權(quán)；承租人；房屋租賃；合同法

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)概述

優(yōu)先購買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。［1］這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)等等。這些不同類型的優(yōu)先購買權(quán)之間，既具有一定的共性，也具有不少個性。對于其共性，筆者曾經(jīng)著文做過探討，［2］此處不再詳論。本文擬專就房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題進(jìn)行討論。

所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。［3］關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，最高人民法院早在《解答關(guān)于處理房戶行使優(yōu)先購買權(quán)案件，發(fā)生疑義問題的函》（1952年5月17日法監(jiān)字第8012號）中就曾提出過一些指導(dǎo)性意見。改革開放以后，國務(wù)院的《城市私有房屋管理條例》（1983年12月17日）第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！痹摋l明文確立了城市私有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)，此后有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的各種規(guī)定，多以此為基礎(chǔ)。在有關(guān)司法解釋中，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（1984年8月30日）第57條規(guī)定：“房主出賣房屋時，在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！边@一規(guī)定雖然較為粗疏，但不妨視為司法實務(wù)界對承租人優(yōu)先購買權(quán)的承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)。在此基礎(chǔ)上，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（1988年1月26日）（以下簡稱為《民通意見》）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！痹摋l明確規(guī)定了出租人的通知義務(wù)、承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件以及出租人違反通知義務(wù)的法律后果，比《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定顯然更進(jìn)了一步。后來，建設(shè)部的原《城市公有房屋管理規(guī)定》（1994年3月23日）第36條對公有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)也作了規(guī)定。不過，以上關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，僅局限于行政法規(guī)、部門規(guī)章乃至司法解釋的層面，雖然司法實踐中也應(yīng)遵照執(zhí)行，但其效力未免較低。迨至1999年頒布的《合同法》，才將承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規(guī)定。該法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”顯然，這一規(guī)定沒有再對私房和公房進(jìn)行區(qū)分。

由上可見，承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，乃是我國的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護(hù)和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)，也是出于保護(hù)這一弱勢群體的政策考慮。因此，我國現(xiàn)行法承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是有其正當(dāng)?shù)睦婵剂康摹?/p>